肇慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研分析報(bào)告-資料下載頁(yè)
2025-01-19 00:00本頁(yè)面
【正文】 . 目前肇慶地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)群體以本區(qū)域客戶為主力，約占72%，未來(lái)新項(xiàng)目規(guī)劃和產(chǎn)品設(shè)計(jì)應(yīng)以本地客戶的需求為導(dǎo)向，開發(fā)符合本地消費(fèi)觀念和生活習(xí)慣的產(chǎn)品。12. 項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)屬于較偏的位置，周邊缺乏自然景觀資源和市政基礎(chǔ)配套。因此必須加強(qiáng)項(xiàng)目本身的景觀和配套規(guī)劃以彌補(bǔ)先天不足。13. 城東新區(qū)樓盤建筑外觀相對(duì)單調(diào)、檔次不高（參見項(xiàng)目同一地段項(xiàng)目臻輝園外立面圖），集團(tuán)一貫的歐式建筑外立面以及園林小品（參照御院和惠海）在當(dāng)?shù)厝跃哂蓄I(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，應(yīng)該保留。14. 城東新區(qū)的產(chǎn)品以大中戶型為主，集中表現(xiàn)為120140㎡（套內(nèi)面積）左右的三、四房，也是市場(chǎng)接受度較高的產(chǎn)品，項(xiàng)目未來(lái)主力戶型仍應(yīng)以此為主。值得提醒的是，肇慶市場(chǎng)全部是以套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，充分說(shuō)明當(dāng)?shù)乜蛻魧?duì)使用空間的關(guān)注，因此，戶型設(shè)計(jì)須方正實(shí)用。總言：通過(guò)上面的分析，可以清晰地看到，肇慶房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上仍保持健康的發(fā)展，發(fā)展?jié)摿Ρ容^樂(lè)觀，項(xiàng)目所在的城東新區(qū)發(fā)展也較快，但項(xiàng)目未來(lái)仍將面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。因此，我們認(rèn)為在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)如此激烈的情況下，立足于產(chǎn)品品質(zhì)，加強(qiáng)整體規(guī)劃和產(chǎn)品創(chuàng)新和品質(zhì)，貼近市場(chǎng)，完全可以打造引領(lǐng)東區(qū)乃至肇慶市場(chǎng)的標(biāo)志性項(xiàng)目。以下為產(chǎn)品規(guī)劃建議：二、項(xiàng)目產(chǎn)品建議一）整體規(guī)劃建議及說(shuō)明：說(shuō)明建議配套，無(wú)自然景觀優(yōu)勢(shì)，且均為聯(lián)排產(chǎn)品需凸顯項(xiàng)目檔次，增加項(xiàng)目的綜合影響力；，配備餐飲、休閑、娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)等功能；，商圈形成也成為必然，在目前東區(qū)沒(méi)有規(guī)劃較完善的商業(yè)街的現(xiàn)狀下，需要一條多業(yè)態(tài)的休閑商業(yè)街；；，但業(yè)主的幼兒教育的需求需就近解決；；，有很大的高端旅游住宿市場(chǎng)；；朝向及風(fēng)水、幾乎不接受西向戶型；、東南朝向?yàn)橹?，盡量避免正西朝向；，較講究居住風(fēng)水；，盡量避免不利因素；居住安全性；，洋房住戶直接從平臺(tái)花園入戶；；，車位配比；1：1，別墅為1：2；二）洋房設(shè)計(jì)建議及說(shuō)明：建筑風(fēng)格：說(shuō)明：肇慶大部分項(xiàng)目建筑立面以現(xiàn)代簡(jiǎn)約、歐式為主，但整體線條顯得粗糙、線條簡(jiǎn)單、觀賞性差，品質(zhì)感、高檔感體現(xiàn)不出。建議：為突出項(xiàng)目的品質(zhì)感和檔次，樹立獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，建議項(xiàng)目建筑風(fēng)格沿用海倫堡建筑風(fēng)格。園林風(fēng)格：說(shuō)明：肇慶是旅游資源豐富的城市，山、水、湖、江、亭臺(tái)是肇慶人司空見慣的景致，普通的水體景觀很難讓肇慶人有新鮮感；肇慶目前各大項(xiàng)目的園林也風(fēng)格表現(xiàn)各異（英倫、熱帶風(fēng)情、地中海、歐式均有），但精致度均不夠，特征并不明顯，檔次不夠；建議：采用自然悠閑的英式風(fēng)情（圖一）或日式禪意風(fēng)格（圖二）的園林，同時(shí)注重戶外空間與景觀的交互性，延伸活動(dòng)空間，或繼續(xù)沿用御院及惠海項(xiàng)目的園林小品風(fēng)格。 戶型設(shè)計(jì)：1. 整體布局上一梯兩戶、一梯三戶、一梯四房或兩梯四戶，戶型格局上干濕、動(dòng)靜分區(qū)、交通流線順暢、主次分明；2. 戶型方正實(shí)用，盡量避免轉(zhuǎn)角戶型及其他不規(guī)則戶型；3. 肇慶自然風(fēng)光優(yōu)美，當(dāng)?shù)鼐用裣矚g戶外景觀，大部分項(xiàng)目的戶型均有較大面積的入戶花園及觀景陽(yáng)臺(tái)，實(shí)現(xiàn)了景觀多方位入戶（臻匯園所有戶型均前庭后院、南北通透）；4. 