【正文】 ，年均增長率約為 38%， 2020 年商品房銷售面積較 2020 年有小幅增長。 （ 4） 20202020 年長沙市商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積 資料來源 :長沙市房 產(chǎn)信息中心 20202020 年，長沙市商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積持續(xù)增長，年均增長率約 20％， 2020 年商品房批準(zhǔn)銷售面積達(dá) 751 萬平方米，全年放量較大。 （ 3） 20202020 年長沙市商品房竣工面積 資料來源 :長沙市房產(chǎn)信息中心 從 20202020 年，長沙市商品房竣工面積快速增長，年均增長率約為 30％， 2020 年商品房竣工面積同比下降約 13%，其主要原因是由于近兩年新開工項(xiàng)目較多，商品房施工量較大且多為大盤，施工周期較長，同時(shí)銀行貸款門檻提高，造成相關(guān)增長速度放慢。 （ 2） 20202020 年長沙市商品房新開工面積 資料來源 :長沙市房產(chǎn)信息中心 從 20202020 年，長沙市新開發(fā)商品房面積快速增長，年均增長率約 40％， 2020 年商品房新開工面積 900萬平方米，增幅最大。 供銷兩旺，開發(fā)節(jié)奏放慢 （ 1） 20202020 年長沙市商品房施工面積 資料來源 :長沙市 房產(chǎn)信息中心 20202020 年，長沙市商品房施工面積快速增長，年均增長率約為 30％， 2020 年施工面積突破 2600 萬平方米，增長迅速。 由于長沙土地交易流通方式較多，除公開化掛牌轉(zhuǎn)讓外，往往更多是協(xié)議轉(zhuǎn)讓與置換，土地市場交易相對于上海、深圳等沿海城市而言，仍存在交易不透明因素。 資料來源 :長沙市統(tǒng)計(jì)局公報(bào) 資料來源 :國家統(tǒng)計(jì)網(wǎng) 二、長沙市房地產(chǎn)總體發(fā)展背景分析 長沙土地市場 長沙市歷年普通住宅用地交易狀況 年份 實(shí)際出讓面積 成交金額 單位地價(jià) （萬平方米） （萬元） （元 /平方米） 2020 2020 2020 2020 2020 2020 合 計(jì) 資料來源 :長沙市國土管理局 長沙市土地市場自 2020 年以來，土地放量大幅上升，單位地價(jià)也呈上升趨勢，截至 2020年累計(jì)出讓土地面積約 萬余畝，市場土地儲(chǔ)備量較大； 20202020 年為長沙市土地放量集中年，單位地價(jià)集中于 700 元 /平米左右； 2020 年土地出讓面積，出讓金額呈現(xiàn)雙增長趨勢，增幅達(dá)分別達(dá)到 53％和 63％，單位地價(jià)亦實(shí)現(xiàn)千元突破； 2020 年 7 月長沙 92 億天價(jià)地王的誕生，進(jìn)一步表明土地供應(yīng)的稀缺性，也助推著當(dāng)?shù)胤績r(jià)的快速上漲。 資料來源 :長沙市統(tǒng)計(jì)局公報(bào) 城市居民可支配收入高，消費(fèi)型城市特征十分明顯 從 2020 年起，長沙市人均可支配收入突破萬元大關(guān)，此后連續(xù)幾年均保持 10％以上的年增長率。 資料來源 :長沙市統(tǒng) 計(jì)局公報(bào) 長沙市人口呈現(xiàn)快速增長，為城市房地產(chǎn)發(fā)展提供了強(qiáng)有力的消費(fèi)基礎(chǔ) 近年來，隨著長沙城市化進(jìn)程加快，長沙市人口呈現(xiàn)穩(wěn)步、快速的增長趨勢，人口自然增長率在 2020 年達(dá)到高峰， 2020 年人口增長數(shù)量不大?？上驳氖牵L沙市政府已經(jīng)將發(fā)展第二產(chǎn)業(yè)作為十一五期間的核心工作，在近兩年內(nèi)長沙工業(yè)的發(fā)展已經(jīng)開始逐步穩(wěn)定發(fā)展，在產(chǎn)業(yè)中比重上升，第二產(chǎn)業(yè)的加速將促進(jìn)長沙整體房地產(chǎn)的發(fā)展。