【正文】 同時周圍要有良好的衛(wèi)生環(huán)境，不得有有毒有害氣體：大型商業(yè)項目各功能組合的有益補充化妝品行業(yè)是一個高附加值的產(chǎn)業(yè)，很難從產(chǎn)品本身來判斷其價值，它包含了產(chǎn)品的心理訴求的特性，在以消費為導(dǎo)向的經(jīng)濟社會，化妝品概念營銷顯得格外重要，幾乎左右一個企業(yè)的生死存亡知名度及客流量佳的商業(yè)街；知名度高的店鋪附近；大規(guī)模住宅區(qū)附近；市場配套設(shè)施齊備，同行業(yè)匯聚業(yè)績佳化妝品坐落于商業(yè)區(qū)，具備到達便利性，商店可見度強，租金適度，租期不少于1年，格局是淺方形最佳，面積40－80㎡，根據(jù)地區(qū)不同可以有所調(diào)整，門面不少于3米寬，且越寬越佳，櫥窗位置及寬度需面向街道，越寬越佳，近期無城建規(guī)劃綜合性，門類齊全，以銷售服裝、衣料、化妝品、禮品、家庭用品為主，選址時以市級中心、地區(qū)中心、新城（縣域擴大）以及歷史形成的商業(yè)集聚地專賣店一般占整個區(qū)域大型商業(yè)項目營業(yè)面積的4%。：購物中心必不可少的組成超級市場對于吸引人流的作用非常大，因此在大型商業(yè)項目中，超級市場是必有可少的，所以租金更低大型商業(yè)項目的重要補充百貨商店推進的方向是先市內(nèi)后市外；先選擇省會城市和經(jīng)濟發(fā)達的中心城市，再選擇其他中型城市；選選擇省市級商業(yè)中心，再選擇區(qū)級商業(yè)中心。百貨商店是大型商業(yè)項目的核心，但租金較低，其經(jīng)營的商品分類分區(qū)劃分清晰，成行成市，不僅具有潮流品牌、悠閑和服務(wù)的特色，而且具有連接、組合各經(jīng)營項目的功能。大型商業(yè)項目的核心。特點室內(nèi)公園商業(yè)項目商業(yè)業(yè)態(tài)(種) 的特點及要求業(yè)種商戶名品打折專區(qū)、折扣商品區(qū)八層書城、文化廊六層數(shù)碼城四層大型綜合超市一、二層從消費者的行為考慮，一般逛完低樓層后人會出現(xiàn)疲勞狀態(tài)，如果高樓層繼續(xù)以購物為主，就很難吸引到消費者繼續(xù)向上走，故高樓層一般安排餐飲、娛樂等消費性業(yè)態(tài)。這類主題商品以IT產(chǎn)品、家具家電產(chǎn)品居多。從商場的經(jīng)液晶效益考慮，低樓層的租金一般較高層高，故低樓層以利潤率較高的商品為主，比如化妝品、首飾、服裝、鞋帽等。FIP“宏策劃”品牌組合要達到的效應(yīng)通過業(yè)態(tài)組合，形成項目經(jīng)營品種的完整性；對品牌進行布局分區(qū)，形成各自的主題廣場系列；引進每種業(yè)態(tài)新的品牌商家或領(lǐng)頭羊的品牌商愛品牌商家的業(yè)態(tài)組合，形成蒧睚身的經(jīng)營賣點；通過品牌商家的業(yè)態(tài)組合，形成項目人流動線的合理規(guī)劃；通過品牌商家的合理布局，吸引客流的步行最大化流向；對品牌商家的業(yè)態(tài)整合，形成1＋12的品牌凝聚效應(yīng)；前期對依托品牌商家的品牌輻射力，形成項目的前期核心吸引力；把品牌商家的個體品牌嫁接為項目的強勢品牌，最終形成項目持續(xù)經(jīng)營的核心競爭力；FIP品牌組合步驟：第一步：決定哪個品牌應(yīng)該包括在內(nèi)；第二步：以五個問題來檢驗，將每個品牌分類①這類品牌在本項目所要描繪的品牌組合中，對經(jīng)營商家及顧客的購買決策有多重要？