【正文】 關(guān)于旅游度假區(qū)項(xiàng)目前期可行性研究報(bào)告關(guān)于旅游度假區(qū)項(xiàng)目前期可行性研究報(bào)告目 錄 前言 總論 宏觀經(jīng)濟(jì)與政策面分析 項(xiàng)目環(huán)境分析 開發(fā)地塊分析 市場調(diào)研分析 蘇錫常地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)競爭態(tài)勢比較分析 客戶分析 市場定位思考 風(fēng)險(xiǎn)分析 結(jié)論和建議 表格目錄及其頁碼表2000—2002年某蘇州常州主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對比表某蘇州常州2002年度GDP總量及構(gòu)成表2001年某市GDP中第三產(chǎn)業(yè)要素構(gòu)成表某市區(qū)2000—2002年商品房開發(fā)與銷售情況統(tǒng)計(jì)表某市國內(nèi)生產(chǎn)總值與居民可支配收入增長簡表表2002年某市居民可支配收入分組表表2001年蘇州市區(qū)及某鎮(zhèn)鄰近地區(qū)經(jīng)濟(jì)情況表蘇州市區(qū)與某鎮(zhèn)鄰近地區(qū)利用外資情況表蘇錫常三市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況表2000—2003年某市部分別墅基本行情：某市錫山區(qū)某鎮(zhèn)鵝湖旅游度假區(qū)。 ：某鵝湖度假區(qū)開發(fā)有限公司（以下簡稱開發(fā)公司)。：某市社會(huì)經(jīng)濟(jì)比較研究所是由某市場協(xié)會(huì)(某市最大的行業(yè)協(xié)會(huì)之一)主辦，某市民政局批準(zhǔn)并依法登記注冊的，具有獨(dú)立法人地位的民辦非企業(yè)單位，屬非營利性研究機(jī)構(gòu)，主管部門為某市人民政府經(jīng)濟(jì)體制改革辦公室。本所的主要業(yè)務(wù)范圍是:從事社會(huì)經(jīng)濟(jì)體制比較、經(jīng)濟(jì)改革、經(jīng)濟(jì)管理、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整、企業(yè)兼并重組、重大投資項(xiàng)目咨詢等問題的實(shí)證研究，同時(shí)為各類企業(yè)特別是為各類市場提供管理、重組等咨詢服務(wù)。某社會(huì)經(jīng)濟(jì)比較研究所先后承擔(dān)的大型科研和企業(yè)咨詢研究項(xiàng)目有:《市場經(jīng)濟(jì)與民間商會(huì)》、《縣鄉(xiāng)兩級(jí)地方政府的治理結(jié)構(gòu)改革》、《從壓力型體制向民主合作型體制轉(zhuǎn)變》、《廣東大亞灣核電合營公司發(fā)展模式研究》、《某朝陽集團(tuán)改革重組方案》、《某食品商城短期質(zhì)押貸款現(xiàn)貨批發(fā)交易方案設(shè)計(jì)》等。先后出版理論學(xué)術(shù)專著5部，為數(shù)十個(gè)工業(yè)和商貿(mào)企業(yè)、批發(fā)市場提供咨詢服務(wù)。某社會(huì)經(jīng)濟(jì)比較研究所與美國福特基金會(huì)具有良好的合作關(guān)系。研究所關(guān)于中國民間商會(huì)的培育和發(fā)展、地方政府治理結(jié)構(gòu)改革、經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)型、地方黨組織領(lǐng)導(dǎo)方式的改革和完善等研究項(xiàng)目得到了福特基金會(huì)的資助，其研究成果獲得了基金會(huì)專家的高度評價(jià)；此外，研究所還與法國巴黎工商會(huì)、德國中小企業(yè)聯(lián)合會(huì)就經(jīng)貿(mào)中介、理論研究等方面進(jìn)行長期合作。在美國福特基金會(huì)和國務(wù)院發(fā)展研究中心、中央編譯局等中外機(jī)構(gòu)支持下，研究所先后于2002002年連續(xù)兩次舉辦“市場經(jīng)濟(jì)與民間商會(huì)國際研討會(huì)”， 全國政協(xié)常委、著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家吳敬璉，國務(wù)院發(fā)展研究中心黨組書記、副主任陳清泰，國家財(cái)政部副部長樓繼偉、國家體改委副主任李劍閣、全國工商聯(lián)副主席保育鈞等中國政府高層官員，以及美國福特基金會(huì)駐華首席代表、法國巴黎工商會(huì)駐京首席代表、德國中小企業(yè)聯(lián)合會(huì)駐寧首席代表、世界銀行駐華代表處首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、美國及澳大利亞商會(huì)的代表，美國哈佛大學(xué)、波士頓大學(xué)教授等許多外國專家、學(xué)者與會(huì)參加學(xué)術(shù)討論。