【正文】 價、消化率上要比商住型明顯較高，另外，從地產(chǎn)公司獲取地塊來看，作為市區(qū)內(nèi)的商業(yè)或綜合用地性質(zhì)的土地，在獲取難度上要比相同區(qū)域、位置相等的住宅用地性質(zhì)的地塊更容易獲取些，所面對的地產(chǎn)公司之間的競爭也相對較住宅用地緩和，更具有項目開發(fā)或銷售的可操作性?！　〈送猓瑢τ谵k公群體來看，選擇純寫字樓對公司形象、辦公環(huán)境也比商住型寫字物業(yè)更佳。%看出，%%，因此，投資寫字樓物業(yè)比商鋪更具有投資價值。從上述我們綜合得出：近年來適宜開發(fā)純寫字樓物業(yè)，以滿足不斷成長成熟的辦公市場需求。問題三：那么具體可以怎樣開發(fā)、設(shè)計？ 首先是產(chǎn)品方面觀點闡述： 純寫字樓物業(yè)方面：若是分隔成形的方式：可在面積劃分上范圍可以廣泛些，從小到大都能有，因為對于中、小面積能受到新成立、及成長型的公司青睞，大面積能受到相對成熟的企業(yè)或公司使用，因此可以更好的適應(yīng)、滿足不同階段、不同行業(yè)的公司辦公需求。另外，物業(yè)的主力面積段可設(shè)在160㎡或250㎡兩個面積段附近，即滿足市場的常規(guī)面積需求，又能讓客戶更能承受該面積段的租金或售價。但租金方面相對略比未分隔形式的低些，因為租用物業(yè)的幾乎是辦公使用群體，而購買的可以是投資客、也可以是使用者，因此售價更要遵循整體的市場行情，租金的表現(xiàn)相對更具靈活性。在裝修上，可以做簡單的標準裝修，使投資客或租用客戶只需簡單裝飾下即可使用，降低了用戶的額外成本費用。若是大開間未分隔方式：多為半層、或整層使用，一般多為大型公司、政府職能、金融系統(tǒng)等有實力的企業(yè)辦公。從租金和售價看出未分隔的要比分隔成型的高，從市場消化情況看，未進行分隔的物業(yè)處于較好的狀態(tài)，因此可以實施大開間的未分隔形式來出租或銷售，以滿足客戶的需求。同時對用于純出售的寫字樓物業(yè)可以通過分隔的形式來達成，以適應(yīng)投資客群體。在裝修上，可以保持毛坯，讓客戶在選定面積后自行裝修，這樣使得不同的客戶可以按面積大小自由分隔并打造具有個性風(fēng)格的行業(yè)裝修式樣，以對應(yīng)不同行業(yè)的風(fēng)格需求。另外，在產(chǎn)品銷售方面：純寫字樓可選擇可租可售的方式進行租售，等入駐以后可由開發(fā)商統(tǒng)一進行代租管理，即可達到租售的價值都相對最大化，同時又能在靈活的租金方面統(tǒng)一操作，有利于提升物業(yè)的綜合品質(zhì)和價值。 商住樓物業(yè)方面：商住樓在由于需要兼顧部分住宅的需求，因此面積范圍較純寫字稍窄，但主力面積段二者是相接近的，也是考慮到客戶的承受能力。從市場消化看，可租可售的方式要比投資客自行處理寫字樓物業(yè)方式的消化的要好得多，因此對于商住型物業(yè)，在客戶購買以后，應(yīng)主動提出委托代管理物業(yè)，對物業(yè)的出租出售進行管理，避免物業(yè)由于人為因素造成的空置情況。因此商住樓多為分隔式出售，并且保持毛坯房標準，以住宅的形式銷售。 物業(yè)底層的裙樓處理：對于純寫字樓或商住型物業(yè)底層的裙樓部分，可以接觸金融、大型賣場這些行業(yè)，因為這類行業(yè)普遍都能消化掉上千平米的物業(yè)，若雙方能達成共識，并在設(shè)計階段就考慮進方案中，以增加物業(yè)的消化速度和消化量，在資金充裕的條件下可自持獲取長期收益及增值。 其次是配套方面 觀點闡述：寫字樓物業(yè)的配套是較為綜合的，其中垂直交通系統(tǒng)、車位數(shù)量的配置、以及大堂設(shè)計、人性化空間設(shè)計的輔助配套，雖目前可能還不太受到入駐群體的關(guān)注，因此對于空置率的影響也不明顯。