【正文】 模達(dá)到 萬平米，其中國貿(mào)及輻射商圈體量最大，達(dá)到 萬平米，占總體的 %；其次是金融街區(qū)域，總體面積達(dá)到 萬平米，占總體的 %；其次是中關(guān)村，建筑面積 萬平米，占 %；東直門區(qū) 域以總建筑面積 140 萬平米，占 %的比例排在第四位；亞運(yùn)村、奧運(yùn)村以及建國門外的建筑體量均超過 80 萬平米，朝陽門區(qū)域達(dá)到 62 萬平米，西直門區(qū)域由于有西環(huán)廣場等大體量項目，建筑面積接 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下載 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下 載 近 46 萬平米，其他像北三環(huán)、西長安街、王府井、東長安街均有一定體量供應(yīng)。 47%17%21%13%2%朝陽 東城 海淀 西城 宣武 附圖 北京甲級寫字樓區(qū)域分布 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下載 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下 載 21 211819202122232425朝陽 東城 海淀 西城 宣武 總體 附圖 北京甲級寫字樓平均租金 東直門附近的甲級寫字樓主要有：保利大廈、東環(huán)廣場、東方銀座、富華大廈，寫字樓總體建筑面積 36 萬平米，租金在 USD2022 元 /平米 *月之間。 二、 北京市現(xiàn)有甲級寫字樓供給分析 按照租金水平低于 USD30 元 /月 *平米，但高于 USD18 元 /平米 *月的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行劃分，北京市目前甲級寫字樓總體存量為 萬平米，總體租金為 元 /平米 *月。 ii. 東直門區(qū)域及東二環(huán)沿線 東直門區(qū)域及東二環(huán)沿線的頂級寫字樓的供給面積比較小，純粹的頂級寫字樓僅有華潤大廈，總體建筑面積為 萬平米，其次是東四十條的 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下載 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下 載 港澳中心和亞洲大酒店，純 寫字樓面積僅為 萬平米；合計 萬平米，目前的供給量非常有限。 47%21%14%18%朝陽 東城 海淀 西城附圖 北京頂級寫字樓區(qū)域分布比例 202224262830323436朝陽 東城 海淀 西城 總體 附圖 北京頂級寫字樓平均租金（分區(qū)域） 附表 北京頂級（從租金角度定義）寫字樓分布 物業(yè)名稱 建筑面積：萬平米 城區(qū) 租金 :USD/月 *平米 國貿(mào)中心 朝陽區(qū) 48 嘉里中心 朝陽區(qū) 38 長富宮中心 朝陽區(qū) 35 京廣中心 朝陽區(qū) 35 賽特大廈 朝陽區(qū) 35 北京凱賓斯基飯店 朝陽區(qū) 34 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下載 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下 載 北京發(fā)展大廈 朝陽區(qū) 33 京城大廈 朝陽區(qū) 32 南銀大廈 朝陽區(qū) 32 麗都廣場 朝陽區(qū) 31 國際大廈 朝陽區(qū) 30 華彬國際大廈 朝陽區(qū) 30 亮馬河大廈 朝陽區(qū) 30（使用） 現(xiàn)代盛世大廈 朝陽區(qū) 30 亞洲大酒店 東城區(qū) 36（使用） 港澳中心 東城區(qū) 35 華潤大廈 東城區(qū) 中糧廣場 東城區(qū) 30 東方廣場 東城區(qū) 27 新世紀(jì)飯店寫字樓 海淀區(qū) 32（使用） 數(shù)碼大廈 25 海淀區(qū) 21 國際金融中心 西城區(qū) 35 建威大廈 西城區(qū) 35 遠(yuǎn)洋大廈 西城區(qū) 30 中化大廈 西城區(qū) 30 如果按照區(qū)域性地標(biāo)以及租金雙重標(biāo)準(zhǔn)劃分頂級寫字樓的話，上述項目滿足要求的并不多，主要有如下項目。已舊樓改造和酒店改造的項目居多，市場上最為多見。 比較典型代表有： 海龍大廈、京廣商務(wù)樓、海淀新技術(shù)大廈、理工科技大廈、和喬大廈、翠微大 廈等。 比較典型的代表有： 國際企業(yè)大廈、中關(guān)村大廈、恒基中心、招商局大廈等。 頂級寫字樓：除上述軟硬件標(biāo)準(zhǔn)完全達(dá)標(biāo)外，與甲級寫字樓最大的區(qū)別在于其商圈的代表性和標(biāo)志性及對商圈的輻射力、影響力，比較典型的代表有：嘉里中心、國貿(mào)中心、南銀大廈、東方廣場、數(shù)碼大廈、遠(yuǎn)洋大廈、華潤大廈等。 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下載 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下 載 67%17%12%4%5 0 人以下 51100人 101300人 3 0 0 人以上 附圖 定量訪問企業(yè)人員規(guī)模 f. 