【正文】 結(jié) 目前濱州市在售樓盤除了至尊門第曾在規(guī)劃設(shè)計(jì)上首開先河、有所創(chuàng)新外，其它樓盤品質(zhì)均比較一般，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重。 產(chǎn)品狀況： 住宅供給以 7080 平方米的兩室兩廳、 90平方米左 右的三室兩廳為主。 區(qū)域特征： 區(qū)域樓盤品質(zhì)均比較低，主要面向開發(fā)區(qū)的工薪階層，價(jià)位均比較低。一期存在較多的大面積住宅。 三室兩廳 137/143 望?；▓@ 1852 套 三室兩廳 120/133/139/142/147 一期已推出五棟多層住宅， 110 套住宅，目前銷售 90套左右，銷售率達(dá) 80% 麗景新園 1500 套 三室兩廳 124142 住宅于 售完，目前在銷售沿街商鋪 優(yōu)士閣 48 套 兩室兩廳 90 目前銷售不到 20套，銷售率 30%。 中海豪庭 586 套 兩室兩廳 104112 銷售率約 30%， 42 套頂層復(fù)式規(guī)劃了大面積的露臺(tái)，銷售較為樂觀。而偏離行政中心的中低檔樓盤由于配套欠缺、公交未通達(dá)、生活不便利，較難吸引濱城區(qū)的中低端客群，銷售速度相對(duì)緩慢。 產(chǎn)品狀況： 住宅供給以 120150平方米的三室兩廳為主，其次是 8595 平方米的兩室兩廳。越靠近行政中心的樓盤檔次越高，價(jià)位也較高，例如至尊門第、中海豪庭、優(yōu)士閣；而遠(yuǎn)離行政中心的樓盤檔次較低，價(jià)位也比較低，例如現(xiàn)代城、望?；▓@等。 三室兩廳 110141 祥泰麒麟閣 未公開 － － － 38 （ 3）濱州新城區(qū)域 代表樓盤： 至尊門第、中海豪庭、望?；▓@、麗 景新園、優(yōu)士閣、現(xiàn)代城、國(guó)際大廈等。 三室兩廳 110130 瑄嘉名都 1600 套 兩室兩廳 8595 一期 300 多套銷售達(dá) 70%，二期約 300 套達(dá) 50%，三期 300 多套約 15%。 四室兩廳 170/177 二十里 堡 1600 套 兩室兩廳 91 一期 400 多套由油田、醫(yī)院、銀行等單位團(tuán)購(gòu)，已售 90%以上；二期 500 套銷售率達(dá) 60%。 銷售狀況： 老區(qū)北部區(qū)域房?jī)r(jià)比較低，區(qū)域市場(chǎng)主要吸引了濱城區(qū)大量的中低端客群，銷售速度也較快。 價(jià)格范圍： 住宅 160020xx 元 /平方米 主要客源： 以濱城區(qū)內(nèi)的中低客群為主，多個(gè)樓盤有面向企、事單位團(tuán)購(gòu)，區(qū)域房?jī)r(jià)較低。 樓盤名稱 項(xiàng)目類型 建筑面積 開 盤時(shí)間 銷售價(jià)格（元 /㎡） 吉泰陽光花園 多層住宅小區(qū) 萬㎡ 20xx 年 1600 二十里堡 多層住宅小區(qū) +商業(yè)街 20 萬㎡ 1600 瑄嘉名都 多層、小高層住宅 +沿街商業(yè) 27 萬㎡ 一期 二期 三期 多層： 1750 小高層： 20xx 祥泰麒麟閣 未公開 區(qū)域特征： 該區(qū)域相對(duì)新區(qū)比較靠近老區(qū)中心，配套相對(duì)完善，但區(qū)域環(huán)境較差，因此樓盤品質(zhì)均比較低。 三室兩廳 125140 金座豪庭 未開盤銷售 橄欖御園 200 套 兩室兩廳 85/95 銷售率達(dá) 90% 三室兩廳 100/115 渤海國(guó)際廣場(chǎng) 無住宅 外街商鋪基本售完、內(nèi)街與二 層商鋪銷售率未達(dá) 50%。 樓盤名稱 總套數(shù) 主力戶型 主力面積（㎡） 銷售狀況 名仕嘉園 270 套 兩室兩廳 90 銷售率達(dá) 60%，一室一廳、兩室兩廳小戶型消化快。 銷售狀況： 老區(qū)中心區(qū)域整體市場(chǎng)銷售較為樂觀。 價(jià)格范圍： 住宅 17002300 元 /平方米；商業(yè) 500015000 元 /平方米 主要客源： 以濱州市本地的中端客群為主。該區(qū)域高層住宅項(xiàng)目不多，但未來高層開發(fā)已經(jīng)成為趨勢(shì)。 34 區(qū)域市場(chǎng)特征及代表樓盤分析 （ 1）老區(qū)中心區(qū)域 代表樓盤： 名仕嘉園、盛世春秋、金座豪庭、橄欖御園、渤海國(guó)際廣場(chǎng)、國(guó)貿(mào)新天地、新興市場(chǎng) 2 期等。 