②正面或是負面的影響？③這類品牌在組合中相對于其它品牌，是什么樣的市場定位？④這類品牌跟組合中的其它品牌有什么樣的連結(jié)？⑤本項目對這品牌有什么樣的控制？第三步：根據(jù)對這些問題的回答來完成整個品牌組合，實現(xiàn)成功招商；六、樓層主題設(shè)計大型的綜合商場樓層較多，業(yè)種豐富，各個樓層的主題確定并不是信手拮來，而是有科學(xué)依據(jù)所循的。但是，目前很多商業(yè)地產(chǎn)項目僅依賴個別國內(nèi)經(jīng)營商家的參與，沒有進行品牌組合，或沒有進行有效的品牌布局，最終沒法做到旺場或只能部分旺場。五、業(yè)種品牌布局品牌的組成包括：要素品牌、側(cè)重品牌、品牌擴充等等。技巧三：主力店優(yōu)先，輔助店隨后對于購物中心、SHOPPINGMALL而言，核心主力店能有利得引導(dǎo)人群，其布局直接影響到整個商場的形態(tài)，故位置需先行確定?；ㄉ贩N復(fù)雜、需要仔細挑選的業(yè)種及貴重物品，要針對消費者求實的購買心理，設(shè)在售貨現(xiàn)場的深處或樓房建筑的上層，以利于消費者在較為安靜、顧客相對流量較小的環(huán)境中認真仔細地挑選。這些服務(wù)需要靠近停車場和入口，有可能的話集中布置，并與其他商家相對分離，讓購物者出入方便，它們在購物中心營業(yè)時間之外繼續(xù)營業(yè)。出于激發(fā)欲望的目的，也為了消費者的購物方便，具體業(yè)種分布時應(yīng)將以下四種業(yè)種聚集在一起，以加強吸引力。這種注意，不需要人付出意志的努力，對刺激消費者購買行為有很大意義。商場管理者應(yīng)將售貨現(xiàn)場的布置與設(shè)計當作創(chuàng)造銷售（而不僅僅是實施銷售）的手段來運用。以“消費者為中心”的思想為指導(dǎo)，發(fā)揮各個業(yè)種在經(jīng)營活動中所能起到的最大功效。如手機與手機飾品、電池等搭配；混合交叉式按照商場商品的不同屬性，以互相補充為原則進行業(yè)種規(guī)劃，如食品與日用品等不同業(yè)種相互補充；填充式業(yè)　　種　　組　　合　　三　　大　　?！　∈綐I(yè)種組合模式利潤商品是一種利潤率高、純利大的商品，這類業(yè)種還包括商場自產(chǎn)的品牌，可由商場自行經(jīng)營。普通商品指顧客熟悉的、叫得出來的商品，可以提高顧客的消費欲望，是增加商場人氣和商氣的主力這軍。又如SHOPPINGMALL的主力商家是百貨店和綜合超市，關(guān)聯(lián)商家就是男女服飾店、鞋包店、食品店、音像店、書店等，補充商家就是娛樂設(shè)施、銀行、郵局、美容美發(fā)等。根據(jù)主力商店/主力商品的性質(zhì)選擇其相關(guān)聯(lián)的業(yè)種，又根據(jù)主力、關(guān)聯(lián)業(yè)種的需要配置補充商品，從而整合出一個商場的整體業(yè)態(tài)組合。實現(xiàn)這一目標的關(guān)鍵，就是要對不同的商家進行合理的整合。（2）業(yè)種組合比例商場業(yè)種組合的目標有三個：一個是給顧客生活帶來便利；一個是能滿足顧客生活必需；再有就是讓顧客買起來方便和愉悅。原則四：引導(dǎo)循環(huán)消費原則商場如何利用消費者在逛商場的時間，引導(dǎo)消費者進行消費，是商場經(jīng)營的必須考慮因素。在業(yè)種組合時應(yīng)注意，不同屬性業(yè)種之間的搭配，避免出現(xiàn)相互排斥。以滿足消費者的“多位一體”原則作為出發(fā)點，包括購物、娛樂、飲食等于一體。