【正文】 會太大在全國宏觀調(diào)控的形勢下，*房地產(chǎn)市場則剛剛開始邁進快速發(fā)展軌道，隨著城市化進程和*規(guī)劃人口的迅速增加，*今后一段時間內(nèi)，房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的趨勢是不可阻擋的。而隨著*市家庭結構的變化，住房需求也開始慢慢發(fā)生變化，未來市場中小面積戶型將受到廣大消費者青睞，需求比例將逐漸提高。中小面積戶型供需比例增加 從目前市場在售樓盤的銷售情況看，除了個別高檔樓盤大面積戶型的銷售狀況較好外（例如至尊門第），大部分中高檔、低檔樓盤大面積戶型的銷售一直緩慢（例如盛世春秋、瑄嘉名都一期、現(xiàn)代城等）。市場需求增長穩(wěn)定，但消化力仍然有限 從近幾年住宅銷售面積的發(fā)展趨勢看，*市場需求增長穩(wěn)定，預計07年消化量可突破60萬平方米。而另一面，*目前的高檔住宅供應量仍然不多。中端市場競爭激烈，高端市場供給量少據(jù)通過對未來供給項目最可能面向的市場層次進行預測（見下表），可以看出，最近1年內(nèi)*市在老區(qū)北部、新區(qū)南部將有多個超大規(guī)模住宅區(qū)入市。直到05年后，施工面積突增，而竣工面積卻未有上漲，此大量未完工商品房在今后12年內(nèi)將投放入市。而未來*的辦公樓市場發(fā)展將仍然緩慢，主要原因是*當?shù)胤枪I(yè)企業(yè)數(shù)量不多，且大多數(shù)企業(yè)對辦公場所要求不高，導致辦公市場較難得到發(fā)展。而隨著*舊城改造，以渤海國際、國貿(mào)新天地為代表的商業(yè)項目將促進*商業(yè)業(yè)態(tài)與商圈結構的變化，引領*商業(yè)新一輪發(fā)展里程。而中高檔住宅（例如至尊門第、中海豪庭）的大戶型銷售較為可觀，甚至出現(xiàn)供不應給的現(xiàn)象?？傮w上，市場消化狀況較可觀，反應了市場較高的需求潛力。l 區(qū)域市場總結目前*市在售樓盤除了至尊門第曾在規(guī)劃設計上首開先河、有所創(chuàng)新外，其它樓盤品質(zhì)均比較一般，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重。產(chǎn)品狀況：住宅供給以7080平方米的兩室兩廳、90平方米左右的三室兩廳為主。區(qū)域特征：區(qū)域樓盤品質(zhì)均比較低，主要面向開發(fā)區(qū)的工薪階層，價位均比較低。一期存在較多的大面積住宅。三室兩廳137/143望海花園1852套三室兩廳120/133/139/142/147一期已推出五棟多層住宅，110套住宅，目前銷售90套左右，銷售率達80%麗景新園1500套三室兩廳124142，目前在銷售沿街商鋪優(yōu)士閣48套兩室兩廳90目前銷售不到20套，銷售率30%。中海豪庭586套兩室兩廳104112銷售率約30%，42套頂層復式規(guī)劃了大面積的露臺，銷售較為樂觀。而偏離行政中心的中低檔樓盤由于配套欠缺、公交未通達、生活不便利，較難吸引濱城區(qū)的中低端客群，銷售速度相對緩慢。產(chǎn)品狀況：住宅供給以120150平方米的三室兩廳為主，其次是8595平方米的兩室兩廳。越靠近行政中心的樓盤檔次越高，價位也較高，例如至尊門第、中海豪庭、優(yōu)士閣；而遠離行政中心的樓盤檔次較低，價位也比較低，例如現(xiàn)代城、望海花園等。三室兩廳110141祥泰麒麟閣未公開－－－（3）*新城區(qū)域代表樓盤：至尊門第、中海豪庭、望?；▓@、麗景新園、優(yōu)士閣、現(xiàn)代城、國際大廈等。三室兩廳110130瑄嘉名都1600套兩室兩廳8595一期300多套銷售達70%，二期約300套達50%，三期300多套約15%。四室兩廳170/177二十里堡1600套兩室兩廳91一期400多套由油田、醫(yī)院、銀行等單位團購，已售90%以上；二期500套銷售率達60%。