【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 63222經(jīng)開區(qū)19063100合計(jì)392107761184016備注：城中村統(tǒng)計(jì)數(shù)量中包含336個(gè)城中村以外的50個(gè)；已通過規(guī)委會(huì)審批項(xiàng)目不含已完成土地交易的城中村。從目前昆明市城投中村改造來看，簽訂正式合作協(xié)議最多的是西山區(qū)，共簽訂了42個(gè)改造項(xiàng)目；啟動(dòng)拆遷及拆除房屋面積最多的也是西山區(qū)，啟動(dòng)了50個(gè)村的拆遷，共計(jì)拆除房屋面積約603萬平方米；完成城中村改造土地交易面積最大的是五華區(qū)，共計(jì)完成了670畝土地的交易。從簽約率來看：高新區(qū)6個(gè)城中村改造項(xiàng)目目前已全部簽約，3個(gè)項(xiàng)目通過規(guī)委會(huì)審議，2個(gè)項(xiàng)目啟動(dòng)回遷安置建設(shè)，2個(gè)項(xiàng)目完成土地交易，改造數(shù)量相對(duì)進(jìn)展較快。（一）城中村土地交易情況目前為止，昆明市城中村改造完成土地交易的項(xiàng)目有17個(gè)，，交易土地可建總面積約647萬平方米，土地成交均價(jià)約為482萬元/畝，樓面地價(jià)約為1560元/平米。從單個(gè)項(xiàng)目土地成交情況來看，已交易項(xiàng)目中，由新都昌地產(chǎn)投資改造的豆腐營村，2010年4月2日交易時(shí)以1183萬元/畝的土地單價(jià)和4256元/平米的樓面地價(jià)成交，創(chuàng)造了目前城中村改造項(xiàng)目土地成交價(jià)格最高位；而09年5月29日交易的由鼎易地產(chǎn)投資改造的新發(fā)村，成為目前城中村改造項(xiàng)目中土地價(jià)格最低的項(xiàng)目。從土地交易時(shí)間來看，目前已完成土地交易的17個(gè)項(xiàng)目中，08年交易1個(gè)項(xiàng)目約20畝土地（鳳凰新村），09年完成了6個(gè)項(xiàng)目約809畝土地的交易（分別為：南亞風(fēng)情園片區(qū)、新發(fā)村、任旗營/老李山村、太乙橋村、前所村、上莊村），2010年完成了10個(gè)項(xiàng)目約1268畝土地的交易（莊稼塘一期、張官營村、西山區(qū)18號(hào)片區(qū)一期、豆腐營、小龍村、蘇家塘、龍?jiān)?上峰村、梁家河、小廠村、大壩社區(qū)）。從交易土地區(qū)域位置來看，目前完成土地交易的17個(gè)項(xiàng)目中，二環(huán)以內(nèi)的項(xiàng)目有7個(gè)，；二環(huán)至三環(huán)之間的項(xiàng)目有7個(gè)，；三環(huán)以外的項(xiàng)目有3個(gè)（上莊村、任旗營/老李山村、大壩社區(qū)）。其中，，；，；三環(huán)以外區(qū)域目前完成土地交易的項(xiàng)目有3個(gè)，（其原因是大壩社區(qū)靠近滇池，地質(zhì)問題）。昆明市城中村改造完成土地交易項(xiàng)目區(qū)域分布情況表所處區(qū)位城中村個(gè)數(shù)擬改造用地面積（畝）交易面積（畝）容積率總建筑面積交易起價(jià)（萬元）成交價(jià)格（萬元）成交單價(jià)（萬元/畝）樓面地價(jià)（元/㎡）12環(huán)723環(huán)73環(huán)31352051合計(jì)17城中村交易土地區(qū)域價(jià)格情況城中村交易地塊區(qū)位圖（二）20082010年城中村土地與非城中村土地對(duì)比分析說明：下面統(tǒng)計(jì)土地成交量指的是住宅和商業(yè)用地，以五華區(qū)、盤龍區(qū)、西山區(qū)、官渡區(qū)、高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)的成交用地。2008年，城中村土地開始推進(jìn)，年底只有鳳凰新村的一塊用地成交，%；2009年城中村用地成交量加大，%；，%。