原則二：業(yè)種種類設(shè)置原則商場業(yè)種種類的有效選定，能滿足消費需求。業(yè)種組合（1）業(yè)種規(guī)劃組合原則原則一：業(yè)種的區(qū)域需求量確定原則需求決定供應(yīng)，這是市場經(jīng)濟的商業(yè)規(guī)則。還是現(xiàn)代SHOPPINGMALL相比于商業(yè)街的一大優(yōu)勢。從而10乃至50多萬平方米大的摩爾內(nèi)幾百上千家店鋪自動自覺地實現(xiàn)了錯位經(jīng)營的競爭。忌貪大求全，忌急功近利，更忌為了達到一定的招租率而不加選擇。必要條件三：高度專業(yè)化、差異化高度特色專業(yè)化SHOPPINGMALL的高度特色專業(yè)化，主要表現(xiàn)在商品組合上凡是符合自己定位的目標顧客需要的商品全部引入。為了和家庭式消費這一主導(dǎo)方向保持一致，要設(shè)置大量不同行業(yè)的種類專賣店、家居家電類、兒童及青年游樂設(shè)施、文化廣場、餐飲，以覆蓋男女老少各個不同年齡層次，不同檔次的顧客的需要；再輔以種類特色店以吸引國內(nèi)、國際游客，從而滿足全客層的一站式購物消費和一站式享受（文化、娛樂、休閑、餐飲、展覽、服務(wù)、旅游觀光）。規(guī)模決定了SHOPPINGMALL至少需要兩個以上的主力店（百貨店、超市、專業(yè)主題商場相結(jié)合），才具有其所需要的核心凝聚力，才有足夠的威力發(fā)散到所有的非主力店。該結(jié)構(gòu)寬度極寬，由多家不同定位的大型百貨公司、超市大賣場支撐整個商場的結(jié)構(gòu)，備齊高中低各檔商品，品種齊全，為所有的目標消費者提供一站式購物享受；深度極深，品種極多，表現(xiàn)在花色尺寸二項式的選擇性大，許多特色商品在一般的商店不易找到，由諸多品牌專賣店、不同行業(yè)的專業(yè)主題大賣場互相補助，展現(xiàn)多樣。不同的商業(yè)項目有不同業(yè)種選擇方法，在此以SHOPPING　MALL業(yè)種選擇方法為例對業(yè)種的選擇做一個總括性的說明。二、業(yè)種選擇業(yè)種選擇要按照市場需求的原則來進行，而不是越大越好，品牌越響越好。反之，如果業(yè)種組合定位不符合項目所在城市商業(yè)發(fā)現(xiàn)狀的實際需要，將導(dǎo)致項目投入運營后必定不能做旺而最終歸于失敗。FIP對商業(yè)項目規(guī)劃設(shè)計建議：從市場的角度給予專業(yè)的、符合各級經(jīng)營商家要求的建議；從消費角度給予最能有效聚集人流的規(guī)劃設(shè)計建議；從宣傳的角度給予效果最大化、收益最大化、及切合主題概念的外立面設(shè)計建議；從經(jīng)營的角度提出保持旺場的規(guī)劃設(shè)計建議；從發(fā)展商利潤最大化的角度，給予專業(yè)的建議，如一層的回旋設(shè)計，二層借力設(shè)計；從消費人性化角度提出設(shè)計建議，如消費者步行時間設(shè)計、消費者購物路線設(shè)計、消費恬空間設(shè)計、消費者可達性設(shè)計等；前期策劃第四步 業(yè)態(tài)組合一、商業(yè)業(yè)態(tài)組合規(guī)劃的內(nèi)容業(yè)種選擇　業(yè)種組合比例　業(yè)種功能設(shè)計　品牌業(yè)種布局　樓層主題業(yè)種品牌組合是商業(yè)運作中極為重要的內(nèi)容。