【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 發(fā)成功的一半，而在案場(chǎng)執(zhí)行中，利用一定的銷(xiāo)控手段及銷(xiāo)講資料將更有效的打動(dòng)準(zhǔn)客戶，有利于樓盤(pán)的銷(xiāo)售。在九江市目前銷(xiāo)售的樓盤(pán)中，除遠(yuǎn)州國(guó)際廣場(chǎng)有比較良好的平面、企劃廣告和案場(chǎng)布置管理外，各樓盤(pán)的營(yíng)銷(xiāo)手段和案場(chǎng)管理都屬于較低層次。在樓盤(pán)銷(xiāo)售的案場(chǎng)，很難見(jiàn)到一個(gè)規(guī)范的案場(chǎng)執(zhí)行，而在宣傳多數(shù)屬于較低檔次的如雇人在交易中心派發(fā)傳單，幾乎很少見(jiàn)到房地產(chǎn)廣告。抓住這一市場(chǎng)空白點(diǎn)，在營(yíng)銷(xiāo)和案場(chǎng)方面突出我們的專(zhuān)業(yè)性，使我們?cè)诟?jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)更有優(yōu)勢(shì)。四、房地產(chǎn)市場(chǎng)前景預(yù)測(cè)就九江市現(xiàn)狀而言，經(jīng)濟(jì)發(fā)展與東部地區(qū)比相對(duì)緩慢，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展還沒(méi)有達(dá)到城市建設(shè)應(yīng)有的空間，但按照經(jīng)濟(jì)建設(shè)的正常軌道，隨著建設(shè)步伐的加快，市民經(jīng)濟(jì)收入的不斷增長(zhǎng)，可以預(yù)測(cè)九江市的房地產(chǎn)市場(chǎng)潛力無(wú)限，蘊(yùn)藏著巨大的發(fā)展空間。（1）房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)保持旺盛需求從市場(chǎng)需求彈性分析，目前九江市城鎮(zhèn)居民住房自有率已達(dá)到70%以上，大部分城鎮(zhèn)居民已經(jīng)通過(guò)房改或購(gòu)買(mǎi)商品房擁有一套住宅,今后改善住房條件或購(gòu)買(mǎi)第二套住房投資將是需求的重要來(lái)源。根據(jù)九江市政府最新規(guī)劃預(yù)測(cè)，到2020年，九江中心城區(qū)合理人口規(guī)劃將為125萬(wàn)人， m2測(cè)算，市場(chǎng)需求旺盛。（2）樓市房?jī)r(jià)仍將穩(wěn)步攀升根據(jù)九江市有關(guān)部門(mén)統(tǒng)計(jì),至2005年底，%。，%。商品房屋需求旺盛，房屋價(jià)格大幅攀升，%，平均銷(xiāo)售單價(jià)1408元/平方米，比上年同期增加了399元，%。 在2005年，在銷(xiāo)量保持穩(wěn)定增勢(shì)的前提下，九江市區(qū)房產(chǎn)均價(jià)已從2000年的900元/㎡漲至1800元/㎡,但此價(jià)格與周邊同類(lèi)城市相比，卻仍有較大差距，隨著樓盤(pán)品質(zhì)的不斷提升，需求的不斷加大，可以預(yù)見(jiàn)九江房?jī)r(jià)仍有較大的增長(zhǎng)空間。（3）居民對(duì)住宅品質(zhì)需求提高隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)，近幾年來(lái)九江房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)勢(shì)頭良好，但由于起步較晚，水平不高，已建成的居住小區(qū)多為項(xiàng)目面積小、格局呆板的普通公寓房，規(guī)劃、綠化、配套等不盡人意。而隨著九江經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人民生活水平日益提高，廣大居民對(duì)住宅品質(zhì)需求日益旺盛，舒適性、安全性、便利性及優(yōu)美的環(huán)境、良好的物業(yè)、完備的配套等都被放到重要位置進(jìn)行考慮。