木蘭項目前期可行性研究簡述-文庫吧資料
2024-08-13 10:38本頁面
【正文】 亦透露出 2020 年 房 地產(chǎn)企業(yè)資本市場融資將變得比較困難。 ? 房企融資須過國土部 —— 國土資源部正配合證監(jiān)會 ,對部分申請 IPO和再融資房地產(chǎn)企業(yè)中的 25個涉嫌違規(guī)用地項目進行清查 ,核查內容包括項目涉及土地的農(nóng)用地核用和征收、 土地使用權取得、土地出讓合同履行、國有土地使用證取得、動工和開發(fā)建設以及轉讓等情況。此次?國十一條?中， 特別提到國有資產(chǎn)監(jiān)管部門 ,這樣的表述在以往政府出臺的房地產(chǎn)調控政策中鮮有出現(xiàn)。國有資產(chǎn)監(jiān)管部門要進一步規(guī)范國有大企業(yè)的房地產(chǎn)投資行為。 【解讀】 —— 有利打擊捂盤惜售 這條政策 這體現(xiàn)了國家對樓盤具體銷售事項的關注 ,有利于房地產(chǎn)銷售過程的透明化 ,消除某些開發(fā)商的自我炒作欺騙行為 ；同時對市場因為人為因素而造成供應偏緊的局面將有所改善。已取得預售許可的 房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè) ,要在規(guī)定時間內一次性公開全部房源 ,嚴格按照申報價格 ,明碼標價對外銷售。遏制高房價、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場成為地方政府的責任。 【解讀 】 —— 清理和糾正地方越權 通知提出要重點督查房價上漲過快的城市和地區(qū) ,強調工作責任制 ,這在以往國務院下發(fā)的通 知中較為罕見。 具體解讀 2—— 防越權 ， 省級政府負總責國務院將督查 【政策】 《通知》要求 ,各地要結合本地區(qū) 房地產(chǎn) 市場情況 ,認真落實差別化的土地、金融、稅收等政策 ,抓緊清理和糾正地方出臺的越權減免稅以及其他與中央調控要求不相符合的規(guī)定。這是國家貨幣政策在 房產(chǎn) 領域由寬松轉為緊縮的信號。另外 ,繼續(xù)實施差別化的住房稅收政策。 具體解讀 1—— 防炒房，二套房貸首付比例不得低于 40% 【政策】 《通知》要求 ,對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套 (含 )以上住房的家庭 (包括借款人、配偶及未 成年子女 ),貸款首付款比例不得低于 40%,貸款利率嚴格按照風險定價。 這一轉變意味著包括改善需求在內的二套及以 上購房需求，都將不再享受貸款優(yōu)惠。但 “ 國 11 條 ” 卻將其調整為：“ 對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套 (含 )以上住房的家庭 (包括借款人、配偶及未成年子女 )，貸款首付款比例不得低于 40%，貸款利率嚴格按照風險定價。 “ 國四條 ” 中規(guī)定 “ 繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費，抑制投資投機性購房。 而 “ 國11 條 ” 則著重強調 “ 壓 ” 的一面 。 整體評價 ： ? 國十一條? 從內容、措辭上面，緊縮程度明顯加砝。 ? “國十一條” —— 2020 年 1 月 10 日 國務院辦公廳關于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通 知 。 ? 12 月 17 日，財政部、國土部等五部委出臺《進一步加強土地出讓收支管理的通知》 —— 明確開發(fā)商以后拿地時， “ 分期繳納全部土地出讓價款期限原則上不得超過一年，特殊項目可以約定在兩年內全部繳清 ； 首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的 50%； 如果開發(fā)商拖欠價款，不得參與新的土地出讓交易 。力爭到 2020 年末，基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭 的住房問題。 預計 接下來，商品房預售將被嚴格執(zhí)行，可能會提高預售標準。繼續(xù)整頓房地產(chǎn) 市場秩序，加強房地產(chǎn)市場監(jiān)測，完善土地招拍掛和商品房預售等制度 ； 加強房地產(chǎn)信貸風險管理。 就 具體方式 而言 ，營業(yè)稅優(yōu)惠已明確 2 年改5 年， 二套房貸明年 可能 還要進一步緊縮 。 解讀： 這條 是此次?國四條?中 較 為 重要 的 。 [公報原文 ] 二是繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費，抑制投資投機性購房。在保證質量前提下，加快普通商品住房建設。 ? “國四條” —— 12 月 14 日 召開的國務院常務會議上，提出了 “ 加快保障性住房建設，加強市場監(jiān)管，穩(wěn)定市場預期，遏制部分城市 房價 過快上漲的勢頭 ” 等措辭 [公報原文 ] 一要增加普通商品住房的有效供給。 這就意味著，房貸 7 折優(yōu)惠繼續(xù)執(zhí)行，首次置業(yè)購買 90 平方米以下住房可享受契稅 1%的優(yōu)惠，但營業(yè)稅減免優(yōu)惠會全面取消，回歸到證滿 5 年以下按評估價全額征收 %的營業(yè)稅，證滿 5 年以上的房屋免征營業(yè)稅 。如果說中央經(jīng)濟工作會議對房地產(chǎn)市場著墨不多，態(tài)度溫和，但其后出臺的一系列政策卻一次比一次嚴厲 ， 意在校正業(yè)界對中央經(jīng)濟工作會議在 房地產(chǎn) 政策上面的誤 解與盲目樂觀。 另外，推進城鎮(zhèn)化、放寬戶籍限制這一政策對房地產(chǎn)業(yè)的中長期發(fā)展是個較大的利好，城鎮(zhèn)化進程的推進對加快房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 將會起到積極的支撐作用，大量農(nóng)民成為中小城市和城鎮(zhèn)的新居民 ,必然帶來大量的住房需求及商業(yè)用房需求等?！? 解讀： 整體來看，中央經(jīng)濟工作會議為明年樓市定調：樓市政策總體穩(wěn)定?有保有控?；首套房和改善性購房優(yōu)惠政策有望延續(xù)；未再提及房地產(chǎn)業(yè)?發(fā)揮支柱作用?。 ? 12 月 5 日 7 日召開的中央經(jīng)濟工作會議 涉及房地產(chǎn)行業(yè)的內容：（ 1）“增加普通商品
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