【正文】 寓；馬術(shù)中心。建設(shè)項(xiàng)目已全部完成，達(dá)到規(guī)劃預(yù)訂的目標(biāo)。本期實(shí)施項(xiàng)目： 漢文化主題公園；未來發(fā)展區(qū)。容積率、馬術(shù)中心用地平衡表總用地面積52ha100%建筑用地%道路用地%綠地%水面技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo):總建筑面積、5000m178。；容積率、golf俱樂部區(qū)用地平衡表總用地面積100%建筑用地%道路用地%綠地%水面%技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo):總用地面積；總建筑面積、8000m178。；容積率、山地滑草項(xiàng)目區(qū)用地平衡表總用地面積30ha100%建筑用地5%道路用地%綠地、草地94%水面技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo):總用地面積、30ha；總建筑面積、3000m178。；容積率、商業(yè)服務(wù)區(qū)用地平衡表總用地面積5ha100%建筑用地64%道路用地4%綠地32%水面0技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo):總用地面積、5ha；總建筑面積、15000m178。；容積率、度假公寓區(qū)用地平衡表總用地面積100%建筑用地%道路用地%綠地%水面 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo):總用地面積；總建筑面積、109000m178。；容積率、第九章 綠色節(jié)能措施當(dāng)今綠色節(jié)能環(huán)保已成為世界性的重大問題之一，各國(guó)對(duì)節(jié)能環(huán)保問題都給予了極大的關(guān)注。節(jié)能1）建筑設(shè)計(jì)節(jié)能：道路照明、場(chǎng)地照明盡量采用風(fēng)能太陽(yáng)能設(shè)備，配電采用合理的控制方式，照明燈采用光效高的節(jié)能燈,鎮(zhèn)流器選用節(jié)能型電感鎮(zhèn)流器，采用光電控制等。3）制冷采暖采用最新的地下水熱交換式空調(diào)。3）設(shè)計(jì)中水回收處理利用系統(tǒng)。第十章 環(huán)境保護(hù)環(huán)境現(xiàn)狀本項(xiàng)目位于徐州市東北部。編制依據(jù)a）《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》GB89781996；b）《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》GHZB11999；c）《城鎮(zhèn)垃圾農(nóng)用控制標(biāo)準(zhǔn)》GB817287；d）《生活垃圾填埋污染控制標(biāo)準(zhǔn)》GB168891997。項(xiàng)目主要污染源及污染物a）一般生活廢水2400m3/d； b）廢氣；c）生活垃圾；d）廢渣；e）噪聲。第十一章 項(xiàng)目招標(biāo)方案招標(biāo)方案根據(jù)《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》及徐州發(fā)展和改革委員會(huì)制定的《江蘇工程建設(shè)項(xiàng)目可行性報(bào)告增加招標(biāo)內(nèi)容和核準(zhǔn)招標(biāo)事項(xiàng)暫行規(guī)定》，本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理以及設(shè)備、重要材料等采購(gòu)活動(dòng)均以招標(biāo)形式進(jìn)行。鑒于建設(shè)單位的實(shí)際情況，本可研認(rèn)為，項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、建筑工程、安裝工程、監(jiān)理及設(shè)備、重要材料采購(gòu)均宜采用委托招標(biāo)的組織形式。2）投資估算說明a）拆遷青苗補(bǔ)償費(fèi)用，該費(fèi)用主要有土地出讓金、失地農(nóng)民安置費(fèi)用、契稅等組成，根據(jù)項(xiàng)目承建單位與政府部門達(dá)成的協(xié)議，娛樂項(xiàng)目使用土地主要以租用為主每年200元/畝，生態(tài)別墅，度假公寓及度假酒店用地采用征用的模式，70年使用權(quán)土地出讓金按5萬(wàn)元/畝計(jì)算，而青苗補(bǔ)償費(fèi)用則根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償，本項(xiàng)目地面附著物補(bǔ)償費(fèi)用和失地農(nóng)民安置費(fèi)用由政府承擔(dān)。第十三章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)依據(jù)、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取1）評(píng)價(jià)依據(jù)a）國(guó)家計(jì)委編寫的《投資項(xiàng)目可行性研究指南》(2002版)；b）國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）?？偸杖霝? 118777 萬(wàn)元。2）利潤(rùn)及其分配 項(xiàng)目屬旅游開發(fā)項(xiàng)目，其收入主要是旅游度假游樂項(xiàng)目銷售收入。