33 二、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況 濱州市主要樓盤分布圖 根據(jù)濱州市樓盤分布特征，將樓盤分布劃分為四個(gè)區(qū)域：老區(qū)中心區(qū)域、老區(qū)北部區(qū)域、濱州新城區(qū)域、開發(fā)區(qū)區(qū)域，各區(qū)域特征分明 。今后房地產(chǎn)行業(yè)高速的投資增長(zhǎng)速度將得到抑制，部分房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比例過高的城市，將受到影響。 ? 由近十年人民幣利率 走勢(shì)圖可以看出，未來利率繼續(xù)上調(diào)趨勢(shì)明顯。對(duì)新增建設(shè)用地嚴(yán)格審批的政策將有效抑制城市建設(shè)用地?cái)?shù)量增長(zhǎng)過快、房地產(chǎn)投資過熱、房地產(chǎn)市場(chǎng)供給劇增的現(xiàn)象，對(duì)規(guī)范一級(jí)市場(chǎng)具有一定的促進(jìn)作用。 濱州市未來此類住房的供應(yīng)將 集中在中海聚龍花園（現(xiàn)已改名為中海金都別墅）與中海城兩個(gè)項(xiàng)目中，與本案相距較近，對(duì)本案的定位將會(huì)有一定影響。另外，由于此項(xiàng)政策，本案周邊區(qū)域的中海聚龍花園以及萊鋼建設(shè)的中海城等項(xiàng)目將計(jì)劃開工建設(shè)，不久將入市。 ? 對(duì)閑置土地的規(guī)定，將在一定程度上加快企業(yè)對(duì) 地塊的開發(fā)過程，杜絕 “圈地”、“炒作地皮”行為，使一級(jí)市場(chǎng)走向規(guī)范化。將新增建設(shè)用地控制指標(biāo)納入土地利用年度計(jì)劃。 （二） 繼續(xù)停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地供應(yīng)，嚴(yán)格限制低密度、大套型住房土地供應(yīng)。 在此政策下，未來市場(chǎng)超大面積戶型將顯得稀缺。 （二）經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房的土地年度供應(yīng)量不得低于居住用地年度供應(yīng)總量 的 70%。盡管如此，調(diào)控的結(jié)果似乎與預(yù)期仍然有很大的差距。自 05 年開始，政府為 解決投資規(guī)模過大、房?jī)r(jià)上漲過快、住房供給結(jié)構(gòu)不合理及房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序混亂 等問題，開始了對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控。 06 年實(shí)際價(jià)格尚 未有統(tǒng)計(jì)結(jié)果，此處價(jià)格為非正式官方數(shù)據(jù)，與實(shí)際可能略有差距，但我司經(jīng)過與實(shí)際市場(chǎng)比較，認(rèn)為誤差不會(huì)太大，可作為參考。 06 年濱州市在會(huì)展中心成功舉辦了首屆房展會(huì)，標(biāo)志著濱州的房地產(chǎn)已開始進(jìn)入全面、快速的發(fā)展軌道。 ? 房地產(chǎn)市場(chǎng)化逐步提高，發(fā)展?jié)u趨成熟 在 03 年之前，由于濱州存在大量的自建房及單位集資房建設(shè)，一定程度上影響了濱州房地產(chǎn)的發(fā)展。 濱州市近五年房地產(chǎn)投資狀況020xx0400006000080000100000120xx014000016000018000020xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx房地產(chǎn)投資住宅商業(yè)營(yíng)業(yè)用房辦公樓 29 ? 商品房?jī)r(jià)格發(fā)展平穩(wěn)，未來上漲趨勢(shì)明顯 在 04 年前濱州房?jī)r(jià)發(fā)展平穩(wěn)，一直處于 1200 以下水平，這主要原因有： ① 濱州房地產(chǎn)市場(chǎng)化程度低，房?jī)r(jià)并非市場(chǎng)供需價(jià)格； ② 房地產(chǎn)開發(fā)水平較低，樓盤品質(zhì)總體較差，檔次未能提升； ③ 之 前濱州市正處于城市發(fā)展的轉(zhuǎn)型期，新城建設(shè)的影響效果尚未顯現(xiàn)； ④ 大量單位集資房存在也是濱州市區(qū)房?jī)r(jià)難以上升的重要原因之一。 