商場能容納1000個消費者，實現(xiàn)1000萬的營業(yè)額，那么平均每個鋪位實現(xiàn)100萬的營業(yè)額；乙商場能容納2000個消費者，也有10個鋪位（只是每個鋪位的面積比甲商場的?。珜崿F(xiàn)了2000萬的營業(yè)額，則平均每個鋪位是200萬的營業(yè)額，那么它的年租金即使為20萬元，也會成咪追搶的旺鋪。甲乙兩個商場，規(guī)模一樣。越是高檔新風(fēng)氣，其公共空間就會越多。低使用率對項目經(jīng)營的影響：①在歐美及香港，一些比較高檔的商場其使用率都是很低的，基本在50%左右?？茖W(xué)合理的鋪位劃分將會使經(jīng)營商家的經(jīng)營利潤得以充分體現(xiàn)，使商場的形象更為鮮明、層次更為豐富，同時也將會使得消費者的消費行為過程顯得更加自然順暢和輕松愉快。顏色是表現(xiàn)鳳格的重要輔助手段，尤其是在調(diào)動人的情感方式它具有重要作用。自然環(huán)境，如地形、氣候、花木等在外立面設(shè)計中，表現(xiàn)鳳格是中心，外立面色調(diào)的選用、造型的確立等都以此為出發(fā)點外部環(huán)境設(shè)計要點朝向所以要求商場外立面設(shè)計不僅要新穎，而且要具有超前性。（3）、綜合性外立面設(shè)計不僅僅是建筑作品，它的設(shè)計除建筑學(xué)，還要綜合其它學(xué)科，如美學(xué)、心理學(xué)、鳳水學(xué)等進行綜合運用，達到最佳組合設(shè)計。色調(diào)與造型通過審美角度，對色調(diào)與形狀的協(xié)調(diào)，進行組合：鳳格與人文外立面能體現(xiàn)商場的鳳格，與區(qū)域人文、價值取向等必須協(xié)調(diào)一致：用材與環(huán)境外立的材料選取還要與環(huán)境協(xié)調(diào)，包括氣候、日照等。原則二：四性（1）、創(chuàng)新性商場外立面是商場的形象、感觀品牌、所以商場外立面設(shè)計要有創(chuàng)意、新意、不拘一格，以區(qū)別于其它商場。（2）、與商場特色結(jié)合商場外立面是商場的形象包裝，外立面表現(xiàn)不僅是簡單外殼，它要與商場特色、內(nèi)部設(shè)計相結(jié)合。如高檔商場外立面以新路、氣派，作為設(shè)計基準，彰顯目標消費者身份；以大眾為目標消費群定位，商場外立面則以一種流行、新穎作為基準。外立面設(shè)計還應(yīng)與建筑鳳格與商業(yè)功能統(tǒng)一。FIP策劃公司通過對全國50個大商場調(diào)查研究，商場外觀形象是消費者選擇購物場所的第二大要素。項目建筑產(chǎn)品概念設(shè)計（1）立面處理商場外立面不僅是商場的形象標志，設(shè)計新穎、鳳格獨特的外立面設(shè)計能使商場在消費者心中深刻印象。（2）景觀設(shè)置大型商業(yè)項目的景觀可以當作公園來設(shè)計，站購物者感覺是在公園漫步?？偭矿w觀，比較人工化，城市化，最典型的是國外的步行商業(yè)區(qū)，進去之后，一天也逛不完，一天也玩不夠。洗手間內(nèi)不動產(chǎn)景觀概念設(shè)計（1）環(huán)境規(guī)劃環(huán)境規(guī)劃包括商業(yè)項目整體環(huán)境的規(guī)劃、室外環(huán)境的規(guī)劃、室內(nèi)環(huán)境規(guī)劃以及空中環(huán)境規(guī)劃。電梯口側(cè)，避免電梯內(nèi)垃圾的積累，保證電梯的清潔要點二休息椅的布置要避免占用過多空間，阻礙行人，形成間接阻塞三忌：無規(guī)則設(shè)置休息椅布置避免與垃圾桶太近，若則垃圾異味會影響休息椅的休息功能。