但是這些配置的數(shù)量多少、優(yōu)良情況、好壞表現(xiàn)都與寫字樓物業(yè)的租金、售價有著正相關(guān)關(guān)系，即有的若配置的數(shù)量多、有的若表現(xiàn)良好、有的若體現(xiàn)較好，那么該物業(yè)的租金和售價就會相對應(yīng)的呈上升勢頭，因此對物業(yè)租售價格是有拉升作用的，同時也提高了物業(yè)的綜合品質(zhì)和品牌形象。另外，目前昆明市寫字樓物業(yè)的配套設(shè)施方面，對于智能化配置、及人性化服務(wù)方面還有欠缺，而市場的需求性會逐漸提高，因此新建寫字樓的開發(fā)可以適當?shù)某芭涮?，并多提供軟服?wù)——即人性化服務(wù)，使入駐客戶能體會到全面、完善、整體的“軟、硬件”配套，同時對物業(yè)管理費的收取也更具有說服力，真正體現(xiàn)出物有所值。 再次是價格方面觀點闡述：寫字樓物業(yè)的不同裝修標準，對其租售價格有一定的差異，在租金方面，經(jīng)過裝修的物業(yè)要比毛坯房較高。在售價方面，精裝修的在售價上雖然更高，但是銷售的買方市場反映并不是很好，而毛坯房和標準裝修的在售價上的差異不太明顯。因此對于寫字樓物業(yè)若是作為分隔出租，可以適當裝修，既避免更換辦公地點時裝修的成本又減少了反復(fù)裝修給物業(yè)本身帶來的損害；若是作為出售，還是保持毛坯形式，因為購買的客戶大多屬于長期穩(wěn)定的用戶，由其自行裝修可以更好的表現(xiàn)行業(yè)的特點風(fēng)格，開發(fā)商無須代勞，以減少開發(fā)成本的支出。另外，在板塊格局方面看，白塔路片區(qū)、交三橋片區(qū)、三市街片區(qū)、東風(fēng)廣場片區(qū)、東風(fēng)西路片區(qū)屬于租售價位較好的板塊，其空置率雖略比其他板塊的高，但是差異并不是很大，因而在同等寫字樓物業(yè)開發(fā)條件下，這幾個板塊更具有市場價格的整體保障。同時，我們也得出：如商貿(mào)、政府職能部門、科技信息、金融系統(tǒng)、裝飾建材這些行業(yè)對價格的適應(yīng)能力較強，因此可以在項目開發(fā)前期進行詳細了解，并將其作為重點的潛在目標意向客戶進行前期商談，獲取需求面積范圍、需求特點等，為寫字樓項目的開發(fā)做好充分的準備，也可實行制定式服務(wù)，以適應(yīng)這類行業(yè)的要求，為項目后期的租售帶來利好。（五）個案分析及啟示n 星耀大廈（可租可售）（1）、物業(yè)基本資料位置：白塔路延長線中段 開發(fā)商：昆明星耀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建成時間：1999底 總建面： 25000㎡； 樓層：主樓：16層，附樓4層 車位：90內(nèi)部格局：內(nèi)走廊，寫字間分布在兩旁，小開間，自由分隔。面積125250㎡。垂直交通狀況：4部電梯，2部安全樓梯物業(yè)管理費：㎡ 目前租售率：95%以上。（2）、觀點及啟示216。 優(yōu)勢：星耀大廈在白塔路延長線，稍偏離中心城區(qū)，不處于寫字樓集中區(qū)域，但周邊競爭對手少。產(chǎn)品設(shè)計上較超前，電梯配置、公用衛(wèi)生間布置、電梯等候的空間設(shè)計較為人性化：半圓形大幅玻璃采光，并設(shè)置了休閑長椅和茶幾，供等候電梯的人休息、觀景。另外，物管服務(wù)的也較為專業(yè)。216。 劣勢：外觀臃腫、現(xiàn)代感不強，色彩較陳舊。216。 星耀大廈所處的小區(qū)域?qū)儆谂f城區(qū)，雖然與三市街、青年路、小西門等商圈相比不屬于商務(wù)活動非常集中的區(qū)域，但處于一環(huán)路以內(nèi)，占盡市中心的便利、繁華，隨著高度成熟區(qū)域內(nèi)存量土地的用盡，該區(qū)域也會是商務(wù)氛圍日漸濃厚的區(qū)域。