【文章內(nèi)容簡介】 等； 商業(yè)市場 集貿(mào)性商業(yè)： ?方莊市場為周邊居民提供物美價廉的生活買菜的場所； ?經(jīng)營范圍： 水果、蔬菜、糧食 ?輻射范圍：方莊區(qū)域周邊小區(qū)居民在此消費； 方莊周邊以及三環(huán)以南區(qū)域商業(yè)以集貿(mào)性商業(yè)和社區(qū)商業(yè)為主，與特色商業(yè)街業(yè)態(tài)分級形成互補 項目周邊社區(qū)商業(yè) ?方莊周邊社區(qū)受方莊特色商業(yè)街輻射影響較大； ?經(jīng)營范圍： 小超市、便利店、餐館、中介、寵物店等 ?輻射范圍： 附近小區(qū)居民； 商業(yè)市場 ?項目周邊商業(yè)供應量較小，分布在各種業(yè)態(tài)商業(yè)中； ?目前項目周邊商業(yè)租金約 4元 / 天 /平，一層底商售價為 25萬 /平，其他商業(yè) /平； 商業(yè)項目名稱 位置 租金 單價 世紀風景 45元 / 天 /平 —— 方莊 6號金街 方莊豐臺區(qū)南三環(huán)北側 —— 首層 35萬元 /平 二層 2萬元 /平 芳群園二區(qū) 1層 方莊芳群園 —— 2萬元 /平以上 10AM新坐標 朝陽區(qū)左安門外飲馬井 1號 —— /平 撲滿山 豐臺區(qū)宋家莊路 69號 —— 3萬元 /平 目前項目周邊商業(yè)租金約 45元 / 天 /平，一層底商售價為 25萬 /平，其他商業(yè) /平 商業(yè)市場 區(qū)域商業(yè)結論：本區(qū)域商業(yè)中心與市區(qū)商業(yè)分級形成互補，商業(yè)配套成熟 ?本區(qū)域方莊特色商業(yè)街 ?為北京市級商業(yè)中心，商業(yè)氛圍濃厚，具有良好的經(jīng)營、餐飲、購物、休閑環(huán)境，輻射范圍較廣； ?項目周邊其他商業(yè) ?均以社區(qū)商業(yè)為主，與方莊特色商業(yè)街業(yè)態(tài)分級，形成互補； ?商業(yè)配套 ?本區(qū)域各項市政配套、生活配套齊全，區(qū)域級商業(yè)配套成熟。 方莊區(qū)域在售住宅項目多分布在南三環(huán)附近，隨著方莊南路的貫通，方莊南部區(qū)域交通環(huán)境改善，目前價格在 /平 — /平 ?目前區(qū)域在售項目多分布在南三環(huán)附近 ?隨著方莊南路的貫通，方莊南部區(qū)域交通環(huán)境改善； ?目前在售項目售價在 /平； 方莊餐飲一條街 南 三 環(huán) 蒲 黃 榆 路 D D 5 號 線 南 二 環(huán) 方 莊 路 蒲黃榆站 劉家窯站 宋家莊站 晶城秀府 裝修程度：毛坯 售價： /平米 文成建筑 （ 現(xiàn)房 ） 裝修程度：毛坯 售價： /平米 方莊 6號 裝修程度：毛坯 售價： /平米 向 南 發(fā) 展 住宅市場 區(qū)域在售項目以高層板樓為主，部分板塔結合，戶型以舒適三居為主，主要以地緣性客戶為主 ?建筑類型： ?項目周邊在售項目建筑類型以容積率較高的小高層板樓為主，只有晶城秀府為多層板樓，樓盤規(guī)模較?。? ?戶型： ?在售樓盤戶型一居為7173平方米，兩居為90115平，三居為 115240平方米 ； ?客戶： ?本區(qū)域主要以地緣性客戶為主， 隨著 5號線的開通，客戶的來源趨于多樣化。 項目 建筑類型 容積率 規(guī)模 （平方米） 戶型 售價 晶城秀府（香灣） 電梯板樓 13萬平方米 兩居 90平方米 三居躍層 183平方米 三居躍層 240平方米 /平 方莊 6號 高層、板 塔結合 15萬平米 一居 7173平方米 二居約 87104平方米 三居 115165平方米 /平米 文成建筑 板樓 小高層 10萬平方米 兩居 115平方米 三居 170平方米 /平米 住宅市場 CBD東部的小戶型社區(qū)，目前主要以零居、一居為主，價格 /平 /平，客戶為 CBD白領及投資客 項目名稱 地址 單價 （元 /平米） 總價（萬元） 戶型區(qū)間 裝修狀況 沿 海賽 洛城 朝陽區(qū)廣渠路 33號 /平米 5684 一居 4060平米 毛坯 壹線國際 地鐵一號線四惠至四惠東 /平米 主力總價 80120萬 零居 3956平 一居 6778平 毛坯 東恒時代 朝陽路華堂商場西南側 /平米 98120萬元 一居 5371平 精裝修，1700元 /平米 公園 1872 朝陽區(qū)東四環(huán)紅領巾公園湖畔 /平米 108萬；144萬 一居 6080平米 精裝修，5000元 /平米 住宅市場 ?CBD東部的小戶型社區(qū)情況： ?