【正文】 款的比例為零（4）、物業(yè)推廣情況：該物業(yè)推廣歷史久遠(yuǎn)，從1998年開始，大致可以分以下階段：第一階段：1998年2000年初。n 三合商利寫字樓（1）、物業(yè)基本資料：地理位置：位于東風(fēng)西路中段、藝術(shù)劇院斜對面。216。 優(yōu)勢：地理位置交通：東風(fēng)西路，金融、辦公氣息濃郁，交通便利，公共配套設(shè)施齊全。 星耀大廈所處的小區(qū)域?qū)儆谂f城區(qū)，雖然與三市街、青年路、小西門等商圈相比不屬于商務(wù)活動非常集中的區(qū)域，但處于一環(huán)路以內(nèi)，占盡市中心的便利、繁華，隨著高度成熟區(qū)域內(nèi)存量土地的用盡，該區(qū)域也會是商務(wù)氛圍日漸濃厚的區(qū)域。另外，物管服務(wù)的也較為專業(yè)。垂直交通狀況：4部電梯，2部安全樓梯物業(yè)管理費(fèi)：㎡ 目前租售率：95%以上。另外，在板塊格局方面看，白塔路片區(qū)、交三橋片區(qū)、三市街片區(qū)、東風(fēng)廣場片區(qū)、東風(fēng)西路片區(qū)屬于租售價(jià)位較好的板塊，其空置率雖略比其他板塊的高，但是差異并不是很大，因而在同等寫字樓物業(yè)開發(fā)條件下，這幾個板塊更具有市場價(jià)格的整體保障。另外，目前昆明市寫字樓物業(yè)的配套設(shè)施方面，對于智能化配置、及人性化服務(wù)方面還有欠缺，而市場的需求性會逐漸提高，因此新建寫字樓的開發(fā)可以適當(dāng)?shù)某芭涮?，并多提供軟服?wù)——即人性化服務(wù)，使入駐客戶能體會到全面、完善、整體的“軟、硬件”配套，同時(shí)對物業(yè)管理費(fèi)的收取也更具有說服力，真正體現(xiàn)出物有所值。因此商住樓多為分隔式出售，并且保持毛坯房標(biāo)準(zhǔn)，以住宅的形式銷售。在裝修上，可以保持毛坯，讓客戶在選定面積后自行裝修，這樣使得不同的客戶可以按面積大小自由分隔并打造具有個性風(fēng)格的行業(yè)裝修式樣，以對應(yīng)不同行業(yè)的風(fēng)格需求。在裝修上，可以做簡單的標(biāo)準(zhǔn)裝修，使投資客或租用客戶只需簡單裝飾下即可使用，降低了用戶的額外成本費(fèi)用。從上述我們綜合得出：近年來適宜開發(fā)純寫字樓物業(yè)，以滿足不斷成長成熟的辦公市場需求。另外，從收益率看，其二者較接近，雖然商住型大多使用年限為70年比純寫字樓物業(yè)多了20年時(shí)間，對于投資群體來說，商住型物業(yè)更具有吸引力（若寫字樓市場疲軟還可以將其租售給住家用戶使用）。另外，從投資收益率上看，寫字樓市場也逐漸恢復(fù)正常，趨于合理化、理性化。另外在板塊格局方面看，白塔路片區(qū)、交三橋片區(qū)、三市街片區(qū)、東風(fēng)廣場片區(qū)、東風(fēng)西路片區(qū)屬于租售價(jià)位較好的板塊，其空置率雖略比其他板塊的高，但是差異并不是很大，因而在同等寫字樓物業(yè)開發(fā)條件下，這幾個板塊更具有市場價(jià)格的整體保障。因此作為寫字樓物業(yè)可以在開發(fā)之前，對這類型單位或企業(yè)進(jìn)行深入了解，可以作為重點(diǎn)的潛在目標(biāo)意向客戶進(jìn)行前期商談，獲取需求面積范圍、需求特點(diǎn)等，為寫字樓項(xiàng)目的開發(fā)做好充分的準(zhǔn)備，也可實(shí)行制定式服務(wù)，以適應(yīng)這類行業(yè)的要求，為項(xiàng)目后期的租售帶來利好。因此對于寫字樓物業(yè)若是作為分隔出租，可以適當(dāng)裝修，既避免更換辦公地點(diǎn)時(shí)裝修的成本又減少了反復(fù)裝修給物業(yè)本身帶來的損害；若是作為出售，還是保持毛坯形式，因?yàn)橘徺I的客戶大多屬于長期穩(wěn)定的用戶，由其自行裝修可以更好的表現(xiàn)行業(yè)的特點(diǎn)風(fēng)格，對于精裝修后銷售的市場反映并不是很好。另外，目前昆明市寫字樓物業(yè)的配套設(shè)施方面，對于智能化配置、及人性化服務(wù)方面還有欠缺，而市場的需求性會逐漸提高，因此新建寫字樓的開發(fā)可以適當(dāng)?shù)某芭涮祝⒍嗵峁┸浄?wù)——即人性化服務(wù)，使入駐客戶能體會到全面、完善、整體的“軟、硬件”配套，同時(shí)對物業(yè)管理費(fèi)的收取也更具有說服力，真正體現(xiàn)出物有所值。但不論是純寫字樓、商住型、還是酒店式，目前在配套設(shè)施方面，有8項(xiàng)是幾乎大多都具有的：如消防系統(tǒng)、上網(wǎng)接口、通訊、保安、監(jiān)控、24小時(shí)保安、公共衛(wèi)生清潔、洗手間。因此開發(fā)寫字樓物業(yè)，在車位數(shù)量上應(yīng)該充分考慮，做好充足的配置（在下面結(jié)論中有車位配置的大概比例值），即可滿足入駐群體的需求，又可增加物業(yè)的租售價(jià)格。