肇慶市房地產(chǎn)市場調研分析報告(參考版)
2025-01-22 00:00本頁面
【正文】 戶型設計：1. 整體布局上一梯兩戶、一梯三戶、一梯四房或兩梯四戶，戶型格局上干濕、動靜分區(qū)、交通流線順暢、主次分明；2. 戶型方正實用，盡量避免轉角戶型及其他不規(guī)則戶型；3. 肇慶自然風光優(yōu)美，當?shù)鼐用裣矚g戶外景觀，大部分項目的戶型均有較大面積的入戶花園及觀景陽臺，實現(xiàn)了景觀多方位入戶（臻匯園所有戶型均前庭后院、南北通透）；4. 為與當?shù)厥袌鲂枨笪呛?，建議項目所有戶型均帶入戶花園及露臺；5. 按戶型面積大小不一，入戶花園面積約在8—15㎡間，露臺面積約在1020㎡間；6. 除入戶花園、露臺之外，需有一個工作陽臺，以增強戶型的使用功能；7. 入戶花園、露臺、陽臺可利用偷面積的設計方式，滿足客戶對不同戶型功能的需求，入戶花園設計不僅僅是空間過度，應兼顧其功能性要求；8. 臥室全部采用飄窗設計，增強景觀入戶，增加室內可使用面積；戶型配比：（建筑面積）1. 75—90㎡二房占10%，針對首次置業(yè)、經(jīng)濟基礎有限的工薪階層；2. 90—120㎡大二房、小三房占30%，針對首次置業(yè)的工薪階層（如周邊的年輕教師群體）；3. 120—140㎡大三房占35%，針對二次置業(yè)的換房族；4. 140—160㎡四房占20%，針對多次置業(yè)的客戶群體；5. 160—190㎡復式占5%，針對少數(shù)的高端洋房客戶；交樓方式：1. 肇慶房地產(chǎn)市場目前主要有兩種交樓方式：一是純毛坯交樓；二是毛坯與裝修交樓相結合（如碧桂園主要為精裝修交樓，部分毛坯房則比裝修房的均價便宜1000元；臻匯園主要為毛坯交樓，但在房價上再加800元/㎡，則可獲1200元/㎡的裝修），客戶選擇空間較大； 2. 為了滿足不同客戶的需求，建議以兩種交樓方式相結合，但以毛坯交樓為主的交樓方式；三）別墅設計建議及說明：規(guī)劃與建筑風格：1. 當?shù)貏e墅項目（如星湖名郡、祈福海岸）主要以環(huán)湖圍合及坡度布局為主，項目聯(lián)排別墅的列陣式規(guī)劃過于整齊劃一，建議增加層次錯落感（如通過增加地塊的坡度變化或增減別墅樓層的方式來實現(xiàn)）；2. 目前肇慶市場上的別墅主要有歐陸式（如碧桂園、臻匯園三期）、西班牙式（星湖名郡）和美式（祈福海岸）等建筑風格，但建筑外觀所呈現(xiàn)的品質感均不高；3. 在別墅的建筑風格上建議沿用開海項目海倫美墅的地中海式建筑風格，其厚重感和手工打造感較強的地中海建筑風格在當?shù)鼐哂歇毺匦院皖I先優(yōu)勢；園林風格：1. 肇慶目前的別墅對外宣稱的園林風格主要有夏威夷風情、西班牙風情、南加州風情等，但在實際的園林打造上仍顯得較單薄，風格不突出；2. 加強園林建筑的規(guī)劃，突出空間感和景觀性，建議采用厚重感、層次感較強的地中海風格園林，地中海園林的陽光、溫暖也顯得異域風情濃厚，與肇慶人民常見的嶺南景色差異性較大，有新鮮感；（圖一、圖二）3. 因水體可讓園林充滿靈氣，園林打造上要有點綴性的水景精品；戶型設計：1. 格局上主次分明，豪華大氣，均設地下車庫；2. 在布局上原則上分四層，其基本分配如下：負一層一層二層三層車庫及多功能廳客廳、餐廳及工人房（或老人房），帶獨立玄關次臥、露臺主臥、超大露臺3. 目前肇慶別墅中客廳挑空者較少，豪氣不夠，建議項目可設計成客廳挑高，增加產(chǎn)品的大氣感，凸顯豪宅氣派；4. ，客廳總面積控制在35—50㎡之間；5. 市場上有部分別墅將主人房放在二層（項目的部分戶型也如此），但為保證主臥的私密性和尊貴性，建議將主臥放在頂層；6. 為增強戶型功能的多樣性，建議采用雙套房設計；7. 一層為花園層（碧桂園、祈福別墅均有花園層），并且視別墅的面積大小配置花園面積，但花園面積原則上應不少于200㎡（碧桂園獨棟別墅的花園在200—900㎡間），對380㎡以上的豪華別墅建議規(guī)劃戶外泳池；8. 