（4）房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步加劇005年九江土地拍賣(mài)面積超過(guò)3500畝，而今年可供的土地面積有4500畝，據(jù)國(guó)土資源局的相關(guān)人員表示，06年九江的土地供應(yīng)量在2000畝左右，可見(jiàn)市場(chǎng)供應(yīng)相當(dāng)充足，隨著前幾年拍賣(mài)的土地陸續(xù)開(kāi)發(fā)，市場(chǎng)供應(yīng)將會(huì)大幅增加，各樓盤(pán)間的競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)日趨激烈。（5）商品房?jī)r(jià)格水平低，有一定發(fā)展空間2005年九江商品房均價(jià)為1800元/平方米左右，與國(guó)內(nèi)發(fā)達(dá)城市的房?jī)r(jià)相比較，還有極大的發(fā)展空間。隨著城市建設(shè)的不斷完善，經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步的成熟，商品房?jī)r(jià)格將有一定程度的上漲。第三篇：項(xiàng)目篇一、項(xiàng)目概況地理位置：本案位于九江市形象街區(qū)長(zhǎng)虹大道東段603車(chē)隊(duì)地塊，長(zhǎng)虹大道北側(cè)（長(zhǎng)虹大道為九江市政形象大道，規(guī)劃寬度達(dá)80M，這交通便利，自然環(huán)境資源優(yōu)越），占據(jù)九江東區(qū)要沖,路網(wǎng)發(fā)達(dá),交通便捷,出門(mén)不遠(yuǎn)即可上高速公路，距九江火車(chē)站約600米距離、長(zhǎng)途客運(yùn)站和繁華鬧市區(qū)只有幾分鐘車(chē)程；11121010103等多路公交車(chē)經(jīng)本區(qū)通往各地；緊臨高等學(xué)府—九江師專(zhuān)，附近銀行、學(xué)校、醫(yī)院等市政配套設(shè)施齊全，生活十分便利。經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：總用地面積：38701M2 總占地面積：11830M2 總建筑面積：69661M2 其中：住宅面積： 商業(yè)面積：7930M2 社區(qū)服務(wù)配套用房：971M2 設(shè)備用房：402M2 商業(yè)（辦公）面積：7626M2 商業(yè)建筑內(nèi)停車(chē)庫(kù)：3845M2 容積率： 建筑密度：31% 綠地率：35% 住宅戶數(shù)：388戶 多層住宅內(nèi)停車(chē)庫(kù)：1165M2二、項(xiàng)目資源分析周邊環(huán)境資源l 區(qū)域位置：本項(xiàng)目地處九江市政府形象大道——長(zhǎng)虹大道，區(qū)域內(nèi)企事業(yè)單位眾多，發(fā)展?jié)摿薮髄 自然環(huán)境：本項(xiàng)目區(qū)塊地勢(shì)與長(zhǎng)虹大道有一定落差，但小高層在一定高度可看到南門(mén)湖，視野比較開(kāi)闊。l 交通資源：本項(xiàng)目臨九江的主干道長(zhǎng)虹大道，11121010103等多路公交車(chē)經(jīng)本區(qū)通往各地，出門(mén)不遠(yuǎn)即可上 高速公路，距九江火車(chē)站約600米距離、長(zhǎng)途客運(yùn)站和繁華鬧市區(qū)只有幾分鐘車(chē)程，交通十分便捷。l 商業(yè)氛圍：本項(xiàng)目周邊商業(yè)已形成一定規(guī)模，四星級(jí)雅閣泰大酒店與本案毗鄰，附近的火車(chē)站帶來(lái)了較大的人流，商業(yè)氣氛一流。l 教育資源：南湖幼兒園、三里街小學(xué)近在咫尺，更有高等學(xué)府——九江師專(zhuān)，為本案提供了良好的教育資源和文化氛圍。l 升值潛力：潯陽(yáng)區(qū)內(nèi)土地資源的稀缺，市民認(rèn)可度高，升值潛力巨大。項(xiàng)目本身資源l 項(xiàng)目案名：”香榭麗舍”l 開(kāi)發(fā)規(guī)模：69661M2l 規(guī)劃理念：充分挖掘地方特色，展現(xiàn)“植物、環(huán)境、小區(qū)”的主題，將自然景色作為小區(qū)特色的主基調(diào)，給合原有的地形地貌， 通過(guò)改造、整合，通過(guò)不同的手法展現(xiàn)植物的意念，將整個(gè)環(huán)境融入到小區(qū)的背景中，表達(dá)出“植物、環(huán)境、小區(qū)共生”的追求，同時(shí)把文化主題貫穿于小區(qū)的每個(gè)細(xì)節(jié)，通過(guò)這些手法讓人們充分體驗(yàn)到本小區(qū)獨(dú)特的自然景觀與文化內(nèi)涵，使整個(gè)小區(qū)更有生命力。