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論本項(xiàng)目據(jù)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)表明，項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 % ，生態(tài)別墅、度假公寓項(xiàng)目投資回收期為 3 年，其它娛樂項(xiàng)目成本回收期34年，投資利潤(rùn)率為 % ，投資利稅率為 % ，充分說明了旅游開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的利潤(rùn)的空間不錯(cuò)。第十四章 社會(huì)評(píng)價(jià)項(xiàng)目對(duì)社會(huì)的影響分析本項(xiàng)目是一項(xiàng)旅游開發(fā)建設(shè)工程，將改變當(dāng)?shù)芈浜蟮慕?jīng)濟(jì)條件和滿足城市重新定位的需求，既有經(jīng)濟(jì)效益，又有社會(huì)效益，對(duì)社會(huì)的發(fā)展和進(jìn)步將產(chǎn)生積極的影響。b）與賈汪新城的建設(shè)開發(fā)相互配合，提升徐州東北部的城市形象和整體水平，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。d）繁榮地方經(jīng)濟(jì)，增加財(cái)政收入。項(xiàng)目承擔(dān)單位要求為擁有開發(fā)資質(zhì)的民營(yíng)企業(yè)，有較豐富的項(xiàng)目建設(shè)管理經(jīng)驗(yàn)。 項(xiàng)目對(duì)公平的影響從宏觀上看，項(xiàng)目所在地為徐州市的欠發(fā)達(dá)地區(qū)。從微觀上看，項(xiàng)目為當(dāng)?shù)仄胀▌趧?dòng)者提供大量的就業(yè)機(jī)會(huì)，同時(shí)通過改善當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)條件，增強(qiáng)當(dāng)?shù)馗?jìng)爭(zhēng)吸引力，增加其居民收入，縮小當(dāng)?shù)鼐用耖g的貧富差距。社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析對(duì)所在地不同利益群體的影響表明，項(xiàng)目的主要社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)存在于對(duì)失地和拆遷居民的安置補(bǔ)償以及旅游項(xiàng)目銷售（消費(fèi)）問題上。另外面對(duì)激烈的旅游假日經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，承擔(dān)單位將制訂積極有利的營(yíng)銷策略，以強(qiáng)勁有力的態(tài)勢(shì)，迅速實(shí)現(xiàn)資金的回收，降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目與當(dāng)?shù)匚幕?、教育、衛(wèi)生、技術(shù)具有良好的互適性。第十五章 風(fēng)險(xiǎn)分析項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素識(shí)別本項(xiàng)目屬旅游開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，其產(chǎn)業(yè)定位符合國(guó)家政策，可能的主要風(fēng)險(xiǎn)因素包括：a）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。b）技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)。c）工程風(fēng)險(xiǎn)。 d）資金風(fēng)險(xiǎn)。e）外部協(xié)作風(fēng)險(xiǎn)。f）社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估采用專家評(píng)估法。表151 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估主要風(fēng)險(xiǎn)因素風(fēng)險(xiǎn)程度說 明高較高中較低低1市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)214。老百姓對(duì)假日旅游娛樂項(xiàng)目的消費(fèi)日益提高。工程技術(shù)成熟、適用、可靠。214。3工程風(fēng)險(xiǎn)214。214。214。214。外部協(xié)作條件較好。214。項(xiàng)目需要征地，由于補(bǔ)償問題可能導(dǎo)致沖突3 、降低風(fēng)險(xiǎn)的主要措施a）加強(qiáng)市場(chǎng)營(yíng)銷和投資服務(wù)，創(chuàng)新營(yíng)銷機(jī)制和方式。b）加強(qiáng)項(xiàng)目承辦單位隊(duì)伍建設(shè)和能力建設(shè)，制定和優(yōu)化工作計(jì)劃，建立嚴(yán)格的責(zé)任制。d）工程建設(shè)方面：加強(qiáng)與規(guī)劃單位聯(lián)系，降低因雙方溝通不及時(shí)或不力造成的設(shè)計(jì)頻繁變更；對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案進(jìn)行專家評(píng)審，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題；加強(qiáng)項(xiàng)目管理，健全招投標(biāo)制度，優(yōu)中選優(yōu)，精心組織承包方施工；加強(qiáng)與施工承包方的協(xié)調(diào)溝通，幫助其提高工作效率；加強(qiáng)監(jiān)理工作；健全工程監(jiān)督機(jī)制與責(zé)任機(jī)制，杜絕因責(zé)任心不強(qiáng)或謀私動(dòng)機(jī)引起的材料不合格現(xiàn)象。