【正文】 斷上升，全市工業(yè)化進程穩(wěn)步加快，為濱州市城市化進程提供有力保障，并給濱州市房地產的發(fā)展創(chuàng)造了良好基礎。增幅在全省各市排序由 2020 年的第 9位上升至 2020 年的第 1位。 從圖表可以看出近五年來濱州國民生產總值保持著平穩(wěn)的上升趨勢，各產業(yè)健康持續(xù)發(fā)展，特別是第二產業(yè)與第三產業(yè)發(fā)展迅速，對 GDP 的貢獻程度提高，產業(yè)結構日趨合理。 二、濱州市經(jīng)濟發(fā)展狀況 近 5 年國民經(jīng)濟發(fā)展分析 2020 至 2020 年，是濱州經(jīng) 濟 、 社會發(fā)展最快、最好的時期，也是濱州初步告別欠發(fā)達 、 進入 山東 省第二方陣的重大歷史轉折時期。 9 （ 3）近年城市居民居住狀況 人均居住面積2020 2020 2020 2020 2020 2020 年份 10 自 02 年城市居民人均居住面積有較大幅度提高后，濱州市居民人均居住面積增長緩慢，至 2020 年人均居住面積增長速度略有提高，這與濱州市 05 年快速發(fā)展的經(jīng)濟以及房地產行業(yè)大環(huán)境有關。 （ 2）濱州市各區(qū)縣城市化水平比較 縣區(qū)名稱 總人口 非農業(yè)人口 城市化率 全市 3712509 940090 % 濱城區(qū) 627986 494197 % 惠 民縣 626829 62085 % 陽信縣 439537 35281 % 無棣縣 440347 46709 % 沾化縣 386011 42566 % 博興縣 478311 71649 % 鄒平縣 713488 187603 % 由上表可以看出，目前濱城區(qū)的城市化率已處于較高水平，由此濱州要完成近期規(guī)劃目標（從目前城市人口規(guī)模 45 萬人到 2020年的 60 萬人）除了通過城市擴張將城市周邊農業(yè)人口改為非農業(yè)人口外，從下轄縣鎮(zhèn)或外地吸引人口也將成為重要 的渠道之一。 從家庭戶的規(guī)模看， 濱州全市平均每戶 人，濱城區(qū)為 人， 以兩代戶為主要特征的小型化、核心家庭占主體。 7 市政大樓及音樂噴泉廣場 城市人口及居住狀況 （ 1）濱州市各縣區(qū)人口分布狀況 縣區(qū)名稱 土地面積（平方公里） 總戶數(shù) 總人口 戶均人數(shù) 人口密度（人 /平方公里） 全市 9445 1104623 3731633 395 濱城區(qū) 1041 201923 630708 606 惠民縣 1364 161982 630460 462 陽信縣 798 124853 440601 552 無棣縣 1979 138830 441854 223 沾化縣 2114 126708 386760 183 博興縣 900 146996 480989 534 鄒平縣 1250 203331 720261 576 （數(shù)據(jù)來源濱州市統(tǒng)計局，下同） 除無棣縣、沾化縣的人口密度較低外，其它縣區(qū)的人口密度都比較靠近。西區(qū)為新市政府所在位置，是濱州市新行政中心，未來居住中心區(qū)。東區(qū)為老市區(qū)，車水馬龍，商業(yè)繁華，有以銀座廣場、渤海國際廣場為中心的市區(qū)核心商圈。 濱城區(qū) 1990 年被評為全國 “ 十佳 ” 衛(wèi)生城， 1992 年順利通過國家衛(wèi)生城市鑒定。四季分明，日照充足，年平 均氣溫 176。 6 濱州市區(qū)概況 濱城區(qū)地處黃河下游魯北平原 ， 面積 1040 平方公里 ， 是濱州市委、市政府駐地 ， 也是全市的政治、經(jīng)濟、文化和信息中心。 【城市特點】 濱州具有依河傍海的天然優(yōu)勢，是蜿蜒五千里渤海灣的地理軸心，京津塘和山東半島兩大經(jīng)濟區(qū)的結合部，環(huán)渤海經(jīng)濟圈與黃河經(jīng)濟帶的交匯點。 【 行政區(qū)劃 】 濱州市轄濱城區(qū)、無棣縣、陽信縣、沾化縣、惠民縣、博興縣、鄒平縣、濱州經(jīng)濟開發(fā) 區(qū)兩區(qū)六縣。全市少數(shù)民族 約 占總人口的 5? ，分布全市各縣區(qū)。以小清河為界，全境呈現(xiàn)南北兩種不同類型的地貌特征：小清河以南為低山丘陵區(qū)，以北為黃河沖擊平原。年平均降水量 毫米，平均日 照 小時。 【 環(huán)境 氣候】 屬東亞暖溫帶亞濕潤大陸性季風氣候，冬冷夏熱，雨熱同期，四季分明。 