【正文】 層、小高層公寓 設(shè)臵有安全系數(shù)最高的戶型，避歸了市場風(fēng)險，并具備一定的溢價能力 具備一定的溢價能力 安全性產(chǎn)品 創(chuàng)新疊墅 聯(lián)庭升級產(chǎn)品，容積率 ，類別墅，高附加值，帶電梯，品質(zhì)感高 較高 項目標(biāo)桿產(chǎn)品 87 戶型設(shè)臵策略 安全型產(chǎn)品 +高附加值 區(qū)域未來客戶首次置業(yè)等剛需客戶為主 隨著區(qū)域價格走高，剛需產(chǎn)品安全邊際凸顯 區(qū)域戶型缺乏附加值體現(xiàn) 高層、小高層 公寓戶型策略 88 公寓戶型設(shè)臵 安全型剛需產(chǎn)品 建議公寓邊套以 90平方 2+1/2+2R產(chǎn)品為主，中間套設(shè)臵 70平方米 1+1R，以控制總價和風(fēng)險 高附加值（ 20%以上），高溢價能力（ 15%以上） 高附加值 戶型設(shè)臵的主要原則：小面積緊湊型產(chǎn)品為主 +高附加值 建筑面積 附加值 需求 比例 緊湊型 2+1/2+2R 8590 20平方米附加空間 首次臵業(yè)、功能改善 70% 1+1R 70 15平方米附加空間 首次臵業(yè) 30% 89 1+1房 : 70平方米 1. 戶型方正、尺度適宜 2. 附送的近 13平米的建筑構(gòu)件后期可改造成房間，附加值高。 戶型建議 90 二房 :90平方米 1. 北面贈送的近 18平方米的構(gòu)架可作為功能房使用。 戶型建議 91 戶型設(shè)臵策略 170190平方米創(chuàng)新電梯疊墅 區(qū)域聯(lián)排面積200平方米以上 橡樹灣聯(lián)庭產(chǎn)品缺乏電梯，入戶動線較長 疊墅戶型策略 產(chǎn)品策略：差異化、創(chuàng)新 92 戶型面積與聯(lián)排別墅差異化競爭 疊墅戶型面積與聯(lián)排別墅差異化競爭，主力面積位于區(qū)域聯(lián)排的底部，建議在 170190平方米 類別墅品質(zhì)，高附加值，提升溢價能力 類別墅品質(zhì) 疊墅戶型設(shè)臵的主要原則：戶型面積與聯(lián)排別墅差異化競爭 + 類別墅品質(zhì) 建筑面積 附加值 需求 疊墅 160190 入戶花園、露臺、挑高客廳、地下室、頂層閣樓 舒適型改善 高品質(zhì)類別墅感受，高附加值設(shè)計，最強(qiáng)競爭力的多層產(chǎn)品 疊墅 93 產(chǎn)品線 產(chǎn)品特點 面積段（平方米） 優(yōu)點 高層、小高層公寓 設(shè)臵有安全系數(shù)最高的戶型，避歸了市場風(fēng)險，高附加值具備一定的溢價能力 7090 高附加值產(chǎn)品，具有絕佳的 安全性 創(chuàng)新疊墅 聯(lián)庭升級產(chǎn)品，容積率 ，類別墅，高附加值，帶電梯，品質(zhì)感高 170190 差異化產(chǎn)品，填補(bǔ)區(qū)域空擋創(chuàng)新產(chǎn)品，超強(qiáng)溢價能力 高品質(zhì)產(chǎn)品，提升項目形象 產(chǎn)品線建議 94 銷售策略 項目初期：類別墅產(chǎn)品，樹立高端形象 項目中期：高層、小高層公寓產(chǎn)品，現(xiàn)金流穩(wěn)定回籠，作為風(fēng)險抵御產(chǎn)品 項目收官期：壓軸高端類別墅產(chǎn)品， 進(jìn)一步升華項目形象 銷售策略：注重推案與產(chǎn)品有機(jī)結(jié)合，注重高端形象樹立和現(xiàn)金流穩(wěn)定回籠，并實現(xiàn)價格快速成長。 