銷售狀況：老區(qū)北部區(qū)域房價比較低，區(qū)域市場主要吸引了濱城區(qū)大量的中低端客群，銷售速度也較快。價格范圍：住宅16002000元/平方米主要客源：以濱城區(qū)內(nèi)的中低客群為主，多個樓盤有面向企、事單位團購，區(qū)域房價較低。樓盤名稱項目類型建筑面積開盤時間銷售價格（元/㎡）吉泰陽光花園多層住宅小區(qū)㎡2005年1600二十里堡多層住宅小區(qū)+商業(yè)街20萬㎡1600瑄嘉名都多層、小高層住宅+沿街商業(yè)27萬㎡多層：1750小高層：2000祥泰麒麟閣未公開區(qū)域特征：該區(qū)域相對新區(qū)比較靠近老區(qū)中心，配套相對完善，但區(qū)域環(huán)境較差，因此樓盤品質(zhì)均比較低。三室兩廳125140金座豪庭未開盤銷售橄欖御園200套兩室兩廳85/95銷售率達90%三室兩廳100/115渤海國際廣場無住宅外街商鋪基本售完、內(nèi)街與二層商鋪銷售率未達50%。樓盤名稱總套數(shù)主力戶型主力面積（㎡）銷售狀況名仕嘉園270套兩室兩廳90銷售率達60%，一室一廳、兩室兩廳小戶型消化快。銷售狀況：老區(qū)中心區(qū)域整體市場銷售較為樂觀。價格范圍：住宅17002300元/平方米；商業(yè)500015000元/平方米主要客源：以*市本地的中端客群為主。該區(qū)域高層住宅項目不多，但未來高層開發(fā)已經(jīng)成為趨勢。區(qū)域市場特征及代表樓盤分析（1）老區(qū)中心區(qū)域代表樓盤：名仕嘉園、盛世春秋、金座豪庭、橄欖御園、渤海國際廣場、國貿(mào)新天地、新興市場2期等。二、區(qū)域房地產(chǎn)市場狀況*市主要樓盤分布圖根據(jù)*市樓盤分布特征，將樓盤分布劃分為四個區(qū)域：老區(qū)中心區(qū)域、老區(qū)北部區(qū)域、*新城區(qū)域、開發(fā)區(qū)區(qū)域，各區(qū)域特征分明。今后房地產(chǎn)行業(yè)高速的投資增長速度將得到抑制，部分房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比例過高的城市，將受到影響。l 由近十年人民幣利率走勢圖可以看出，未來利率繼續(xù)上調(diào)趨勢明顯。對新增建設用地嚴格審批的政策將有效抑制城市建設用地數(shù)量增長過快、房地產(chǎn)投資過熱、房地產(chǎn)市場供給劇增的現(xiàn)象，對規(guī)范一級市場具有一定的促進作用。*市未來此類住房的供應將集中在中海聚龍花園（現(xiàn)已改名為中海金都別墅）與中海城兩個項目中，與本案相距較近，對本案的定位將會有一定影響。另外，由于此項政策，本案周邊區(qū)域的中海聚龍花園以及萊鋼建設的中海城等項目將計劃開工建設，不久將入市。l 對閑置土地的規(guī)定，將在一定程度上加快企業(yè)對地塊的開發(fā)過程，杜絕 “圈地”、“炒作地皮”行為，使一級市場走向規(guī)范化。將新增建設用地控制指標納入土地利用年度計劃。（二）繼續(xù)停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目土地供應，嚴格限制低密度、大套型住房土地供應。在此政策下，未來市場超大面積戶型將顯得稀缺。（二）經(jīng)濟適用住房、廉租住房和中低價位、中小套型普通商品住房的土地年度供應量不得低于居住用地年度供應總量的70%。216。至目前歷時近3年，政府的宏觀調(diào)控政策一年比一年猛烈，執(zhí)行力度一年比一年加強，效果也逐漸顯現(xiàn)：部分大城市與沿海城市房價上漲速度開始回落，甚至個別城市房價出現(xiàn)了下跌現(xiàn)象。