【文章內(nèi)容簡介】 地上附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明 ， 屬于共有房產(chǎn)的 ，須持有共有人同意轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的意見書； ? 委托代理人辦理的 ， 應(yīng)依法辦理委托代理手續(xù) 。 ? 一些老花園洋房還要報上海市國家安全局備案 定價原則 ? 出售 價格 然后是其所在的具體位置，周邊景觀、房型、朝向； 其次取決于所擁有的花園面積的大小 周邊生活配套情況也會對單價有一定影響。 首先由地段決定 正在掛牌上市的老洋房 以下為部分中介老洋房的掛牌售價情況： 序號 位 置 建筑面積 （平方米） 花園面積 （平方米） 總價 1 永福路 2 18 3 0 0 R M B 9 0 9 . 7 萬 2 淮海中路 2 8 0 3 8 3 R M B 8 5 0 萬 3 武康路 280 弄 2 4 4 4 0 0 R M B 9 5 0 萬 4 華山路 1 1 2 0 弄 4 7 1 4 0 0 R M B 9 9 2 . 4 萬 5 江蘇路 2 0 0 2 7 8 $ 70 萬 6 華山路 4 0 0 3 0 0 $ 1 0 0 萬 7 思南路附近 5 4 7 6 0 0 $ 2 2 0 萬 8 近靜安寺 7 2 4 4 0 0 $ 3 5 0 萬老洋房出租 從租金看，一般整層的新式里弄，每月租金4,00010,000元，整棟的新式里弄，每月租金15,00025,000元，整棟的花園洋房，每月租金5,00012,000美圓以上。 老洋房的使用限制 老洋房不同于其他住宅， 其用途是受到一定限制的 ，特別作為商業(yè)用房會受到一定的經(jīng)營限制，出于對一些歷史保護(hù)文化區(qū)原有風(fēng)貌保護(hù)的需要，有關(guān)主管部門會限制或禁止一些業(yè)態(tài)的經(jīng)營，比如餐飲、娛樂場所等存在污染或安全隱患的經(jīng)營活動。 老洋房出租的定價原則 ? 整棟出租可以參照老洋房出售價格 ，和地段 、 位置關(guān)系密切； ? 而分層出租則從一層到頂層價格依次遞減； ? 出租的年限一般都在一年以上 ， 往往是三到五年 。 相關(guān)政策法規(guī) 上海市政府確定的歷史建筑和風(fēng)貌街區(qū) ? 上海歷史建筑和風(fēng)貌街區(qū)點(diǎn)多面廣。 ? 1986年 12月，國務(wù)院批準(zhǔn)上海為第二批國家歷史文化名城。 ? 1989年，上海市政府批準(zhǔn)了第一批共 59處優(yōu)秀近代建筑，并列入上海市文物保護(hù)單位。 ? 1993年，市政府又批準(zhǔn)了第二批共 175處優(yōu)秀近代建筑為上海市建筑保護(hù)單位。 ? 1999年，市政府再次發(fā)文批準(zhǔn) 162處優(yōu)秀近代建筑。三批累計批準(zhǔn)優(yōu)秀近代建筑共 396處。 相關(guān)政策 ? 1986年，上海市城市規(guī)劃部門在編制 《 上海市城市總體規(guī)劃（綱要） 》 時，已提出將市歷史風(fēng)貌特色區(qū)加以成片保護(hù)，并列出了外灘、豫園、人民廣場、南京東路、興業(yè)路、思南路等 11個不同類型的歷史文化風(fēng)貌保護(hù)區(qū)。 ? 1999年，根據(jù)市府要求，市規(guī)劃局組織編制了 《 上海市中心區(qū)歷史風(fēng)貌保護(hù)規(guī)劃（歷史建筑與街區(qū)） 》 。根據(jù)規(guī)劃，列入規(guī)劃的風(fēng)貌街區(qū)共 234個（其中集中連片的風(fēng)貌街區(qū) 22個）和歷史建筑群440處，總建筑面積為 ，其中花園住宅 144萬 M2。 