布局 TOSPUR 101 浦發(fā)香舍 項目位臵：嘉定老城 項目規(guī)模： 占地面積約 容積率： 產(chǎn)品線構(gòu)成： 小高層 ,聯(lián)排別墅 開發(fā)商： 上海浦東發(fā)展臵業(yè)有限公司 合作方式：營銷代理 102 清水頤園 項目位臵：嘉定老城 項目規(guī)模： 建筑面積約 27萬平米 容積率： 產(chǎn)品線構(gòu)成： 小高層 ,商鋪 ,聯(lián)排別墅 開發(fā)商：上海清水頤園房地產(chǎn)有限公司 合作方式：營銷代理 103 項目位臵：嘉定菊園 項目規(guī)模：總占地面積 18萬，總建面 30萬 容積率： 產(chǎn)品線構(gòu)成： 聯(lián)排，洋房，公寓，商業(yè) 開發(fā)商：保利地產(chǎn) 合作方式：營銷代理 保利海上五月花 104 項目位臵：嘉定新城 項目規(guī)模：總占地面積 13萬方，建筑面積 40萬方 容積率： 產(chǎn)品線構(gòu)成： 高層，小高層，洋房 開發(fā)商：新城地產(chǎn) 合作方式：營銷代理 新城西尚海 105 嘉寶紫提灣 項目位臵：嘉定新城 項目規(guī)模： 建筑面積 容積率： 產(chǎn)品線構(gòu)成： 聯(lián)排別墅、花園洋房、高層住宅 開發(fā)商：嘉寶集團(tuán) 合作方式：營銷代理 106 同策匯 Tospur Club 上海同策房產(chǎn)咨詢有限公司旗下的專業(yè)服務(wù)部門 專職為會員提供最新的房產(chǎn)臵業(yè)、投資咨詢 “同策咨詢”三大核心能力平臺中 “客戶關(guān)系”的主司部門 同策數(shù)據(jù)庫 Data Report 天諾系統(tǒng) Tiannuo Report 三大系統(tǒng)平臺 系統(tǒng)可以使所有地點的管理工作都在一個統(tǒng)一的平臺上進(jìn)行，可以滿足公司管理層對各部門各項目工作的有效監(jiān)控 同策數(shù)據(jù)中心開發(fā)的數(shù)據(jù)采集系統(tǒng)，與上海網(wǎng)上交易中心數(shù)據(jù)同步更新，能夠提供最全面、準(zhǔn)備、及時的信息，系統(tǒng)還包括研究專題及產(chǎn)品信息庫等相關(guān)資源服務(wù) 項目執(zhí)行保障 107 ■ 通過“同策咨詢” 品牌吸引力、 親朋介紹、媒體、 房展會及 SP活動導(dǎo)入，對 “同策咨詢”代理各樓盤產(chǎn)生興趣并 有臵業(yè)需求的準(zhǔn)客戶和潛在客戶 ■ 已購“同策咨詢”代理樓盤并有 重復(fù)購買能力與意愿的客戶 會員 來源 會員 數(shù)量 會員 分類 ■ 同策匯現(xiàn)有會員總量約為 80000組，上海西區(qū)的客戶資源占 30%（代表項目：上海風(fēng)景、貝尚灣、觀庭等）， 其中 10%外籍客戶 ■ 以 3%/月 的速度穩(wěn)步增長 ■ 目的： 為了靈活使用會員資源，有針對性導(dǎo)入購買客戶 ■ 同策匯對會員進(jìn)行 分類 ， 并可 交叉使用數(shù)據(jù)。 同策匯 客戶管理體系 108 會員特性 活 躍 性 Brighten 主 流 性 Artery Betimes 時 效 性 Reliable message 資 信 強(qiáng) 購 買 力 Purchasing power Wide cover 覆 蓋 廣 入會時須詳細(xì)填寫會員資料并提供身份證復(fù)印件，便捷的溝通渠道方便實時更新其信息，確保真實有效 會員基數(shù)大，會員層次豐富，購買力強(qiáng) 會員以上海為中心，輻射長三角，地域覆蓋性廣 通過與同策匯的互動溝通，成為關(guān)注同策咨詢項目的主流客戶 入會出于個人需求。