使用手扶電梯與垂直電梯人數(shù)比為15：1日均人流量與商場高峰人流量比為1：3－4，觀光電梯設(shè)置與否、部數(shù)等，視商場而定；配套布局（1）洗手間布局要點要點一：“隱性”布局商場洗手間，作為商場的附加設(shè)施，它的布局設(shè)計不能有礙商場的經(jīng)營功能。另外設(shè)置在內(nèi)庭的觀光梯，以垂直方式，讓消費者了解商場功能布局，業(yè)種分布；（2）、走道設(shè)計要點要點一：脈絡(luò)清晰商場內(nèi)過道設(shè)計要清晰，過道脈絡(luò)設(shè)計好壞，不僅影響對人流的疏散，也影響商鋪布局；要點二：與指引標志結(jié)合指引標志設(shè)計主要是指引消費者目標方向，一般要突出指引標志，在過道交叉部分設(shè)置；要點三：合理設(shè)置寬度過道的兩大作用是疏散人流和引導(dǎo)，商場過道寬度設(shè)置要結(jié)合商場人流量、規(guī)模等。但同時也要注意消費過生日逛商場的疲勞度，進行合理跨距分析；要點二：垂直電梯布局①貨人分流商場垂直電梯一般貨梯與載人梯分開設(shè)置，實行有效貨流與人流的分流；②專用通道設(shè)置商場垂直電梯一般設(shè)置專用通道，與扶梯、商鋪分立設(shè)置。比如過道一般選用一種過度性較好的燈飾，商場的過道和拐角是消費過生日進入商場的一個緩沖區(qū)，所以，也要特別注意細節(jié)上的問題；還要區(qū)別指示標志：游玩區(qū)，則選色調(diào)豐富的燈飾組合；交通組織設(shè)計（1）、商場電梯布局規(guī)劃要點要點一：扶梯布局①有效運載商場電梯的基本功能是運載商場內(nèi)人流，商場電梯部數(shù)，布局位置，都要以有效疏散運載人流作為出發(fā)點；②避免電梯口人流堵塞大型商場，人流量大，如何避免電梯口的人流堵塞，是電梯布局考慮因素之一。比如高檔商場，主要選用高級燈飾。⑵小品設(shè)計技巧技巧一：鳳格確立原則商場小品作為一種觀賞裝飾，必須與商場總體鳳格相融，要結(jié)合商場內(nèi)部裝修鳳格，包括色調(diào)、造型、圖案等；技巧二：避免扎堆、重復(fù)小品設(shè)置時要避免扎堆、重復(fù)設(shè)置，避免給消費者一種繁雜無序的感覺；技巧三：注重觀賞性小品設(shè)置要具有可觀賞性，從造型、色調(diào)等，結(jié)合前場中庭、色調(diào)、鳳格，組合成統(tǒng)一格調(diào)；（3）、商場室內(nèi)燈飾設(shè)計要點要點一：與區(qū)域氣候環(huán)境相結(jié)合通過結(jié)合商場所在區(qū)域氣候，對燈飾色調(diào)選擇。要點四：地、墻面的圖案選擇商場地、墻面圖案運用除了要結(jié)合商場鳳格外，還要從不同功能區(qū)的差異，運用不同圖案。要點三：材料正確選取地、墻面材料選擇正確，是保證日后對其維修與保養(yǎng)的核心。要點二：墻、地面色調(diào)與商場鳳格一致色調(diào)是鳳格的主要表現(xiàn)形式，商場墻、地面作為商場的主要內(nèi)部空間，其色調(diào)的選取，取決于商場鳳格。由平面變化向垂直向多維發(fā)展的多功能步行空間是現(xiàn)代城市步行空間設(shè)計的又一主要形式。以廣場或庭院為主，購物或休閑空間在其中進行，或由廣場向四周輻射出多個線型購物街區(qū)，并通過連廊、環(huán)形街等不同形式的外部空間把購物或休閑空間結(jié)合起來，構(gòu)成一個復(fù)合?的多樣化