l 物業(yè)形態(tài)：本項(xiàng)目規(guī)劃建有多層公寓、小高層、商業(yè)等多種物業(yè)形態(tài)，多元化的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)必將適合不同消費(fèi)者的需求，同時(shí)高低錯(cuò)落、疏密相間、不同形態(tài)的建筑既豐富了園區(qū)的天際線，又使小區(qū)顯得和諧宜人。l 戶型設(shè)計(jì)：在戶型上表現(xiàn)多種平層、躍層形態(tài)，并在景觀、采光、通風(fēng)等方面充分實(shí)現(xiàn)每家每戶的均好性，戶型面積從八、九十平方米至兩百平方米不等，可充分滿足不同層次人士的居住需求。三、項(xiàng)目swot分析 S：優(yōu)勢(shì)靠近城市主干道長(zhǎng)虹大道，交通便利長(zhǎng)虹大道屬于是市政府形象大道，政府對(duì)周邊建設(shè)支持龍?chǎng)位▓@、富華小區(qū)等新興住宅小區(qū)的新興建，形成一定的板塊效應(yīng)雅閣泰大酒店的開(kāi)業(yè)提升地塊的檔次地塊周邊的配套相對(duì)比較齊全W：劣勢(shì)地塊沿長(zhǎng)虹大道，車(chē)流較多，有一定的噪音污染 目前經(jīng)營(yíng)產(chǎn)業(yè)多為汽配對(duì)小區(qū)的環(huán)境和品質(zhì)提高有一定的影響。地塊有落差對(duì)小區(qū)規(guī)劃有一定影響O：機(jī)會(huì)長(zhǎng)虹路的不斷完善，吸引市民的目光市區(qū)一類(lèi)地段，成塊的空地較少，拆遷政策調(diào)整導(dǎo)致拆遷難度加大，目前市區(qū)一類(lèi)地段可供開(kāi)發(fā)的多層住宅稀缺九江經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、市民收入的提高必定帶動(dòng)市民對(duì)品質(zhì)樓盤(pán)需求的加大本項(xiàng)目在規(guī)劃上、設(shè)計(jì)上、策劃上和物業(yè)管理上都是九江房地產(chǎn)市場(chǎng)上一流的，這將對(duì)九江的消費(fèi)者產(chǎn)生較大的吸引力九江目前城市化水平不高，隨著城市建設(shè)的推進(jìn)，旅游及經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市化水平將逐步提升，房產(chǎn)市場(chǎng)也將面臨很好的發(fā)展機(jī)遇。房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格水平低，目前九江房地產(chǎn)成交均價(jià)相對(duì)較低，給市場(chǎng)足夠的發(fā)展空間。T：威脅隨著九江城市化進(jìn)程步伐的加快,特別是八里湖新區(qū)的大面積開(kāi)發(fā),一方面可以提高城市品味,帶動(dòng)市場(chǎng)需求,但另一方面,由于政府開(kāi)發(fā)資金有限,極可能以出讓土地的方式來(lái)籌措主要資金，如此必定會(huì)增加土地投放量,給市場(chǎng)帶來(lái)一定壓力。后期宏觀調(diào)控的加劇，給整體房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)的負(fù)面影響將延緩一部分人的購(gòu)房計(jì)劃四、項(xiàng)目商業(yè)、辦公部分分析周邊商業(yè)業(yè)態(tài)、出租情況分析汽配一條街逐漸成形從我們對(duì)長(zhǎng)虹大道周邊的業(yè)態(tài)調(diào)查情況來(lái)看，汽配維修在各類(lèi)業(yè)態(tài)中占了絕大多數(shù)，比例達(dá)到67%，可以說(shuō)周邊已形成汽配一條街的商業(yè)布局，由于臨近火車(chē)站，因此餐飲賓館也占了一部分達(dá)到10%左右，而周邊眾多的新興小區(qū)則帶動(dòng)了建材經(jīng)營(yíng)，其他店鋪則屬于周邊小區(qū)的生活配套，數(shù)量較少。