【正文】 金融街 總體 附圖 大堂占標(biāo)準(zhǔn)層的面積比例（平均值） 從不同區(qū)域大堂面積和不標(biāo)準(zhǔn)層面積的比例來(lái)看，不同區(qū)域之間以及區(qū)域內(nèi)部都存在一定的差異性，最小比例僅為 18%，最大比例為 1。 31%39%24%3% 3%首層1 2 層挑空1 3 層挑空挑空超過(guò)3 層頂層 附圖 在建在售寫字樓項(xiàng)目大堂位置 從寫字樓 大堂的面積越大越氣派，往往項(xiàng)目的品質(zhì)也越高，從目前調(diào)查的情況來(lái)看，大堂平均面積為 1139 平米，不同區(qū)域之間存在一定差異，大堂平均面積最小是西直門區(qū)域，僅為 500 平米，最大的是東直門區(qū)域，接近 1300 平米，最大的大堂面積為 2240 平米。 34%24%18%12%6%6%TOTO 美標(biāo) 美國(guó)科勒 西班牙樂(lè)家 德國(guó)“萊爾”潔具 德國(guó)卡西奧 附圖 在建 在售寫字樓項(xiàng)目衛(wèi)生潔具 q) 在建在售項(xiàng)目大堂 大堂對(duì)于寫字樓項(xiàng)目而言至關(guān)重要，大堂可以說(shuō)就是寫字樓的臉面，所以寫字樓的品質(zhì)高低，大堂占有相當(dāng)大的比重，下面分別從大堂的位置、大堂的面積、大堂的高度等角度分別闡述。 25100 10075 2510050 5010060 401000% 20% 40% 60% 80% 100%朝陽(yáng)門東直門國(guó)貿(mào)建國(guó)門外金融街西長(zhǎng)安街西直門亞奧中關(guān)村北三環(huán)大開間 小開間 附圖 不同區(qū)域在建在售寫字樓項(xiàng)目開間格局 o) 在建在售項(xiàng)目公共部位裝修材料 在建在售項(xiàng)目?jī)?nèi)部公共部位的裝修材料主要是采用高級(jí)石材。 亞奧建國(guó)門外西直門北三環(huán)中關(guān)村總體金融街國(guó)貿(mào)東直門西長(zhǎng)安街朝陽(yáng)門標(biāo)準(zhǔn)層高（米） 標(biāo)準(zhǔn)凈高（米）附圖 不同區(qū)域在建在售寫字樓項(xiàng)目層高（平均值） 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下載 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下 載 n) 在建在售項(xiàng)目開間格局 從在建在售項(xiàng)目的格局來(lái)看，基本上以大開間為主，小開間所占比例比較小。 100100 100100100100 50 5080 10 100% 20% 40% 60% 80% 100%朝陽(yáng)門東直門國(guó)貿(mào)建國(guó)門外金融街王府井西長(zhǎng)安街西直門亞奧中關(guān)村北三環(huán)總體銷售 租賃 租銷結(jié)合 附圖 不同區(qū)域在建在售寫字樓項(xiàng)目租售模式 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下載 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下 載 m) 在建在售項(xiàng)目層高（米） 從本次調(diào)查的情況來(lái)看，寫字樓標(biāo)準(zhǔn)層高較以前項(xiàng)目有所提高，層高最大值普遍接近 4 米左右，凈高最大值接近 米，有些項(xiàng)目甚至超過(guò) 3 米。 29 20252214201611 1130382330380510152025303540國(guó)貿(mào) 建國(guó)門 金融街 中關(guān)村 北三環(huán) 總體平均租金 最低租金 最高租金 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下載 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下 載 附圖 不同區(qū)域在建在售寫字樓項(xiàng)目租金水平 l) 在建在售項(xiàng)目租售模式 目前在建在售項(xiàng)目基本上采用“以銷售為主導(dǎo)”的租售模式模式，盡快回籠資金是所有開發(fā)商的策略。 298802573025000232402158020750180001750014300140002988012020100001125013000120201500011000138001160012500100000 5000 10000 15000 20200 25000 30000 35000國(guó)貿(mào)東直門亞奧金融街西長(zhǎng)安街朝陽(yáng)門中關(guān)村建國(guó)門外西直門北三環(huán)總體最低售價(jià)最高售價(jià) 附圖 不同區(qū)域在建在售寫字樓項(xiàng)目最高最低銷售價(jià)格 k) 在建在售項(xiàng)目租金 從目前在建在售項(xiàng)目的租金水平來(lái)看，最低 租金為 USD14 元 /平米*月，最高租金為 USD38 元 /平米 *月，平均租金為 USD22 元 /平米 *月。 