本所以嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膶W(xué)術(shù)研究作風(fēng)和與國內(nèi)外有關(guān)機(jī)構(gòu)真誠合作的精神，在國內(nèi)外相關(guān)研究領(lǐng)域具有良好的聲譽(yù)。，某社會(huì)經(jīng)濟(jì)比較研究所對某市錫山區(qū)鵝湖旅游度假區(qū)開發(fā)項(xiàng)目（以下簡稱開發(fā)項(xiàng)目）進(jìn)行前期可行性研究。本所進(jìn)行該項(xiàng)研究的主要依據(jù)是：《某市錫山區(qū)某鎮(zhèn)鵝湖旅游度 假區(qū)項(xiàng)目建議書》(以下簡稱《項(xiàng)目建議書》)； 某市錫山區(qū)國土管理局批準(zhǔn)的用地規(guī)劃。，并由某市規(guī)劃局批準(zhǔn)的《某鎮(zhèn)古鎮(zhèn)風(fēng)貌旅游休閑開發(fā)區(qū)規(guī)劃》。 范圍和限制: 根據(jù)開發(fā)公司的委托，我所主要是對該項(xiàng)目的可行性作前期的調(diào)查和論證分析，為開發(fā)公司是否進(jìn)行下一步詳細(xì)的經(jīng)濟(jì)、技術(shù)論證和具體規(guī)劃、設(shè)計(jì)提供可靠依據(jù)。作為過渡性的可行性研究,本研究的調(diào)查預(yù)測誤差控制在25%≈30%。本可行性分析所采用的技術(shù)路線是：市場調(diào)查和收集資料→數(shù)據(jù)處理→定性、定量分析→區(qū)域市場比較分析→專家組綜合分析→結(jié)論。從2003年2月底開始，我所專家組會(huì)同開發(fā)公司負(fù)責(zé)人就上述項(xiàng)目的可行性問題到某鎮(zhèn)進(jìn)行了實(shí)地考察。之后，我們通過多方面收集有關(guān)中國宏觀經(jīng)濟(jì)、蘇錫常地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢、蘇錫常地區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展情況，特別是低密度房地產(chǎn)開發(fā)情況等文獻(xiàn)及數(shù)據(jù)資料，同時(shí)利用我所近年來作的相關(guān)問卷調(diào)查及某市房地產(chǎn)市場作的問卷調(diào)查數(shù)據(jù)資料，對開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行定量、定性分析，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行綜合分析，并得出切合實(shí)際的結(jié)論?，F(xiàn)將我們的調(diào)查情況和意見報(bào)告如下： 總論根據(jù)開發(fā)公司提供的《項(xiàng)目建議書》，某鵝湖旅游度假區(qū)開發(fā)項(xiàng)目，位于某市錫山區(qū)某鎮(zhèn)總體規(guī)劃中的旅游休閑度假區(qū)用地內(nèi)。項(xiàng)目規(guī)劃用地為2500畝，計(jì)劃分兩期開發(fā):第一期開發(fā)以休閑旅游居住為主,用地約1300畝。建筑容積率＜,建筑密度＜15%，綠化率＞50%,建筑限高以低層為主,局部公建不超過15m,屬低密度住宅建筑群，建筑風(fēng)格注意與古鎮(zhèn)風(fēng)貌相協(xié)調(diào)。第二期開發(fā)以旅游度假物業(yè)為主,用地約1200畝。整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目定位于“長江三角洲區(qū)域內(nèi)規(guī)模較大、環(huán)境優(yōu)美、管理先進(jìn)、檔次較高、配套齊全的以面向外商為主,以及國內(nèi)高收入階層人士服務(wù)的高級(jí)住宅區(qū)”。擬建設(shè)由別墅區(qū)和公寓區(qū)組成的高級(jí)住宅區(qū)，以及生活配套服務(wù)區(qū)、高級(jí)會(huì)所等完善的公共配套設(shè)施，同時(shí)計(jì)劃將住宅項(xiàng)目與開發(fā)旅游項(xiàng)目相結(jié)合，利用某鎮(zhèn)優(yōu)美的自然景觀、豐富的歷史人文資源建設(shè)健康度假醫(yī)院、四星級(jí)酒店等建設(shè)項(xiàng)目。，預(yù)計(jì)在2003年動(dòng)工，2008年竣工。 