【正文】 2) 錯(cuò)層結(jié)構(gòu)，起居活動(dòng)區(qū)與其他功能區(qū)分區(qū)明確3) 所有房間實(shí)現(xiàn)自然采光通風(fēng)4) 客廳方正開敞，與陽臺(tái)和花園的聯(lián)系密切，景觀豐富5) 臥室空間開闊，衣帽間等功能可以通過裝修實(shí)現(xiàn)6) 獨(dú)立洗衣房和室內(nèi)花園，可以彌補(bǔ)普通多層住宅相于高檔住宅在功能健全性和居住7) 情趣方面的缺憾，特別是入戶空中花園設(shè)計(jì)，有效提升了住宅的附加價(jià)值，堪稱一大革命性突破? 缺點(diǎn)：1) 對于 5 口之家來說餐廳尺度和面積偏小，而且由于廚房門開設(shè)于中部，更是影響了餐 2) 廳的有效使用3) 次 2 臥的門正對餐廳，私密性受影響4) 臥室凸窗的開啟角度有限，房間通風(fēng)受影響? 點(diǎn)評(píng)：獨(dú)特的室內(nèi)花園設(shè)計(jì)成為 2022 年房市的又一亮點(diǎn)。典型戶型：時(shí)代風(fēng)華 BA1 型建筑面積：8002 平米類型：平層公寓格局：二房二廳一衛(wèi)房間尺度（面寬進(jìn)深）客廳 43004400 主臥 36004100 次臥 27003200餐廳 24003000 廚房 15003200 衛(wèi)生間 21002500陽臺(tái) 24001200? 優(yōu)點(diǎn)：1) 房間布局合理、結(jié)構(gòu)緊湊，基本做到動(dòng)靜分區(qū)且浪費(fèi)2) 各主要功能房間尺度適中且比例協(xié)調(diào)，盡可能做到方正3) 所有房間均能實(shí)現(xiàn)自然采光和通風(fēng)33 / 514) 客廳空間完整，使用性和舒適性極高5) 廚房、餐廳和工作陽臺(tái)之間聯(lián)系緊密，方便家務(wù)處理6) 衛(wèi)生間做到干濕分離，而且還能形成空氣對流? 缺點(diǎn)：1) 餐廳受進(jìn)入廚房和工作陽臺(tái)的交通流線影響，實(shí)際使空間大打折扣2) 廚房面積不足 5 平米，且形狀狹長，使用不便3) 缺少觀景陽臺(tái)設(shè)計(jì)4) 大面積凸窗的開啟角度有限，房間通風(fēng)受影響? 點(diǎn)評(píng)：布局合理的兩室兩廳，突破了以往小戶型的格局。典型戶型：世紀(jì)生活動(dòng)淺水灣 A 型建筑面積：19692 平米類型 ：躍層公寓格局：五房二廳三衛(wèi)房間尺度（面寬進(jìn)深）客廳 75004500 主臥 51004500 次 1 臥 42003300次臥 24003000 次 3 臥 30003300 書房 30002400餐廳 27003900 廚房 24003000 主衛(wèi) 24003900次衛(wèi) 24002400 客衛(wèi) 24002400? 優(yōu)點(diǎn)：1) 客廳、主臥和次臥的尺度均為面寬大于進(jìn)深，這樣更利于房間的有效使用和增舒適感。2) 客廳近 35 平米，面寬 75 米，加上樓梯下部空間，可以讓業(yè)主在裝修空間的再創(chuàng)作，發(fā)展出會(huì)客、休閑、娛樂及室內(nèi)景觀等拓展功能。3) 主臥室融入衛(wèi)生間、書房和休閑陽臺(tái)功能，主人的生活、工作、休閑空間高度集中。4) 三個(gè)陽臺(tái)分別位于廚房、主臥和次臥之外，雖然每個(gè)都不是很大，但讓人覺得其存 在都很恰當(dāng)，晾衣、觀景、休閑，所有功能無一遺漏5) 上層三間臥室的聯(lián)系相當(dāng)緊密，走道浪費(fèi)面積很小，而且容易以此營造出朝34 / 51夕相顧、6) 相互關(guān)愛的家庭氣氛7) 室內(nèi)樓梯設(shè)置們置合理，不會(huì)影響其它房間是使用，而且容易樓梯一側(cè)的中空天井8) 使客廳和餐廳的視覺導(dǎo)引效果加強(qiáng)，同時(shí)也使居住空間更富有錯(cuò)落曲折的變化9) 獨(dú)特的門廳設(shè)計(jì)，在增加使用者出入方便的同時(shí)，更增添了業(yè)主的毫宅感受? 缺點(diǎn)： 1) 次衛(wèi)和客衛(wèi)無直接采光和通風(fēng)2) 除主臥室以外的其它臥室都難以獲得良好的朝向? 