【導(dǎo)讀】東直門交通樞紐項(xiàng)目位于東二環(huán)東直門東北角，項(xiàng)目總建筑面積80萬平米，是集辦公、公寓、酒店、商業(yè)等為一體的超大型綜合體。南區(qū)為中央面積達(dá)3萬平方米、高8米的空中綠化平臺，可以美化環(huán)境并有效遮蔽公交電汽車帶來的影響。項(xiàng)目南區(qū)將于2020年年底前開工。2020年以前，南區(qū)包括交通樞紐部分、樓、商業(yè)也將達(dá)到亮相的要求。樞紐中建有首都機(jī)場第二始發(fā)大廳（候機(jī)大廳、售票大。廳），乘坐高速輪軌列車只需十幾分鐘即可到達(dá)首都機(jī)場。

　　

【正文】 亞奧 朝陽門 國貿(mào) 中關(guān)村 東直門 西長安街 金融街 建國門外 西直門 總體平均值 最小值 最大值 附圖 在建在售項(xiàng)目電梯配置標(biāo)準(zhǔn)（部 /萬平米） 電梯的速度也是電梯配置的重要考核指標(biāo)，本次調(diào)查項(xiàng)目電梯速度平均值為 米 /秒，最快速度為 5 米 /秒，國貿(mào)區(qū)域和朝陽門區(qū)域所在項(xiàng)目的電梯速度比較快，這和項(xiàng)目高度比較高有一定關(guān)系。 54335 國貿(mào)朝陽門東直門中關(guān)村總體平均速度 最慢速度 最快速度 附圖 在建在售項(xiàng)目電梯速度 從在建在售項(xiàng)目電梯高低區(qū)域分區(qū)情況來看，約有 30%的項(xiàng)目設(shè)置了高區(qū)電梯和低區(qū)電梯，設(shè)置高區(qū)電梯和低區(qū)電梯正慢慢成為甲級及以上標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目的基本要求。 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下載 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下 載 69%31%不分高低區(qū) 高低區(qū) 附圖 在建在售項(xiàng)目電梯分區(qū)情況 u) 在建在售寫字樓網(wǎng)絡(luò) 在建在售寫字樓項(xiàng)目網(wǎng)絡(luò)主要是以“有線網(wǎng)絡(luò)”為主，其次是光纖，配置“無線網(wǎng)絡(luò)”項(xiàng)目比較少。 ，810102030405060708090有線 光纖 無線 附圖 在建在售項(xiàng)目網(wǎng)絡(luò)類型 v) 在建在售寫字樓車位數(shù)量及停車管理 在建在售寫字樓車位數(shù)量配置標(biāo)準(zhǔn)存在比較大的差異，車位數(shù)量最多的達(dá)到 5000 個（華貿(mào)中心），最少的僅 400 多個，單個項(xiàng)目車位平均數(shù)量為 869 個。 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下載 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下 載 168350001000 10007562500721 721 69411486811922549880460620442741228 2568695000010002020300040005000國貿(mào) 西直門 東直門 北三環(huán) 朝陽門 金融街 西長安街 建國門外 中關(guān)村 亞奧 總體平均個數(shù) 最小值 最大值附圖 不同區(qū)域在建在售項(xiàng)目車位數(shù)量 從車位的配置標(biāo)準(zhǔn)來看，每萬平米車位數(shù)量各個區(qū)域之間存在一定的差異，但差距已經(jīng)明顯縮小，朝陽門區(qū)域項(xiàng)目車位配置標(biāo)準(zhǔn)最高，達(dá)到 128 個 /萬平米，最低的為建外，為 45 個 /萬平米，基本上集中在 50100個 /萬平米之間。 128188105 105912508121657 57 537853 57 5311548 48 45 5073250050100150200250朝陽門 西直門 國貿(mào) 金融街 北三環(huán) 東直門 亞奧 中關(guān)村 西長安街 建國門外 總體平均個數(shù) 最小值 最大值附圖 在建在售項(xiàng)目車位配置標(biāo)準(zhǔn)（個 /萬平米） 從停車場的管理來看，目前還是以自己管理的方式為主，委托專業(yè)停車管理公司約占 1/5 左右。 