而第二產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)相對薄弱，導(dǎo)致城市工業(yè)產(chǎn)業(yè)人群的缺失。 2020 年 1 月至 6 月，長沙實(shí)現(xiàn) GDP 總值 9953/a.5億元，同比增長 %，整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行表現(xiàn)出快速發(fā)展的良 性勢頭。 天利瓏庭項(xiàng)目前期策劃報(bào)告 目 錄 6 第一章 長沙市房地產(chǎn)發(fā)展背景分析 6 一、長沙社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景 11 二、長沙市房地產(chǎn)總體發(fā)展背景分析 21 三、長沙商品住宅市場板塊劃分及特征分析 30 四、長沙房地產(chǎn)市場政策、法規(guī)分析 39 五、長沙住宅市場發(fā)展預(yù)測 42 第二章 區(qū)域房地產(chǎn)市場調(diào)研 42 一、區(qū)域城市基礎(chǔ)建設(shè)背景 44 二、項(xiàng)目所在區(qū)域競爭格局分析 49 三、典型個(gè)案分析 66 四、可借鑒樓盤分析 69 五、區(qū)域商業(yè)調(diào)查 71 六、區(qū)域市場展望 72 第三章 項(xiàng)目開發(fā)條件分析 72 一、項(xiàng)目地塊解析 81 二、項(xiàng)目綜合 SWOT 分析 82 第四章 項(xiàng)目定位前提及論證 82 一、項(xiàng)目定位前提 83 二、項(xiàng)目總體發(fā)展戰(zhàn)略 86 第五章 項(xiàng)目定位 86 一、物業(yè)整體定位 88 二、形象定位 89 三、案名建議 90 四、產(chǎn)品組合方案 91 五、住宅戶型定位 93 六、商業(yè)部分定位 94 商業(yè)定位思路： 95 七、客戶定位 99 八、價(jià)格定位 102 第六章 物業(yè)發(fā)展建議 102 一、規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 109 二、單體設(shè)計(jì)建議 124 三、選材及裝修標(biāo)準(zhǔn) 132 四、園林景觀建議 143 五、物業(yè)管理建議 144 六、項(xiàng)目開發(fā)模式 145 七、項(xiàng)目開發(fā)時(shí)機(jī)選擇 147 八、項(xiàng)目開發(fā)周期分析 148 第七章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 148 一、項(xiàng)目總成本估算 149 二、項(xiàng)目 收入估算 149 三、項(xiàng)目銷售費(fèi)用及稅金 151 四、項(xiàng)目銷售利潤 152 五、項(xiàng)目盈利能力分析 153 六、項(xiàng)目敏感性分析 第一章 長沙市房地產(chǎn)發(fā)展背景分析 一、長沙社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景 快速的經(jīng)濟(jì)增長構(gòu)筑了房地產(chǎn)發(fā)展的良好平臺 近三年來長沙 GDP 保持快速增長，城市 GDP 和人均 GDP都保持兩位數(shù)以上的增長速度，較快的城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度為房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展提供了良好平臺。 