對開發(fā)項(xiàng)目總的評價(jià)通過對開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)地考察和基于市場調(diào)查基礎(chǔ)上的定量、定性分析，我們認(rèn)為:，仍將繼續(xù)以7—8%的速度持續(xù)、穩(wěn)定增長,我國的房地產(chǎn)業(yè)也將同步穩(wěn)定增長；，有利于我國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。雖然國家對低密度房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)實(shí)行嚴(yán)格控制的政策，但隨著外商投資企業(yè)及民（私）營經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場對低密度高檔住宅的需求仍將繼續(xù)穩(wěn)定增長，而在國家限制低密度高檔住宅建設(shè)的條件下，在今后的5年中，本項(xiàng)目將成為某地區(qū)唯一具有較大規(guī)模的低密度高檔住宅片區(qū)，從而將具有較大的市場競爭優(yōu)勢； 某市是長江三角洲經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)、開放度最高、人民生活最富裕的地區(qū)之一，2002年人均國內(nèi)生產(chǎn)總值已接近4400美元,低密度高檔住宅行情看漲，銷售形勢很好。另外，在某市20公里半徑之內(nèi)現(xiàn)有適宜于建別墅的各地塊中，能以2500畝巨幅面積，并建在湖泊之濱的首推鵝湖度假區(qū)，而且又位于某這一歷史文化名鎮(zhèn)，實(shí)不可多得。只要規(guī)劃合理、定位正確、價(jià)位適當(dāng)，隨著某特大城市建設(shè)的快速推進(jìn)，周邊地區(qū)（某新區(qū)、蘇州西片、常熟市）各開發(fā)園區(qū)的建設(shè)、民營經(jīng)濟(jì)和外商投資企業(yè)的加速發(fā)展，該開發(fā)項(xiàng)目必將具有明顯的市場潛力和競爭優(yōu)勢，并取得較高的投資回報(bào)。，我們還認(rèn)為，該開發(fā)項(xiàng)目的成功，對于推進(jìn)某市特大城市建設(shè)、改善投資環(huán)境，特別是對于加快某市東片的農(nóng)村城市化、以及對于某的吳文化歷史風(fēng)情旅游片區(qū)的開發(fā)也具有重要的意義。，我們認(rèn)為鵝湖旅游度假區(qū)開發(fā)項(xiàng)目具有切實(shí)可行性，開發(fā)公司提出的開發(fā)規(guī)劃構(gòu)想基本切合實(shí)際。為此，可以作進(jìn)一步詳細(xì)經(jīng)濟(jì)技術(shù)論證。但是必須指出，該項(xiàng)目仍然存在中等程度的投資風(fēng)險(xiǎn)，主要體現(xiàn)在宏觀和地方政策的隨機(jī)突發(fā)性多變以及市場供求的不確定性上，原開發(fā)規(guī)劃構(gòu)想也有待進(jìn)一步完善。在以后的進(jìn)一步論證中建議注意： 由于該項(xiàng)目規(guī)模較大,而市場需求目前還有一個(gè)逐步拓展的過程,本案低密度高檔住宅的市場銷售也將會(huì)有一個(gè)從啟動(dòng)到熱銷的過程,在制定開發(fā)規(guī)劃時(shí)必須考慮適當(dāng)分期,并注意現(xiàn)金流的測算。，東西方文化也具有相當(dāng)大的差異，在設(shè)計(jì)規(guī)劃中必須考慮這些因素，在物業(yè)管理上也必須考慮跨文化管理的特點(diǎn)，否則將會(huì)影響市場銷售。 鵝湖地塊具有許多優(yōu)勢，但標(biāo)高偏低。而高檔低密度住宅必須按照“百年一遇”的防洪標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置防洪設(shè)施，(吳淞高程)來確定堤岸標(biāo)高(+)。因湖邊堤岸較高,使低密度高檔住宅標(biāo)高也需提高。另外,當(dāng)鵝湖水位較高時(shí),該地塊還需要進(jìn)行機(jī)械排水,這將提高造價(jià)和以后的管理運(yùn)行成本, 這是下一步作詳細(xì)經(jīng)濟(jì)技術(shù)論證和規(guī)劃設(shè)計(jì)方案時(shí)必須注意的問題。 宏觀經(jīng)濟(jì)與政策面分析 我國宏觀經(jīng)濟(jì)將持續(xù)、快速、穩(wěn)定發(fā)展 房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)有著密切的關(guān)系。一方面，國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢決定著房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的速度，另一方面，房地產(chǎn)建設(shè)也是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要增長點(diǎn)?！