【正文】 ； ?總價跨度大，從 350多萬 3000萬均有，但主力總價段在 6001500萬。 橋南板塊整體客源較單一，主要以市橋、沙灣當?shù)厝肆魅霝橹鳎粡V州客戶較少，只占一成多；來自華南板塊的客戶因該板塊教育資源優(yōu)勢進駐。 華南板塊 客戶結(jié)構(gòu)與流向分析 市橋板塊由于項目小，供應(yīng)量少，對廣州市場擴展稍弱，客戶主要集中在周邊區(qū)域；華南板塊由于教育配套缺乏，不少急需教育配套的客戶被吸引至市橋板塊。 番禺區(qū) 20232023年 樓市概況 20232023番禺 區(qū)各板塊供應(yīng)套數(shù)比例數(shù)據(jù)表 分類 2023年 2023年 2023年 套數(shù) 占比 套數(shù) 占比 套數(shù) 占比 華南板塊 4077 34% 6037 53% 5874 51% 市橋板塊 3669 31% 2661 23% 2631 23% 亞運板塊 3153 26% 2290 20% 2794 24% 大學(xué)城 932 8% 288 3% 226 2% 洛溪新城 81 1% 58 1% 67 1% 合計套數(shù) 11912 11334 11592 番禺區(qū) 2023年居住類產(chǎn)品供應(yīng) 與成交總面積對比分析 2023年上半年住宅供不應(yīng)求 ，供貨量趨于保守 ，由于新政非住宅類產(chǎn)品（酒店除外）獨立單元擁有獨立洗手間及廚房功能區(qū)間不可超過建筑體量 30%的新政影響，各大開發(fā)集團全面搶建公寓類產(chǎn)品，下半年公寓產(chǎn)品將出現(xiàn) 嚴重的供過于求；囤積貨量將在 2023年集中釋放，區(qū)域樓市環(huán)境競爭 激烈；而由于公寓類產(chǎn)品的過多釋放及國家的宏觀干預(yù)，區(qū)域內(nèi)各開發(fā)企業(yè)推出的住宅類產(chǎn)品明顯減少，純住宅產(chǎn)品將受到市場熱捧。番禺長隆地塊（原天龍山莊）項目前期策劃報告 科通置業(yè)項目部 2023年 7月 26日 經(jīng)項目部充分理解公司的開發(fā)戰(zhàn)略思想及各大開發(fā)集團在番禺的戰(zhàn)略部署，以及本項目的開發(fā)成本和未來的收益預(yù)期，確立本次市場調(diào)查 研究方向；重點主要 鎖定在區(qū)域范圍內(nèi)的市場供需細分情況 了解；基于此，項目部將分以下 各大部分開展本次市場調(diào)查和形成本次市場調(diào)查研究報告。 本市場調(diào)查研究策劃報告說明： 第一部分：宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)及城市規(guī)劃發(fā)展分析 第二部分：項目所在區(qū)域樓市環(huán)境分析 第三部分：番禺區(qū)未來樓市供銷分析 第四部分：區(qū)域樓市環(huán)境回顧與總結(jié) 第一篇章：市場研究 宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)及城市規(guī)劃分析 Part 1 區(qū)域宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)分析 ? 廣州市 2023年 生產(chǎn) 總值 18100元 ，十年間增長近 12023億； ? 番禺區(qū) 2023年 生產(chǎn) 總值 ， 2023年 較 2023年 增長增長 %，十年間增長近 1010億； 2023年 —2023年 5年間番禺 第三產(chǎn)業(yè)占 到生產(chǎn)總值 的 65%，對經(jīng)濟增長的貢獻率達 %，成為 區(qū)域的主流產(chǎn)業(yè)； 2023年全區(qū)消費零售總額不斷增長，近年增長率 超過 11%，消費 需求總體增長率呈上升趨勢； 廣州市 20232023年 生產(chǎn)總值變化 廣州市 20232023年建筑業(yè)變化 廣州 番禺城市規(guī)劃發(fā)展分析 廣州市城市規(guī)劃： 20232023年的空間發(fā)展將實現(xiàn)從以“南拓、東進”為主； 華南新城中心 大石鎮(zhèn)中心 番禺區(qū)發(fā)展定位：形成 “兩軸兩帶六組團 ”的結(jié)構(gòu)； ?