而房地產(chǎn)土地成交用地較平穩(wěn)，近3年在2500畝以上。20082010年城中村成交土地與房地產(chǎn)成交土地對(duì)比年份城中村土地成交量（畝）房地產(chǎn)土地成交（畝）城中村土地在房地產(chǎn)土地成交量中的占比2008年 %2009年 %2010年 %分析：20082010年城中村改造項(xiàng)目土地成交面積在房地產(chǎn)用地中的成交量呈上漲趨勢(shì)，%，%，城中村土地成為今年來昆明房地產(chǎn)用地的主要渠道。20082010年城中村成交與房地產(chǎn)成交土地的成交單價(jià)與樓面地價(jià)對(duì)比年份城中村土地房地產(chǎn)土地成交單價(jià)（萬元/畝）樓面地價(jià)（元/㎡）成交單價(jià)（萬元/畝）樓面地價(jià)（元/㎡）2008年 1055952009年 1157532010年 3722596分析：20082010年昆明城中村土地成交單價(jià)整體高于非城中村土地整體單價(jià)，一方面是由于目前上市交易的城中村土地整體區(qū)位價(jià)值高于非城中村土地區(qū)位價(jià)值，另一方面是由于城中村土地由于涉及大量拆遷，土地一級(jí)開發(fā)成本一般高于非城中村土地一級(jí)開發(fā)成本。從樓面地價(jià)看，城中村土地和非城中村土地樓面地價(jià)差異不大，主要是由于城中村容積率普遍高于非城中村土地，從而拉低了整體樓面地價(jià)。（三）城中村改造項(xiàng)目上市銷售情況目前為止，城中村改造項(xiàng)目開盤的項(xiàng)目有8個(gè)，涉及占地面積約2107畝。：樓盤基本情況樓盤名稱位置開發(fā)商占地面積（畝）容積率建筑密度總建筑面積（㎡）地上建筑面積（㎡）物業(yè)類型南亞風(fēng)情第壹城　滇池路中段(市中級(jí)人民法院旁)昆明諾仕達(dá)企業(yè)(集團(tuán))有限公司%9780000702455公寓、寫字樓、商鋪、普通住宅西山新城昆明市西山區(qū)益寧路云南百集龍集團(tuán)%公寓、寫字樓、商鋪、普通住宅南亞風(fēng)情第壹城滇池路中段(市中級(jí)人民法院旁)昆明南亞風(fēng)情房地產(chǎn)開發(fā)有限公司%700000寫字樓、公寓、住宅、商鋪鼎易天城昆明高新區(qū)海源北路658號(hào)云南鼎易房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司%住宅、寫字樓、商鋪、公寓濱江俊園盤龍區(qū)白云路與盤龍江交匯處云南俊發(fā)鳳凰置業(yè)有限公司 247畝，一期：46畝30%774800㎡，一期：160000㎡住宅、 商鋪 啟鴻假日城市五華區(qū)黑林鋪辦事處前所片區(qū)昆明啟鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 總占地1000余畝，%377052住宅、商鋪紅星國際晶品廣福路與金廣路交叉口（湖畔之夢(mèng)對(duì)面）云南紅星美凱龍置業(yè)有限公司 ——330000——住宅、公寓、寫字樓、商鋪,匯都國際（二期）東與白塔路交匯風(fēng)東路昆明金馬源房地產(chǎn)開發(fā)（集團(tuán)）有限公司 ——165000——住宅、公寓、寫字樓、商鋪,：開盤銷售情況樓盤名稱物業(yè)類型供應(yīng)量（套）成交量（套）銷售率成交均價(jià)（元/㎡）開盤時(shí)間優(yōu)惠政策南亞風(fēng)情第壹城公寓282282100%85002010年1月3日在開盤當(dāng)天，持認(rèn)籌卡客戶可享1%優(yōu)惠，而同時(shí)持有認(rèn)籌卡和財(cái)富會(huì)會(huì)員卡的客戶即可享2%優(yōu)惠。寫字樓155155100%110002010年4月25日持卡客戶可享受3%的優(yōu)惠。商鋪21421099%15000470002010年7月18日持卡客戶可享受3%的優(yōu)惠。商業(yè)廣場(chǎng)3030100%一層均價(jià)：125000萬/㎡；二層均價(jià)：55000萬/㎡；三層均價(jià)：33000萬/㎡2010年10月16日持卡客戶可享受3%的優(yōu)惠。