某地塊競買可行性研究報告(編輯修改稿)
2025-05-22 03:34 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 ）3073726964279442941530641318663333734808銷售額概率0．070．110．200．210．180．140．08 商業(yè)配套按每平方米3000元計算。 四、銷售計劃 獨立別墅，開盤銷售當期預售20%，竣工前預售達到70%，竣工后一年內(nèi)銷售余下的30%。 多層或中高層，開盤銷售當期預售40%，竣工前預售達到90%，竣工后一年內(nèi)銷售余下的10%。 五、回款計劃 簽定協(xié)議預付定金1萬元，一個月內(nèi)簽定合同，首付30%。 中高層造到三樓再付 20% 封頂再付 20% 土建結(jié)束再付 20% 交房再付 10% 六、競爭能力分析與對策 剛剛實行土地拍賣制度，存在土地價格“雙軌制”，通過土地拍賣取得的土地與過去通過協(xié)議取得的土地兩者并存，目前協(xié)議獲得土地占多數(shù)，而且競買土地的價格遠遠高于協(xié)議土地，土地拍賣房價提高帶來的好處使得協(xié)議取得的存量土地可以獲得超額利潤，而對于競買的土地來說房價提高帶來的好處幾乎全部用于土地費用，而且拍賣前的利潤空間也受到擠壓，因此競爭力遠遠不如協(xié)議取得的存量土地，一旦市場價格向下波動，競買獲得的土地受其影響首當其沖。因此，土地最高限價的確定應充分考慮產(chǎn)品售價風險。 本地塊規(guī)劃條件允許建多層和中高層住宅，允許的容積率比首次拍賣的蘇園（2001）01地塊高，若采用“別墅+多層+中高層”方案，經(jīng)分析表明，每平方米土地的土地費用承載能力比單純建別墅可提高500元以上，若以同等價格獲得土地和開發(fā)商獲得的經(jīng)濟效益相同，則每平方米別墅的價格盈虧平衡點可降低1000元左右。第三章 項目初步規(guī)劃與方案優(yōu)化一、蘇園（2002）01地塊規(guī)劃技術條件該地塊為居住用地，，臨湖至少一半的用地須用于低層別墅用地。 1．建筑退線 1）建筑退后小區(qū)地界 建筑須退所有地界5米，其中沿界至少3米為綠化帶，至少2米為間距緩沖帶，綠化帶內(nèi)不能用做停車場。 高層住宅退各邊界線不小于8米。 如界外是已建或規(guī)劃的生活居住建筑還須滿足日照間距的退線要求。 2）低層住宅最小建筑退后戶基地線 主建筑正面：5米； 側(cè)面：2米； 后面：3米。 停車房正面：0米； 側(cè)面：2米； 后面：0米。 2．日照間距 ，計算方法應滿足《蘇州工業(yè)園區(qū)規(guī)劃管理技術規(guī)定》的要求。 中高層住宅需做日照分析報告，滿足相關要求。 3．小區(qū)建筑密度和每戶基地參數(shù) 1）小區(qū)建筑密度不超過３０％，獨立式住宅每戶建筑密度最大不超過40%。 2）低層住宅每戶基地參數(shù) 獨立式住宅不得小于400平方米。 半獨立式住宅不得小于300平方米。 排屋式住宅不得小于150平方米（中間戶）和200平方米（轉(zhuǎn)角戶）。 3）每戶基地面寬： 獨立式住宅不得小于10米。 半獨立式住宅不得小于8米。 排屋式住宅不得小于6米（中間戶）和8米（轉(zhuǎn)角戶）。 ４．場地地坪標高和住宅建筑高度 1），（黃海高程）。 2）低層建筑不超過3層，建筑檐口高度不超過12米。 3)多層、中高層層數(shù)不超過14層。 ５．綠地 綠地率不少于40％。 ６．道路與停車位 1）通車道路：路面不小于６米，路面兩側(cè)至每戶基地/地界不得少于３米作為綠化種植帶。 2）非通車道路：兩側(cè)設不小于２米的綠化種植帶。 3）停車位：每戶１個小汽車位。 ７．出入口小區(qū)出入口設于地塊南部，出入口寬度48米（單向/雙向），出入口位置距城市道路交叉口以及出入口之間的間距不小于５０米。 ８．圍墻 ，宜采用金屬欄桿漏空形式。圍墻基礎不出紅線，沿相鄰單位圍墻中心線可與地界線一致。 ９．其他 1）規(guī)劃設計、人防、消防、環(huán)保、抗震等方面應符合國家規(guī)范及有關管理部門的意見。 2）服務于本區(qū)內(nèi)的商業(yè)面積不超過總建筑面積的1%（具體功能設置詳見《蘇州工業(yè)園區(qū)完善住宅公益和商業(yè)配套設施的意見》）。 3）除低層別墅外，用作公共活動空間的架空層的面積至少應達到建筑基地面積的３０％，且不能用作停車等其它用途。 4）閣樓原則上不應設平臺。太陽能熱水器、空調(diào)室外機等生活配套設施，在設計中應預先設計，預留位置，采取遮蔽措施，不影響城市美觀。 5）在單體設計前可先報若干總平面構(gòu)思草圖方案，確定后再做深化設計。 6）正式報批設計方案時還應提供“新建項目規(guī)劃批準呈遞申請的清單”上要求提供的其它文件。 二、蘇園（2002）01地塊界址點報表01地塊界址點報表表4 地塊面積：30000平方米 界址點數(shù)：12序號X坐標值（米）Y坐標值（米）邊長（米）界址點號001J0451002J0452003J0453004J0454005J0455006J0456007J0457008J0458009J0459010J0560三、套型 獨立別墅基地面積576平方米，建筑面積350平方米。多層住宅每戶130平方米，中高層住宅每戶145平方米。四、規(guī)劃方案本項目的規(guī)劃原則如下：1．拍賣文件規(guī)定的設計條件2．產(chǎn)品方案按照拍賣文件規(guī)定別墅用地不低于50%，根據(jù)產(chǎn)品開發(fā)成本和銷售的難易程度，產(chǎn)品優(yōu)先考慮順序是多層、小高層。3．車庫、架空層及汽車車位在中心綠地地下建汽車車位，與人防結(jié)合。在多層住宅底層建自行車、摩托車庫。在小高層或高層住宅底層建自行車、摩托車庫停車位。多層住宅、小高層或高層住宅底層用作架空層的面積不低于30%。4．容積率目前小高層、高層住宅都能為用戶接受，容積率是決定經(jīng)濟效益的重要因素，因此。全部建別墅一方面銷售壓力較大，別墅與多層住宅組合，別墅+多層+小高層（北面沿河布置）可以滿足要求，為此，本項目初步規(guī)劃擬訂了三個方案。規(guī)劃指標見下表。規(guī)劃方案指標表表5指標名稱單位層數(shù)方案一方案二方案三
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