城市空間規(guī)劃發(fā)展更加廣闊； ?以萬博 漢溪長隆為中心，打造華南新城商業(yè) CBD； ?亞洲最大的綜合性交通樞紐中心 廣州南站的落成； 城市規(guī)劃與未來發(fā)展展望 宏觀經(jīng)濟環(huán)境向好、城市規(guī)劃發(fā)展更合理、基建配套設(shè)施更加完善 項目所在區(qū)域市場環(huán)境分析 Part 2 項目所在區(qū)域樓市概況 1 ? 供貨主要集中在華南板塊，及亞運板塊 ，占 總供應(yīng)量 的 60%左右； ? 市橋南板塊基本趨于飽和，大多住宅項目地塊推遲了開發(fā)進度； ? 市橋板塊基本沒有地塊可開發(fā)，近兩年供貨量占比 2%左右； ? 受國家宏觀調(diào)控政策的影響，番禺區(qū)從近幾年住宅整體供貨趨于保守。 番禺區(qū) 2023年居住類產(chǎn)品供應(yīng) 與成交情況對比分析 成交量和成交價格之間明顯呈現(xiàn)正向分布，受國家政策的影響 68月份開發(fā)商與購房者之間開始博弈，成交量出現(xiàn)明顯下滑 ； 成交最活躍是 70120平米總價在 70180萬之間的產(chǎn)品，其次表現(xiàn)較為突出的是 150180平米，總價在 200300萬之間的舒適型產(chǎn)品 番禺區(qū) 2023年居住類產(chǎn)品成交 情況對比分析 華南 市橋板塊洋房樓市分析 2 華南 市橋板塊樓市分析 ? 華南板塊各盤供需兩旺集中在 90160平米之間， 160180平米供應(yīng)量稀缺，市場需求量大，目前產(chǎn)品創(chuàng)新不夠大膽，戶型格局較普通； ? 市橋板塊主力戶型 90平米以下兩房； 目前華南板塊廣州客戶和番禺客戶的比例為 1:1； 華南板塊客源結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，掀起臵換潮 ；目前區(qū)域內(nèi) 有大 批來自廣 州的剛需首臵和臵換型的中高端客戶。 市橋板塊 客戶結(jié)構(gòu)與流向分析 華南 市橋板塊客戶喜好分析 客戶喜好什么？ 板塊好在哪里，不好在哪里？ 市橋南 亞運板塊洋房樓市分析 3 市橋南 亞運板塊樓市分析 ? 市橋南板塊產(chǎn)品供應(yīng)集中在 140平米以上的大戶型，缺乏創(chuàng)新，出貨速度慢； ? 亞運板塊產(chǎn)品供應(yīng)集中在 70120平米的中小戶型，主打性價比； 亞運板塊客戶主要以石樓、石碁本地客戶為主；廣州客戶和外省人士因該板塊價格優(yōu)勢吸引前來臵業(yè) ；番禺其他客戶認為該板塊位臵較偏，多數(shù)為當?shù)鼐用裨谠摪鍓K臵業(yè)；亞運板塊由于剛剛發(fā)展起步，在客源結(jié)構(gòu)方面吸引了大批首次臵業(yè)的周邊地緣型客。目前 橋南板塊目前產(chǎn)品多為合并戶型，導(dǎo)致客戶面臨“雙證”問題缺乏購房資格 。 區(qū)域分布 項目名稱 面積 (㎡ ) 均價 /元 /㎡ 總價 /萬元 供應(yīng)量 /套 消化量 /套 市橋板塊 海倫堡 700900 28000 15003000 18 水韻藍灣 200450 12023 350900 62 約 50 蘭熙香岸花園 240368 待定 華南板塊 萬科紅郡 380600 3500050000 10003000 132 106 雅居樂香樟道 2號 350520 2800035000 10002200 110 10 招商 金山谷 3351080 34000 117212023 75 15 亞運板塊 蓮花山碧桂園 280535 20230 580600 90 番禺區(qū)熱點板塊別墅供應(yīng)與成交情況對比分析 據(jù) 2023年 別墅成交數(shù)據(jù)顯示，萬科紅郡最為活躍，全年累計成