定量訪問企業(yè)年營業(yè)額 本次訪問企業(yè)的年營業(yè)額主要集中在 5002020 萬之間，占 1/3 略強(qiáng)，年營業(yè)額超過 1 億元的企業(yè)占總體樣本量的 1/6。 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下載 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下 載 2 0 0 平米及以下201500平 米501800平 米8011000平 米10012020平 米20205000平 米 附圖 定量訪問企業(yè)目前辦公面積 d. 定量訪問企業(yè)行業(yè)分布 從定量訪問企業(yè)的行業(yè)分布來看，主要集中在“ IT 通訊”、“咨詢服務(wù)”、“機(jī)械制造”、“金融投資”等領(lǐng)域，以上幾個行業(yè)占本次定量總體樣本量的 75%左右。 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下載 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下 載 67%16%17%C B D 及東部 中關(guān)村 金融街 附圖 定量訪問企業(yè)樣本分布 b. 定量訪問企業(yè)物業(yè)入住方式 從定量訪問企業(yè)入住的方式來看，主要是以“租賃”為主，占 3/4，其余 1/4 基本上屬于“購買”。 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下載 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下 載 218620126666180 5 10 15 20500萬以下501－1000萬1001－2020萬2020－5000萬5000－1億1－2億2－5億5－10億10億－50億未回答 附圖 深訪企業(yè)年營業(yè)額 h. 深訪企業(yè)行業(yè)地位 從深訪企業(yè)的行業(yè)地位來看，比較一 致，絕大部分屬于“行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)地位”。 12%26%20%36%6%2 0 0 0 平米以上 10002020米 5001000米 200500米 2 0 0 米以下 附圖 深訪企業(yè)辦公面積分布 e. 深訪企業(yè)行業(yè)分布 行業(yè)分布 數(shù)量 比例 IT 網(wǎng)絡(luò) /電子 /電信 9 18% 咨詢服務(wù) 7 14% 金融 /投資 6 12% 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下載 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下 載 機(jī)械制造 5 10% 公關(guān)廣告 4 8% 報業(yè) 3 6% 航空 /運(yùn)輸 3 6% 汽車 3 6% 律師 3 6% 化工 /環(huán)境 2 4% 醫(yī)藥 2 4% 教育 1 2% 旅游 1 2% 政府 1 2% 合計 50 100% f. 深度訪問企業(yè)人員規(guī)模 從深訪企業(yè)的人員規(guī)模分布來看，基本上 50 人以上和 50 人以下的企業(yè)各占一半左右，其中又以“ 100300 人”和“ 2050 人”兩種規(guī)模的企業(yè)數(shù)量居多。 本項目主要工作如下： 1． 全面普查北京市甲級及以上寫字樓； 2． 全面普查目前北京市在建在售寫字樓項目； 3． 全面普查北京市目前已經(jīng)規(guī)劃但未建設(shè)的寫字樓項目； 4． 深度訪問目前已經(jīng)入住甲級頂極寫字樓的用戶 50 家； 5． 電話訪問目前已經(jīng)入住甲級頂極寫字樓的用戶 152 家； 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下載 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下 載 三、調(diào)查企業(yè)基本背景資料 1． 深訪企業(yè)背景資料 a. 深訪企業(yè)數(shù)量： 50 家 b. 深訪企業(yè)入住物業(yè)分布 附表 訪問企業(yè)入住物業(yè)名稱 編號 物業(yè)名稱 數(shù)量 所占比例 1 嘉里中心 8 16% 2 豐聯(lián)廣場 6 12% 3 國貿(mào)大廈 6 12% 4 東方廣場 4 8% 5 投資廣場 4 8% 6 泛利大廈 3 6% 7 國際大廈 2 4% 8 漢威大廈 2 4% 9 平安大廈 2 4% 10 賽特大廈 2 4% 11 遠(yuǎn)洋大廈 2 4% 12 東環(huán)廣場 1 2% 13 國際企業(yè)大廈 1 2% 14 和喬大廈 1 2% 15 科倫大廈 1 2% 16 聯(lián)合大廈 1 2% 17 亮馬大廈 1 2% 18 南銀大廈 1 2% 19 盛福大廈 1 2% 20 現(xiàn)代盛世大廈 1 2% 合計 50 100% c. 