西山新城公寓38610039%55222010年1月16日認(rèn)籌卡的客戶在開盤當(dāng)天還享受了2%的優(yōu)惠鼎易天城公寓、住宅35419056%公寓均價(jià)7400元/㎡，住宅均價(jià)6690元/㎡2010年6月5日成功購房者無論是否持卡客戶都有2萬元的優(yōu)惠。濱江俊園住宅89552859%96002010年6月20日開盤當(dāng)天購房即可享受2%的購房?jī)?yōu)惠，另外針對(duì)俊客會(huì)根據(jù)星級(jí)可享受不同程度優(yōu)惠并且可進(jìn)行累加。%優(yōu)惠，二星會(huì)員享受2%，%優(yōu)惠，五星會(huì)員享受優(yōu)惠最高，可達(dá)到3%的購房?jī)?yōu)惠。商鋪522242%15000470002010年8月21日開盤首日現(xiàn)款認(rèn)購客戶可享2個(gè)點(diǎn)的優(yōu)惠；次日現(xiàn)款認(rèn)購可享1個(gè)點(diǎn)的優(yōu)惠；俊客會(huì)會(huì)員現(xiàn)款認(rèn)購獨(dú)享疊加優(yōu)惠。啟鴻假日城市住宅99850562%65002010年8月28日辦理過認(rèn)籌卡的客戶在開盤當(dāng)天成功選房，可獲1%優(yōu)惠。除此以外，%的優(yōu)惠。 紅星國際晶品住宅1889852%84002010年9月1日一次性付款可享受2%的優(yōu)惠。匯都國際（二期）寫字樓562952%160002010年11月13日%的優(yōu)惠商鋪27————400001200002010年11月21日%的優(yōu)惠紅星國際（第6棟）住宅22111048%86002010年12月18日一次性付款可享受2%的優(yōu)惠。1商品房銷售情況2010年昆明主城區(qū)每月商品房成交變化情況表月份成交金額（萬元）成交面積（㎡）成交量（套）單套平均面積（㎡/套）1月37685070582989852月23869538746748393月34199456459170134月29790845046360145月16930325055835276月22654937233341917月23566235770536968月25430041190061749月220742337202469910月300053481827627111月390454489547588112月783262105854812631 累計(jì)3835772586797073921 ，㎡，㎡。2010年昆明主城區(qū)商品房每月成交量及成交價(jià)格連續(xù)性變化圖（二）三級(jí)市場(chǎng)成交價(jià)格分析從上圖可以看出：2010年昆明房?jī)r(jià)上半年保持平穩(wěn)增長(zhǎng)勢(shì)頭，下半年尤其是最后兩個(gè)月昆明房?jī)r(jià)出現(xiàn)了大幅上漲勢(shì)頭，昆明整體房?jī)r(jià)進(jìn)入了7000元大關(guān)。2011年上半年昆明主城區(qū)每月商品房成交變化情況表2011年上半年昆明主城區(qū)商品房每月成交量及成交價(jià)格連續(xù)性變化圖分析： 2011 年成交量走勢(shì)波動(dòng)幅度較大，受到限購政策調(diào)控的影響，2 月成交量突降 64%，13 月持續(xù)走低，至 4 月，剛性需求刺激下成交量有所回升，隨著貨幣政策持續(xù)收緊，5 月后又出現(xiàn)了持續(xù)下行的態(tài)勢(shì)； 2011 年的成交均價(jià)在 元/㎡，限購令的調(diào)控政策僅對(duì)成交量造成影響，房地產(chǎn)價(jià)格依然堅(jiān)挺。 綜合昆明住宅產(chǎn)品線情況來看，值得關(guān)注的是： 由以上數(shù)據(jù)可以看出，在一系列樓市調(diào)控下，購房者對(duì)新政策的不適應(yīng)，和一定觀望情緒，使成交量大幅波動(dòng)。