第十六章 研究結(jié)論與建議結(jié)論a）根據(jù)賈汪區(qū)的整體規(guī)劃，本項(xiàng)目的建設(shè)將有利于徐州市東北部地區(qū)的相對(duì)落后的發(fā)展局面，也必將促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)、社會(huì)的發(fā)展，項(xiàng)目建設(shè)是非常必要的。該區(qū)域水、電供應(yīng)均有保障，環(huán)境較好，交通方便。資金來源：項(xiàng)目公司投資。項(xiàng)目各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)較好，財(cái)務(wù)上可行。第十七章 單項(xiàng)投資收益分析拓展訓(xùn)練項(xiàng)目投資估算表（10年）序號(hào)項(xiàng)目單位(M178。）合計(jì)（萬(wàn)元）備注一直接投資成本以下（一）至（四）合計(jì)（一）土地成本7通一平費(fèi)用1土地租金5294703178。)單價(jià)（元/M178。10年(租金)（二）前期工程費(fèi)（三）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（四）建安費(fèi)8000二間接成本三項(xiàng)目投資1000項(xiàng)目建設(shè)總投資四成本合計(jì)五營(yíng)業(yè)收入10000第二年開始營(yíng)業(yè)共九年六經(jīng)營(yíng)費(fèi)用1000100萬(wàn)元/年七利潤(rùn)總額八企業(yè)所得稅銷售利潤(rùn) 25%九稅后凈利潤(rùn)銷售利潤(rùn) — 所得稅十投資回報(bào)率302%稅后利潤(rùn)/投資總成本 100%（10年）馬術(shù)中心項(xiàng)目投資估算表（10年）序號(hào)項(xiàng)目單位(M178。）合計(jì)（萬(wàn)元）備注一直接投資成本以下（一）至（四）合計(jì)（一）土地成本7通一平費(fèi)用1土地租金5194803178。)單價(jià)（元/M178。6年(租金)（二）前期工程費(fèi)（三）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（四）建安費(fèi)8000二間接成本三項(xiàng)目投資場(chǎng)地、設(shè)施、設(shè)備總投資四成本合計(jì)五營(yíng)業(yè)收入第二年開始營(yíng)業(yè)共5年1營(yíng)業(yè)收入六經(jīng)營(yíng)費(fèi)用200萬(wàn)元/年七利潤(rùn)總額八企業(yè)所得稅銷售利潤(rùn) 25%九稅后凈利潤(rùn)銷售利潤(rùn) — 所得稅十投資回報(bào)率128%稅后利潤(rùn)/投資總成本 100%（6年）網(wǎng)球俱樂部項(xiàng)目投資估算表（10年）序號(hào)項(xiàng)目單位(M178。）合計(jì)（萬(wàn)元）備注一直接投資成本以下（一）至（四）合計(jì)（一）土地成本7通一平費(fèi)用1土地租金999003178。)單價(jià)（元/M178。 70年(出讓金)（二）前期工程費(fèi)（三）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（四）建安費(fèi)53500三項(xiàng)目投資四成本合計(jì)五銷售收入535002300六經(jīng)營(yíng)費(fèi)用50萬(wàn)元/年七利潤(rùn)總額八企業(yè)所得稅銷售利潤(rùn) 25%九稅后凈利潤(rùn)銷售利潤(rùn) — 所得稅十投資回報(bào)率35%稅后利潤(rùn)/投資總成本 100%（3年）度假酒店區(qū)項(xiàng)目投資估算表（10年）序號(hào)項(xiàng)目單位(M178。）合計(jì)（萬(wàn)元）備注一直接投資成本以下（一）至（四）合計(jì)（一）土地成本7通一平費(fèi)用1土地租金2567433178。)單價(jià)（元/M178。 70年(出讓金)（二）前期工程費(fèi)（三）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（四）建安費(fèi)15000二間接成本三項(xiàng)目投資四成本合計(jì)五營(yíng)業(yè)收入150003888第二年開始營(yíng)業(yè)按六經(jīng)營(yíng)費(fèi)用10萬(wàn)元/年七利潤(rùn)總額八企業(yè)所得稅銷售利潤(rùn) 25%九稅后凈利潤(rùn)銷售利潤(rùn) — 所得稅十投資回報(bào)率150%稅后利潤(rùn)/投資總成本 100%(10年)山地滑草項(xiàng)目區(qū)項(xiàng)目投資估算表（10年）序號(hào)項(xiàng)目單位(M178。）合計(jì)（萬(wàn)元）備注一直接投資成本以下（一）至（四）合計(jì)（一）土地成本7通一平費(fèi)用1土地租金2997003178。)單價(jià)（元/M178。10年(租金)（二）前期工程費(fèi)（三）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（四）建安費(fèi)3500二間接成本三項(xiàng)目投資場(chǎng)地、設(shè)施、設(shè)備總投資四成本合計(jì)五營(yíng)業(yè)收入第二年開始營(yíng)業(yè)共九年六經(jīng)營(yíng)費(fèi)用50萬(wàn)元/年七利潤(rùn)總額八企業(yè)所得稅銷售利潤(rùn) 25%九稅后凈利潤(rùn)銷售利潤(rùn) — 所得稅十投資回報(bào)率186%稅后利潤(rùn)/投資總成本 100%（10年）度假公寓區(qū)項(xiàng)目投資估算表（3年）序號(hào)項(xiàng)目單位(M178。）合計(jì)（萬(wàn)元）備注一直接投資成本以下（一）至（四）合計(jì)（一）土地成本7通一平費(fèi)用1土地租金3996007575元/M