二層露臺面積在5—25㎡之間；9. 三層主臥配超大露臺，露臺面積在20—50㎡之間；戶型配比：（建筑面積）1. 180—260㎡占40%，針對想擁有別墅但經(jīng)濟能力有限的客戶群體（總價控制較好的小面積別墅，銷售速度較快、市場反應較好，如祈福的四拼親子別墅及碧桂園的聯(lián)排別墅）；2. 260—480㎡占60%，針對事業(yè)成功，購買力較強的主力客戶群體；其他：1. 別墅區(qū)臨街處種植至少3米高度的植物進行隔離，保持居住的私密性和安全感；2. 別墅雙車位車庫為適應大排量轎車的停放，寬度應在6米以上；3. 別墅區(qū)的車道應考慮車輛進出、拐彎、會車的方便性；交樓方式：均毛坯交樓；49。建議：為突出項目的品質感和檔次，樹立獨特優(yōu)勢，建議項目建筑風格沿用海倫堡建筑風格。因此，我們認為在市場競爭如此激烈的情況下，立足于產(chǎn)品品質，加強整體規(guī)劃和產(chǎn)品創(chuàng)新和品質，貼近市場，完全可以打造引領東區(qū)乃至肇慶市場的標志性項目。值得提醒的是，肇慶市場全部是以套內面積計價，充分說明當?shù)乜蛻魧κ褂每臻g的關注，因此，戶型設計須方正實用。13. 城東新區(qū)樓盤建筑外觀相對單調、檔次不高（參見項目同一地段項目臻輝園外立面圖），集團一貫的歐式建筑外立面以及園林小品（參照御院和惠海）在當?shù)厝跃哂蓄I先優(yōu)勢，應該保留。12. 項目在區(qū)域內屬于較偏的位置，周邊缺乏自然景觀資源和市政基礎配套。項目將面臨地段不利和區(qū)域客源減少局面，因此項目規(guī)劃必須具備區(qū)域內乃至全市樓盤所矚目的特點和優(yōu)勢，提高輻射能力，才能減少因地理位置帶來的心理抗性，爭取更大范圍的客源。目前肇慶市正在大力構建城東板塊：東區(qū)主干路網(wǎng)已基本完善，東區(qū)（鄰近中心區(qū)域）基礎配套環(huán)境逐漸成熟，2008年肇慶全市共消化住宅面積為45萬，其中包括東區(qū)21萬㎡（占總量的47%），區(qū)域發(fā)展速度非?？欤鞘行轮行臇|移已成定局。7. 目前項目所在城東新區(qū)板塊住房價格明顯低于與市中心星湖等主要板塊。根據(jù)肇慶市每年約45萬平米的消化速度，未來市場仍是供大于求的局面。4. 值得注意的是，20092010年住宅建設計劃≤，（綜合媒體分析和市調考查，目前市場上90以下小戶型供應不多，政府對90/70政策執(zhí)行比較寬松）在如此大的供應量，為避免同質化競爭，小戶型產(chǎn)品必須加強創(chuàng)新力和品質競爭力。 2. 20092010年肇慶土地供應進一步加大，共達到89萬平米，東城新區(qū)土地供應尤為集中，本項目將面臨激烈的市場競爭壓力。東區(qū)產(chǎn)品的后續(xù)貨量較大，僅東區(qū)幾個主要樓盤從20082010年的總貨量就達140萬㎡；2008年肇慶全市共消化住宅面積為45萬，其中包括東區(qū)21萬㎡（占總量的47%），依此推測，現(xiàn)有五大樓盤的貨量就約需7年才能消化完畢，市場壓力較大；整個城東新區(qū)的產(chǎn)品以大中戶型為主，集中表現(xiàn)為120140㎡左右的三、四房；樓盤建筑外觀相對單調、檔次不高（參見項目同一地段項目臻輝園外立面圖），集團原來堅持的歐式建筑外立面具有獨特的優(yōu)勢。同時區(qū)內增加運動和休憩空間和場所，滿足戶外活動空間需求。配套方面：建豪華會所和星級酒店配套。因此未來項目應規(guī)劃具有地標性的大景觀，能成為引爆市場的熱點。目前肇慶市正在大力構建城東板塊：東區(qū)主干路網(wǎng)已基本完善，東區(qū)（鄰近中心區(qū)域）基礎配套環(huán)境逐漸成熟，教育資源豐富，但行政辦公、商業(yè)金融、文化娛樂、悠閑等項目仍需進一步完善，宣
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