濱州市地理位置優(yōu)越，位居山東半島城市群和環(huán)渤海灣經(jīng)濟圈兩 大經(jīng)濟區(qū)之間，是環(huán)渤海經(jīng)濟區(qū)與黃河經(jīng)濟帶的結合部。 3 第一篇 濱州市宏觀環(huán)境 4 一、濱州城市概況 城市基本情況 【 地理 位置】 濱州市位于山東省北部、黃河三角洲腹地、渤海灣西南岸，北通渤海，東臨東營市，南連淄博市，西南與濟南市交界，西與德州市接壤，西北隔漳衛(wèi)新河與河北省海興縣、黃驊市相望。 本報告為我司提供的初步方案。 本次調研采取了實地調查、深度訪談、行業(yè)專家座談會、抽樣問卷調查等多種調查方式和調查辦法。 1 德思勤綠景 _深圳龍華牛欄前項目前期策劃及 可行性分析報告 二〇一二年十月 2 前言 受濱州天鴻房地產公司的委托，我司對濱州房地產市場進行全面細致調研分析。調查的內容主要包括濱州房地產市場宏觀、中觀、微觀等方面，同時對濱州市現(xiàn)階段的房地產供給和需求市場進行專業(yè)調研分析，對天鴻房地產公司待開發(fā)項目進行深入分析和前期策劃。通過調查所收集資料，整理完成了本調查報告。對本案的投資開發(fā)以 及后期市場運作，我司有廣泛的市場經(jīng)驗，在本案具體運作中可提供更多的策劃服務，具體內容可在與貴司進一步深層次的合作中逐步落實。全市境域橫跨黃河兩岸，總面積 9445平方公里。隨著濟青高速、國道 205 線黃河公路大橋、濱博高速、濱大高速、威烏高速濱州段、濱州鐵路公路大橋、濱港線鐵路、萬噸級海港的建設，濱州市作為山東的海上北大門，將為魯北、魯中、魯西和中原地區(qū)開辟更為經(jīng)濟便捷的通道，成為連接東北經(jīng)濟區(qū)與中原經(jīng)濟區(qū)的樞紐。全市年平均氣溫 ℃ ，極端最高氣溫 ℃ ，極端最低氣溫 ℃ 。 5 【地域特征】 濱州市地勢南高北低，大致上由西南向東北傾斜，漸次過度到大海。 【人口民族】 2020 年 末 ， 濱州 全市總人口 萬人，其中農業(yè)人口 萬人，非農業(yè)人口 萬人。主體少數(shù)民族是回族，主要集中在陽信、無棣縣。全市 18個鄉(xiāng)， 53個鎮(zhèn)， 15個辦事處 。環(huán)渤海經(jīng)濟圈的崛起，黃河經(jīng)濟帶的振興，為濱州的開發(fā)奠定了基礎。濱城區(qū)地勢西南部偏高，黃河從市區(qū)南端穿境而過，氣候屬溫帶季風氣候，大陸性較強。C。 市區(qū)由新立河分隔成東西兩區(qū)。但是老市區(qū)因道路狹窄、交通較為混亂而面臨改造。經(jīng)過近三年的大量設施配套及道路建設，西區(qū)擁有中海公園、新濱公園、新城音樂噴泉廣場、齊魯文化綠地等優(yōu)美環(huán)境條件，更有寬暢的道路系統(tǒng)、優(yōu)良的交通條件，西區(qū)將為濱州市未來的城市中心。濱城區(qū)作為濱州市中心城區(qū)，人口密 度優(yōu)勢未明顯 突 出，一方面反映了濱城區(qū)城市凝聚力有限，另一方面也顯示出濱城區(qū)具有較大的發(fā)展空間。家庭代際關 8 系的變化，體現(xiàn)了 濱州 人們觀念在改變，生活水平在提高，住房條件在改善，生育水平在下降，從而引起家庭代數(shù)減少、結構簡化。因此，努力提升濱州市中心城區(qū)的城市吸引力及凝聚力將成為政府的重要工作之一。但是 2020 年濱州 平方米的城鎮(zhèn)居民人均居住面積，與山東省 平方米的平均水平相比，仍有較大的提升空間。 ? 國民經(jīng)濟 持續(xù) 發(fā)展，綜合實力不斷增強 歷年國民生產總值情況（單位：萬元） 時 間 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 國民生產總值 第一產業(yè) 第二產業(yè) 第三產業(yè) 11 2020 年，全市實現(xiàn)生產總值（ GDP） 億元，比 2020 年增加 億元。 近五年 ， 濱州國民經(jīng)濟發(fā)展迅速，經(jīng)濟增長速度發(fā)展平穩(wěn)， GDP 增速分別為 %、 %、 %和 %，年均增長 %，高于全省同期平均增速 個百分點。 0 2 0 6 年國民生產總值發(fā)展趨勢 2020 2020 2020 2020 2020 12 ? 工業(yè)建設快速發(fā)展，工業(yè)化進程穩(wěn)步加快 0206年工業(yè)生產總值情況 時 間 2020 年 2020 年 2020 年 2020年 2020 國民生產總值（萬元） 工業(yè)生產總值（萬元） 工業(yè)生產總值的比例（ %） 近五年濱州市工業(yè)生產高速增長，全市大力實 施“工業(yè)興市”戰(zhàn)略成效顯著。 ? 