點(diǎn)評(píng)：全新的躍層理念帶動(dòng)了 2022 年的房地產(chǎn)市場典型戶型：世紀(jì)生活左岸公寓 B 型建筑面積：13573 平米類型：躍層公寓格局：三房二廳二衛(wèi)房間尺度（面寬進(jìn)深）客廳 57004200 主臥 40004200 次 1 臥 30004300次 2 臥 27003050 餐廳 28502900 廚房 27001650主衛(wèi) 17003050 客衛(wèi) 18001650 洗衣房 17001350? 優(yōu)點(diǎn)：1) 生活起居和休息工作的空間通過上下兩層垂直分離徹底實(shí)現(xiàn)了動(dòng)靜分離。2) 客廳面寬尺寸很大，完全能夠滿足使用者功能和心理要求3) 餐廳完全獨(dú)立，且尺度合理4) 主臥室融入書房和衣帽間功能，全面照顧居信者需要5) 室內(nèi)樓梯位置合理，不會(huì)破壞其他功能空間的使用效果6) 獨(dú)立洗衣房設(shè)計(jì)，彌補(bǔ)了衛(wèi)生間空間緊湊的問題? 缺點(diǎn)：35 / 511) 衛(wèi)生間和廚房尺度偏小，操作性和使用舒適度不夠2) 衛(wèi)生間和室內(nèi)樓梯間無直接采光和通風(fēng)3) 主臥室缺少主人專用衛(wèi)生間4) 樓梯間占用過多建筑面積。使得 135 平米住宅只有三間臥室，且廚房和衛(wèi)生間還很5) 小，對消費(fèi)者來說缺乏說服力? 點(diǎn)評(píng)：綜合了躍層的優(yōu)缺點(diǎn)，是躍層戶型設(shè)計(jì)理念的完美體現(xiàn)。典型戶型：滇池康城建筑面積：11593 平米（送夾層 5389 平米）類型：錯(cuò)層（送夾層）格局：六室二廳二衛(wèi)二陽臺(tái)客廳：（高 39m）：2493㎡ 主臥室：1645㎡廚房：792㎡ 主衛(wèi)：504㎡餐廳：10395㎡ 小孩房：99㎡書房：141㎡ 觀景陽臺(tái)：639㎡操作陽臺(tái)：378㎡夾層客房：1645㎡ 夾層家庭室：99㎡夾層娛樂室：141㎡ 夾層衛(wèi)生間：504㎡? 優(yōu)點(diǎn)：1) 該戶型贈(zèng)送夾層且夾層層高是 2。2 米增加了家居的使用面積，2) 客廳方正，且層高 3。9 米，空間感強(qiáng)，使用性、舒適性強(qiáng)3) 所有房間包括夾層房間均有自然通風(fēng)采光4) 廚房、餐廳和工作陽臺(tái)之間緊密相聯(lián)，方便家務(wù)處理? 點(diǎn)評(píng)：贈(zèng)送夾層是房地產(chǎn)銷售的新突破。典型戶型：江東小康城建筑面積：13927 平米類型 ：錯(cuò)層格局：四房二廳二衛(wèi)二陽臺(tái)36 / 51? 優(yōu)點(diǎn)：1) 客廳、主臥均朝南，盡可能使主要功能房間獲得良好日照2) 進(jìn)門有一個(gè)自然的玄關(guān)，保證私密性的同時(shí)又便于使用且減輕了裝修的壓力3) 臥室均采用外挑窗設(shè)計(jì)，增加了使用積4) 錯(cuò)層戶型設(shè)計(jì)，起居活動(dòng)區(qū)與其他功能區(qū)分區(qū)明確，真正做到動(dòng)靜分離5) 錯(cuò)層上多功能廳的設(shè)計(jì)，彌補(bǔ)了過道狹長缺陷又給了主人體現(xiàn)個(gè)性化的空間? 點(diǎn)評(píng)：錯(cuò)層的動(dòng)靜分離吸引了廣大的購房者，從 2022 年延用至今典型戶型：金洲灣藍(lán)嶼建筑面積：122。35 平米類型：躍層格局：三室二廳二衛(wèi)? 優(yōu)點(diǎn)：1) 獨(dú)特的入戶門庭花廊設(shè)計(jì)，在家就可以感受自然的清新2) 客廳豪華，方正，外接觀景陽臺(tái)，內(nèi)外景觀同時(shí)擁有3) 主臥飄窗俯覽小區(qū)內(nèi)景4) 躍層設(shè)計(jì)。生活、起居徹底分離，完全保障居家的私密，同時(shí)主人的會(huì)客與休息互不 干擾? 缺點(diǎn)：一層的空間利用面積很低 二層衛(wèi)生間使用不合理，? 