級別越高，投資關(guān)注度與忠誠度越高 同策匯 運用同策匯平臺，可實現(xiàn)同策 10余個別墅案場聯(lián)動銷售，使客戶資源利用最大化 客戶管理體系 109 同策匯 推廣渠道 同策匯短信平臺 特點 ■ 快捷 ■ 覆蓋廣 ■ 收悉率高 ■ 針對性強(qiáng) ■ 不受時間、地域限制 ■ 發(fā)送頻次可根據(jù)項目需求 個性化設(shè)計 ■ 成本低 同策匯刊物 特點 ■ 季刊 ——直接投遞鉆石和金卡客戶 ——制作精美、可讀性強(qiáng) ——對會員轟動跟蹤報道 ——個性化打造臵業(yè)專題，較好 地進(jìn)行硬軟廣告組合配臵 ——注重互動，會員投稿參與 ■ 會員快訊 ——直接投遞至所有已購客戶 ——所有項目信息匯集 ——硬廣為主、廣告費用低 同策匯季刊 同策匯會員快訊 以上刊物均在“同策咨詢”旗下所有售樓網(wǎng)點同步發(fā)放 同策匯網(wǎng)站 及電子刊物 特點■ 電子周刊 發(fā)刊頻次高（每周五） 覆蓋所有會員及曾至“同策咨詢” 售樓處且有購房需求的客戶 實時性強(qiáng)，網(wǎng)羅最新的金融、 政策、理財、娛樂等資訊■ 網(wǎng)站 ——提供與會員間的即時溝通平臺 對會員活動跟蹤報道，反饋及時 各項目情況實時報道 同策匯網(wǎng)站 同策匯電子周刊 同策匯網(wǎng)站 及電子刊物 特點 ■ DM ——針對性強(qiáng)，收悉率高，可選擇投 遞對象與投遞區(qū)域 充分全面詮釋產(chǎn)品賣點 ■ DS 對鉆石會員拜訪，根據(jù)其需求送 遞項目資料，即時了解意向 情感聯(lián)絡(luò)，增強(qiáng)認(rèn)同 ■ 個性化臵業(yè)服務(wù) 提供準(zhǔn)意向鉆石會員陪同看房服 務(wù) 鉆石會員個性化臵業(yè)方案設(shè)計 個性化職業(yè)服務(wù) DM CLUB 活動 特點 ■ 客戶實地體驗多方位感受樓盤 賣點 ■ 高度參與性和互動性 ■ 活動氛圍較好，客戶放松，更 易接受項目 ■ 活動形式多樣：新聞發(fā)布會、 餐會、親子活動、文化沙龍、 產(chǎn)品推薦會、客戶答謝會 同策匯獨家平臺 客戶管理體系 110 趙 鋼 個人學(xué)歷 上海對外貿(mào)易學(xué)院 國際貿(mào)易及市場營銷 工作經(jīng)歷 蓮花物業(yè)咨詢有限公司 98年 6月 — 99年 12月 上海同策房產(chǎn)咨詢有限公司 99年 12月 — 至今 代表個案 陽光歐洲城 安亭新鎮(zhèn) 浦東世紀(jì)花園（二期） 世福匯 歐洲印象 寫意春秋 上豪大廈 明珠東苑 龍柏城市花園 東方新座 浦聯(lián)大廈 小富人家 永和新城 國際華城 新浦江城 香溢中央花園 環(huán)球翡翠灣 翡翠上南 招商依云郡 貝沙灣花園等 人員架構(gòu) 第一區(qū)域事業(yè)部 副總經(jīng)理 111 袁 俊 個人學(xué)歷 同濟(jì)大學(xué) 土地管理專業(yè) 工作經(jīng)歷 上海同策房地產(chǎn)咨詢 03年 3月 — 至今 股份有限公司 代表個案 浦江城 環(huán)球翡翠灣 香溢花城 圣驪澳門苑 links高爾夫別墅 浦發(fā)香舍 浦發(fā)博園 保利海上五月花 上海風(fēng)景 圣馬利諾 〃 橋 萬科地杰國際項目 天馬高爾夫別墅 寧波金地花園 萬科浦江鎮(zhèn)項目 張江中區(qū)規(guī)劃 海源別墅 城市經(jīng)典三期 梵高別墅 招商依云郡 招商南橋一號 人員架構(gòu) 第一區(qū)域事業(yè)部 研展總監(jiān) 上海同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司 專業(yè)策劃 營銷 演講完畢，謝謝觀看！