0106 年濱州房地產(chǎn)運(yùn)行狀況 （單位：平方米） 年份 施工面積 住宅 竣工面積 銷售面積 住宅銷售面積 空置面積 20xx 320531 274983 163147 105508 84421 19801 20xx 549376 505916 20xx09 221986 1820xx 18253 20xx 595602 560909 282993 308162 294557 15630 20xx 1213547 726668 380000 356092 20xx 1997456 1804419 383701 471856 422605 6564 20xx 1444900 521000 538000 4820xx （ 20xx 年數(shù)據(jù)來源于 06 年濱州統(tǒng)計(jì)公報(bào)） 05000001000000150000020xx000250000020xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx施工面積竣工面積010000020xx0030000040000050000060000020xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx銷售面積住宅銷售面積 28 ? 市場(chǎng)以住宅為主流，辦公樓市場(chǎng)低迷 在近幾年濱州房地產(chǎn)開發(fā)中，住宅是市場(chǎng)的主流，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房及辦公樓所占比例均較小，特別是辦公樓市場(chǎng)所占比例更是微乎其微， 05 年辦公樓投資比例僅占 %。從下列圖表可以看出近幾年竣工面積與銷售面積基本保持一致，說明目前市場(chǎng)供需相對(duì)平衡。歷經(jīng)幾年發(fā)展過程，濱州房地產(chǎn)開始步入快速發(fā)展軌道，至 06 年投資額達(dá) 15 億元，呈現(xiàn)跨躍式發(fā)展。 26 近五年濱州市房地產(chǎn)發(fā)展情況 ? 房地產(chǎn)發(fā)展起步晚，速度快，過程呈跨躍式發(fā)展 濱州市 02 年以前房地產(chǎn)尚處于空白階段，總投資額不足 2 億元，房地產(chǎn)發(fā)展起步晚。外地駐濱大部分工作人員因受住房貸款的限制有效需求也非常少，因此，濱州的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求顯得較為有限。這些家庭基本上在老城區(qū)擁有一套原來的住房。目前西部新區(qū)新遷的人口，基本上是市直機(jī)關(guān)及其相關(guān)單位的領(lǐng)導(dǎo)、職員及公務(wù)員家庭，他們的住房通過單位統(tǒng)一征地統(tǒng)一集資建房解決。 本案在運(yùn)作過程中，應(yīng)密切關(guān)注周邊即將啟動(dòng)的項(xiàng)目 。而與此同時(shí)，一些單位集資建房的形式仍然存在。例如，萊鋼集團(tuán)通過建設(shè)濱州國(guó)際會(huì)展中心在中海北面換取了千畝以上的土地用于房地產(chǎn)開發(fā)，山東宇豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 (原濱州建工集團(tuán) )通過修建中海航母娛樂城在中海的西面換取了 1500 畝土地，山東萬鑫 集團(tuán)通過建設(shè)市政大樓在新城廣場(chǎng)南側(cè)換取了 20 萬平土地??這種城市運(yùn)營(yíng)的手法在一定程度上可以解決城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)所需要的大量資金，但在土地的控制利用上卻與當(dāng)前的市場(chǎng)需求形勢(shì)不合節(jié)拍。 進(jìn)入 20xx 年后，濱州城市發(fā)展非常迅速，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的加快使房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展起來。當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的確定，主要是房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)集資建房時(shí)的大致 成本來定的，而不是根據(jù)市場(chǎng)上的供給需求來定價(jià)的。 