昆明市房地產(chǎn)的政策定位-資料下載頁
2025-04-18 12:55本頁面
【正文】 的稅收新政。目前昆明市在住房交易環(huán)節(jié)涉及稅費(fèi)主要包括營業(yè)稅、個(gè)人所得稅（為住房轉(zhuǎn)讓全部收入的1%）、土地增值稅（為住房轉(zhuǎn)讓全部收入的1%）、契稅、印花稅（%）、城市維護(hù)建設(shè)稅（為實(shí)際繳納營業(yè)稅的7%）、教育費(fèi)附加（為實(shí)際繳納營業(yè)稅的3%）、地方教育附加（為實(shí)際繳繳納營業(yè)稅的1%）等8個(gè)稅（費(fèi)）種。其中，賣方涉及繳納營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育附加費(fèi)、個(gè)人所得稅、印花稅。買方涉及繳納契稅、印花稅。從這些稅費(fèi)計(jì)算看，營業(yè)稅、個(gè)人所得稅占賣方繳納稅費(fèi)的大頭，契稅占買方繳納稅費(fèi)的大頭。其中，除契稅（非普通住房按3%的稅率征收，普通住房減半征收）由買房者繳納、印花稅由買賣雙方繳納外，其余稅種都由賣房者繳納例如，一套90平米總房款36萬元的普通商品房在2年內(nèi)交易，首先要交納的營業(yè)稅及印花稅為36萬元%=19980元；個(gè)人所得稅為36萬元1%=3600元；土地增值稅為36萬元1%=3600元；契稅36萬元3%= 10800元。另外，還涉及登記費(fèi)80元，公證費(fèi)36萬元％=1080元，手續(xù)費(fèi)1505=750元，及不超過2%的中介費(fèi)7200元。這樣算下來，轉(zhuǎn)讓36萬元的住房合計(jì)稅費(fèi)為47090元，%。二手房買賣繳交營業(yè)稅、個(gè)人所得稅和土地增值稅的規(guī)定對(duì)二手樓市影響極大，這三項(xiàng)稅費(fèi)如果能夠得到減免或者放寬繳交條件，那么將促進(jìn)二手市場(chǎng)的交易。另據(jù)財(cái)政部通知，自2009年1月1日至12月31日，個(gè)人將購買不足兩年的非普通住房對(duì)外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個(gè)人將購買超過兩年(含兩年)的非普通住房或者不足兩年的普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅；個(gè)人將購買超過兩年(含兩年)的普通住房對(duì)外銷售的，免征營業(yè)稅和個(gè)人所得稅。這里應(yīng)重新審視普通住房和非普通住房的政策區(qū)分2005年5月31日，昆明市正式公布享受優(yōu)惠政策普通住房的三條標(biāo)準(zhǔn)：；單套建筑面積在144平方米以下；。這意味著市民從這天起購買的住房有了“身份”。不同的身份有著不同的政策待遇。這里，對(duì)此劃分進(jìn)行探討。首先，劃分普通住房與非普通住房的動(dòng)機(jī)。據(jù)查，主要是為了有效利用土地資源。這完全可以在報(bào)批申建時(shí)進(jìn)行把關(guān)。是否有必要在交易環(huán)節(jié)如此大動(dòng)干戈。動(dòng)機(jī)二是抑制當(dāng)時(shí)出現(xiàn)的高檔商品房的過度投機(jī)，但現(xiàn)在市場(chǎng)面臨的問題是恰好相反，該政策還適宜嗎？其次，劃分標(biāo)準(zhǔn)的問題。只有同時(shí)滿足三條件才是普通住房，普通住房的條件是否苛刻？在戶型面積上實(shí)行全額累進(jìn)，多出一平米就會(huì)出現(xiàn)十余萬的稅收境遇差別，合理嗎？再次，對(duì)于昆明經(jīng)濟(jì)至關(guān)重要的房地產(chǎn)業(yè)來說，目前最大的難題在于需求乏力，這個(gè)困境在將來的一段時(shí)期不會(huì)得到明顯改善。因此，政策的重點(diǎn)應(yīng)是提振需求，吸引外來資金，尤其是高端投資者。釋放的政策信號(hào)將會(huì)影響這部分投資者的決策。因此，應(yīng)調(diào)整這種對(duì)不同差別境遇的政策。重視引導(dǎo)本地居民的購房需求昆明市房管局起草的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展的實(shí)施意見》放寬了購買商品住房的落戶條件。對(duì)凡是購買了商品住房（含二級(jí)市場(chǎng)購房），但戶口不在購房所在地的購房者，可根據(jù)購房面積大小，將3人以內(nèi)家庭成員戶口轉(zhuǎn)入購房所在地戶籍管理機(jī)構(gòu)。該政策意在吸引外來資金。但這只能暫緩一時(shí)之急，從長遠(yuǎn)看，將加大昆明的城市負(fù)擔(dān)，增加昆明的社會(huì)保障壓力。應(yīng)對(duì)本地居民的購房行為進(jìn)行鼓勵(lì)。有些城市發(fā)放“購房卷”之類的措施可提供借鑒。突出重點(diǎn)，適當(dāng)控制主城改造的規(guī)模主城改造不僅涉及城中村改造，而且還包括一些已有的居民小區(qū)的大規(guī)模重建，如棕樹營小區(qū)的拆除改造。鑒于需求的缺口和資金的壓力，應(yīng)壓縮居民小區(qū)的改造計(jì)劃，將其列入城建的長期規(guī)劃中。重點(diǎn)放在城中村改
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