【正文】 盡可能打造出類獨棟別墅的居住體難。 —— 順德珠江商報張總 風(fēng)水 意識 風(fēng)水 意識不如獨棟客戶重，但也 關(guān)注 順德中端客戶對于風(fēng)水，沒有高端客戶那么注重，但也會關(guān)注。 —— 順德容桂某海鮮外貿(mào)公司老板曾女士 主人房 要求 套間，但不需要衣帽間，有 落地窗 就行。 —— 順德容桂某海鮮外貿(mào)公司老板曾女士 客廳要求 喜歡 大窗子 ，最好有 落地窗 以實用性、舒適性為主。 —— 順德大良某陶瓷公司鄺總 當(dāng)初建房沒考慮過做花園，所以現(xiàn)在買房的話會考慮 30平米左右的戶外花園。 —— 順德容桂某海鮮外貿(mào)公司老板曾女士 花園（露臺）要求 較高端的自建房業(yè)主對花園有一定需求，中層客群偏好于 入戶花園。 —— 順德大良某陶瓷公司鄺總 需求面積 及價位 200~300平方米， 150~240萬左右 現(xiàn)在的家庭都是 4個人左右，基本需求 200平米就可以了。特別 希望能親水 在順德水就是財，當(dāng)?shù)厮渍Z說有水就有材，因此順德人喜歡親水設(shè)計的別墅。喜歡 30~40平米的房間 順德高端客戶喜歡 30~40平米的大房間，方方正正的。 ——順德房地產(chǎn)項目經(jīng)理羅先生 車位及停車的要求 2輛車以上 ；喜歡雙車庫 高端客戶一般家中都有兩輛車，因此喜歡雙車庫。 ——順德房地產(chǎn)項目經(jīng)理羅先生 偏好產(chǎn)品風(fēng)格 中西結(jié)合型，不喜歡純歐式 豪華尊貴的感覺 純歐式的不太適合當(dāng)?shù)厝?，中西結(jié)合會比較受歡迎點?？吹酱竺娣e的水就覺得項目很有檔次，這個關(guān)系很簡單?！? 行家觀點： 羅先生 某地產(chǎn)公司佛山項目經(jīng)理 “你們有條河涌在旁邊，后期還要引進(jìn)來，那很好啊，在順德，水就是財，有水就有財，順德人都喜歡親水設(shè)計的別墅” 湯女士 順德某樓盤售樓顧問 “拿我們項目來說，別的廣告也沒打什么，說了也不太吸引人?！? 園林很重要，而且水對項目必不可缺 訪談客戶中， 100%肯定關(guān)注： “水”，而且一定是“活水” 普通客戶觀點： 曾先生 某廣告公司老板 現(xiàn)居于大良 “這里哪個項目沒有水？當(dāng)然羅，水也不一樣，最差的那種就是個池塘。我雖然是外地人，但這邊外地人都是要入鄉(xiāng)隨俗，住幾年后和本敵人都很像了，認(rèn)的道理也差不多，和房子有關(guān)的風(fēng)水講究就更多了，談?wù)勥@個也是一種文化嘛。我當(dāng)初也請過風(fēng)水師，這個很多時候的確是要信一下的。我有個朋友，最近就想買別墅，每次都要帶風(fēng)水師去看?！? “順德人就喜歡買別墅，獨棟就用來住，聯(lián)排買來投資” 本報告是嚴(yán)格保密的。 區(qū)位 項目名稱 產(chǎn)品 價格 銷售情況分析 大良 海駿達(dá) 〃 康格斯 獨棟 8000 很大數(shù)量甚至開盤前就已內(nèi)部消化 大良 蘭喬圣菲 聯(lián)排 7500 12023 無樣板房，有模型／樓書／廣告展示 一期推出產(chǎn)品開盤當(dāng)天全部售罄 大良 桂畔上東區(qū) 獨棟 ４０００ 06年售完 大良 尚景軒 聯(lián)排／疊加 聯(lián)排７０００ 疊加４０００ 06年初開盤當(dāng)天賣完 大良 新城灣畔 雙拼 20230 開盤即售完 北滘 君領(lǐng)世紀(jì) 獨棟 /聯(lián)排 /疊加 獨棟７０００ 聯(lián)排４３００ 疊加５５００ 06年 1月份開盤，年底全部售完 龍江 佛奧棕櫚園 獨棟 /聯(lián)排 8０００ 06年 11月開盤 ,1月獨別售磬 客戶視角： “以后別墅是越來越少了，一聽說有賣的，大家都要去看” “住別墅獨門獨戶，我和我的朋友們換房目標(biāo)都是別墅。 項目名稱 規(guī)模 戶型面積（平米） 銷售狀態(tài) 容桂 市場 容桂的別墅大盤開發(fā)水平較順德其它區(qū)域的水平低，定位為低端自住型別墅； ? 容桂早期別墅盤以購地自建別墅為 主，如駿景花園、新世紀(jì)花園；客戶以容桂自住客戶為主，有少量來自大良的投資客； ? 