稅收收入大幅提高 ， 地方財政收入快速增長 濱州市 全市實現(xiàn)國稅收入由 2020 年的 億元提高到 2020 年的 億元，從全省第 12 位上升到第 8位，占全省的比重達到%，提高 了 個百分點。 13 全市實現(xiàn)地方財政收入由 2020年的 億元提高到 2020 年的 億元，從全省第 13 位上升到第 11 位，占全省的比重達到%，提高了 個百分點，四年累計增長 %，年均增長 %。 ? 固定資產投資增長迅速，房地產投資比例下降 2020 年完成全社會固定資產投資 600 億元，比 2020 年增加 億元， “十五”間 增幅分別為 %、 %、 %和 %，年均增長 %。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，城市發(fā)展進程不斷推進，在未來幾年內，濱州市房地產將得到較大的發(fā)展。批發(fā)零售貿易業(yè)、餐飲業(yè)及其它行業(yè)的零售額也保持了穩(wěn)定的發(fā)展速度。 年份 固定資產投資 （億元） 房地產投資 （億元） 房地產投資比例（ %） 2020 108 2020 198 2020 310 2020 495 2020 600 15 人均收支指標變化分析 ? 人均收入逐年提高，消費潛力增強 近幾年濱州城市居民收支狀況 社會消費品零售總額（萬元）630350928685117872020857481797289050000010000001500000202000025000002020 2020 2020 2020 2020 16 年份 人均可支配收入 人均消費性支出 2020 7373 5247 2020 8093 5695 2020 9009 6268 2020 10286 7063 2020 11726 7989 近年來，濱州居民年可支配收入逐年提高， 05 年首次突破萬元大關，人民生活水平大幅提高，消費潛力逐漸增強。直到 05 年后，一方面由于經(jīng)濟的發(fā)展，人民生活水平的提高，人民對居住消費也開始提升；另一方面，濱州城市西移的發(fā)展戰(zhàn)略取得了較大的成效，同時帶動了當?shù)胤康禺a的 迅速發(fā)展，房地產市場潛在需求被激活，促進了人們對居住性消費的增加。 全市人均居住消費支出（元）841400438 41467239201002003004005006007008009002020 2020 2020 2020 2020 2020 18 三、濱州城市規(guī)劃建設狀況 城市建設現(xiàn)狀 ? 概況： 濱城區(qū)建成區(qū)面積 平方公里，建成區(qū)人口 45 萬，城市道路達 200 公里，城市化水平達到 %。 但目前較低的居住密度及落后的公交系統(tǒng)，一定程度上限制了濱州新區(qū)的發(fā)展。從政府對交通道路、市政配套的 升級改造開始，現(xiàn)在舊城改造項目如雨后春筍般涌現(xiàn)：商業(yè)項目有渤海國際、國貿新天地、新興市場等；住宅項目有盛世春秋、橄欖御園、名仕嘉園等。 20 城市規(guī)劃發(fā)展方向 ? 濱州城市總體規(guī)劃圖 隨著市政府于 2020 年 5 月完成搬遷，濱州城市發(fā)展正式向西區(qū)拓展 —— 濱州新城區(qū)。 21 ? 城市性質： 南融山東半島城市群、濟南城市圈，北接天津濱海新區(qū)，面向環(huán)渤海，服務京津濟，努 力打造成黃河三角洲中心城市、全國棉紡家紡之都、現(xiàn)代化生態(tài)園林旅游城市。 ? 遠景規(guī)劃總體布局戰(zhàn)略： 南跨、北擴、東連、西進。“一心”為濱州市主城區(qū)由商務中心、行政中心、文化中心、體育中心等構成；“兩軸”為南北城市功能軸和東西城市景觀軸；“四區(qū)”為濱東旅游居住區(qū)、濱南居住區(qū)、濱西工業(yè)區(qū)、濱北工業(yè)區(qū)；“一個基面”是指以繞濱州主城區(qū)的“四 環(huán)五?！鄙鷳B(tài)工程為基礎，利用城區(qū)外圍良好的生態(tài)環(huán)境景觀和田園風光，形成整個濱州城區(qū)的綠色基面，使濱州城區(qū)成為真正的生態(tài)城市。特別是隨著濱州城市規(guī)劃建設的推進，城市影響力與輻射力得到較大的提升，這為處于起步階段的濱州房地產業(yè)帶來較好的發(fā)展機會。從當前濱州市的發(fā)展狀況來看，實現(xiàn)這一目標具有一定的難度。 ? 在濱州新區(qū)建設、老區(qū)改造同時開展的階段，老區(qū)以完善的配套、便利的生活環(huán)境吸引了大部分中、低端居住群；而新區(qū)則以優(yōu)美、高品質的居住環(huán)境吸引了大部分中、高端居住群。 23 第二