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下載 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下 載 78%22%專業(yè)車管 物業(yè)自管 附圖 在建在售項(xiàng)目停車場管理模式 w) 在建在售寫字樓物業(yè)管理模式 從在建在售寫字樓項(xiàng)目的物業(yè)管理公司來看，基本上以國外公司為主，目前也基本上在管理北京比較知名的物業(yè)，如“第一太平”、“世邦”、“仲量行”等。 36%16%17%17%7%7%第一太平戴維斯 世邦魏理仕 國貿(mào)物業(yè)酒店管理有限公司戴德梁行 北京仲量聯(lián)行物業(yè)管理公司 北京城建物業(yè)管理公司 附圖 在建在售項(xiàng)目物業(yè)管理公司 從在建在售寫字樓項(xiàng)目的物業(yè)費(fèi)來看，基本上在 RMB2030 元 /平米 *月之間，不同區(qū)域之間存在一定差異，國貿(mào)及 CBD 區(qū)域比較高，但總體平均水平比較接近。 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下載 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下 載 國貿(mào) 朝陽門 建國門外 中關(guān)村 東直門 金融街 總體平均值 最小值 最大值附圖 在建在售項(xiàng)目物業(yè)管理費(fèi) 四、 未建已規(guī)劃項(xiàng)目的研究 項(xiàng)目組通過規(guī)劃部門、開發(fā)商查詢，共發(fā)現(xiàn) 20 個未建已經(jīng)規(guī)劃的項(xiàng)目。 項(xiàng)目基本信息 目前在東直門未建已經(jīng)規(guī)劃的項(xiàng)目就一個，是 北京京茂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的 永利廣場 ，具體位置在朝陽區(qū)工體北路。 CBD 商圈規(guī)劃未建項(xiàng)目有 5個，三元橋附近未建已規(guī)劃項(xiàng)目有 3 個，金融街 4 個， 3 個商圈相加共有 12 個未建已規(guī)劃項(xiàng)目，這些項(xiàng)目分布在東直門商圈的周邊，對于本項(xiàng)目在未來的推廣將是一個很大的威脅。余下其它項(xiàng)目分布較遠(yuǎn)，對本項(xiàng)目影響不大。 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下載 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下 載 附表 未建已規(guī)劃項(xiàng) 目基本信息 ID 項(xiàng)目名稱 開發(fā)商名稱 項(xiàng)目地址 所屬商圈 1 萬達(dá)廣場二期 北京萬達(dá)廣場房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 朝陽區(qū)建國路郎家園 11號 CBD 2 廣義大廈 北京宸京房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 宣武區(qū)廣義街 5號 3 新源大廈二期 北京千禧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 朝陽區(qū)新源街 三元橋 4 耀輝國際城 北京耀輝置業(yè)有限公司 朝陽區(qū)西大望路 CBD 5 海育大廈 北京市海育房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 海淀區(qū)復(fù)興路 25號 中關(guān)村 6 富豐科技大廈 北京龍?zhí)礻懛康禺a(chǎn)開發(fā)有限公司 豐臺科技園區(qū) 13A地塊 7 永利廣場 北京京茂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 朝陽區(qū)工體北路 東直門 8 國潤大廈 北京華樹房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 西城區(qū)阜外大街 8號 金融街 9 渴望科技大廈 北京青龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 海淀區(qū)四季青東冉村 中關(guān)村 10 財源國際中心 北京建機(jī)天潤房地產(chǎn)開發(fā)公司 朝陽建國門外大街 4號 CBD 11 浩洋大廈 北京浩洋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 