東逸灣是容桂大型開發(fā)的別墅大盤，購買的客戶以 容桂本地的企業(yè)主為核心 ，由于其價格較低，吸引了不少的 大良及其他區(qū)域的投資客 ； 市場 趨勢 受到政策影響，未來市場的供應(yīng)的別墅類型以聯(lián)排為主，有少量的類獨立別墅； 區(qū)位 項目名稱 產(chǎn)品 預(yù)計貨量 預(yù)計入市時間 大良 海駿達(dá) 〃 康格斯 雙拼、聯(lián)排 106 08年底 大良 金潤花園 獨立及雙拼 94 08年 8月 大良 凱麗山莊 聯(lián)排及獨立 47 持續(xù)在售 大良新城 水悅城邦 聯(lián)排及疊加 192 08年中 勒流 兆輝項目 聯(lián)排 /雙拼 /獨立 70 08年底 北滘 碧桂藍(lán)城 聯(lián)排及少量獨立 80 持續(xù)在售 北滘 海琴水岸 聯(lián)排 60 持續(xù)在售 北滘 君蘭高爾夫 獨棟（少量） 12 持續(xù)在售 龍江 佛奧棕櫚園 獨棟 23 持續(xù)在售 容桂 東逸灣 聯(lián)排 352 08年 5月 容桂 美的項目 聯(lián)排 /獨立 —— 09年初 本報告是嚴(yán)格保密的。由于自建時間不定，小區(qū)內(nèi)荒地與別墅共存，社區(qū)感全無?，F(xiàn)房價在 300~308萬之間。 新世紀(jì)花園 （買地自建） 總占地 18萬平方米，總建筑面積 28萬，別墅共計 92套，沿街布置多層洋房及酒店公寓。龍光 〃 容桂項目前期定位報告 容桂濱江東， 順德的江岸城邦； 初步判斷： ?在順德別墅長期熱銷的市場狀況下，充分利用江景資源，本地塊適合采用別墅 +高層的產(chǎn)品組合方式； ?考慮到別墅市場與高層市場差異性較大，將分別對兩種物業(yè)的定位進(jìn)行論述； ?項目戶型產(chǎn)品定位； 本次報告解決的問題： ?項目分期開發(fā)的策略； 第一部分 .別墅產(chǎn)品定位 容桂 市場 容桂長期供應(yīng)著低價別墅及自建別墅用地； 東逸灣 （別墅大盤） 1~6期總占地為 61萬平方米，總建筑面積 38萬平方米。 獨立： 420~1000平方米 附送大面積花園 聯(lián)排： 260~280平米 1~6期現(xiàn)貨已銷售完畢，現(xiàn)開發(fā)容奇大道北的地塊，戶型包括洋房及聯(lián)排別墅，預(yù)計 08年 5月推出 352套聯(lián)排。 自建面積不限 對外銷售戶型 410~430平米 03年起土地以 3200元 /平方米出售，06年開始增長為 5000元 /平方米。 新世紀(jì)花園： 一自建別墅，外觀裝修華麗。 東逸灣的別墅： 低價攻略及大盤社區(qū)規(guī)劃扭轉(zhuǎn)自建房印象，迅速成為容桂郊區(qū)別墅大盤標(biāo)桿。 順德客戶對購買別墅有情結(jié)，自住和投資需求兩旺?！? 行家視角： “順德別墅不愁賣，最近經(jīng)常一開盤就賣光了，是市場上賣得最容易的產(chǎn)品。 主力戶型面積 （ M2） 150㎡ 300㎡ 500㎡ 600㎡ 700㎡ 佛奧棕櫚園二期 康格斯二期 碧桂園藍(lán)城 凱麗山莊 君蘭高爾夫 蘭喬圣菲二期 桂畔上東區(qū) 400㎡ 200㎡ 250㎡ 聯(lián)排 /雙拼類 獨立類 800㎡ 海琴水岸 新世紀(jì)花園 新城灣畔 東逸灣 均安碧桂園 順德聯(lián)排 /雙拼別墅面積集中在 200280平方米，獨棟別墅面積集中在 300500平方米 客戶 構(gòu)成 大良周邊別墅項目的購房客戶主力為中、大企業(yè)主，多從事制造業(yè)，年齡在 40歲以上占主力； 家庭人口 5% 10%85%獨身3人以 下46人客戶居住區(qū)域24%24%37%10% 5% 大良勒流容桂杏壇香港客戶行業(yè)66%5%5%9%5% 10%制造業(yè)教育金融醫(yī)院貿(mào)易零售業(yè)統(tǒng)計樓盤：萬科蘭喬圣菲、康格斯、桂畔尚景軒 資料來源：順德農(nóng)信社 客戶職務(wù)5%14%81%公務(wù)員管理人員企業(yè)老板獨立別墅的成交客戶以本地的私營企業(yè)為主導(dǎo)，購房目的為自住，有過多次臵業(yè)的經(jīng)歷，認(rèn)為別墅有較高的投資價值，可以多次購買； 聯(lián)排別墅的成交客戶以構(gòu)成較獨立多樣，包括政府高層公務(wù)員，企業(yè)高管，泛公務(wù)員團(tuán)體（本地人）及私營企業(yè)主； 高端客戶 /中高端客戶普遍認(rèn)可“風(fēng)水”、“豪氣”是別墅項目形象的關(guān)鍵要素 訪談客戶中， 100%肯定關(guān)注： “風(fēng)水”、“豪華”、“氣派” 私營企業(yè)主： 陳先生 某建筑裝飾公司老板 現(xiàn)居于大良某項目別墅 “你們提到風(fēng)水，我覺得這點很好。