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下載 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下 載 500130013331567102417208008005000 500 1000 1500 2020金融街朝陽(yáng)門東直門中關(guān)村北三環(huán)建國(guó)門外國(guó)貿(mào)亞奧總體 附圖 在建在售寫字樓項(xiàng)目最小標(biāo)準(zhǔn)層面積 j) 在建在售項(xiàng)目銷售價(jià)格 從在建在售項(xiàng)目的銷售價(jià)格來(lái)看，平均綜合價(jià)格為 RMB16223 元 /平米，最高為國(guó)貿(mào)及 CBD 區(qū)域，平均價(jià)格為 RMB18761 元 /平米，最低為西直門區(qū)域 RMB12633 元 /平米，東直門區(qū)域目前的平均銷售價(jià)格為RMB15291 元 /平米，低于平均水平，和最高國(guó)貿(mào)及 CBD 區(qū)域平均單價(jià)差價(jià)達(dá)到 RMB3470 元 /平米。 2820255924702020175517351562 135020450 500 1000 1500 2020 2500 3000金融街朝陽(yáng)門東直門中關(guān)村北三環(huán)建國(guó)門外國(guó)貿(mào)亞奧總體 附圖 在建在售寫字樓項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)層面積 從各個(gè)區(qū)域的最大標(biāo)準(zhǔn)層面積和最小標(biāo)準(zhǔn)層面積來(lái)看，最大標(biāo)準(zhǔn)層面積和最小標(biāo)準(zhǔn)層面積均在金融街區(qū)域，最大的標(biāo)準(zhǔn)層面積為 7000 平米，最小標(biāo)準(zhǔn)層面積 500 平米；東直門區(qū)域最大標(biāo)準(zhǔn)層面積為 5500 平米（香江國(guó)際南新倉(cāng)商務(wù)樓項(xiàng)目），最小的為 1333 平米。 h) 在建在售項(xiàng)目外立面材料 從在建在售項(xiàng)目的外立面材料來(lái)看，幾乎千遍一律地使用“玻璃幕墻”，所占比例超過(guò) 9 成；其次是“高級(jí)石材”，約占 1/3 左右，另有 1/6左右使用鋁材。 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下載 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下 載 1000 0000000000 5 10 15 20 25 300 4 年上半年0 4 下半年0 5 上半年0 5 下半年06年07年08年不確定北三環(huán)供給量西直門供給量 附圖 04 年 08 年其他區(qū)域?qū)懽謽枪┙o情況 e) 在建在售寫字樓項(xiàng)目高度分析 目前在建在售項(xiàng)目最高的國(guó)貿(mào) 3 期，達(dá)到 300 米，全北京市寫字樓項(xiàng)目高度超過(guò)或者接近本項(xiàng)目的還有：中關(guān)村金融中心 150 米，中環(huán)世貿(mào)廣場(chǎng) 150 米，北京財(cái)富中心 155 米，華貿(mào)中心 167 米，銀泰中心 186 米。 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下載 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下 載 1260220000 20 40 60 80 100 120 1400 4 年上半年0 4 下半年0 5 上半年0 5 下半年06年07年08年不確定 附圖 04 年 08 年中關(guān)村寫字樓供給情況 亞運(yùn)村和奧運(yùn)村地區(qū)，隨著奧運(yùn)會(huì)的臨近，寫字樓供給面積也呈現(xiàn)上升區(qū)域，該區(qū)域目前主要有“金泉廣場(chǎng)”和“摩根中心” 2 個(gè)巨型項(xiàng)目在建設(shè)，從項(xiàng)目竣工交付使用的時(shí)間表來(lái)看，主要集中在 05 年和 06 年期間。 2233 0 4 年上半年0 4 下半年0 5 上半年0 5 下半年06年07年08年不確定 附圖 04 年 08 年金融街寫字樓 供給情況 從目前掌握的情況來(lái)看，中關(guān)村地區(qū)在建在售項(xiàng)目的竣工時(shí)間主要集中在 04 年下半年。 089270 20 40 60 80 100 120 1400 4 年上半年0 4 下半年0 5 上半年0 5 下半年06年07年08年不確定 附圖 04 年 08 年?yáng)|部寫字樓供給情況 金融街區(qū)域的總體供給量?jī)H次于東部區(qū)域，處于第二位，除 04 年以外，其他年份的供給量相對(duì)比較穩(wěn)定。 