宏觀政策影響分析 近些年來，中國房地產(chǎn)發(fā)展迅猛，全國各地大興房地產(chǎn)投資，特別是部分大城市與沿海城市的房價突飛猛漲，居高不下的房價與嚴重失衡的投資結構引起了政府的重視。自*禁止了私人建房后，同時大力進行新城區(qū)市政建設及舊城的改造建設，一定程度上促進了*房地產(chǎn)的快速發(fā)展。） 216。（注：商品房價格由年商品房銷售額除以年商品房銷售面積所得。 商品房價格發(fā)展平穩(wěn)，未來上漲趨勢明顯在04年前*房價發(fā)展平穩(wěn)，一直處于1200以下水平，這主要原因有：①*房地產(chǎn)市場化程度低，房價并非市場供需價格；②房地產(chǎn)開發(fā)水平較低，樓盤品質(zhì)總體較差，檔次未能提升；③之前*市正處于城市發(fā)展的轉(zhuǎn)型期，新城建設的影響效果尚未顯現(xiàn)；④大量單位集資房存在也是*市區(qū)房價難以上升的重要原因之一。*辦公樓市場如此低迷的主要原因有：一方面，*市內(nèi)非工業(yè)企業(yè)數(shù)量較少，整體市場對辦公樓的需求有限；另一方面，由于*市目前未禁止住宅商用，大部分需要租辦公場所的企業(yè)，都選擇了租金更低的住宅，導致*市辦公樓市場難以發(fā)展。0106年*房地產(chǎn)運行狀況 （單位：平方米）年份施工面積住宅竣工面積銷售面積住宅銷售面積空置面積2001320531 274983 163147 105508 84421 19801 2002549376 505916 200209 221986 182014 18253 2003595602 560909 282993 308162 294557 1563020041213547 726668 380000356092 20051997456 1804419 383701 471856 422605 6564 20061444900 521000 538000 482000 （2006年數(shù)據(jù)來源于06年*統(tǒng)計公報）216。從下列圖表可以看出近幾年竣工面積與銷售面積基本保持一致，說明目前市場供需相對平衡。年份完成投資額住宅商業(yè)營業(yè)用房辦公樓其它200119701 14347 2769 219 2366 200244237 31603 4454 0 8180 200357101 45244 9000 739 2118 2004118168 46559 33407 530 37672 2005150206102572278831710180412006155000 0106年房地產(chǎn)投資狀況 （單位：萬元） （數(shù)據(jù)來源*統(tǒng)計局，下同）216。從近幾年的發(fā)展趨勢來看，整個發(fā)展速度較快，特別是04年來，投資額大幅度增長。近五年*市房地產(chǎn)發(fā)展情況216。外地駐濱大部分工作人員因受住房貸款的限制有效需求也非常少，因此，*的房地產(chǎn)市場需求顯得較為有限。這些家庭基本上在老城區(qū)擁有一套原來的住房。目前西部新區(qū)新遷的人口，基本上是市直機關及其相關單位的領導、職員及公務員家庭，他們的住房通過單位統(tǒng)一征地統(tǒng)一集資建房解決。本案在運作過程中，應密切關注周邊即將啟動的項目。而與此同時，一些單位集資建房的形式仍然存在。例如，萊鋼集團通過建設*國際會展中心在中海北面換取了千畝以上的土地用于房地產(chǎn)開發(fā)，宇豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(原*建工集團)通過修建中海航母娛樂城在中海的西面換取了1500畝土地，萬鑫集團通過建設市政大樓在新城廣場南側(cè)換取了20萬平土地……這種城市運營的手法在一定程度上可以解決城市基礎設施建設所需要的大量資金，但在土地的控制利用上卻與當前的市場需求形勢不合節(jié)拍。