點(diǎn)評(píng)：室內(nèi)花園和門庭花廊再一次影響昆明的樓房市場（五）消費(fèi)形態(tài)分析一、昆明市場住宅消費(fèi)需求軌跡37 / 51昆明住宅房地產(chǎn)市場的發(fā)展，基本遵循著一個(gè)從室內(nèi)配套到室外配套、從室內(nèi)環(huán)境到室外環(huán)境、從物質(zhì)要求到精神愉悅要求、從共性消費(fèi)到個(gè)性消費(fèi)的發(fā)展軌跡。1983 年，昆明第一個(gè)住宅小區(qū)——虹山小區(qū)建成， “配套房”成為八十年代的住房標(biāo)準(zhǔn)——面積大一點(diǎn)，有廚房、衛(wèi)生間等室內(nèi)配套成為當(dāng)時(shí)人們對住房的最高要求。進(jìn)入九十年代，人們關(guān)注的重心從室內(nèi)配套到室外配套、緊接著又從“室內(nèi)環(huán)境”向“室外環(huán)境”的追求轉(zhuǎn)變， “花園式住宅小區(qū)”等概念深入人心。2022 年前后，隨著住房消費(fèi)群從單一的“家庭消費(fèi)群”轉(zhuǎn)向多元化的消費(fèi)群，小區(qū)花園式住宅、小戶型住宅、高層和小高層住宅及商住樓、躍層/復(fù)式樓等多元化住宅產(chǎn)品紛紛出現(xiàn)。目前，個(gè)人消費(fèi)更加個(gè)性化和多元化。尤其是在私人購房日益成為住房消費(fèi)的主要模式之后，住房的“個(gè)性化消費(fèi)”將進(jìn)一步得到顯現(xiàn)。今天從普通多層住宅到小戶型、躍層、復(fù)式乃至別墅的周圍都簇?fù)碇喈?dāng)一部分消費(fèi)群體。二、昆明市房地產(chǎn)市場需求處于轉(zhuǎn)型期 表現(xiàn)為：——從重視價(jià)格和地位位置這樣的硬性的“外在指標(biāo)” ，轉(zhuǎn)變?yōu)橹匾暿彝猸h(huán)境、自然環(huán)境和戶型結(jié)構(gòu)與面積等軟性的“內(nèi)在指標(biāo)” ；——從單純的“住房”需求，轉(zhuǎn)變?yōu)榫C合的“居住質(zhì)量與居住環(huán)境”需求；——從擁有一套住房的數(shù)量型消費(fèi)轉(zhuǎn)變?yōu)閾碛幸惶赘咂焚|(zhì)住房的質(zhì)量型消費(fèi)。并且這種轉(zhuǎn)變不僅僅是少數(shù)“高收入階層”的轉(zhuǎn)變，也是中等收入等“工薪階層”需求的轉(zhuǎn)變，體現(xiàn)出一種“大眾消費(fèi)趨勢” 。三、 中高端消費(fèi)需求形態(tài)1） 價(jià)格敏感點(diǎn)? 市場主力：昆明平均家庭年收入為：21183 元。住宅承受力按平均收入的 6 倍計(jì)算，即昆明市住宅總價(jià)承受力為：13 萬元左右，若加上長期銀行按揭及其它隱形38 / 51收入，住宅總價(jià)普遍承受力為 30 萬元以內(nèi)（2600 元／平方米、80—130 平方米／套）? 在中高端群體中，45 萬元／套，60 萬元／套，80 萬元／套，120 萬元／套，為四個(gè)總價(jià)需求敏感點(diǎn)。戶型面積敏感點(diǎn)? 市場主力：市場主力需求面積為：80——130 平方米。? 中高端市場需求：對應(yīng)敏感總價(jià)，140 平方米／套，170 平方米／套，200 平方米，250 平方米為單價(jià)及面積敏感點(diǎn)。中高端產(chǎn)品類型需求形態(tài)：目前市場提供給消費(fèi)者選擇的的中高端產(chǎn)品中古要表現(xiàn)為：市中心大面積平層、躍層；4 層洋房平層、躍層；疊拼； TOwNHOUSe；別墅。調(diào)查顯示，綜合環(huán)境較好，面積在 130—170 平方米的躍層住宅是中等購買力群體較為熱衷的戶型。高端消費(fèi)群體對 TOwNHOUSe 較為熱衷。中高端消費(fèi)者特征1）本土：昆明市房地產(chǎn)中高端消費(fèi)者主要表現(xiàn)為個(gè)私企業(yè)主、政府官員、白領(lǐng)及自由職業(yè)者、效益較好的企業(yè)職工（金融、煙草等） 。在這些消費(fèi)群體中的潛在顧客普遍為二次置業(yè)，年齡在 35——60 歲之間。家庭月收入 5000 元以上，有 10 萬元以上的銀行存款。