熬盼濉币詠?，我國經(jīng)濟(jì)相繼克服亞洲金融危機(jī)的沖擊，排除世界經(jīng)濟(jì)增長放慢的消極影響，實(shí)現(xiàn)了持續(xù)快速發(fā)展，％，并呈現(xiàn)良好的發(fā)展勢頭。2002年，比上年增長8%。今年一季度，我國國民經(jīng)濟(jì)增長速度又顯著加快，%。國民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展也帶動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，2002年，房地產(chǎn)開發(fā)投資絕對數(shù)達(dá)7736億元,%，%,快于全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長16%的比例對于我國國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢,根據(jù)不久前召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神、權(quán)威政府部門及許多著名學(xué)者、專家的預(yù)測，今后5年我國國民經(jīng)濟(jì)必將繼續(xù)將保持較高的增長速度，理由是： 之一。十六大報(bào)告指出：“本世紀(jì)頭二十年經(jīng)濟(jì)建設(shè)和改革的任務(wù)是，完善社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整，基本實(shí)現(xiàn)工業(yè)化，大力推進(jìn)信息化，加快建設(shè)現(xiàn)代化，保持國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展，不斷提高人民生活水平”。 ,特別是民私營經(jīng)濟(jì)將進(jìn)一步加速發(fā)展；（包括積極的財(cái)政政策、穩(wěn)定的貨幣政策等）將保持連續(xù)性，這是經(jīng)濟(jì)適度快速增長的保證；。外貿(mào)進(jìn)出口需求將繼續(xù)保持強(qiáng)勁增長勢頭?？鐕菊涌鞂⑸a(chǎn)基地向中國轉(zhuǎn)移，外商投資企業(yè)出口增長強(qiáng)勁（其出口額已占全國出口總額的50%以上）；，如汽車、旅游、住房等新興消費(fèi)熱點(diǎn)在政策刺激和消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)的推動(dòng)下，有望進(jìn)入快速穩(wěn)定增長的軌道。這些消費(fèi)熱點(diǎn)的逐步形成不僅將活躍市場，還會(huì)通過消費(fèi)的升級(jí)帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級(jí)，加快我國制造業(yè)和相關(guān)服務(wù)業(yè)的快速增長。，銀行信貸投放的增加將繼續(xù)有力地推動(dòng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)部門的增長。 當(dāng)然，在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，也存在著一些困難，如固定資產(chǎn)投資繼續(xù)保持高速增長會(huì)有一定難度；今后兩年還會(huì)繼續(xù)面臨通貨緊縮的壓力；全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇還存在不確定性等。但這些困難通過采取適當(dāng)?shù)暮暧^調(diào)控政策是可以克服或緩解的。正如著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家胡鞍鋼最近指出的：中國將保持社會(huì)穩(wěn)定，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長，再用二十年時(shí)間，將成為世界強(qiáng)國。以上分析表明，未來5年中，國民經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)保持快速健康發(fā)展之勢，這將繼續(xù)為住宅的建設(shè)、開發(fā)，包括低密度高檔住宅市場的擴(kuò)展提供較好的機(jī)遇。同時(shí)作為擴(kuò)大內(nèi)需的新增長點(diǎn)，住宅建設(shè)也將對國民經(jīng)濟(jì)的增長作出更多的貢獻(xiàn)份額。 