進入2004年后，*城市發(fā)展非常迅速，基礎設施建設的加快使房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展起來。當時房地產(chǎn)市場價格的確定，主要是房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)集資建房時的大致成本來定的，而不是根據(jù)市場上的供給需求來定價的。在2004年以前，*市房地產(chǎn)開發(fā)建設的形態(tài)表現(xiàn)為團體購房及集資建房，只有少部分房子進入市場流通領域，當時市場銷售價格在全省排名也非常后，只有8001200元/平方米。本案在城市規(guī)劃的利好環(huán)境下，具有較好的發(fā)展空間。但可以看出*市未來住房需求將快速增長，未來幾年，*房地產(chǎn)將進入快速發(fā)展階段。l 根據(jù)城市規(guī)劃，*市在未來三年內(nèi)，城區(qū)人口將增加15萬，這一數(shù)量人口將主要從兩方面增加：一是繼續(xù)擴大城市規(guī)模，提高城市化率；二是吸引下轄縣鎮(zhèn)及外來人口。*市宏觀環(huán)境總結l 作為省經(jīng)濟后發(fā)型城市，*市在“十五”期間經(jīng)濟發(fā)展迅猛，居民生活水平逐年提高，消費水平與消費能力得以提高與增強。形成“一心、兩軸、四區(qū)、一個基面”的總體布局。216。216。216。 *城市總體規(guī)劃圖隨著市政府于2005年5月完成搬遷，*城市發(fā)展正式向西區(qū)拓展——*新城區(qū)。其中，該區(qū)域住宅樓盤不乏對其地段商業(yè)價值的挖掘。 舊城改造相應開展：在新城區(qū)的建設熱火朝天之際，*老城區(qū)的改造也在緊鑼密鼓的進行著。但目前較低的居住密度及落后的公交系統(tǒng)，一定程度上限制了*新區(qū)的發(fā)展。216。三、*城市規(guī)劃建設狀況城市建設現(xiàn)狀216。直到05年后，一方面由于經(jīng)濟的發(fā)展，人民生活水平的提高，人民對居住消費也開始提升；另一方面，*城市西移的發(fā)展戰(zhàn)略取得了較大的成效，同時帶動了當?shù)胤康禺a(chǎn)的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)市場潛在需求被激活，促進了人們對居住性消費的增加。216。人均收支指標變化分析216。批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)、餐飲業(yè)及其它行業(yè)的零售額也保持了穩(wěn)定的發(fā)展速度。年份固定資產(chǎn)投資（億元）房地產(chǎn)投資（億元）房地產(chǎn)投資比例（%）20021082003198200431020054952006600216。 而固定資產(chǎn)投資中，房地產(chǎn)投資的比例逐年下降，說明過去幾年*市全市的房地產(chǎn)投資還未出現(xiàn)熱潮，*房地產(chǎn)投資具有較大的提升空間。216。，從全省第13位上升到第11位，%，%，%。 稅收收入大幅提高，地方財政收入快速增長*，從全省第12位上升到第8位，%。從上表可以看出工業(yè)總產(chǎn)值占國民生產(chǎn)總值的比例不斷上升，全市工業(yè)化進程穩(wěn)步加快，為*市城市化進程提供有力保障，并給*市房地產(chǎn)的發(fā)展創(chuàng)造了良好基礎。216。 近五年，*國民經(jīng)濟發(fā)展迅速，經(jīng)濟增長速度發(fā)展平穩(wěn)， %、%、%%，%。 國民經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展，綜合實力不斷增強歷年國民生產(chǎn)總值情況（單位：萬元）時