限購和貨幣政策的收緊，對(duì)于整個(gè)昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)影響較大，成交量 2011 年上半年形成漲跌交錯(cuò)局面，而成交單價(jià)方面卻持續(xù)走高，達(dá)到了 6665 元/㎡的新高度， 2011 年上半年的昆明樓市在新政的壓力下價(jià)漲量跌，下半年情況不容樂觀，有待觀望。2011年上半年昆明主城區(qū)商品房成交情況分析：2011年上半年昆明市商品房總成交40813套，總成交面積約3452398萬㎡，成交均價(jià) ㎡。較2010年上半年（成交套數(shù)34163套，成交面積 2713076萬㎡，㎡）均有所上升。住宅/公寓市場(chǎng)特征分析： 1. 供給情況 1) 整體供給情況 ：2011年上半年昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)新推住宅項(xiàng)目10個(gè) 新增住宅總建筑面積461854㎡ 供應(yīng)戶數(shù)5190戶 ㎡ 2) 區(qū)域供給情況:新增物業(yè)主要以南市區(qū)為主，在新增的 10 個(gè)樓盤中，南市區(qū) 4 個(gè)，占40%，但多為2010年樓盤新增物業(yè)開盤，以花園洋房為主； 東市區(qū)和北市區(qū)較少各有1個(gè)，也均為再次開盤樓盤； 西市區(qū)和中心區(qū)各有兩個(gè)，多為城中村改造項(xiàng)目。 3) 不同物業(yè)類型供給情況 :新增物業(yè)主要以高層/小高層的住宅為主，花園洋房和公寓放量較少，無別墅項(xiàng)目放量，受政策的影響，昆明的花園洋房和別墅物業(yè)將逐步稀缺。 4) 產(chǎn)品線情況 2011 年上半年昆明新增住宅整體平均單套面積為 ㎡，與 10 年全年的平均單套面積88㎡相差無幾，繼續(xù)呈現(xiàn)“緊湊風(fēng)”趨勢(shì),花園洋房平均單套面積為 110 ㎡，面積在逐步減小，舒適樓盤未來越加稀缺。 2. 價(jià)格情況 2011年上半年昆明新增物業(yè)價(jià)格均有一定幅度上漲，中心區(qū)價(jià)格最為堅(jiān)挺，新開兩樓盤的平均價(jià)格為17200元/㎡， 南、北市區(qū)次之，高層住宅價(jià)格均價(jià)約 9300 元/㎡，花園洋房?jī)r(jià)格與高層住宅相差不多，在900010000元/㎡之間。 西市區(qū)住宅價(jià)格相對(duì)較低，這與區(qū)域?qū)傩院晚?xiàng)目自身?xiàng)l件有關(guān)，新推樓盤僅有2個(gè)，住宅價(jià)格為7600元/㎡，公寓價(jià)格8000元/㎡。 東市區(qū)不是熱點(diǎn)開發(fā)區(qū)域，今年上半年僅有一個(gè)樓盤推出，均價(jià) 9500元/㎡，價(jià)格介于南北市區(qū)和中心區(qū)之間。 3. 銷售情況 限購政策對(duì)昆明住宅的銷售情況有一定影響，但主要還是取決于樓盤所在的區(qū)域?qū)傩院蜆潜P自身品質(zhì)。對(duì)于品質(zhì)較好或者區(qū)域?qū)傩暂^好的樓盤，銷售情況并沒有受到影響，例如萬科金域緹香，銷售率依舊飄紅。相反，區(qū)域接受度不高或者樓盤自身品質(zhì)吸引力不足的物業(yè)樓盤，銷售阻力較大，銷售情況不佳，如春城慧谷一期A區(qū)的銷售率僅有 13%，華都花園攬翠第12棟開盤的銷售率也只有15%。 公寓雖不限購，但受信貸政策影響，投資客的熱情也有所削減。2011年上半年新增公寓僅有西市區(qū)的鼎易天成一個(gè)樓盤，%。 花園洋房因?yàn)槠湎∪毙院蛢r(jià)格優(yōu)勢(shì)，銷售情況相對(duì)較好，銷售率基本在50%以上。 商業(yè)市場(chǎng)特征分析： 新增的商業(yè)主要以中心區(qū)和南市區(qū)為主 ,2011 年上半年昆明新增商業(yè)項(xiàng)目有 8 個(gè)，中心區(qū)和南市區(qū)各有 3 個(gè)，西市區(qū)和呈貢各有一個(gè)，北市區(qū)和東市區(qū)暫無新增商業(yè)放量。 新增商業(yè)體量不大，地下商業(yè)嶄露頭角，住宅底商和獨(dú)棟商業(yè)平分秋色 ,2011 年上半