戶型與價格： ?在售樓盤戶型零居為4056平方米，一居為6080平方米； ?在售項目價格 /平 /平； ?客戶： ?客戶為 CBD白領，與本項目形成競爭； 區(qū)域二手房市場價格隨房齡和住宅性質(zhì)分級： 5年內(nèi)次新房 /平米， 5年以上二手房價格 元 /平米，二手經(jīng)濟適用房價格 /平米 性質(zhì) 項目 位置 入市時間 建筑類型 二手房價格 次 新 房 GOGO 新世代 豐臺區(qū)方莊芳古園一區(qū)西口 2023年 7月 塔樓 /平米 時代芳群 豐臺區(qū)蒲芳路 南側 2023年 板樓，塔樓 /平米 時代紫芳 豐臺區(qū)左安門 橋東南角 2023年 板樓、板塔結 合 /平米 5年 以上 商品 房或 公房 芳城園 豐臺區(qū) 方莊小區(qū) 1996年 塔樓 /平米 芳古園 豐臺區(qū) 方莊小區(qū) 1996年 塔樓 /平米 芳星園 豐臺區(qū) 方莊小區(qū) 1996年 板樓、塔樓 /平米 經(jīng)濟 適用房 世紀風景 豐臺區(qū)方莊橋 東南角 2023年 5月 塔樓 /平米 ?方莊區(qū)域二手房市場較為活躍， 價格隨房齡和住宅性質(zhì)分級： ?次新房價格為區(qū)域二手房最高： ?次新房由于房齡較新，布局結構合理， /平米 ； ?5年以上商品房或公房 ： ?芳群園等社區(qū)住房以 90年代初高塔為主，大多公房和央產(chǎn)房，二手房價格在 /平米 。 ?經(jīng)濟適用房： ?價格在 /平米 ； 住宅市場 本區(qū)域二手房市場租賃市場客戶主要以地緣性客戶為主， 隨著 5號線的開通，客戶的來源趨于多樣化，小戶型受青睞 訪談對象：首創(chuàng)金豐易居中介公司員工 價格： 周邊二手房的價格在門口的路修通以后上漲了 3000多，現(xiàn)在周邊經(jīng)濟適用房的二手房價格約 11000元 /平米，小戶型是最貴的。 租金： 二居室（ 90平米左右）月租金 27002800元左右，三居室（ 100平米以上）月租金 3000元左右，一居室（ 5060平米）月租金 2023元左右。 客戶： 來周邊買方的客戶主要是城內(nèi)比如左安門的拆遷戶，而且年輕人居多，有很多是兩代人住在一起的，這兒的項目戶型設計的都比較大，兩居室都在 90平米左右，比較適合這些人的需求。周邊租房的客戶多在方莊內(nèi)的幾個寫字樓工作，還有相當一部分是在國貿(mào)工作的，這兒離地鐵不遠，每天乘車上班很方便。 市場表現(xiàn)： 周邊的房子基本都是以兩居室為主（面積在 90平米左右），小面積的很少，而一居室在市場上又比較受歡迎，所以一居室租賃的的單價相對要高一些。 訪談對象：天河偉業(yè)中介公司員工 價格： 成交的交易中都沒有方莊南路的； 租金： 當前方莊南路沿線的比較新的項目都是經(jīng)濟適用房，不好出售。但是出租的比較多，尤其是方莊南路修通之后，租金價格持續(xù)上漲， 50~60平米 1居最受關注，2200~2400元 /月。也有少數(shù)人打聽周遍是否有寫字樓出租； 客戶： 租客主要以在 CBD的白領和周邊做生意的小業(yè)主為主。 訪談結論： ?本區(qū)域二手房客戶主要以地緣性客戶為主，隨著 5號線的開通，客戶的來源趨于多樣化；小戶型受市場歡迎，租賃客戶以 CBD的白領和周邊做生意的小業(yè)主為主。 住宅市場 位置 豐臺區(qū)南三環(huán)路北側 ,方莊橋向東 300米 規(guī)模 占地面積 39820平方米 ，建筑面積： 152749平米容積率 產(chǎn)品形式 高層 (板塔結合），共 5棟， 783戶 戶型配比 一居建筑面積約 71－ 73平方米；二居建筑面積約 87－ 104平方米；三居建筑面積約 115－ 165平方米，其中 120平方米以上的舒適三居是項目的主力戶型，占比在 60%以上 客戶 分布較廣，多為二次置業(yè) 銷售狀況 現(xiàn)售為 1號樓， 07年 11月開盤，目前整個項目已進入尾盤階段，1號樓精裝修價格 23000元 /平米 配套 一棟獨立商業(yè)樓和歐式風情商業(yè)街 其他 物業(yè)費 ， 10000平米印象派中庭 區(qū)域在售住宅項目 :方莊 6號 住宅市場 位置 豐臺區(qū)宋家莊路 69號 規(guī)模 建筑面積： 59000平方米； 容積率 。 