從出租率來(lái)看，本案周邊的店鋪出租率均達(dá)到95%以上，空關(guān)情況相當(dāng)少，商業(yè)氣氛較濃，我們對(duì)承租業(yè)主進(jìn)行的調(diào)查中，普遍認(rèn)為經(jīng)營(yíng)狀況不錯(cuò)。租金及回報(bào)狀況分析售價(jià)上漲趨緩、租金平穩(wěn)上漲、回報(bào)率有所提高本案與龍?chǎng)位▓@僅一街之隔，主力單間面積在5060平方米左右，目前僅余三間店鋪，出租率更達(dá)到100%。其業(yè)態(tài)分布、店鋪類(lèi)型上與本案有較強(qiáng)的可比性，因此具有較大的參考價(jià)值。從龍?chǎng)位▓@的價(jià)格走勢(shì)來(lái)看，2003年底到2004年底之間由于受房?jī)r(jià)整體上漲和區(qū)塊不斷成熟的因素，價(jià)格上漲較快，上漲幅度達(dá)到了35%，而到了2005年，上漲幅度明顯放緩，僅為3%左右。租金價(jià)格隨著區(qū)塊的不斷成熟，整體上漲比較穩(wěn)定，保持在25%左右。從租金回報(bào)率看，按一間店鋪50平方米計(jì)算，2003年底，%，%，%。目前龍?chǎng)位▓@的店鋪出租情況非常良好，由于供不應(yīng)求，因此店鋪的租金也一路上揚(yáng)，部分店鋪甚至達(dá)到了2000元/月/間，同時(shí)由于房?jī)r(jià)上揚(yáng)的情況有所遏制，因此回報(bào)率的上揚(yáng)也使龍?chǎng)文壳暗牡赇佷N(xiāo)售情況比較良好?？剐约皯?yīng)對(duì)策略a) 抗性1） 國(guó)家宏觀調(diào)控使投資市場(chǎng)日趨冷淡2） 案量較大b) 應(yīng)對(duì)策略國(guó)家宏觀調(diào)控使投資市場(chǎng)日趨冷淡策略：鑒于目前本案周邊的業(yè)態(tài)分布主要以汽配為主，因此，可把沿長(zhǎng)虹大道打造成汽配一條街，把自用客戶（汽配經(jīng)營(yíng)商）列為本案商業(yè)部分的主力客戶。案量較大策略：分批次推出，緩解一次性推出的銷(xiāo)售壓力適當(dāng)調(diào)整產(chǎn)品的面積，利用相對(duì)較低的總價(jià)吸引更多的客戶小辦公市場(chǎng)分析辦公市場(chǎng)整體需求量少、市場(chǎng)不規(guī)范，但市場(chǎng)空白有一定的發(fā)展空間在九江，單純寫(xiě)字樓的項(xiàng)目非常少，除荷花苑推出一幢寫(xiě)字樓但被市公交公司整體收購(gòu)?fù)?，幾乎沒(méi)有純寫(xiě)字樓項(xiàng)目，而一些如濱江花園、步紅花園等項(xiàng)目都推出商住樓概念，宜商宜居。目前九江并沒(méi)有出臺(tái)類(lèi)似寧波的辦公場(chǎng)所管理規(guī)范，很多辦公區(qū)域都集中在小區(qū)內(nèi)，而純寫(xiě)字樓在當(dāng)?shù)夭](méi)有形成一定的概念。雖然由于九江產(chǎn)業(yè)的匱乏，九江寫(xiě)字樓的需求并不大，但目前市場(chǎng)處于空白，而且本案處于市政形象大道——長(zhǎng)虹大道，廣告優(yōu)勢(shì)明顯，因此本案推出少量小辦公型寫(xiě)字間還是有一定市場(chǎng)。五、項(xiàng)目客戶層研究主力客戶定位從項(xiàng)目自身的出發(fā)，結(jié)合九江市的政治文化、經(jīng)濟(jì)收入、消費(fèi)特征，以及對(duì)整個(gè)九江市房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查研究與綜合分析，我們認(rèn)為本案的主流目標(biāo)消費(fèi)群定位為：【九江市中高檔收入群體和中高級(jí)投資人士】目標(biāo)客戶描述（1）產(chǎn)品A住宅的目標(biāo)客戶：l 機(jī)關(guān)公務(wù)員、教師、金融、IT、新聞媒介工作者此類(lèi)消費(fèi)群體多為九江市中高層次工作人員或中高收入行業(yè)人士，他們工作相對(duì)穩(wěn)定，有較高的固定收入來(lái)源，因而對(duì)上檔次、高品質(zhì)的大型居住區(qū)極為歡迎。l 外來(lái)經(jīng)商者及本地私營(yíng)業(yè)主九江有眾多的外地投資、經(jīng)商者，如浙商、閩商、粵商等，