在 20xx 年以前，濱州市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的形態(tài)表現(xiàn)為團(tuán)體購(gòu)房及集資建房，只有少部分房子進(jìn)入市場(chǎng)流通領(lǐng)域，當(dāng)時(shí)市場(chǎng)銷售價(jià)格在全省排名也非常后，只有 8001200 元 /平方米。 本案在城市規(guī)劃的利好環(huán)境下，具有較好的發(fā)展空間。但可以看出濱州市未來住房需求將快速增長(zhǎng)，未來幾年，濱州房地產(chǎn)將進(jìn)入快速發(fā)展階段。 ? 根據(jù)城市規(guī)劃，濱州市在未來三年內(nèi)，城區(qū)人口將增加 15 萬，因人口規(guī)模增長(zhǎng)而應(yīng)新增住房將達(dá) ，平均每年需增加住房近 萬戶，這一數(shù)量人口將主要從兩方面增加：一是 繼續(xù)擴(kuò)大城市規(guī)模，提高城市化率；二是吸引下轄縣鎮(zhèn)及外來人口。 21 濱州市宏觀環(huán)境總結(jié) ? 作為山東省經(jīng)濟(jì)后發(fā)型城市，濱州市在“十五”期間經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，居民生活水平逐年提高，消費(fèi)水平與消費(fèi)能力得以提高與增強(qiáng)。形成“一心、兩軸、四區(qū)、一個(gè)基面”的總體布局。 ? 城區(qū)規(guī)劃目標(biāo)： 規(guī)劃近期 20xx 年城市人口規(guī)模為 60 萬，用地規(guī)模為 72 平方公里；遠(yuǎn)期（ 2020 年），人口 100 萬以上，用地 108平方公里。新城區(qū)已逐漸成為濱州的新行政中心、文化中心，同時(shí)已是濱州人居住的熱點(diǎn)區(qū)域。其中，該區(qū)域住宅樓盤不乏對(duì)其地段商業(yè)價(jià)值的挖掘。 市政大樓 中海公園景觀： 成片的單位宿舍小區(qū)： 18 ? 舊城改造相應(yīng)開展： 在新城區(qū)的建設(shè)熱火朝天之際，濱州老城區(qū)的改造也在緊鑼密鼓的進(jìn)行著。 ? 濱州市新區(qū)框架基本形成： 沿黃河五路的市政大樓、財(cái)政大廈、公路局大樓、交通大廈，廣電大廈等行政機(jī)關(guān)大樓拔地而起，中海公園、新立河岸、新濱公園、齊魯文化綠地、新城噴泉廣場(chǎng)的環(huán)境建設(shè)；各單位宿舍小區(qū)的建成入住，以及幾個(gè)新住宅項(xiàng)目新城廣場(chǎng)花園小區(qū)（ 至尊門第）、麗景新園、中海豪庭、現(xiàn)代城等也熱火朝天地建設(shè)著，使新區(qū)框架基本形成，區(qū)域城市建設(shè)及設(shè)施配套日漸成熟與完善。因此，在 0 06 年濱州市人均居住消費(fèi)支出迅速增長(zhǎng)，而且，在今后幾年內(nèi)將繼續(xù)保持這種增長(zhǎng)趨勢(shì)。 16 ? 人均居住消費(fèi)支出發(fā)展快速 在 04 年之前，濱州人民在居住項(xiàng)目的消費(fèi)一直較為穩(wěn)定。 20xx— 20xx 年，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)年均增長(zhǎng) %，餐飲業(yè)零售額年均增長(zhǎng) %，其它行業(yè)的零售額年均增長(zhǎng) %。 年份 固定資產(chǎn)投資 （億元） 房地產(chǎn)投資 （億元） 房地產(chǎn)投資 比例（ %） 20xx 108 20xx 198 20xx 310 20xx 495 20xx 600 固定資產(chǎn)投資額發(fā)展?fàn)顩r020406080100（%）固定資產(chǎn)投資額發(fā)展?fàn)顩r 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 14 ? 社會(huì)消費(fèi)品零售總額逐年提高， 消費(fèi)品市場(chǎng)穩(wěn)定增長(zhǎng) 20xx 年， 濱州市 全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總 額 首次突破 200 億元，達(dá)到 億元， 比上年增長(zhǎng) %， 比 20xx 年增加 億元，四年平均增長(zhǎng) %。