此類目標(biāo)群是昆明本土社會(huì)消費(fèi)結(jié)構(gòu)、傳統(tǒng)主流文化的中間分子和代表。此類群體有著相對豐富的購房經(jīng)驗(yàn)，理性而挑剔。樓盤區(qū)域的選擇在此類人群中有較大權(quán)重。2）昆明之外在昆置業(yè)的其他群體主要表現(xiàn)為：39 / 511）目前云南地州高收入群體；此類群體主要為地州的富人群體、地州效益較好的企業(yè)職工。2）外省在昆明的經(jīng)商群體，如浙江、福建、廣東、江蘇等，他們往往壟斷了昆明的某些行業(yè)的經(jīng)營。需求動(dòng)機(jī)綜合定量和定性調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)，四大群體購房動(dòng)機(jī)有以下幾種：? 原先沒有自己的房子或?yàn)榱嗽诶ッ鞫ň?，所以買房——“住房缺失性動(dòng)機(jī)” ；? 原先有房子但是房子不好住，因而需要購買新住房——“住房升級(jí)性動(dòng)機(jī)”? 原先有房子，也比較不錯(cuò)，但是與新開發(fā)的樓盤相比已經(jīng)“落后” ，因此購買新房——“生活質(zhì)量提升動(dòng)機(jī)” ；? 有一部分購買住房主要不是為了居住，而是為了資產(chǎn)的保值增值或給下一代準(zhǔn)備——“資產(chǎn)保值動(dòng)機(jī)” 。四、消費(fèi)群形態(tài)特征基本面分析家庭價(jià)值觀對于家庭價(jià)值觀這個(gè)概念，我們給出了 8 個(gè)功能句子。我們把四大群體對這 8 個(gè)功能句子的同意度放在一起進(jìn)行比較后發(fā)現(xiàn)，四大群體有一個(gè)非常明顯的共同特征，即每個(gè)群體的家庭價(jià)值觀驚人的相似。從圖 14 中，我們可以看到四大群體各自的家庭價(jià)值觀和總體家庭價(jià)值觀這五條同意度曲線幾乎重合在了一起，仿佛是一根粗線條曲線。從 8 個(gè)家庭價(jià)值觀功能句子來看，同意度最高的是“各種關(guān)系都很重要” ，同意度指數(shù)為 （5 分為最高值） 。同意度最低的是“家庭可有可無” ，同意度指數(shù)為。四大群體在“家庭可有可無”這方面同意度指數(shù)最高的是省外在昆置業(yè)群體，看來他們真的是想四海為家。生活價(jià)值觀40 / 51衡量過家庭價(jià)值觀，我們再來看看四大群體的生活價(jià)值觀。我們同樣也給出了 8個(gè)功能句子，以他們的同意度進(jìn)行對比。我們發(fā)現(xiàn)四大群體對生活價(jià)值觀同意度雖然不如對家庭價(jià)值觀同意度那么相似，但四大群體之間的生活價(jià)值觀偏差也不大。在“對網(wǎng)絡(luò)情有獨(dú)鐘”這一方面，白領(lǐng)、藝術(shù)家群體的指數(shù)最高，為 ，隱然和家務(wù)活動(dòng)中上網(wǎng)比例最高遙相呼應(yīng)。白領(lǐng)、藝術(shù)家群體對 “高收入體現(xiàn)自我價(jià)值” 和“喜歡嘗試新生活”的同意度指數(shù)也是最高的，看來他們是有錢也舍得花錢。工作和學(xué)習(xí)1）工作時(shí)間長度四大群體中，誰最拼命工作呢？工作 14 小時(shí)及以上的白領(lǐng)、藝術(shù)家群體的比例最高，他們是最拼命一族。省外在昆置業(yè)群體在工作 8—13 小時(shí)的比例是最高的，屬于勤勞一族。昆明二次置業(yè)群體在“5 小時(shí)以內(nèi)” 、 “5—8 小時(shí)”的比例是最高的，而在“8—10 小時(shí)” 、 “10—13 小時(shí)”時(shí)間段內(nèi)的比例是最低的，屬于當(dāng)之無愧的按部就班族。地州在昆置業(yè)群體“暫不工作”的比例最高，工作“14 小時(shí)及以上”的比例為零，真的是得過且過族？！只為“謀生計(jì)” ，不求“大富貴” 。2）工作狀態(tài)四大群體的工作時(shí)間存在明顯的差異，那么他們是怎樣認(rèn)識(shí)自己的工作狀態(tài)呢？四大群體的多數(shù)都不約而同地認(rèn)為自己“工作、學(xué)