【正文】 物業(yè)管理等方面都比以往更加優(yōu)化，并呈現(xiàn)出多元發(fā)展態(tài)勢，購房者有了更多的選擇余地。六是住房公積金貸款制度的完善和戶籍制度改革，也對房地產市場發(fā)生較大促進作用。相信這一政策的實行，必將有力促進住房的消費。隨著這一改革的全面推進，將更便于農村和外地業(yè)主進入某地區(qū)城鎮(zhèn)購買住房，從而進一步激活城市地產市場。土地供應方面，2001年，某市區(qū)出讓土地9幅，除三個“退二進三”項目土地采用協(xié)議方式出讓外，其余均以拍賣或招標方式出讓，土地出讓總量為53萬平方米。按照規(guī)劃允許的容積率測算，這些土地可建房屋面積427萬平方米。至2002年底。2000年，；2001年，扣除經濟適用房因素，實際增長10%，； 2002年，同比增長38%，同比增長52%，同比增長71%，同比增長149%，市場需求旺盛程度由此可見。 銷售 銷售住宅 面積住宅 金額住宅200020012002數(shù)據來源：2000、2002002年某房地產市場報告(以上所稱某市區(qū)為某市建成區(qū)，不含錫山、惠山、濱湖、新區(qū)所轄建制鎮(zhèn)及鄉(xiāng)區(qū))。根據某市房地產籍數(shù)據庫統(tǒng)計分析，住房建筑面積在45平方米以下的，建筑面積在45～。假定五年內基本完成城市低洼地區(qū)、危舊房成片改造和老居民新村治理改造任務，五年內市區(qū)人均使用面積達到20平方米左右，以2005年150萬人的城市規(guī)模，“十五”期間，某市區(qū)對住宅的潛在需求總量將在1500萬平方米至2000萬平方米之間，由此可見某房地產業(yè)的發(fā)展空間十分巨大。 隨著某市及周邊地區(qū)經濟的快速發(fā)展，城鄉(xiāng)居民的可支配收入正在迅速增長，與之相適應，高收入戶的收入也在同步迅速增加。1088根據以上所列2002年數(shù)據，,某市區(qū)高收入戶每戶可支配收入為44308元,最高收入戶每戶的年收入為86258元。某市共有高收入戶76000戶，最高收入戶76000戶，共計152000戶。全市私營企業(yè)投資者人數(shù)為84588人，,其中市區(qū)51338人,。抽樣調查1:據我所2001年對全市20萬戶農戶進行的就業(yè)和經濟收入調查，戶均年收入在5萬元以上的占20%以上，戶均年收入在5～%,%,戶均年收入在30萬元以上的戶數(shù)達1064戶。抽樣調查2: 據去年6月進行的一次對某市區(qū)近600戶年收入在4萬元以上的高收入戶家庭的住房意向問卷調查（據某市城調隊提供的統(tǒng)計數(shù)據，家庭年收入在4萬元以上的家庭約占總戶數(shù)的20%，），%。有購房意向的人中，年齡偏輕，其中：25～%，36～%，46～%，%。有意向購房者購買時間布為：%，%，%，%。購買面積分析：（平方米）80～%，101～%，121～%，151～%，%。購房者對層次的需求的選擇：%，%，%，%。抽樣調查3: 去年底,某市房地產市場曾對2000戶家庭作問卷調查，據該項調查統(tǒng)計,%的家庭有購買別墅的需求,%的家庭對4室以上的高檔住宅有購買需求。綜合以上分析預測:預測1:按照抽樣調查2的數(shù)據分析。在農村，據抽樣調查1的數(shù)據推算，如按上述購房意向及購買別墅的比例推算,近三年中有購買別墅意向的將有7257戶,城鄉(xiāng)合計,近三年中有購買別墅意向的為14743戶。%的比例推算,；，城鄉(xiāng)合計達10650戶。近10年來,某外向型經濟發(fā)展迅速,特別是近5年來,外商投資企業(yè)急劇增加,到2002年底,某全市累計已經批準外商投資企業(yè)6800多家,。