【正文】 總體建筑面積達(dá)到 372 萬平米，如果包括東直門項目在內(nèi)，以及其他項目，總體的規(guī)模應(yīng)該超過 400 萬平米， 按照頂級寫字樓項目占目前在建在售項目的比例來看，其比例達(dá)到了32%，遠(yuǎn)高于現(xiàn)存頂級寫字樓占甲級頂級寫字樓 %的比例。其次是金融街區(qū)域，達(dá)到 41 萬平米，占 1 成略強(qiáng)，亞運村區(qū)域頂級項目的供給達(dá)到 30 萬平米，占 8%。 6331310 113 213051015202530352 00 4上半年2 00 4下半年2 00 5上半年2 00 5下半年 2020年 2020年 2020年待定 附圖 北京在售在建寫字樓項目供應(yīng)時間分布 但從不同時間段項目的供給體量來看， 2020 年下半年也是最高峰時期，同時 2020 年、 2020 年都是供給高峰時段，總體供給體量都超過 200萬平米， 2020 年更是超過 300 萬平米，從下 圖來看，寫字樓供給的高峰時段集中在 2020 年 2020 年， 2020 年總體的供給量接近 110 萬平米， 2020年更是減至 53 萬平米。 0100200300400500600東部區(qū)域 金融街 中關(guān)村 亞奧 西直門 北三環(huán)附圖 北京不同區(qū)域在售在建寫字樓項目供應(yīng)體量 49%21%17%7%4% 2%東部區(qū)域 金融街 中關(guān)村 亞奧 西直門 北三環(huán)附圖 北京不同區(qū)域在售在建寫字樓供應(yīng)比例 總體來講，東部區(qū)域的寫字樓供給仍然比較密集， 04 年 07 年的供給量都比較平穩(wěn)，每年的供給體量主要集中在 90100 萬平米之間， 06 年是 文檔資料免費共享閱讀下載 文檔資料免費共享閱讀下 載 供給高峰時期，接近 140 萬平米。 04 年全年的供給量接近 70 萬平米，05 年接近 25 萬平米， 06 年接近 40 萬平米，由于目前有部分項目具體的時間表沒有最后確定（接近 60 萬平米的體量），所以不排除金融街在 0607年形成供給的高峰時期，金融街的供給量主要來源于金融街中心區(qū)項目。接近 130 萬平米，中關(guān)村區(qū)域的供給量主要來源于中關(guān)村西區(qū)。 000000 10 20 30 40 500 4 年上半年0 4 下半年0 5 上半年0 5 下半年06年07年08年不確定 附圖 04 年 08 年亞奧地區(qū)寫字樓供給情況 其他區(qū)域在建在售的寫字樓項目主要有北三環(huán)區(qū)域和西直門區(qū)域，北三環(huán)主要有金隅嘉業(yè)的“皇安大廈”、新燕莎集團(tuán)的“燕莎盛世”、“城建大廈”；西直門區(qū)域主要有“西環(huán)廣場”項目、“富海中心”、“楓藍(lán)國際中心”等項目。 1503001866850150300050100150200250300350朝陽門 東直門國貿(mào)建國門外金融街 王府井西長安街西直門 中關(guān)村 北三環(huán)總體區(qū)域平均高度 最高高度 附圖 不同區(qū)域在建在售寫字樓項目高度分析 f) 在建在售項目層數(shù)分析 文檔資料免費共享閱讀下載 文檔資料免費共享閱讀下 載 建國門外國貿(mào)北三環(huán)亞奧東直門 西直門 中關(guān)村 朝陽門東長安街金融街西長安街總體平均值 最高層數(shù)值 附圖 不同區(qū)域在建在售寫字樓項目層數(shù)分析 g) 在建在售項目項目使用率 在建在售項目的使用率基本上在 7075%之間。 0102030405060708090100玻璃幕墻 高級石材 鋁板 高檔瓷磚 附圖 在建在售寫字樓項目外立面材料 i) 在建在售項目標(biāo)準(zhǔn)層面積 標(biāo)準(zhǔn)層面積往往和項目定位有一定的關(guān)聯(lián)性，標(biāo)準(zhǔn)層面積大的項目，其客戶群體一般也定位是比較大的企業(yè)，本次調(diào)查的在建在售項目 文檔資料免費共享閱讀下載 文檔資料免費共享閱讀下 載 的標(biāo)準(zhǔn)層面積平均值為 2045 平米，最大的是金融街區(qū)域，達(dá)到 2820 平米，最小的是亞奧區(qū)域，標(biāo)準(zhǔn)層平均面積為 1350 平米，東直門區(qū)域的標(biāo)準(zhǔn)層面積相對也比較大，達(dá)到 2470 平米，僅次于金融街和朝陽門區(qū)域。 