肇慶市房地產市場調研分析報告(編輯修改稿)
2025-02-15 00:00 本頁面
【文章內容簡介】 ，15分鐘可達傳統(tǒng)中心旺區(qū)星湖牌坊和天寧路，隨著星湖大道商業(yè)帶的規(guī)劃和發(fā)展，信安路、東湖路、藍塘路的進一步優(yōu)化，周邊舊村、廠區(qū)的改造，未來升值潛力廣闊。商業(yè)、購物星湖大道CBD（在建）、奧維斯五星級酒店康體、休閑仙女湖旅游風景區(qū)、東門廣場、體育中心教育配套肇慶中學高中部、黃崗中學、一中高中部（在建）、奧威斯實驗小學（規(guī)劃）、新華小學、藍塘小學、沙湖小學、河苑小學、東崗小學三、項目地塊SWOT分析S優(yōu)勢區(qū)位優(yōu)勢：地處未來城市中心，扼守三大片區(qū)交通樞紐，區(qū)位價值凸現(xiàn)；交通優(yōu)勢：緊鄰迎賓大道、東湖路、藍塘路、星湖大道、黃崗等市級主干道，交通便利，通達性好；聚合城市資源，新規(guī)劃的受益者； 地塊形狀規(guī)整，并且具有規(guī)模優(yōu)勢，利于規(guī)劃設計；W劣勢景觀劣勢：地塊目前片區(qū)形象較差，距離肇慶人喜歡的湖景資源還有一定的距離，且地塊北側面臨過境大道和高壓線；破解招式：◆規(guī)劃具有地標性的大景觀，能成為引爆市場的熱點?！羯鐓^(qū)內園林景觀優(yōu)化，注重園內活動空間的規(guī)劃。配套劣勢：相對湖景板塊、舊城板塊、城東板塊北片區(qū)等外部景觀資源、生活配套略顯劣勢；破解招式：◆建豪華會所和星級酒店配套。提高產品檔次，使項目輻射力更廣。◆區(qū)內增加運動和休憩空間和場所，滿足戶外活動空間需求?！粢?guī)劃大型商業(yè)風情街，做到區(qū)內基本解決生活問題。O機會城市擴容：20062025年肇慶100萬人口的發(fā)展目標將促使大規(guī)模城市擴張，位于城市核心的本地塊將首先受惠；城區(qū)東擴：新行政中心遷移至城東，東區(qū)形象將在“十一五”期間得到徹底提升；交通改善：東區(qū)十七條交通命脈打造，凸現(xiàn)規(guī)劃前景，項目四邊的道路已基本完工；規(guī)劃提升：隨著周邊道路的進一步優(yōu)化完善，項目周邊配套將有望改善，板塊地位將很快提升。T威脅規(guī)劃風險——肇慶政府執(zhí)行力受財力限制，遠期規(guī)劃實現(xiàn)備受考驗；短期內市政基礎配套到位與否，將會制約消費者對區(qū)域價值的認識市場承接力風險——中心城區(qū)樓價快速上升，城東供貨量有增無減，空置率顯著增加，未來市場承接力存在風險；競爭對手：肇慶已有幾大品牌發(fā)展商進駐，尤其臨近中心區(qū)大量樓盤的涌現(xiàn)，已消化大量本地區(qū)的客戶，面臨區(qū)域內客源減少的壓力。四、城東新區(qū)板塊分析板塊概況城東新區(qū)位于肇慶老城區(qū)的東面，是未來肇慶的核心居住區(qū)域和新行政中心，也是實現(xiàn)肇慶城市“東擴南連”規(guī)劃部署的重要板塊。其規(guī)劃設計充分體現(xiàn)肇慶“山、湖、城、江”良好的自然生態(tài)環(huán)境，充分利用和保護好肇慶市寶貴的自然生態(tài)資源。城東新區(qū)是肇慶市政府為實現(xiàn)城市擴充所做的一大規(guī)劃手筆，以體現(xiàn)現(xiàn)代化氣息為主，將與體現(xiàn)歷史文化為主的老城區(qū)相互結合。目前，城東新區(qū)的基礎設施已經(jīng)先行，水、電、路、氣、公交等公共配套設施的規(guī)劃布局已初具規(guī)模，學校、醫(yī)院、商貿等與群眾生活密切相關的公共配套設施也在日益完善。