另外，據某市房地產交易市場統(tǒng)計，到2002年底,在錫直接購買高級住宅的有260戶,其中香港、臺灣客商占45%，日商占29%，其余為歐美客商。這里需要說明的是，外商在錫購買住房有的并不直接購買，相當多的外商往往以公司或中方員工的名義購買，租賃居住的情況也是如此。其中相當數(shù)量的人員將有在錫購買低密度高檔住宅的需求，而且，隨著某市外資企業(yè)的持續(xù)增加，在錫購買低密度高檔住宅的外商也將逐年增加。 鵝湖度假區(qū)吸引購買低密度高檔住宅的區(qū)位優(yōu)勢：某鎮(zhèn)鄰近某新區(qū)和錫山區(qū)，據統(tǒng)計：2002年底某新區(qū)有外商投資企業(yè)680家，錫山區(qū)有460多家，合計1140家。另外，由于鵝湖旅游度假區(qū)處于某市中心、蘇州市區(qū)西片以及常熟市等邊三角形的幾何中心，本項目還將能吸引蘇州西片、常熟市南片的外商和港澳臺企業(yè)以及這些地區(qū)的高收入戶購買低密度高檔住宅需求（參見以下表7—8）。表7 2001年蘇州市區(qū)及與某鎮(zhèn)鄰近地區(qū)經濟情況指標市區(qū)常熟昆山太倉注冊資金(億元)GDP（億元）第二產業(yè)(億元)人均GDP（元）29693281833863535169 蘇、錫、常地區(qū)房地產業(yè)競爭態(tài)勢比較分析 區(qū)域房地產業(yè)發(fā)展的一般競爭狀況蘇、錫、常市房地產業(yè)的發(fā)展基本上是同時起步的，在1992年之前，某、常州的房地產業(yè)發(fā)展狀況明顯好于蘇州。市區(qū)的面積也隨著兩區(qū)的開發(fā)擴大了近一倍，“東園西區(qū)、古城居中、一體兩翼”的城市新格局基本形成，城市功能的拓展、超前的規(guī)劃給蘇州的房地產業(yè)帶來了發(fā)展的先機。2001年錫山市并入某市區(qū)，2002年武進市并入常州市區(qū)，兩市房地產業(yè)才發(fā)展提速，市場不斷繁榮。2000年2001年2002年蘇錫常蘇錫常蘇錫常房地產開發(fā)投資完成額3041房地產開發(fā)用地總面積193217722000年以來，隨著社會上“白領階層、老板階層”的不斷涌現(xiàn)以及外向型經濟的加快發(fā)展，對別墅、高檔住宅的需求量上升較快，蘇州市7個別墅區(qū)全面旺銷，平均售價在每平方米5000至7000元之間，而金雞湖、太湖之濱的別墅等低密度物業(yè)售價超過了7000元/平米。而常州市也有7個低密度樓盤，每個小區(qū)30至40套獨立或聯(lián)排別墅，價格在每套60萬元至150萬元之間，行情看漲，銷售形勢很好。上面提到的蠡湖地區(qū)四個項目中，太湖虹橋花園和太湖明珠苑以及種禽場項目，就在湖邊，周邊有黿頭渚、影視城、蠡園等風景名勝，地理位置得天獨厚；對泰德新城而言，蠡湖地區(qū)規(guī)劃調整令該區(qū)塊增色不少，而威尼斯花園的綜合優(yōu)勢最大：第一，作為某地區(qū)最早的高檔別墅區(qū)，威尼斯花園的品牌和社會美譽度比較高；第二，威尼斯花園一期140多棟別墅和幾十套公寓已經全部入住，業(yè)主來自20多個國家和地區(qū)，人氣較旺；第三，比較新開發(fā)的別墅區(qū)，威尼斯花園內的景觀已經很具規(guī)模，樹木成蔭，四季鳥語花香；第四，蠡湖大橋的建設、大學城以及未來濱湖新城的啟動，將對威尼斯花園的交通條件和周邊環(huán)境產生有利影響。 