深訪企業(yè)物業(yè)入住模式 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下載 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下 載 87%13%租賃 購買 附圖 深訪企業(yè)入住模式 由于本次訪問的企業(yè)基本上屬于甲級頂級寫字樓，北京 CBD 及東部區(qū)域高檔純寫字樓基本上沒有買賣的歷史（ 03 年以后上市的有銷售），本次被訪問企業(yè)采用購買方式入住的基本上在金融街區(qū)域，這和金融街03 年寫字樓全面采取銷售策略有關(guān)。 至尊地位 東直門交通樞紐項目是整個東直門地區(qū)乃至整個東二環(huán)的標(biāo)志性建筑 ， 也是北京市 60 大重點(diǎn)工程之一和 2020 年奧運(yùn)會配套工程 ， 建成后將成為北京市 21 世紀(jì)的十大標(biāo)志性建筑之一 。 項目自身優(yōu)勢 本項目無論是外觀設(shè)計，還是內(nèi)部的硬件設(shè)備，還是軟件服務(wù)都將與國際頂級寫字樓水平相當(dāng)，盡顯華遠(yuǎn)地產(chǎn)高尚品牌。 項目 將成 為名副其實的 ―國門商務(wù) 第一站 ‖。因此有“ 第二空港 ”的美譽(yù)。 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下載 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下 載 本項目歸納起來具有如下特點(diǎn)： 交通優(yōu)勢 本項目是全亞洲最大的現(xiàn)代化立體綜合交通樞紐工程，以軌道交通換乘為主、地面公交換乘為輔，集地鐵、城市輕軌、機(jī)場高速鐵路、公交、出租車、社會車輛等多種交通體系和功能為一體，實現(xiàn)“零換乘”理念的綜合性立體交通樞紐 。 項目南區(qū)將于 2020 年年底前開工。 附圖 東直門交通樞紐項目 南區(qū)地上首層為 14 條線路的公共電汽車站，地上二層為機(jī)場鐵路站和首都機(jī)場候機(jī)、售票大廳；地下一層直通地鐵二號線東直門站；地下二層是地鐵十三號線（城市輕軌）站。 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下載 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下 載 項目承接：九力公司 項目經(jīng)理： 王新明 項目督導(dǎo)：王 偉 報告撰寫：王新明 陳剛 孫魯峰 報告時間： 2020年 8月 東東 直直 門門 交交 通通 樞樞 紐紐 項項 目目 （（ 寫寫 字字 樓樓 部部 分分 ）） 前前 期期 定定 位位 及及 可可 行行 性性 論論 證證 報報 告告 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下載 文檔資料免費(fèi)共享閱讀下 載 第一章 技術(shù)報告 .................................................. 3 一、 東直門交通樞紐簡介 .................................................................................. 3 二、調(diào)查設(shè)計方案 .................................................................................................... 5 三、調(diào)查企業(yè)基本背景資料 .................................................................................... 6 第二章 北京寫字樓市場供給分析 ................................... 13 一、北京市現(xiàn)有頂級寫字樓供給分析 .................................................................. 13 二、 北京市現(xiàn)有甲級寫字樓供給分析 ............................................................ 17 三、 北京市在建在售寫字樓項目分析 ............................................................ 20 四、 未建已規(guī)劃項目的研究 ............................................................................ 47 第三章 北京寫字樓市場需求分析 ................................... 50 一、 字樓需求研究的基本假設(shè) .............................................................