國家和地方房地產(chǎn)業(yè)政策走向近期內(nèi)，國家和地方對于房地產(chǎn)業(yè)的政策動(dòng)向可以用兩句話概括:繼續(xù)努力保持房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，同時(shí)要客觀分析對待和采取有力措施解決當(dāng)前存在的各種突出問題。雖然從去年以來,一些中央高層領(lǐng)導(dǎo)一再強(qiáng)調(diào)要防止房地產(chǎn)過熱,但是并未否定加快住宅開發(fā)的必要性。胡錦濤總書記在不久前召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上明確指出:“住房、汽車、電信、旅游、環(huán)保等行業(yè)發(fā)展很快，與提高人民生活水平和質(zhì)量密切相關(guān)。這些領(lǐng)域市場潛力大、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度大，對促進(jìn)結(jié)構(gòu)調(diào)整、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長有重要作用。要完善政策，促進(jìn)其健康發(fā)展?！?這一論述充分表明，在今后較長時(shí)間內(nèi)，至少在本屆政府任期內(nèi)，我國的住房開發(fā)必將繼續(xù)以較快速度發(fā)展，而絕不會(huì)出現(xiàn)對房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行“一刀切”的強(qiáng)勁的收縮政策。為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。國家及各級(jí)政府將加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的有效調(diào)控，包括運(yùn)用稅收、金融、行政監(jiān)管等多種手段，旨在克服目前部分地區(qū)投資增幅過大、土地供應(yīng)過量、價(jià)格上漲過快等不同程度的過熱、虛熱和結(jié)構(gòu)性問題，以防止出現(xiàn)較嚴(yán)重的風(fēng)險(xiǎn)。為此將逐步出臺(tái)一些相關(guān)調(diào)控政策。當(dāng)前首先出臺(tái)的就是明令禁止別墅開發(fā)的一系列相關(guān)政策。如國土資源部已通過“全國進(jìn)一步治理整頓土地市場秩序電視電話會(huì)議”，提出“對違規(guī)建立的各種園區(qū)要進(jìn)行清理，對土地執(zhí)法中的錯(cuò)誤做法堅(jiān)決糾正?！备骷?jí)土管部門已經(jīng)停止對別墅開發(fā)用地的審批。我們認(rèn)為上述政策對本項(xiàng)目的影響具有兩重性：一方面，它將制約本項(xiàng)目中的別墅型住宅的開發(fā)；另一方面，它將在客觀上為本項(xiàng)目造成潛在的競爭優(yōu)勢。理由是：,別墅價(jià)格在未來幾年里仍會(huì)呈上升趨勢。國家禁止開發(fā)別墅住宅政策的主要出發(fā)點(diǎn)是保護(hù)土地資源，但未充分估計(jì)市場對別墅住宅的需求。根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)主辦的上海別墅指數(shù)系統(tǒng)首次發(fā)布會(huì)的信息，上海別墅指數(shù)辦公室2003年3月“別墅指數(shù)報(bào)告”顯示，上海別墅指數(shù)已達(dá)1012點(diǎn)，比一月基期上漲12點(diǎn)，%。據(jù)該報(bào)告預(yù)測，別墅價(jià)格在未來幾年里仍會(huì)呈上升趨勢，經(jīng)濟(jì)型和高端別墅需求仍然旺盛。 在這種條件下，人為地禁止別墅開發(fā)是不符合市場規(guī)律的?！奥糜味燃賲^(qū)開發(fā)項(xiàng)目”，較好地回避了禁令“紅線”，禁令對項(xiàng)目的影響程度將大為降低。，本項(xiàng)目已批用地的“含金量”將有所升值，更為重要的是，這將為本項(xiàng)目排除掉相當(dāng)一批別墅開發(fā)的競爭對手。 項(xiàng)目環(huán)境分析。某地處太湖之濱。全市總面積4650平方公里，其中市區(qū)面積1659平方公里?，F(xiàn)轄江陰、宜興2個(gè)縣級(jí)市和崇安、南長、北塘、錫山、惠山、濱湖、新區(qū)7個(gè)區(qū)。是全國首批13個(gè)較大城市和10個(gè)重點(diǎn)旅游城之一。2002年某國內(nèi)生產(chǎn)總值1601億元人民幣（下同），%，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值接近4400美元；