西城區(qū)宣內(nèi)大街東側(cè) 金融街 12 江西大廈 江西省人民政府駐北京辦事處 豐臺區(qū)東鐵營橫一條八號 13 華麟科技大廈 北京欣安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 朝陽區(qū)霞光里 15號 三元橋 14 融祥大廈 北京圣喬房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 西城區(qū)平安大道 金融街 15 北京科技大廈 北京科源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 西城區(qū)西外大街 140號 西直門 16 天宸大廈二期 北京天惠置地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 西城區(qū)金融街中心 E7E8 金融街 17 友誼大廈 北京友誼置業(yè)有限公司 建國門外大街 17號 CBD 18 第三置業(yè) 北京恒陽華隆房地產(chǎn)有限公司 朝陽三元橋曙光西里甲 1號 三元橋 19 華貿(mào)中心寫字樓 北京國華置業(yè)有限公司 北京市朝陽區(qū)西大望路 CBD 項(xiàng)目立項(xiàng)日期及規(guī)模 在項(xiàng)目立項(xiàng)日期方面， 2020 年立項(xiàng)的項(xiàng)目共有 11 個， 2020 年立項(xiàng)的項(xiàng)目共有 8 個，還有一個項(xiàng)目，即建國門外大街的 友誼大廈 ，立項(xiàng)時間不祥。項(xiàng)目規(guī)模上，目前已經(jīng)查到的總建筑面積共是 萬平米，其中最大的是 CBD 商圈的 財源國際中心 ，其建筑面積達(dá)到 24 萬平米；其次是 北京耀輝國際城 、 華貿(mào)中心寫字樓 ，兩者建筑面積都是 23 萬平米；再者是建筑面積 18 萬平米的 北京萬達(dá)廣場二期、友誼大廈 。 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下載 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下 載 附表 未建已規(guī)劃項(xiàng)目立項(xiàng)日期及規(guī)模 項(xiàng)目名稱 立項(xiàng)日期 規(guī)劃建筑面積 北京萬達(dá)廣場二期 2020年 6月 30日 占地 ，建筑約 18萬平方米 廣義大廈 2020年 6月 30日 不祥 新源大廈二期工程 2020年 4月 28日 不祥 北京耀輝國際城 2020年 4月 28日 23萬平方米 海育大廈 2020年 4月 22日 不祥 富豐科技大廈 2020年 3月 18日 62580平米 永利廣場 2020年 2月 27日 不祥 國潤大廈 2020年 1月 16日 渴望科技大廈 2020年 12月 26日 不祥 財源國際中心 2020年 11月 19日 24萬平米 浩洋大廈 2020年 10月 20日 12萬平方米 江西大廈 2020年 9月 9日 不祥 華麟科技大廈 2020年 8月 26日 62673平方米 融祥大廈 2020年 8月 8日 不祥 北京科技大廈 2020年 7月 28日 不祥 天宸大廈二期 預(yù)計(jì) 2020年底開工 10萬平方米 友誼大廈 不祥 18萬平方米 第三置業(yè) 未建已經(jīng)規(guī)劃 10萬平米 華貿(mào)中心（寫字樓） 2020年 8月 開工 23萬平方米 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下載 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下 載 第三章 北京寫字樓市場需求分析 一、 字樓需求研究的基本假設(shè) 對寫字樓的需求主要是第三產(chǎn)業(yè)，本次研究的是甲級及頂級寫字樓市場的需求，從需求的性質(zhì)來看， 主要是兩類： →第一類是新注冊服務(wù)行業(yè)企業(yè)對甲級頂級寫字樓的需求； →第二類是目前已經(jīng)在寫字樓里辦公的企業(yè)對甲級頂級寫字樓的需求，對這部分企業(yè)需要研究的是凈需求，所謂凈需求是綜合考慮該部分企業(yè)存在擴(kuò)租、縮租、搬遷等多種情況以后對甲級、頂級寫字樓的綜合凈需求； →在某個具體時間段對北京市甲級頂級寫字樓的需求是以上兩種需求之和； 附表 寫字樓需求研究模型 新增不同類型服務(wù)行業(yè)企業(yè)的數(shù)量 Nni 通過各國商會、工商部門、相關(guān)專家或機(jī)構(gòu)了解并預(yù)測 