客戶分析為了準確把握本地區(qū)對低密度高檔物業(yè)的需求狀況，我們獲取了某市房地產市場2002年11月份所做的市場需求調查報告，并對某蘭寶苑、威尼斯花園、蘇州太湖之星等別墅區(qū)的開發(fā)商或代理商以及蘇錫常房地產市場的管理人員進行了訪談，得出了以下分析結果。這些家庭將是未來本地區(qū)低密度物業(yè)的重要客戶來源。從現(xiàn)有的低密度物業(yè)市場來看，購買和租用低密度高檔物業(yè)的主要有三類客戶：首先是大公司的老板、CEO和一些高級管理者，其中以外資企業(yè)比較多，占到租購總量的60%左右。 客戶要求描述低密度高檔物業(yè)的目標客戶購房目的并非是解決居住困難，所以他們對產品的要求也比較苛刻。在產品風格方面，目標客戶需要的是強調鄰里間的溝通、人與自然的融合、精雕細琢的園林和常在景觀中的房子。在戶型面積配比方面，絕大部分客戶需求的是復式結構和越層結構房屋，聯(lián)排別墅面積在160～250平方米之間，獨立別墅面積在200～400平方米之間。目標客戶導入時，可以對某高新技術開發(fā)區(qū)、東亭開發(fā)區(qū)、蘇州高新區(qū)以及常熟、吳江、太倉等市的外資企業(yè)高層管理人員、外方工作人員重點導入，確定為本項目第一梯次目標客戶群；對錫山區(qū)梅村、厚橋、鴻聲、甘露、某等鎮(zhèn)、太倉、蘇州市區(qū)西片、常熟市有關鄉(xiāng)鎮(zhèn)的私營企業(yè)主、改制后的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)經營集團成員積極引導，確定為第二梯次目標客戶群；而對于蘇州、某、常熟、太倉、蘇州市區(qū)西片，以及張家港、昆山、上海等地乃至境外地區(qū)的其他目標客戶加強宣傳，確定為第三目標客戶群。本項目所處的某鎮(zhèn)是某地區(qū)文物古跡最多、保存最好、最有古鎮(zhèn)開發(fā)價值的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，被同濟大學國家歷史文化名城研究中心主任阮儀三等專家譽為“某后花園”，有“某烏鎮(zhèn)”之稱，旅游資源豐富。本項目所需的基礎條件完全具備。 結合本項目的區(qū)位優(yōu)勢，根據以上對某地區(qū)客戶對別墅購買力的分析,并針對以上分析的三個梯次的目標客戶群，考慮本項目的土地價格以及相關的開發(fā)成本因素，可以將本項目定位為某東南片最佳的旅游度假休閑勝地和最適宜居住的大型低密度高檔社區(qū)，物業(yè)售價在4500～8000元/平方米之間,并參照上海地區(qū)的價格段分布的特點,合理確定本案的別墅價格段構成。雖然國土資源部為加強土地資源調控，已經在2003年2月份發(fā)出了緊急通知，要求各地方一律停止別墅類用地的供應，但由于近兩三年來本地區(qū)低密度高檔物業(yè)行情較好，已經批出去的項目總量較大，某市在蠡湖和馬山兩個地區(qū)已批準的項目占地達到近2000畝（其中馬山1500畝，蠡湖周邊500畝），而蘇州市在金雞湖、太湖東岸以及獅子山、天平山周邊已經批準的低密度項目總占地面積也超過了1000畝，而常熟的虞山、陽澄湖周邊也有別墅項目已批未建，供給方面的競爭壓力較大。以上分析表明本項目推出后,由于近期內供求上的不確定性,將在產品銷售、資金回籠方面產生較大風險。總體而言，目前本地區(qū)房地產市場價格水平與地區(qū)的經濟發(fā)展水平是相適應的，隨著地區(qū)經濟的發(fā)展，房價將呈持續(xù)上升的態(tài)勢。相對其他項目而言，鵝湖旅游度假區(qū)的價格競爭優(yōu)勢最為明顯（馬山地區(qū)毛地價25萬元/畝左右，蠡湖地區(qū)毛地價85萬元/畝以上）。