為與當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)需求吻合，建議項(xiàng)目所有戶型均帶入戶花園及露臺(tái)；5. 按戶型面積大小不一，入戶花園面積約在8—15㎡間，露臺(tái)面積約在1020㎡間；6. 除入戶花園、露臺(tái)之外，需有一個(gè)工作陽(yáng)臺(tái)，以增強(qiáng)戶型的使用功能；7. 入戶花園、露臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)可利用偷面積的設(shè)計(jì)方式，滿足客戶對(duì)不同戶型功能的需求，入戶花園設(shè)計(jì)不僅僅是空間過(guò)度，應(yīng)兼顧其功能性要求；8. 臥室全部采用飄窗設(shè)計(jì)，增強(qiáng)景觀入戶，增加室內(nèi)可使用面積；戶型配比：（建筑面積）1. 75—90㎡二房占10%，針對(duì)首次置業(yè)、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)有限的工薪階層；2. 90—120㎡大二房、小三房占30%，針對(duì)首次置業(yè)的工薪階層（如周邊的年輕教師群體）；3. 120—140㎡大三房占35%，針對(duì)二次置業(yè)的換房族；4. 140—160㎡四房占20%，針對(duì)多次置業(yè)的客戶群體；5. 160—190㎡復(fù)式占5%，針對(duì)少數(shù)的高端洋房客戶；交樓方式：1. 肇慶房地產(chǎn)市場(chǎng)目前主要有兩種交樓方式：一是純毛坯交樓；二是毛坯與裝修交樓相結(jié)合（如碧桂園主要為精裝修交樓，部分毛坯房則比裝修房的均價(jià)便宜1000元；臻匯園主要為毛坯交樓，但在房?jī)r(jià)上再加800元/㎡，則可獲1200元/㎡的裝修），客戶選擇空間較大； 2. 為了滿足不同客戶的需求，建議以兩種交樓方式相結(jié)合，但以毛坯交樓為主的交樓方式；三）別墅設(shè)計(jì)建議及說(shuō)明：規(guī)劃與建筑風(fēng)格：1. 當(dāng)?shù)貏e墅項(xiàng)目（如星湖名郡、祈福海岸）主要以環(huán)湖圍合及坡度布局為主，項(xiàng)目聯(lián)排別墅的列陣式規(guī)劃過(guò)于整齊劃一，建議增加層次錯(cuò)落感（如通過(guò)增加地塊的坡度變化或增減別墅樓層的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)）；2. 目前肇慶市場(chǎng)上的別墅主要有歐陸式（如碧桂園、臻匯園三期）、西班牙式（星湖名郡）和美式（祈福海岸）等建筑風(fēng)格，但建筑外觀所呈現(xiàn)的品質(zhì)感均不高；3. 在別墅的建筑風(fēng)格上建議沿用開海項(xiàng)目海倫美墅的地中海式建筑風(fēng)格，其厚重感和手工打造感較強(qiáng)的地中海建筑風(fēng)格在當(dāng)?shù)鼐哂歇?dú)特性和領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)；園林風(fēng)格：1. 肇慶目前的別墅對(duì)外宣稱的園林風(fēng)格主要有夏威夷風(fēng)情、西班牙風(fēng)情、南加州風(fēng)情等，但在實(shí)際的園林打造上仍顯得較單薄，風(fēng)格不突出；2. 加強(qiáng)園林建筑的規(guī)劃，突出空間感和景觀性，建議采用厚重感、層次感較強(qiáng)的地中海風(fēng)格園林，地中海園林的陽(yáng)光、溫暖也顯得異域風(fēng)情濃厚，與肇慶人民常見的嶺南景色差異性較大，有新鮮感；（圖一、圖二）3. 因水體可讓園林充滿靈氣，園林打造上要有點(diǎn)綴性的水景精品；戶型設(shè)計(jì)：1. 格局上主次分明，豪華大氣，均設(shè)地下車庫(kù)；2. 在布局上原則上分四層，其基本分配如下：負(fù)一層一層二層三層車庫(kù)及多功能廳客廳、餐廳及工人房（或老人房），帶獨(dú)立玄關(guān)次臥、露臺(tái)主臥、超大露臺(tái)3. 目前肇慶別墅中客廳挑空者較少，豪氣不夠，建議項(xiàng)目可設(shè)計(jì)成客廳挑高，增加產(chǎn)品的大氣感，凸顯豪宅氣派；4. ，客廳總面積控制在35—50㎡之間；5. 市場(chǎng)上有部分別墅將主人房放在二層（項(xiàng)目的部分戶型也如此），但為保證主臥的私密性和尊貴性，建議將主臥放在頂層；6. 為增強(qiáng)戶型功能的多樣性，建議采用雙套房設(shè)計(jì)；7. 一層為花園層（碧桂園、祈福別墅均有花園層），并且視別墅的面積大小配置花園面積，但花園面積原則上應(yīng)不少于200㎡（碧桂園獨(dú)棟別墅的花園在200—900㎡間），對(duì)380㎡以上的豪華別墅建議規(guī)劃戶外泳池；8. 二層露臺(tái)面積在5—25㎡之間；9. 三層主臥配超大露臺(tái)，露臺(tái)面積在20—50㎡之間；戶型配比：（建筑面積）1. 180—260㎡占40%，針對(duì)想擁有別墅但經(jīng)濟(jì)能力有限的客戶群體（總價(jià)控制較好的小面積別墅，銷售速度較快、市場(chǎng)反應(yīng)較好，如祈福的四拼親子別墅及碧桂園的聯(lián)排別墅）；2. 260—480㎡占60%，針對(duì)事業(yè)成功，購(gòu)買力較強(qiáng)的主力客戶群體；其他：1. 別墅區(qū)臨街處種植至少3米高度的植物進(jìn)行隔離，保持居住的私密性和安全感；2. 別墅雙車位車庫(kù)為適應(yīng)大排量轎車的停放，寬度應(yīng)在6米以上；3. 別墅區(qū)的車道應(yīng)考慮車輛進(jìn)出、拐彎、會(huì)車的方便性；交樓方式：均毛坯交樓；49
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