上次聽他說看某個盤，都已經(jīng)帶過 7/8個風(fēng)水師去看了?！? 政府高級公務(wù)員： 李先生 大良政府機(jī)關(guān)任職 現(xiàn)居于大良城區(qū) “這邊人都很信風(fēng)水?！? “我個人覺得順德這里的別墅價格是不高，但檔次還是不如廣州，也比不上禪城，具體我也說不上來，仔細(xì)看起來不夠氣派。好一點也要有個噴泉吧，最好的別墅就該是在水邊上的，多少廣告在說 —— 水岸生活，這很現(xiàn)實的。大家就沖著水來的?！? 別墅產(chǎn)品戶型定位： 產(chǎn)品 戶型面積 產(chǎn)品需求 產(chǎn)品價值點 定位策略 雙拼 （類獨棟） 400~450 中空或高于 ；雙車位； 1： ；帶地下室；大露臺；留有電梯位；4間套房； 江景資源 +高品質(zhì) 看重江景的順德企業(yè)主，選擇有服務(wù)品質(zhì)的社區(qū)別墅 四聯(lián)排 端頭 350~380 小面寬、大進(jìn)深；樓梯頂部開天窗 ；大露臺；帶地下室；3間以上套房有 150方以上的花園 河景 +高品質(zhì)+社區(qū) 新一代高端客戶，企業(yè)主、公務(wù)員、企業(yè)高管； 四聯(lián)排 中部 280~320 小面寬、大進(jìn)深；樓梯頂部開天窗 ；大露臺；帶地下室；2間以上套房 河景 +高品質(zhì)+社區(qū) 同上 別墅產(chǎn)品約占總面積的 6%，雙拼及聯(lián)排的具體分配比例依據(jù)場地 產(chǎn)品類型 獨棟別墅，個別偏好帶 電梯別墅 獨棟 有天有地，通風(fēng)采光都很好，聯(lián)排太小氣 ——佛山大良某建筑裝飾公司陳總 需求面積 及價位 350~500m2， 350—550萬左右 順德高端客戶目前的情況應(yīng)該還是 350~500m2的需求居多，均價 1萬左右是比較合理的。 ——佛山大良某建筑裝飾公司陳總 花園要求 建筑面積： 花園面積為 1： 1 房子值不值錢看花園，大花園才能突顯別墅氣派。 ——順德某樓盤售樓小姐湯女士 主人房 要求 套間，喜歡大窗，窗戶朝向以舒適度為考慮。 ——順德房地產(chǎn)項目經(jīng)理羅先生 其他要求 戶型肯定朝南，如果需要朝向其他地方也不會太過介意。 ——佛山大良某建筑裝飾公司陳總 獨棟或雙拼客戶： 當(dāng)前順德市場最頂級的客戶群體 主要需求點：對戶型舒適度和豪華性要求高 聯(lián)排客戶： 產(chǎn)品類型 聯(lián)排 聯(lián)排價格實在，又能有別墅的感覺，而且還會有一種安全的感覺。 —— 順德大良某廣告公司吳總 偏好產(chǎn)品風(fēng)格 氣派，但過于繁瑣的風(fēng)格沒有興趣 覺得簡單的風(fēng)格比較舒服，不喜歡太復(fù)雜的設(shè)計。 自己家門口不需要什么花園，大露臺就可以，那種入戶花園也挺好的，有一個過渡。 —— 順德大良某廣告公司吳總 車位 /地下室 不喜歡地下室， 接受地下車庫 地下室感覺沒什么用，浪費面積，空間小一點用來做雜物室比較好，聯(lián)排別墅地下車庫和地面停車位都可以。 —— 順德珠江商報張 餐廳要求 可以 接受躍式 廚房要求 不需要廚房帶露臺，普通中式廚房的形式 廚房后面的那個露臺沒什么用，一般都見不到光線，很浪費空間。 主人房套間會比較好，落地窗采光好，覺得衣帽間不實用。 —— 順德某樓盤售樓小姐湯女士 中高端客戶群體，需求獨門獨院，但經(jīng)濟(jì)實力略差；但對產(chǎn)品舒適度要求更高 臨河別墅 類雙拼的設(shè)計 居住主體 1：親水大獨棟 （本項目附加值提升及溢價做法） 1f 2f 3f 會客廳 游