資料來源 :長沙市統(tǒng)計(jì)局公報(bào) 經(jīng)濟(jì)以服務(wù)業(yè)為中心增長迅猛，同時(shí)工業(yè)比重也不斷上升 2020 年長沙第三產(chǎn)業(yè) GDP 約占全市總量的一半（ ％），第三產(chǎn)業(yè)持續(xù)帶動(dòng)長沙經(jīng)濟(jì)的繁榮發(fā)展，以第三產(chǎn)業(yè)為龍頭，在中部地區(qū)處于領(lǐng)先。第二產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為影響長沙未來房地產(chǎn)市場發(fā) 展的核心要素。 資料來源 :長沙市統(tǒng)計(jì)局公報(bào) 固定資產(chǎn)投資額穩(wěn)步增長，但增長幅度有所回落 近七年來，長沙市固定資產(chǎn)投資額保持穩(wěn)步、快速增長，但增長幅度在 2020 年后呈一定下降趨勢。人口的快速增長，尤其是城市人口的增長為房地產(chǎn)發(fā)展提供了強(qiáng)力有的需求市場保障。 與中部六省省會(huì)城市向比較，長沙市城鎮(zhèn)居民 人均可支配收入連續(xù)兩年位居中部六省之首，2020 年人均可支配收入達(dá) 元，人均消費(fèi)性支出 ，同樣處于絕對領(lǐng)先位置，消費(fèi)型城市特征非常明顯，有利于房地產(chǎn)發(fā)展。 除出讓土地之外，長沙更大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)用地仍掌握眾多本 土企業(yè)手中，約 5萬余畝。 房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額 20202020 年，長沙市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額逐年遞增， 2020年在 2020 年完成 投資額基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)約 300 億元的投資額，呈梯狀遞升。 2020 年 1－ 5 月，全市商品房施工面積 萬平方米，與去年同期比增長 %。 2020 年 1－ 5 月，長沙市商品房新開工面積約 萬平方米 ，與去年同期相比增長 15％。 2020 年 1－ 5月，長沙市竣工面積約 萬平方米，同比增長 ％。 2020 年上半年，全市商品房累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售面積 萬平方米，同比增長 ％。 2020 年上半年，全市商品房累計(jì)銷售 萬平方米，同比增長 ％。 2020 年上半年，長沙市商品房開發(fā)投資規(guī)模穩(wěn)步增長，施工面積、開工面積、竣工面積均有不同程度增長，長沙市房地產(chǎn)業(yè)處于快速發(fā)展階段。從 2020 年年底開始，長沙市商品房價(jià)格開始持續(xù)強(qiáng)勁上漲。其中，商品住宅累計(jì)成交均價(jià)為 3054 元 /平米，同比上漲 ％。 （ 2）從土地市場發(fā)展來看，自 2020 年以來，長沙出讓了大量的開發(fā)用地， 2020 年在出讓面積和金額上均實(shí)現(xiàn)了新的突破，但仍有大量的土地在本土企業(yè)旗下，我司預(yù)計(jì)長沙房地產(chǎn)市場總體土地儲(chǔ)備量約為 7 萬余畝，土地儲(chǔ)備充裕； （ 3）從房地產(chǎn)開發(fā)投資額、施工面積、竣工面積、新開工面積、批準(zhǔn)預(yù)售面積、銷售面積、銷售金額、商品房銷售量等因素綜合來看，長沙房地產(chǎn)供銷兩旺，處于快速發(fā)展階段； （ 4） 2020 年上半年長沙市房地產(chǎn)市場需求強(qiáng)勁，銷售面積較去年同期大幅度增長，市場供求關(guān)系發(fā)生明顯變化，出現(xiàn) 供不應(yīng)求的現(xiàn)象。 （ 5）從政府相關(guān)政策來看，房地產(chǎn)作為推動(dòng)長沙城市發(fā)展的重要力量，省、市政府予以了大力的扶持。 