城東新區(qū)作為未來的城市核心，扼守三地交通樞紐，交通條件便利，區(qū)域發(fā)展?jié)摿o限。規(guī)劃定位端州區(qū)未來行政中心區(qū)、核心居住區(qū)商業(yè)資源黃崗端硯文化村、昌大昌購物商場休閑設施仙女湖旅游風景區(qū)、奧維斯五星級酒店、東湖廣場交通設施星湖大道、信安（肇慶）大道、藍塘路、迎賓大道、東湖路周邊配套肇慶市地稅局、供電局、法院、規(guī)劃局、國土局、質檢站、電視臺、肇慶學院、肇慶中學、新中源小學等在售樓盤中源名都、恒裕海灣、湖景園、鴻景觀園、嘉湖新都市、臻匯園、錦繡萊茵名苑、加洲陽光等在售均價洋房34004800元/㎡之間板塊總結肇慶東區(qū)是肇慶市CLD中央居住區(qū)及東拓發(fā)展核心地帶。肇慶市正在大力構建城東板塊：東區(qū)主干路網(wǎng)已基本完善，東區(qū)基礎配套環(huán)境逐漸成熟，行政辦公、商業(yè)金融、文化娛樂、悠閑等項目進一步完善，加上原本就非常豐富的教育資源，宣告城市新中心東移已成定局，東區(qū)發(fā)展將日新月異。城東新區(qū)重點項目產品供應量分析項目名稱總貨量（萬㎡）2008200920102011一二三四一二三四一二三四一二三四恒裕海灣2032——— —鴻景觀園——————— —錦繡萊茵名苑21232——— —中源名都2323 —臻匯園354456445344 合計11東區(qū)產品的后續(xù)貨量較大，僅東區(qū)幾個主要樓盤從20082010年的總貨量就達140萬㎡；2008年肇慶全市共消化住宅面積為45萬，其中包括東區(qū)21萬㎡（占總量的47%），依此推測，現(xiàn)有五大樓盤的貨量就約需7年才能消化完畢，市場壓力較大；區(qū)域內競爭項目分析（緊鄰項目）樓盤名稱臻匯園發(fā)展商臻匯園置業(yè)發(fā)展有限公司地理位置肇慶市端州區(qū)星湖大道（新肇慶中學對面）銷售代理■代理銷售代理商至道地產、中地行占地面積333500m2 （512畝）總建筑面積674000m2容積率物業(yè)管理公司臻匯園物業(yè)公司規(guī)劃設計公司香港魄力園林設計公司香港貝爾高林項目配套■會所 ■泳池 ■教育 □市場 ■商業(yè) ■廣場/主題花園 ■球場 ■其他 星級酒店 管理費綠化率40％推出日期2008年5月交樓日期（一期）09年5月；10年11月裝修標準■毛坯房 □簡單裝修 □中檔裝修 □豪華裝修 □其他樓宇種類（一期）■11層小高層洋房9 棟 ■17層小高層洋房6棟■23層高層洋房2棟 □別墅_____座■復式（頂層） □躍式 □錯層主力戶型110—156㎡三、四房暢銷戶型/座向122 平米/向湖單位部分樓座銷售情況預估樓座（加州灣組團）總數(shù)量（套）已銷比例%4座40100%5座48100%6座9198%7座3685%12座40100%13座6985%最高價6980元/m２最低價4500元/m２均價4850元/m２注：以上均為套內價。主要買家■本市居民 □外來人口□本區(qū)居民 □其他區(qū)：■工薪階層 □白領 ■公務員 □個體私企業(yè)主 ■附近學校的教師附近項目錦繡萊茵名苑、中源名都；（臨近海倫堡項目）交通狀況18路公交主要賣點共5萬平米的雙湖景，絕大部分戶型帶2個陽臺+2個空中花園。項目主題/概念真心珍品臻生活廣告主題/廣告口號城東雙湖之都，南加州風情湖岸生活。主
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