【正文】 升的重要原因之一。 0106 年濱州房地產(chǎn)運(yùn)行狀況 （單位：平方米） 年份 施工面積 住宅 竣工面積 銷售面積 住宅銷售面積 空置面積 2020 320531 274983 163147 105508 84421 19801 2020 549376 505916 202020 221986 182020 18253 2020 595602 560909 282993 308162 294557 15630 2020 1213547 726668 380000 356092 2020 1997456 1804419 383701 471856 422605 6564 2020 1444900 521000 538000 482020 （ 2020年數(shù)據(jù)來源于 06年濱州統(tǒng)計(jì)公報(bào)） 050000010000001500000202000025000002020 2020 2020 2020 2020 2020施工面積竣工面積01000002020003000004000005000006000002020 2020 2020 2020 2020 2020銷售面積住宅銷售面積 31 ? 市場(chǎng)以住宅為主流，辦公樓市場(chǎng)低迷 在近幾年濱州房地產(chǎn)開發(fā)中，住宅是市場(chǎng)的主流，商業(yè)營業(yè)用房及辦公樓所占比例均較小，特別是辦公樓市場(chǎng)所占比例更是微乎其微， 05 年辦公樓投資比例僅占 %。從下列圖表可以看出近幾年竣工面積與銷售 面積基本保持一致，說明目前市場(chǎng)供需相對(duì)平衡。歷經(jīng)幾年發(fā)展過程，濱州房地產(chǎn)開始步入快速發(fā)展軌道，至 06 年投資額達(dá) 15 億元，呈現(xiàn)跨躍式發(fā)展。 29 近五年濱州市房地產(chǎn)發(fā)展情況 ? 房地產(chǎn)發(fā)展起步晚，速度快 ，過程呈跨躍式發(fā)展 濱州市 02 年以前房地產(chǎn)尚處于空白階段，總投資額不足 2 億元，房地產(chǎn)發(fā)展起步晚。外地駐濱大部分工作人員因受住房貸款的限制有效需求也非常少，因此，濱州的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求顯得較為有限。這些家庭基本上在老城區(qū)擁有一套原來的住房。目前西部新區(qū)新遷的人口，基本上是市直機(jī)關(guān)及其相關(guān)單位的領(lǐng)導(dǎo)、職員及公務(wù)員家庭，他們的住房通過單位統(tǒng)一征地統(tǒng)一 集資建房解決。 本案在運(yùn)作過程中，應(yīng)密切關(guān)注周邊即將啟動(dòng)的項(xiàng)目 。而與此同時(shí)，一些單位集資建房的形式仍然存在。例如，萊鋼集團(tuán)通過建設(shè)濱州國際會(huì)展中心在中海北面換取了千畝以上的土地用于房地產(chǎn)開發(fā)，山東宇豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 (原濱州建工 集團(tuán) )通過修建中海航母娛樂城在中海的西面換取了 1500 畝土地，山東萬鑫集團(tuán)通過建設(shè)市政大樓在新城廣場(chǎng)南側(cè)換取了 20 萬平土地??這種城市運(yùn)營的手法在一定程度上可以解決城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)所需要的大量資金，但在土地的控制利用上卻與當(dāng)前的市場(chǎng)需求形勢(shì)不合節(jié)拍。 進(jìn)入 2020 年后，濱州城市發(fā)展非常迅速，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的加快使房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展起來。當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的確定，主要是房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)集資建房時(shí)的大致成本來定的，而不是根據(jù)市場(chǎng)上的供給需求來定價(jià)的。 在 2020 年以前，濱州市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的形態(tài)表現(xiàn)為團(tuán)體購房及集資建房，只有少部分房子進(jìn)入市場(chǎng)流通領(lǐng)域，當(dāng)時(shí)市場(chǎng)銷售價(jià)格在全省排名也非常后，只有 8001200 元 /平方米。 本案在城市規(guī)劃的利好環(huán)境下，具有較好的發(fā)展空間。但可以看出濱州市未來住房需求將快速增長(zhǎng)，未來幾年，濱州房地產(chǎn)將進(jìn)入快速發(fā)展階段。 ? 根據(jù)城市規(guī)劃，濱州市在未來三年內(nèi)，城區(qū)人口將增加 15 萬，因人口規(guī)模增長(zhǎng)而應(yīng)新增住房將達(dá) 萬戶 ，平均每年需增加住房近 萬戶，這一數(shù)量人口將主要從兩方面增加：一是繼續(xù)擴(kuò)大城市規(guī)模，提高城市化率；二是吸引下轄縣鎮(zhèn)及外來人口。 24 濱州市宏觀環(huán)境總結(jié) ? 作為山東省經(jīng)濟(jì)后發(fā)型城市，濱州市在“十五”期間經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，居民生活水平逐年提高，消費(fèi)水平與消費(fèi)能力得以提高與增強(qiáng)。