如果本項目成本控制在4000/平方米以下,售價能維持在5000元/平方米以上，相信能夠取得較高的投資回報。政策風險包括政策不穩(wěn)定、政策不配套以及政策執(zhí)行不規(guī)范所造成的經濟風險。但這一系列宏觀政策擴展空間有限，政策的力度和效應也有遞減的趨勢。從1995年到2000年，％％，大大超過國際公認的政府正常負債限度，蘊含著一定的債務風險。而積極的財政政策一旦發(fā)生轉折性變化，將使投資增長受到抑制，從多個方面影響經濟的快速增長。但是，這一系列政策的能量已經得到釋放，國家對房地產業(yè)的政策主導面，正從積極引導、放開搞活，轉向適度控制、防止泡沫風險。今后一個時期，與優(yōu)化開發(fā)結構、整頓和規(guī)范市場經濟秩序相結合，各級政府可能在控制土地供應的同時，還通過稅收、金融、加強市場監(jiān)管等措施，對房地產市場進行干預和調控。從這一點看,本項目也可能遇到意外的政策風險,為項目帶來重大損失。但是，以利率杠桿為主的金融政策的實際效應正在逐步遞減，利率水平也已接近底部極限。以３年期存款為例，％％，％。這一措施有利于擴大內需和出口，減輕企業(yè)利息負擔，釋放民間投資。相反，因為近期流通中貨幣增加較多，貨幣流動性加大，加上證券市場、房地產市場相互擠壓，可能導致某些泡沫浮現(xiàn)并破裂，資本從市場撤出，潛在的通貨緊縮有轉為通貨膨脹的可能性。這就可能從約束融資、增加融資成本兩個方面，給房地產開發(fā)帶來一系列不確定因素，造成投資風險。如果項目開發(fā)立足于高比例的負債經營，對銀行貸款和收取預售款依賴過多，有可能遇到較大的融資困難，背上利息償付包袱，發(fā)生由融資問題帶來的財務風險。只要開發(fā)的整體思路正確，采取恰當?shù)氖袌鼋洜I策略，完全有可能化解、緩解風險，將風險轉化為實際成效和收益。雖然國家對低密度房地產開發(fā)已經實行嚴格控制的政策，但隨著外商投資企業(yè)及民（私）營經濟的快速發(fā)展，房地產市場對低密度高檔住宅的需求仍將繼續(xù)穩(wěn)定增長。特別是在國家嚴格限制低密度高檔住宅建設的條件下，本項目以某地區(qū)唯一具有較大規(guī)模、環(huán)境優(yōu)美、檔次較高、管理優(yōu)良的低密度高檔住宅片區(qū)推向市場，本案將具有較強競爭力，并取得較好投資回報；,某鵝湖度假區(qū)開發(fā)有限公司關于將低密度高檔住宅群與旅游項目相結合,以更好發(fā)揮某鎮(zhèn)自然和人文歷史資源的規(guī)劃設計構想基本上是可行的。，在某市20公里半徑之內適宜于建別墅的各地塊中，能以2500畝面積，并建在湖泊之濱的將首推鵝湖度假區(qū)，而且它又位于某這一歷史文化名鎮(zhèn)，該地塊實不可多得。根據以上總體評價，我們認為鵝湖旅游度假區(qū)開發(fā)項目具有可行性，可以進行進一步詳細的經濟技術論證及具體規(guī)劃設計。在以后的進一步論證以及完善規(guī)劃建設構想中建議注意：,屬于長線項目,而市場需求尚有許多不確定因素,低密度高檔住宅的市場銷售可能會有一定的時間差,在制定開發(fā)規(guī)劃時必須考慮適當分期,并注意現(xiàn)金流的測算。，在設計規(guī)劃中必須考慮這些因素。在規(guī)劃上，不管導入客戶對象如何，在建筑群總體規(guī)劃設計時，都必須兼顧與吳文化古鎮(zhèn)的文化底蘊相融合。，但標高偏低，為從根本上避免可能的洪災，(吳淞高程)來確定堤岸標高(+)。另外,當鵝湖水位較高時,該地塊還需要進行機械排水,這必將提高造價和以后的管理運行成本, 為此在整個項目的開發(fā)過程中，必須嚴格控制開發(fā)成本，這些都是下一步作詳細經濟技術論證和規(guī)劃設計方案時必須考慮的問題