三、長沙商品住宅市場板塊劃分及特征分析 中心漂移，七大板塊逐鹿長沙 根據(jù)長沙地域分布特征，可將其房地產(chǎn)市場分為以下七大板塊： 城東板塊： 長沙市東二環(huán)以東的城 區(qū)范圍；隨著體育新城的建設(shè)，板塊發(fā)展迅速，但由于道路交通系統(tǒng)不完善，區(qū)域內(nèi)經(jīng)常發(fā)生交通擁堵現(xiàn)象，且無優(yōu)勢景觀資源。擁有省政府及各職能部門、長株潭融合的城市發(fā)展優(yōu)勢；但板塊內(nèi)存在大量老的居住社區(qū)。 麓南板塊： 岳麓山以南，湘江以西的城市區(qū)域。 麓谷板塊： 岳麓大道以南，岳麓山以北，二環(huán)以西的區(qū)域，屬于長沙高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)，大量的企業(yè)員工成為該區(qū)域 的主要置業(yè)人群，該區(qū)域環(huán)境較好，但是配套設(shè)施較差。 城北板塊： 湘江以東，車站路以西，八一路、中山路以北的城市區(qū)域。 金鷹星沙板塊： 東二環(huán)以東，三一九國道以北，以星沙鎮(zhèn)和廣電中心為核心的城市區(qū)域。 ?? 板塊特征分析 【城東板塊】 板塊個(gè)性：長沙市重點(diǎn)建設(shè)的區(qū)域，市場競爭激烈；外來發(fā)展商的進(jìn)駐帶來了品質(zhì)上的提升，價(jià)格也一路走高 。桂花城；南都麗景香山。 價(jià)格特點(diǎn)：均價(jià)集中在 3500－ 5600 元 /㎡之間。 【城南板塊】 板塊個(gè)性：大長沙夢想，長沙城市發(fā)展的主流方向，承載了長沙幾十年發(fā)展宏大藍(lán)圖的寄居地，有政府機(jī)構(gòu)，有生態(tài)，有配套。 代表樓盤：奧林匹克花園； BOBO天下城；申奧 價(jià)格特點(diǎn)：均價(jià)集中在 3800～ 4200 元 /㎡之間。商住樓銷售在整體市場份額中占有很大優(yōu)勢。 【麓南板塊】 板塊個(gè)性：區(qū)域景觀資源豐富，生態(tài)環(huán)境 好，各大高校及麓谷科技園提供了大量的高收入消費(fèi)者，擁有不可復(fù)制的文化元素及自然山水，但是配套設(shè)施較差。麓山帝景灣；岳麓山公館；汀湘十里；香格里 價(jià)格特點(diǎn)：普通住宅均價(jià)在 2800～ 4300 元 /㎡之間。 區(qū)域發(fā)展特征：景觀優(yōu)勢及教育資源明顯；環(huán)境優(yōu)美；高校云集，教育資源豐富；土地存量大。 代表樓盤：標(biāo)志 價(jià)格特點(diǎn)：均價(jià)在 2800～ 3200 元 /㎡之間。 區(qū)域發(fā)展特征：依托于麓谷科技園的發(fā)展，環(huán)境優(yōu)越；土地存量多；置業(yè)心理的轉(zhuǎn)變。包括星城組團(tuán)和市府組團(tuán)。蘇迪亞諾；美林銀谷；卓越蔚藍(lán)海岸；格林星城。 戶型特點(diǎn)：以居家大戶型為主。 【城北板塊】 板塊個(gè)性：舊工業(yè)區(qū)形象，整個(gè)片區(qū)形象不佳，其板塊的樓盤推出量相對較小。 代表樓盤：順天黃金海岸；恒鑫 價(jià)格特點(diǎn)：均價(jià)在 3400～ 3900 元 /㎡之間。 區(qū)域發(fā)展特征：僅次于河西的主要市場，地價(jià) 便宜；形象改變快；到 CBD 的距離適中。 代表樓盤：圣爵菲斯；幸福里；美林水郡；威尼斯城；早安星城。 戶型特點(diǎn)：以二房－四房戶型為主。推盤量大，但區(qū)域客戶有限；交通配套等有待完善；區(qū)域定位模糊。 四、長沙房地產(chǎn)市場政策、法規(guī)分析 2020－ 2020 國家房地產(chǎn)金融、法規(guī)政策小結(jié) （ 1） 2020 年 3 月 5 日，國務(wù)院總理溫家寶所作的政府工作報(bào)告明