某地產(chǎn)開發(fā)可行性研究報告(編輯修改稿)
2025-05-22 03:30 本頁面
【文章內容簡介】 對生活品質的要求也較高。從房地產(chǎn)銷售角度，攀枝花人口基本可以分為“攀鋼員工及家屬”、“非攀鋼員工及家屬”。 其中：“攀鋼員工及家屬”，攀鋼在攀市區(qū)職工數(shù)約10余萬人，加之家屬，占攀市區(qū)人口的40%左右。該人群大部分家庭月收入5000元左右，具有購買商品房的能力。但攀鋼每年通過單位集資和與政府合作，大量興建經(jīng)濟適用房，使得該人群對商品房的需求量大打折扣，屬于攀市普通商品住宅的非主力客戶?！胺桥输搯T工及家屬”，從事攀市的第三產(chǎn)業(yè)、政府部門和部分原材料加工企業(yè)，占攀市人口的大多數(shù)，也是普通商品住宅的購買主力。但該人群收入差距較大，對生活品質的要求也相差較大，客戶篩選較為復雜。2）、消費特征：2007年上半年，（低于蕪湖的6569元的水平），%，扣除物價因素影響，%。，%，消費需求趨旺。各領域消費情況幾及增幅如下：（一）食品消費支出增多，膳食結構變化。，%。副食品支出比重繼續(xù)提高，居民對肉類、蛋類、干鮮瓜果類及方便食品等消費需求明顯增加。（二）教育文化娛樂支出下降。免除義務教育階段公辦學校學生學費的政策，%。（三）現(xiàn)代家電消費增加。上半年，%。（四）信息化產(chǎn)品消費不斷升溫。上半年，%；；。（五）住房投入增加。隨著收入的增加，攀枝花市城鎮(zhèn)居民對居住質量的要求也不斷提高。上半年，，%。（六）醫(yī)療保健支出快速增長。，%。與蕪湖市場對比1）、戶型對比：攀枝花市商品房產(chǎn)品以小高層和高層為主，層高多為3米，戶型建筑面積集中于100—120㎡，戶型面積絕大部分都引入入戶花園、飄窗等元素。2）、容積率對比：—，相對蕪湖容積率比較大，這是主要是因為該地日照資源豐富、東西方向日照時間充足。3）、成本對比：攀枝花地貌屬于山地，土地平整度差，平整后地質基礎部分較差，在施工時需要設樁基礎，如開發(fā)高層產(chǎn)品，樁基礎的成本約300元/㎡，因此基礎造價相對較高；建筑鋼材本地供貨，成本相對低廉；人工費用也相對偏低。4）、政策對比：攀枝花地勢起伏較大，平地面積有限，房地產(chǎn)開發(fā)用地基本為“向山要地”，地塊較小。因此無一次性預售總量的限制；公積金貸款政策也無如蕪湖地區(qū)的制約政策；5）、住房保障：攀枝花住房保障政策實施有效，允許單位集資建房，對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了沖擊，是目前攀枝花房地產(chǎn)市場萎縮的重要原因。四、宗地基本情況基本情況宗地位于仁和區(qū)區(qū)域內，共98畝，其中：商業(yè)用地35畝，已取得土地證，土地使用權期限為2004年——2043年，獲取價格為30萬元/畝，總價為1050萬元；工業(yè)用地63畝，契稅未交，尚未取得土地證，土地使用權期限為2004年——2043年，獲取價格為4萬元/畝，總價為252萬元。地塊配套目前該地塊可以保證小流量的通電、通水，管道煤氣沒有鋪設入地塊，周邊基本無人煙居住。其他配套無，類屬于生地范疇。地貌地質地塊平整差，部分土地地質為土、石回填地質，地質情況較差，并有約30%的土方?jīng)]有回填到位。在該地塊上西側沿渡仁西線部分建有4000平方米的奇瑞汽車4S店和其他門面，其中的部分門面已經(jīng)出租給了其他車輛經(jīng)銷商。周邊環(huán)境，西臨渡仁西線道路，東臨仁和河。地塊西側，正隊正在規(guī)劃建設并有少量工廠已經(jīng)投產(chǎn)的仁和區(qū)南山循環(huán)經(jīng)濟工業(yè)園區(qū)，向南3公里范圍內基本無人居住。地塊仁和河東側，河對岸為五十一片區(qū)，該區(qū)域是攀枝花市仁和區(qū)的密集居住區(qū)域之一，、㎡、住宅總戶數(shù)約4800套的攀鋼經(jīng)濟適用房“陽光家園”小區(qū)。五、區(qū)域競爭樓盤簡介碧水陽光開 發(fā) 商：攀枝花中偉地產(chǎn)有限公司全程營銷：安家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司占地面積：㎡地理位置：攀枝花市仁和區(qū)新仁和廣場容 積 率：土地價格：5700萬設計戶數(shù)：506戶開盤時間：預計為2008年8月銷售均價：約3100元/㎡銷售形式：排號、預售。在開盤前，客戶先交納1—2萬元誠意金，并選定意向房源。根據(jù)誠意金額度多少，開發(fā)商給予客戶不同額度小額（1%—2%）的優(yōu)惠。戶型建面：80—140㎡（不含躍層），主力戶型為89㎡戶型產(chǎn) 品：高層，共計4幢，一單元4戶，兩部電梯，兩個樓梯。25層結構，普通基礎。其中 1—2層為商業(yè)，3—23層為標準戶型，225層為躍層產(chǎn)品。得 房 率：80%物業(yè)費用：㎡月地塊環(huán)境：該樓盤建設用地為“L”形地塊，在地塊前為政府規(guī)劃建設并已具規(guī)模的新仁和廣場公園，供周邊居民健身、娛樂之用。因此，該樓盤可以達到很高的容積率，并且可以降低小區(qū)內景觀配套成本。仁和春天花園開 發(fā) 商：四川鑫欣達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積：170余畝總建面積：18萬㎡地理位置：攀枝花仁和老街魚塘片區(qū)容 積 率：設計戶數(shù)：1176戶銷售狀況：已開盤2年左右，開盤時均價約2200元/㎡；開發(fā)共分3期，目前已經(jīng)全部建成?，F(xiàn)剩余尾房
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