2851771352191111030 50 100 150 200 250 3002 0 0 4 上半年2 0 0 4 下半年2 0 0 5 上半年2 0 0 5 下半年2020年2020年2020年待定 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下載 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下 載 附圖 北京在售在建寫字樓項(xiàng)目供應(yīng)體量（分時(shí)段） d) 不同在建在售寫字樓項(xiàng)目供給分析 從不同區(qū)域在建在售寫字樓的供給體量來(lái)看，東部基本上占一半，達(dá)到 萬(wàn)平米，占在建在售面積的 49%；金融街居第二位，到達(dá) 246萬(wàn)平米，占在建在售面積的 21%，其次是中關(guān)村區(qū)域，在建在售面積接近200 萬(wàn)平米，占總體的 17%；再次是亞奧 區(qū)域，在建在售面積達(dá)到 83 萬(wàn)平米，占總體的 7%；西直門和北三環(huán)地區(qū)分別以 萬(wàn)平米和 萬(wàn)平米占 4%和 2%。 30 050100150200250300中關(guān)村 亞運(yùn)村 金融街 東部 附圖 北京在售在建頂級(jí)寫字樓不同區(qū)域總量分布 3% 8%11%78%中關(guān)村 亞運(yùn)村 金融街 東部 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下載 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下 載 附圖 北京在售 在建頂級(jí)寫字樓不同區(qū)域分布比例 c) 北京在建在售寫字樓項(xiàng)目供給時(shí)間分析 從在建在售項(xiàng)目在不同時(shí)間段的上市的數(shù)量來(lái)看， 2020 年下半年是上市的高峰時(shí)間段之一，超過(guò) 1/3 的項(xiàng)目在此階段上市，而 20 2020年上市項(xiàng)目的數(shù)量比較少。 附表 北京市在建在售頂級(jí)寫字樓項(xiàng)目 項(xiàng)目名稱 總體建筑面積 銷售價(jià)格 租金 :USD/平米 *月 中關(guān)村金融中心 30 LG 大廈 38 萬(wàn)通中心 RMB20200/m2 佳程廣場(chǎng) RMB 24900/m2 金泉廣場(chǎng) 30 RMB 25000/m2 中環(huán)世貿(mào)中心 23 RMB 25000/m2 30 國(guó)貿(mào) 3 期 54 未定 華貿(mào)中心 20 USD3000/m2 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下載 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下 載 長(zhǎng)安興融中心 USD 2600/m2 鉑宮國(guó)際中心 USD2500/m2 凱恒中心 50 USD2500/m2 世紀(jì)財(cái)富中心 USD 3600/m2 凱晨廣場(chǎng) USD 2800/m2 北京財(cái)富中心 USD 2800/m2 新保利大廈 USD 3100/m2 從不同區(qū)域頂級(jí)寫字樓的分布來(lái)看，東部區(qū)域仍然獨(dú)占熬頭，在建在售頂級(jí)項(xiàng)目 372 萬(wàn)平米當(dāng)中有 290 萬(wàn)平米分布在東部，接近 8 成的比例。 附表 東城區(qū)甲級(jí) 寫字樓名單 項(xiàng)目名稱 總建面 租金 中航計(jì)大廈 28 光華長(zhǎng)安大廈 25 新東安市場(chǎng) 25 中紡大廈 24 保利大廈 22 富華大廈 22 凱威大廈 22 北海萬(wàn)泰大廈 20 東環(huán)廣場(chǎng) 20 匯置通大廈 20 長(zhǎng)安大廈 18 國(guó)中大廈 18 恒基中心 18 華誠(chéng)大廈 18 華夏銀行大廈 18 洲 際大廈 7 18 東方銀座 6 20 附表 海淀區(qū)甲級(jí)寫字樓名單 項(xiàng)目名稱 總建面 租金 聯(lián)想融科咨訊中心 26 騰達(dá)大廈 26 希格碼大廈 25 中科大廈 25 金玉大廈 21 數(shù)碼大廈 A 座 25 21 四通大廈 21 科技財(cái)富中心 20 量子芯座 20 西金大廈 20 銀谷大廈 7 20 中關(guān)村科技貿(mào)易中心 20 20 中電信息大廈 19 方圓大廈 10 18 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下載 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下 載 國(guó) 興大廈 18 華泰大廈 18 世紀(jì)經(jīng)貿(mào)大廈 18 世寧大廈 18 中關(guān)村方正大廈 18 附表 西城區(qū)甲級(jí)寫字樓名單 項(xiàng)目名稱 總建面 租金 光大大廈 26 國(guó)際企業(yè)大廈 26 平安大廈 26 金隅大廈 5 24 通泰大廈 24 投資廣場(chǎng) 24 中商大廈 23 光明大廈 22 凱旋大廈 22 首都時(shí)代廣場(chǎng) 20 月壇大廈 20 萬(wàn)通新世界廣場(chǎng) 18 附表 宣武區(qū)甲級(jí)寫字樓名單 中經(jīng)信大廈 7 29 廣安大廈 20 三、 北京市在建在售寫字樓項(xiàng)目分析 a) 北京市在建在售寫字樓供應(yīng)量分析 北京目前在建在售寫字樓項(xiàng)目（包括住宅立項(xiàng)的寫字樓項(xiàng)目）數(shù)量達(dá)到 91 個(gè)，總體面積規(guī)