形成“一心、兩軸、四區(qū)、一個(gè)基面”的總體布局。 ? 城區(qū)規(guī)劃目標(biāo)： 規(guī)劃近期 2020 年城市人口規(guī)模為 60 萬，用地規(guī)模為 72 平方公里；遠(yuǎn)期（ 2020 年），人口 100 萬以上，用地 108平方公里。新城區(qū)已逐漸成為濱州的新行政中心、文化中心，同時(shí)已是濱州人居住的熱點(diǎn)區(qū)域。其中，該區(qū)域住宅樓盤不乏對(duì)其地段商業(yè)價(jià)值的挖掘。 市政大樓 中海公園景觀： 成片的單位宿舍小區(qū)： 21 ? 舊城改造相應(yīng)開展： 在新城區(qū)的建設(shè)熱火朝天之際，濱州老城區(qū)的改造也在緊鑼密鼓的進(jìn)行著。 ? 濱州市新區(qū)框架基本形成： 沿黃河五路的市政大樓、財(cái)政大廈、公路局大樓、交通大廈，廣電大廈等行政機(jī)關(guān)大樓拔地而起，中海公園、新立河岸、新濱公園、齊魯文化綠地、新城噴泉廣場(chǎng)的環(huán) 境建設(shè)；各單位宿舍小區(qū)的建成入住，以及幾個(gè)新住宅項(xiàng)目新城廣場(chǎng)花園小區(qū)（至尊門第）、麗景新園、中海豪庭、現(xiàn)代城等也熱火朝天地建設(shè)著，使新區(qū)框架基本形成，區(qū)域城市建設(shè)及設(shè)施配套日漸成熟與完善。因此，在 0 06 年濱州市人均居住消費(fèi)支出迅速增長(zhǎng)，而且，在今后幾年內(nèi)將繼續(xù)保持這種增長(zhǎng)趨勢(shì)。 19 ? 人均居住消費(fèi)支出發(fā)展快速 在 04 年之前，濱州人民在居住項(xiàng)目的消費(fèi)一直較為穩(wěn)定。 2020— 2020 年，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)年均增長(zhǎng) %，餐飲業(yè)零售額年均增長(zhǎng) %，其它行業(yè)的零售額年均增長(zhǎng) %。 年份 固定資產(chǎn)投資 （億元） 房地產(chǎn)投資 （億元） 房地產(chǎn)投資比例（ %） 2020 108 2020 198 2020 310 2020 495 2020 600 固定資產(chǎn)投資額發(fā)展?fàn)顩r020406080100（%）固定資產(chǎn)投資額發(fā)展?fàn)顩r 2020 2020 2020 2020 2020 17 ? 社會(huì)消費(fèi)品零售總額逐 年提高， 消費(fèi)品市場(chǎng)穩(wěn)定增長(zhǎng) 2020年， 濱州市 全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 首次突破 200億元，達(dá)到 億元， 比上年增長(zhǎng) %， 比 2020年增加 億元，四年平均增長(zhǎng) %。 而固定 資產(chǎn)投資中，房地產(chǎn)投資的比例逐年下降，說明過去幾年濱州市全市的房地產(chǎn)投資還未出現(xiàn)熱潮，濱州房地產(chǎn)投資具有較大的提升空間。人均地方財(cái)政收入由 393 元提高到 1212 元。地稅收入也由 2020 年的 億元提高到 元，累計(jì)增長(zhǎng) %，年均增幅達(dá) %， 有 力支持了濱州經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。從上表可以看出工業(yè)總產(chǎn)值占國民生產(chǎn)總值的比例不斷上升，全市工業(yè)化進(jìn)程穩(wěn)步加快，為濱州市城市化進(jìn)程提供有力保障，并給濱州市房地產(chǎn)的發(fā)展創(chuàng)造了良好基礎(chǔ)。增幅在全省各市排序由 2020 年的第 9位上升至 2020 年的第 1 位。 從圖表可以看出近五年來濱州國民生產(chǎn)總值保持著平穩(wěn)的上升趨勢(shì)，各產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)發(fā)展，特別是第二產(chǎn)業(yè)與第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，對(duì) GDP的貢獻(xiàn)程度提高，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)日趨合理。 人均居住面積2020 2020 2020 2020 2020 2020 年份 13 二、濱州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 近 5 年國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析 2020 至 2020 年，是濱州經(jīng)濟(jì) 、 社會(huì)發(fā)展最快、最好的時(shí)期，也是濱州初步告別欠發(fā)達(dá) 、 進(jìn)入 山東 省第二方陣的重大歷史轉(zhuǎn)折時(shí)期。 12 （ 3）近年城市居民居住狀況 自 02 年城市居民人均居住面積有較大幅度提高后，濱州市居民人均居住面積增長(zhǎng)緩慢，至 2020 年人均居住面積增長(zhǎng)速度略有提高，這與濱州市 05 年快速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)以及房地產(chǎn)行業(yè)大環(huán)境有關(guān)。 11 （ 2）濱州市各區(qū)縣城市化水平比較 縣區(qū)名稱 總?cè)丝? 