70003478550026312240175026001900 70000 1000 2020 3000 4000 5000 6000 7000金融街朝陽門東直門中關(guān)村北三環(huán)建國門外國貿(mào)亞奧總體 附圖 在建在售寫字樓項目最大標(biāo)準(zhǔn)層面積 綜合來看，亞運村奧運村區(qū)域?qū)懽謽堑臉?biāo)準(zhǔn)層面積比較小，主要面對中小客戶。 18761181251680416790165881596715291140691325012633162230 5000 10000 15000 20200國貿(mào)朝陽門金融街西長安街亞奧建國門外東直門中關(guān)村北三環(huán)西直門總體 附圖 在建在售寫字樓項目平均銷售價格（元 /平米） 從 區(qū)域最低銷售價格和最高銷售價格的對比來看，北京目前最貴的寫字樓項目 世紀(jì)財富中心 銷售價格接近 RMB3 萬 /平米（ USD3600 元 / 文檔資料免費共享閱讀下載 文檔資料免費共享閱讀下 載 平米），某個區(qū)域的最高銷售價格往往可以代表本區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龅膱酝Τ潭纫约翱腿禾攸c，目前北三環(huán)、西直門區(qū)域?qū)懽謽堑膬r值比較低，東直門區(qū)域目前最貴的寫字樓是 新保利大廈 ，報價達(dá)到 USD3100 元 /平米，僅次于 世紀(jì)財富中心 。 從總體情況來看，建外區(qū)域的租金水平比較高。 80%10%10%銷售 租賃 租銷結(jié)合 附圖 在建在售寫字樓項目租售模式 不同區(qū)域項目的銷售比重有所差異，但以前所謂頂級甲級寫字樓“ 只租不售”的鐵律被打破，即使是傳統(tǒng)的只租賃不銷售的國貿(mào)及 CBD區(qū)域也有近 30%的項目采用“租賃銷售結(jié)合”的策略。 金融街總體東直門建國門外西直門亞奧中關(guān)村國貿(mào)北三環(huán)西長安街朝陽門標(biāo)準(zhǔn)層高（米） 標(biāo)準(zhǔn)凈高（米）附圖 不同區(qū)域在建在售寫字樓項目層高（最大值） 從標(biāo)準(zhǔn)層高和標(biāo)準(zhǔn)凈高的平均 值來看，標(biāo)準(zhǔn)層高平均值普遍在 米之間，標(biāo)準(zhǔn)凈高普遍在 米之間。 大開間 小開間 附圖 在建在售寫字樓項目開間格局 從不同區(qū)域大小開間的差異情況來看，中關(guān)村和西直門區(qū)域項目的小開間比例比較高，這主要和項目的定位以及本區(qū)域內(nèi)寫字樓客群有一定的關(guān)系。 文檔資料免費共享閱讀下載 文檔資料免費共享閱讀下 載 85%9%6%高級石材 高級涂料 高級瓷磚 附圖 在建在售寫字樓項目公共部分裝修材料 p) 在建在售項目衛(wèi)生潔具品牌 在建在售項目衛(wèi)生潔具的品牌基本還是采用的是中等檔次的進(jìn)口或者合資品牌的衛(wèi)浴品牌，主要有“ TOTO”、“科勒”、“美標(biāo)”等。 從調(diào)查的情況來看，大堂目前的位置分布基本上還在首層居多，但基本上都有一定的挑高，以前大堂高度只有 1 層的情況有所改變，在調(diào) 文檔資料免費共享閱讀下載 文檔資料免費共享閱讀下 載 查中我們也發(fā)現(xiàn)有特定項目，比如“銀泰中心”將自己的大堂設(shè)置在頂層，比較別出心裁。 1296126870010006605001591123311391591224070010006605001591130022400 500 1000 1500 2020 2500東直門國貿(mào)建國門外金融街西長安街西直門亞奧中關(guān)村總體平均面積 最小面積 最大面積附圖 在建在售寫字樓項目大堂面積 大堂面積的大小往往和標(biāo)準(zhǔn)層面積大小有一定的關(guān)系，從大堂占標(biāo) 文檔資料免費共享閱讀下載 文檔資料免費共享閱讀下 載 準(zhǔn)層面積的比例往往可以看出大堂的檔次，從兩者的比例來看，基本上在 之間，總體平均為 。 11 國貿(mào)亞奧東直門中關(guān)村金融街總體最小值 最大值附圖 大堂占標(biāo)準(zhǔn)層的面積比例（最小比例和最大比例） 從大堂的高度來看，平均高度在 810 之間的居多，最大高度達(dá)到28 米，最小高度不足 5 米。平均層數(shù)基本上在 23 層之間。 文檔資料免費共享閱讀下載 文檔資料免費共享閱讀下 載 42%58%毛坯 簡單裝修 附圖 交房標(biāo)準(zhǔn) s) 在建在售寫字樓空調(diào)狀況 在建在售寫字樓空調(diào)品牌比較雜亂，但基本上以進(jìn)口品牌為主，而且主要是美國品牌的空調(diào)。 