n 環(huán)球金融：（1）、物業(yè)基本資料位置：人民西路中段，藝術(shù)劇院旁（ 三合商利對面）開發(fā)商：昆明城建房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司（項目運營：云南永安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）物業(yè)管理：昆明城建物業(yè)管理有限公司（原北辰物業(yè)管理有限公司） 物業(yè)管理費： ㎡單層可售面積：1000㎡ 樓 層： 19層（319層為寫字樓）車位數(shù)：，共180個 車位售價：17萬元/個 物業(yè)銷售均價：7100元/㎡垂直交通： 電梯4部，安全樓梯2部，3臺專用汽車梯銷售方式：以整層銷售為主，有部分半層銷售，毛坯房。銷售情況：數(shù)月之內(nèi)銷售率達78% ，目前僅有35層、13層半層未售。（2）、觀點及啟示216。 優(yōu)勢：地理位置交通：東風(fēng)西路，金融、辦公氣息濃郁，交通便利，公共配套設(shè)施齊全。該項目據(jù)稱為5A標準，智能化水平較高，并且由具有一定品牌效應(yīng)的城建物管進行專業(yè)化的物管，服務(wù)水準較高。停車位布置有地下、地面以及立體車庫，達180余個，并擁有東風(fēng)西路、如安街兩個方向的專用出入通道，停車也是智能化管理：由3部電梯將車載入停車場內(nèi)。項目還考慮了綠色辦公的理念，設(shè)有1200㎡綠地景觀。216。 劣勢：寫字樓內(nèi)沒有諸如咖啡吧、餐廳、健身等豐富的配套，只能滿足基本的辦公需求，人性化的辦公環(huán)境不足，相關(guān)配套設(shè)施較少，內(nèi)部功能單一 ，不知道能否通過較高服務(wù)水平等軟件條件來來彌補配套的不足 ，其次物管費用相對于整體市場偏高（）。216。 只賣不租且大面積銷售的策略注定將客戶群鎖定為大公司，而非中小型公司和個人投資者，但良好的銷售情況也表明目前寫字樓市場的需求的旺盛，并且是具有高檔硬件配套和高水平的專業(yè)物管服務(wù)的純寫字樓是目前市場上有需求較旺盛的產(chǎn)品。n 三合商利寫字樓（1）、物業(yè)基本資料：地理位置：位于東風(fēng)西路中段、藝術(shù)劇院斜對面。東風(fēng)西路金融機構(gòu)十分密集。整體規(guī)劃：建面34000平米：共26層（12層為大開間商場，326層寫字樓） 7層為餐廳、會議室。層高： 垂直交通：4部電梯、2部安全樓梯。物業(yè)管理：大潮物業(yè)管理 物業(yè)管理費：3元/建筑平米單層面積：1300平米 售價：35004400元，均價4000元/平米 租金：45元/㎡ 目前租售率：95%以上（2）、物業(yè)客戶特征：第一類客戶：帶聯(lián)建性質(zhì)的大客戶，如人保云南分公司，購買面積達7000平米第二類客戶：事業(yè)單位，如地稅局，先租后買，面積達5000平米第三類客戶：回遷，面積約3200平米（以上客戶，加自用或會所三層，3900平米，面積總計共19100平米，實際可租售面積為14900平米，占總建筑面積43%）第四類客戶：小面積，靠市場手段出租或銷售的客戶，行業(yè)特征為：外地駐昆分支機構(gòu)，共12家，其中知名公司如資生堂、菲利浦、施耐得、TCL移動通訊昆明公司IT業(yè)：12家，主要從事計算機、辦公設(shè)備、網(wǎng)站、智能化、信息等行業(yè)商貿(mào)公司：7家其余還有如旅行社、廣告、金融、律師事務(wù)所、會計師事務(wù)所等其他類型公司（3）、戶型情況：戶型區(qū)間單位性質(zhì)行業(yè)特征購買情況1000平米以上國有、改制后的股份制保險公司； 稅局；會計師事務(wù)所聯(lián)建、先租后買5001000平米民營、合伙制有多年積累的本土辦公設(shè)備公司；通信企業(yè)；律師事務(wù)所；按揭，首付40%200500平米民營大的IT公司；大的廣告公司；按揭，首付40%100平米以下私營、駐昆辦駐昆辦；商貿(mào)；廣告；旅行社；租用為主所有客戶一次性付款的比例為零（4）、物業(yè)推廣情況：該物業(yè)推廣歷史久遠，從1998年開始，大致可以分以下階段：第一階段：1998年2000年初。