非農(nóng)業(yè)人口 城市化率 全市 3712509 940090 % 濱城區(qū) 627986 494197 % 惠民縣 626829 62085 % 陽信縣 439537 35281 % 無棣縣 440347 46709 % 沾化縣 386011 42566 % 博興縣 478311 71649 % 鄒平縣 713488 187603 % 由上表可以看出，目前濱城區(qū)的城市化率已處于較高水平，由此濱州要完成近期規(guī)劃目標(biāo)（從目前城市人口規(guī)模 45 萬人到 2020年的 60 萬人）除了通過城市擴(kuò)張將城市周邊農(nóng)業(yè)人口改為非農(nóng)業(yè)人口外，從下轄縣鎮(zhèn) 或外地吸引人口也將成為重要的渠道之一。 從家庭戶的規(guī)?？?， 濱州全市平均每戶 人，濱城區(qū)為 人， 以兩代戶為主要特征的小型化、核心家庭占主體。 市政大樓及音樂噴泉廣場(chǎng) 10 城市人口及居住狀況 （ 1）濱州市各縣區(qū)人口分布狀況 縣區(qū)名稱 土地面積（平方公里） 總戶數(shù) 總?cè)丝? 戶均人數(shù) 人口密度（人 /平方公里） 全市 9445 1104623 3731633 395 濱城區(qū) 1041 201923 630708 606 惠民縣 1364 161982 630460 462 陽信縣 798 124853 440601 552 無棣縣 1979 138830 441854 223 沾化縣 2114 126708 386760 183 博興縣 900 146996 480989 534 鄒平縣 1250 203331 720261 576 （數(shù)據(jù)來源濱州市統(tǒng)計(jì)局，下同） 除無棣縣、沾化縣的人口密度較低外，其它縣區(qū)的人口密度都比較靠近。西區(qū)為新市政府所在位置，是濱州市新行政中心，未來居住中心區(qū)。東區(qū)為老市區(qū)，車水馬龍，商業(yè)繁華，有以銀座廣場(chǎng)、渤海國際廣場(chǎng)為中心的市區(qū)核心商圈。 濱城區(qū) 1990 年被評(píng)為全國 “ 十佳 ” 衛(wèi)生城， 1992 年順利通過國家衛(wèi)生城市鑒定。四季分明，日照充足，年平均氣溫 176。 9 濱州市區(qū)概況 濱城區(qū)地處黃河下游魯北平原 ， 面積 1040 平方公里 ， 是濱州市委、市政府駐地 ， 也是全市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化和信息中心。 【城市特點(diǎn)】 濱州具有依河傍海的天然優(yōu)勢(shì)，是蜿蜒五千里渤海灣的地理軸心，京津塘和山東半島兩大經(jīng)濟(jì)區(qū)的結(jié)合部，環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈與黃河經(jīng)濟(jì)帶的交匯點(diǎn)。 【 行政區(qū)劃 】 濱州市轄濱城區(qū)、無棣縣、陽信縣、沾化縣、惠民縣、博興 縣、鄒平縣、濱州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)兩區(qū)六縣。全市少數(shù)民族 約 占總?cè)丝诘?5? ，分布全市各縣區(qū)。以小清河為界，全境呈現(xiàn)南北兩種不同類型的地貌特征：小清河以南為低山丘陵區(qū)，以北為黃河沖擊平原。年平均降水量 毫米，平均日照 小時(shí)。 【 環(huán)境 氣候】 屬東亞暖溫帶亞濕潤大陸性季風(fēng)氣候，冬冷夏熱，雨熱同期，四季分明。 濱州市地理位置優(yōu)越，位居山東半 島城市群和環(huán)渤海灣經(jīng)濟(jì)圈兩大經(jīng)濟(jì)區(qū)之間，是環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)與黃河經(jīng)濟(jì)帶的結(jié)合部。 6 第一篇 濱州市宏觀環(huán)境 7 一、濱州城市概況 城市基本情況 【 地理 位置】 濱州市位于山東省北部、黃河三角洲腹地、渤海灣西南岸，北通渤海，東臨東營市，南連淄博市，西南與濟(jì)南市交界，西與德州市接壤，西北隔漳衛(wèi)新河與河北省海興縣、黃驊市相望。 本報(bào)告為我司提供的初 步方案。 本次調(diào)研采取了實(shí)地調(diào)查、深度訪談、行業(yè)專家座談會(huì)、抽樣問卷調(diào)查等多種調(diào)查方式和調(diào)查辦法。 1 德思勤綠景 _深圳龍華牛欄前項(xiàng)目前期策劃及 可行性分析報(bào)告 二〇一二年十月 2 目 錄 前言 .................................................................................................... 5 第一篇 濱州市宏觀環(huán)境 .................................................................................. 6 一、濱州城市概況 ............................................................................................... 7 城市基本情況 ............................................................................................. 7 濱州市區(qū)概況 ............................................................................................. 9 城市人