文檔資料免費共享閱讀下載 文檔資料免費共享閱讀下 載 89%11%風(fēng)冷 水冷 附圖 在建在售項目空調(diào)制冷方式 從空調(diào)開放的時間來看，基本上屬于“ 7 天 24 小時開放”的模式，僅開放 5 個工作日在周末不開放的比例比較小。 文檔資料免費共享閱讀下載 文檔資料免費共享閱讀下 載 85%15%分戶計量 含在物業(yè)費中 附圖 在建在售項目空調(diào)計費方式 t) 在建在售寫字樓電梯配置 從在建在售寫字樓項目配置電梯的品牌來看，主要是以進(jìn)口電梯為主，其中又以日本品牌的電梯為主。 文檔資料免費共享閱讀下載 文檔資料免費共享閱讀下 載 1600160014251600135013501300130012251350136016000 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600中關(guān)村朝陽門東直門金融街國貿(mào)總體平均載重 最小載重 最大載重附圖 在建在售項目電梯載重 從單個項目電梯配置的數(shù)量來看，最多的達(dá)到 64 部，最少的為 4部，平均達(dá)到 16 部。從各個區(qū)域的最高配置標(biāo)準(zhǔn)來看，國貿(mào)、中關(guān)村區(qū)域的配置標(biāo)準(zhǔn)相對比較高，均接近 4 部 /萬平米的標(biāo)準(zhǔn)，達(dá)到頂級寫字樓標(biāo)準(zhǔn)。 54335 國貿(mào)朝陽門東直門中關(guān)村總體平均速度 最慢速度 最快速度 附圖 在建在售項目電梯速度 從在建在售項目電梯高低區(qū)域分區(qū)情況來看，約有 30%的項目設(shè)置了高區(qū)電梯和低區(qū)電梯，設(shè)置高區(qū)電梯和低區(qū)電梯正慢慢成為甲級及以上標(biāo)準(zhǔn)項目的基本要求。 ，810102030405060708090有線 光纖 無線 附圖 在建在售項目網(wǎng)絡(luò)類型 v) 在建在售寫字樓車位數(shù)量及停車管理 在建在售寫字樓車位數(shù)量配置標(biāo)準(zhǔn)存在比較大的差異，車位數(shù)量最多的達(dá)到 5000 個（華貿(mào)中心），最少的僅 400 多個，單個項目車位平均數(shù)量為 869 個。 128188105 105912508121657 57 537853 57 5311548 48 45 5073250050100150200250朝陽門 西直門 國貿(mào) 金融街 北三環(huán) 東直門 亞奧 中關(guān)村 西長安街 建國門外 總體平均個數(shù) 最小值 最大值附圖 在建在售項目車位配置標(biāo)準(zhǔn)（個 /萬平米） 從停車場的管理來看，目前還是以自己管理的方式為主，委托專業(yè)停車管理公司約占 1/5 左右。 36%16%17%17%7%7%第一太平戴維斯 世邦魏理仕 國貿(mào)物業(yè)酒店管理有限公司戴德梁行 北京仲量聯(lián)行物業(yè)管理公司 北京城建物業(yè)管理公司 附圖 在建在售項目物業(yè)管理公司 從在建在售寫字樓項目的物業(yè)費來看，基本上在 RMB2030 元 /平米 *月之間，不同區(qū)域之間存在一定差異，國貿(mào)及 CBD 區(qū)域比較高，但總體平均水平比較接近。 項目基本信息 目前在東直門未建已經(jīng)規(guī)劃的項目就一個，是 北京京茂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的 永利廣場 ，具體位置在朝陽區(qū)工體北路。余下其它項目分布較遠(yuǎn)，對本項目影響不大。項目規(guī)模上，目前已經(jīng)查到的總建筑面積共是 萬平米，其中最大的是 CBD 商圈的 財源國際中心 ，其建筑面積達(dá)到 24 萬平米；其次是 北京耀輝國際城 、 華貿(mào)中心寫字樓 ，兩者建筑面積都是 23 萬平米；再者是建筑面積 18 萬平米的 北京萬達(dá)廣場二期、友誼大廈 。 ii. 20202020 年寫字樓購買需求面積 某年新增服務(wù)業(yè)對購買甲級頂級寫字樓的需求 =本年度新增服務(wù)企業(yè)數(shù)量 購買概率需求面積 但由于新增企業(yè)不完全選擇甲級頂級寫字樓辦公，按照目前北京市甲級頂級寫字樓占 總體辦公寫字樓的比例（ 21%）對上述數(shù)據(jù)進(jìn)行