樓盤從期房到初步竣工。發(fā)展商聘請有興做全程策劃，由于策劃人員對于寫字樓推廣處于摸索階段，對市場情況的認知、項目定位、利益點的把握比較缺乏，造成幾乎沒有任何市場形式的成交。此階段，由老板本人靠自己能力，談定了保險公司合稅局兩家大客戶，解決了30%的物業(yè)的租售。第二階段：2000初2001年6月。從“實力企業(yè)首選”到“小分割”。由于樓盤單層面積較大，加上前期成交的是一些大客戶，造成“實力企業(yè)首選”的這種大戶型定位。10個月，所謂大客戶只成交3單，市場形勢嚴峻。只有醞釀進行分隔，后決定將第6層分成8個單元出租或出售，結(jié)果2個月內(nèi)基本租出。年末，開發(fā)商又把114層加以分隔，結(jié)果也大部分出租或銷售出去。推廣形式：活動營銷——特許經(jīng)營連鎖展示；報紙——“三合商利故事系列”。取得較好效果。網(wǎng)站等。推廣語言：三合商利——100%純寫字樓。東風(fēng)西路——春城華爾街。中央商務(wù)區(qū)里的純寫字樓。第三階段：2001年6月以后。小戶型、個性化裝修。由于分割后，較高樓層出租和銷售效果良好，開發(fā)商把關(guān)注的焦點放在底層5層上。最后決定該兩層分割更小的單元，如50、60、70平米的小辦公間，并進行個性化精裝修。后4層先裝修，效果令人耳目一新，該樓層在很短時間租售一空。2002年按同樣思路裝修5層，結(jié)果也是很快租售完畢?，F(xiàn)這兩層成為整棟寫字樓氛圍最好、最有特色、人氣最旺的辦公空間。主要目標對象是成長性企業(yè)和外地駐昆辦。推廣形式：首屆中國西部峰會、報紙廣告。其中報紙廣告出了三期，但效果不好，后停止硬性宣傳，以軟性宣傳為主。投資型買家。由于寫字樓分割后，出租客戶和單元較多，不利于發(fā)展商回收資金。發(fā)展商決定主打投資型概念，即把已出租的客戶賣給投資者，發(fā)展商計算的回報率是8%10%。效果：2002年上半年推出投資型買家后，先后賣出8套。廣告效果評價：廣告推出后，進線電話每天達3040個，上門510個，但成交的客戶中，朋友介紹比較多。（5）、觀點及啟示：216。 市區(qū)中高檔寫字樓項目要著重解決戶型配比、停車、電梯、大堂等關(guān)鍵節(jié)點。特別是戶型配比，要根據(jù)市場主流需求群體、市場供應(yīng)空白等尋找答案。戶型配比是寫字樓能否順利租售至關(guān)重要的問題。216。 寫字樓銷售必須做好市場調(diào)查工作，了解市場需求最大的產(chǎn)品特征，了解競爭對手情況，符合市場需求總比一味創(chuàng)新而不顧市場情況，要冒的風(fēng)險小。216。 寫字樓用租售并舉的方式能快速實現(xiàn)較高的入駐率，積聚人氣，吸引潛在客戶。216。 寫字樓的推廣手段，應(yīng)以活動營銷、客戶營銷為主，軟性和平面的宣傳為輔，這一點也是不同于住宅銷售的地方。n 銀座寫字樓（1）、物業(yè)基本情況：地理位置：位于北市區(qū)北京路延長線江東花園龍泉會所附近開發(fā)商：云南住佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 交房時間：2002年規(guī)劃：總建面：24724平米 層高：樓層：共12層，12層為商場，310層辦公區(qū)，1112層休閑區(qū)和國際商務(wù)會所戶型：101498平米 平面布局：內(nèi)廊式，寫字間分布在走廊兩邊電梯：2部 車位：地下48，地上30 租金：25元/㎡物管費：㎡ 租售率：90%以上（2）、物業(yè)分析：銀座總共有72個出售單位，100平米左右的單位有48個，占到總套數(shù)的66%，而300400平米戶型占到34%。 下圖為：銀座100平米左右的小辦公間占到總套數(shù)的66%，小戶型特征比較明顯（3）、銀座和它倡導(dǎo)的辦公方式：