現(xiàn)有不同類型服務(wù)行業(yè)企業(yè)的數(shù)量 Nli 通過對現(xiàn)有寫字樓調(diào)研及 相關(guān)機(jī)構(gòu)之?dāng)?shù)據(jù)獲得 所調(diào)研企業(yè)的數(shù)量 N 所調(diào)研之欲新購辦公面積的不同類型現(xiàn)有企業(yè)數(shù)量 Nlbi 通過對現(xiàn)有企業(yè)調(diào)研獲得數(shù)據(jù) 所調(diào)研之欲擴(kuò)租辦公面積的不同類型現(xiàn)有企業(yè)數(shù)量 Nlri 所調(diào)研之欲縮減租賃辦公面積的不同類型現(xiàn)有企業(yè)數(shù)量 Nlrri 縮減租賃面積的比例 Eri ＝ Nlrri／ N 購買概率 Bi ＝ Nlbi／ N 租賃概率 Ri ＝ Nlri／ N 需求面積 Si 通過對現(xiàn)有企業(yè)調(diào)研數(shù)據(jù)分析獲得 縮減租賃面積 Sri 通過對現(xiàn)有企業(yè)調(diào)研數(shù)據(jù)分析 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下載 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下 載 獲得 具體計(jì)算方法描述如下： ? A： 新增服務(wù)行業(yè)企業(yè)之新增購買需求面積＝新增不同類型服務(wù)行業(yè)企業(yè)數(shù)量購買概率需求面積＝∑［ Nni Bi Si］ ? B： 現(xiàn)有企業(yè)之新增購買需求面積＝現(xiàn)有不同類型企業(yè)的數(shù)量購買概率需求面積＝∑［ Nli Bi Si］ ? C： 新增租賃面積＝（新增不同類型企業(yè)的數(shù)量＋現(xiàn)有不同類型企業(yè)的數(shù)量）租賃概率需求面積＝∑［（ Nni＋ Nli） Ri Si］ ? D： 縮減租賃面積＝新增不同類型企業(yè)縮減面積 +現(xiàn)有不同類型企業(yè)之縮減租賃面積＝∑（ Nni＋ Eri Sri＋ Nli Eri Sri） ? 總面積需求＝ A＋ B＋ C－ D 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下載 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下 載 i. 新增企業(yè)購買平均需求面積 根據(jù)深度訪問和定量電話訪問購買型企業(yè)未來的平均需求面積，分別為： 深度訪問平均需求面積： 1217 平米； 電話訪問平均需求面積： 723 平米； 由于深度訪問基本上屬于比較大型的企業(yè)，面積需求存在偏大的可能性，所以在此使用電話訪問的平均需求面積數(shù)據(jù)。 ii. 20202020 年寫字樓購買需求面積 某年新增服務(wù)業(yè)對購買甲級頂級寫字樓的需求 =本年度新增服務(wù)企業(yè)數(shù)量 購買概率需求面積 但由于新增企業(yè)不完全選擇甲級頂級寫字樓辦公，按照目前北京市甲級頂級寫字樓占 總體辦公寫字樓的比例（ 21%）對上述數(shù)據(jù)進(jìn)行調(diào)整。 以上的購買概率是 2020 年到 2020 年之間的購買概率，根據(jù)目前企業(yè)的購置計(jì)劃，其實(shí)現(xiàn)概率分布如下： 附表 0408 年購買概率分布 時間 購買概率分布 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年及以后 所以具體到 0408 年新增企業(yè)當(dāng)年的購買需求應(yīng)該調(diào)整為： 當(dāng)年新注冊企業(yè)對甲級頂級寫字樓面積需求 =本年度新增服務(wù)企業(yè)數(shù)量 總體購買概率當(dāng)年實(shí)現(xiàn)購買概率分布平均需求面積甲級頂級寫字樓所占比例 2020 年新增企業(yè)購買甲級頂級寫字樓需求 =5046 家 27% 723 平米 /家 *21% 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下載 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下 載 = 萬平米； 2020 年新增企業(yè)購買甲級頂級寫字樓需求 =5930 家 27% 723 平米 /家 *21% = 萬平米； 2020 年新增企業(yè)購買甲級頂級寫字樓需求 =6997 家 27% 723 平米 /家 *21% = 萬平米； 2020 年新增企業(yè)購買甲級頂級寫字樓需求 =8