上海市政府采取的相應(yīng)保護(hù)措施 ? 維修加固 ——主要是針對直管公房的維修 ， 利用有限的房屋維修資金進(jìn)行 ， 是最簡單的辦法 ， 卻不能解決對其特色風(fēng)貌的恢復(fù)和建筑功能的提高 。 ? 拆除重修 ——即對原有風(fēng)貌街區(qū)進(jìn)行整體拆除后 ， 按原建筑形式重新建造 ， 如靜安區(qū)武定坊 、 升平街的改造 。 但其缺點(diǎn)在于過分強(qiáng)調(diào)功能上的成套化和居民的原地回搬 ， 所以除了改善居民居住條件外 ， 并沒有真正延續(xù)歷史建筑的韻味 ， 有的反而喪失了原有的風(fēng)貌特色 。 ? 保護(hù)性改造 ——即在充分保護(hù)歷史建筑和風(fēng)貌街區(qū)特色的前提下 ， 適當(dāng)進(jìn)行建筑結(jié)構(gòu)的改造和功能的重組 ， 提升歷史建筑和風(fēng)貌街區(qū)的藝術(shù)品位和文化 、 商業(yè)價值 。 在這方面比較成功的是已完成的盧灣區(qū)興業(yè)盧老式石庫門住宅 （ 即新天地 ） 改造工程等 。 消費(fèi)群分析 老洋房、別墅消費(fèi)者特點(diǎn)分析 ? 在滬投資或工作的中高層外籍人士； ? 港、澳、臺胞中事業(yè)有成回國定居者； ? 國內(nèi)商界、文藝界成功人士； ? 國內(nèi)外的實力企事業(yè)單位和跨國公司 這個人群往往是一個對舊上海有著強(qiáng)烈感情的人群，他們是花園洋房比較穩(wěn)定的客戶群。 運(yùn)營篇 項目運(yùn)作思路 ? 多方會診，準(zhǔn)確定位 ? 全球招標(biāo)，大師設(shè)計 ? 全程報道，立體炒做 ? 多種經(jīng)營，滾動回收 多方會診，準(zhǔn)確定位 ? 孫子曰 :“上兵伐謀，其下攻城”。不打無準(zhǔn)備之仗。 ? 在規(guī)劃前期，邀請國內(nèi)外著名的規(guī)劃大師、文學(xué)大師、歷史學(xué)家、市場專家、政府主管領(lǐng)導(dǎo)一道，為本項目把脈，為改造確定一個方向，明確控制性規(guī)劃，即定位在前。 全球招標(biāo)，大師設(shè)計 ? 在本案定位完成后，制定項目改造的控制性規(guī)劃，即導(dǎo)則。 ? 根據(jù)導(dǎo)則精神進(jìn)行全球招標(biāo)，邀請國際著名的建筑大師、規(guī)劃大師來此華山論劍，并引入國際流行的“國家總建筑師負(fù)責(zé)制”，力求把本項目的改造做成精品，做成一個可以傳世的舊城改造成功的典范。 全程報道，立體炒做 ? 一旦動遷完畢，從項目前期的定位思考、控規(guī)階段，新聞就展開報道，特別到全球招標(biāo)，評標(biāo)過程中，充分利用報紙、廣播、電視、網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行立體宣傳、保證懸念不斷、熱點(diǎn)不斷。充分做到路人皆知、全市注目。 ? 此方面可以借鑒北京國家大劇院、上海浦江兩岸開發(fā)中媒體報道的成功經(jīng)驗，真正做到讓媒體為本項目免費(fèi)做廣告。 多種經(jīng)營，滾動回收 ? 產(chǎn)品經(jīng)營的模式 ? 資產(chǎn)經(jīng)營的模式 ? 資本運(yùn)營的模式 效益篇 經(jīng)濟(jì)效益 ? 由于規(guī)劃方案未定，為了評估該項目的可行性，我們假設(shè)以下三種方案做測算： 方案一：全部出售 營銷組合為： ? 地塊上原有 30幢別墅出售，均價 22023元 /M2； ? 新建