產(chǎn)品形式 高層精裝小戶型（ 2棟 18層）； 230戶； 350個車位；層高 戶型配比 主要戶型為 153㎡ 三居， 80平兩居。 客戶 投資客，小型企業(yè)。 銷售狀況 2023年 10月開盤，已銷售 80%多 價格 均價 15000元 /平方米 配套 地下二、三為車庫；地下一層到三層為底商；緊鄰 5號線宋家莊站，未來 10號線通過。 其他 物業(yè)費 /平方米 /月。 大多數(shù)購房都是用于辦公，很少居住。 一梯 8戶。 區(qū)域在售住宅項目 :撲滿山 住宅市場 位置 豐臺區(qū)三環(huán)方莊橋向南 900米路東 規(guī)模 建筑面積： 130000平方米； 容積率 。 產(chǎn)品形式 4棟 6層電梯板樓組成 ； 148戶；車位 1： 。 戶型配比 156平方米兩居為主， 180、 240平方米三居躍層 客戶 方莊周邊地緣性客戶居多 銷售狀況 目前僅剩 3套大戶型三居躍層 價格 均價 19000元 /平方米 配套 開放式泛會所 —— 層峰俱樂部設標準泳池，康體健身俱樂部，籃球場、網(wǎng)球場等娛樂設施； 納百戶特色商業(yè)街，觸摸時尚； 外部方莊大配套，盡享都市的繁華與便利。 其他 物業(yè)費 /平方米 /月。 客戶主要用于居住，多為方莊客戶二次置業(yè)，改善居住條件。 1梯 2戶。 區(qū)域在售住宅項目 :香灣 (晶城秀府二期） 住宅市場 位置 豐臺區(qū)方莊橋南 800米，成壽寺甲一號 規(guī)模 建筑面積： 105704平方米； 容積率 。 產(chǎn)品形式 4棟樓共 493套 .1 1 1 18層； 500地下停車位，人車分流。 戶型配比 116平方米兩居、 170平方米三居 。 客戶 登記客戶主要為方莊本地改善性客戶 銷售狀況 未開盤， 3月份開盤 價格 預計開盤價格： 16000元 /平方米 。 配套 方莊大配套，周邊很多餐館。 其他 物業(yè)費 /平方米 /月。 當前關注項目的客戶主要是投資客和方莊周邊的地緣性客戶。 方莊少有的以“水、木”為主的自然景觀園林。 2梯 2戶。 區(qū)域在售住宅項目 :文成建筑 住宅市場 位置 豐臺區(qū)方莊芳古園一區(qū)西口，地鐵 5號線 B出口。 規(guī)模 總建筑面積 :150000平方米 。 產(chǎn)品形式 板式高層精裝修小戶型； 1800戶； 600停車位。 戶型配比 主要戶型有 1室 1廳 1衛(wèi) 1廚 26平方米 /1室 1廳 1衛(wèi) 1廚 30平方米 /1室1廳 1衛(wèi) 1廚 32平方米 /1室 1廳 1衛(wèi) 1廚 34平方米 （套內(nèi)面積） 客戶 地緣性客戶二次置業(yè)，投資客， CBD小白領，周邊經(jīng)商的小業(yè)主 價格 /平 配套 物美大賣場及底商 特色 完善的 24小時物業(yè) 人性化的生活配套（超市、洗衣店、美容美發(fā)店、健身中心） 按星座劃分的精裝修戶型風格，迎合年輕人的不同生活習慣 其他 物業(yè)費 。 租金 2200~2500元左右。 六梯 30戶。 區(qū)域典型小戶型項目 :方莊 GOGO新世代 住宅市場 位置 朝陽區(qū)左安門外飲馬井 1號 規(guī)模 建筑面積： 107000平方米； 容積率 。 產(chǎn)品形式 板式高層精裝修小戶型； 1527戶； 430個車位。 戶型配比 主要戶型為 27~47㎡ 一居。 客戶 投資客， CBD年輕白領 銷售狀況 2023年 11月已全部入住，現(xiàn)在二手價格 /平米 配套 周邊四大公園：龍?zhí)逗珗@、天壇公園、方莊體育公園、北京游樂園； 社區(qū)內(nèi)的籃球場、網(wǎng)球場、攀巖、室內(nèi)游泳池以及步行 10分鐘即可融入的方莊體育公園； 緊鄰家樂福、貴友大廈、方莊購物中心及方莊美食一條街 其他 物業(yè)費 /平方米 /月。 2