我們看到人性化空間設(shè)計(jì)優(yōu)秀的，其物業(yè)租金和售價(jià)要比人性化空間設(shè)計(jì)較差的高得多，即人性化空間設(shè)計(jì)較優(yōu)秀的租售價(jià)格就高，反之則租售價(jià)格較低。因此寫字樓物業(yè)在大堂的設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)上，應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)予以考慮，以通過優(yōu)秀的大堂設(shè)計(jì)來拉升寫字樓物業(yè)的租金和銷售價(jià)格。因此若要開發(fā)寫字樓，不論是純寫字樓還是商住型，都應(yīng)提高垂直交通系統(tǒng)的品質(zhì)、和檔次，以綜合提升物業(yè)的價(jià)值。 物業(yè)底層的裙樓處理：對于純寫字樓或商住型物業(yè)底層的裙樓部分，可以接觸金融、大型賣場這些行業(yè)，因?yàn)檫@類行業(yè)普遍都能消化掉上千平米的物業(yè)，若雙方能達(dá)成共識，并在設(shè)計(jì)階段就考慮進(jìn)方案中，以增加物業(yè)的消化速度和消化量，在資金充裕的條件下可自持獲取長期收益及增值。另外，在產(chǎn)品銷售方面：純寫字樓之前可選擇可租可售的方式進(jìn)行租售，等入駐以后可由開發(fā)商統(tǒng)一進(jìn)行代租管理，即可達(dá)到租售的價(jià)值都相對最大化，同時(shí)又能在靈活的租金方面統(tǒng)一操作，有利于提升物業(yè)的綜合品質(zhì)和價(jià)值。若是大開間未分隔方式：多為半層、或整層使用，一般多為大型公司、政府職能、金融系統(tǒng)等有實(shí)力的企業(yè)辦公。小結(jié) 純寫字樓物業(yè)方面： 若是分隔成形的方式：可在面積劃分上范圍可以廣泛些，從小到大都能有，因?yàn)閷τ谥?、小面積能受到新成立、及成長型的公司青睞，大面積能受到相對成熟的企業(yè)或公司使用，因此可以更好的適應(yīng)、滿足不同階段、不同行業(yè)的公司辦公需求。（3）不同物業(yè)類型的交房標(biāo)準(zhǔn)情況及層高設(shè)計(jì)物業(yè)類型交房標(biāo)準(zhǔn)比例層高設(shè)計(jì) （米）最低值均值最高值純寫字樓毛坯57%34標(biāo)準(zhǔn)38%35精裝5%333商住型毛坯85%35標(biāo)準(zhǔn)15%333酒店式標(biāo)準(zhǔn)100%333（4）不同物業(yè)類型的物業(yè)構(gòu)成特點(diǎn)l 第（3）、（4）小點(diǎn)的結(jié)論：寫字樓物業(yè)的交房標(biāo)準(zhǔn)主要是以毛坯為主，標(biāo)準(zhǔn)裝修和精裝所占比例都不高，而從層高來看，3米左右的層高幾乎都由于后期的裝修吊頂后，普遍顯得較低，較壓抑。因此作為純寫字樓，之前選擇可租可售的方式進(jìn)行租售，等入駐以后可由開發(fā)商統(tǒng)一進(jìn)行代租管理，即可達(dá)到租售的價(jià)值都相對最大化，同時(shí)又能在靈活的租金方面統(tǒng)一操作，有利于提升物業(yè)的綜合品質(zhì)和價(jià)值。但同時(shí)，對用于出售的寫字樓物業(yè)可以通過分隔的形式來達(dá)成，以適應(yīng)投資客群體。（1） 分隔方式對物業(yè)消化的差異 （單位 租金：元/㎡/月 售價(jià)：元/㎡）開間分隔方式對應(yīng)的樓盤個數(shù)租金售價(jià)空置率起價(jià)均值均價(jià)均值最高價(jià)均值起價(jià)均值均價(jià)均值最高價(jià)均值已分隔27 個35400747215700%未分隔9 個490048336600% 修正后：%l 結(jié) 論：作為寫字樓物業(yè)，未進(jìn)行分隔的（也就是可以根據(jù)客戶的需求劃分面積的）在租金方面要比已分隔的高（即已完成分隔成為固定面積格局）。從上述我們綜合得出：近年來適宜開發(fā)純寫字樓物業(yè)，以滿足不斷成長成熟的辦公市場需求。另外，從收益率看，其二者較接近，雖然商住型大多使用年限為70年比純寫字樓物業(yè)多了20年時(shí)間，對于投資群體來說，商住型物業(yè)更具有吸引力（若寫字樓市場疲軟還可以將其租售給住家用戶使用）。（4）、不同物業(yè)類型住戶構(gòu)成差異l 結(jié) 論：作為純寫字樓，其入駐辦公的主要行業(yè)是商貿(mào)公司、科技信息、金融業(yè)、政府職能、房地產(chǎn)、裝飾建材公司、建筑業(yè)；而商住樓入駐辦公的主要行業(yè)是科技信息、商貿(mào)、咨詢、文化傳播公司、房地產(chǎn)；可以看出，目前在寫字樓中辦公的企業(yè)主要是以：商貿(mào)公司居多、其次是科技信息產(chǎn)業(yè)、政府職能部門、金融業(yè)、房地產(chǎn)、裝飾建材、咨詢公司。l 結(jié) 論：在本次調(diào)查的36個項(xiàng)目中，純寫字樓的供應(yīng)量比商住型物業(yè)要多，但純寫字樓整體的空置率卻比商住型物業(yè)、及全市平均的空置率低1%。在不同的板塊片區(qū)內(nèi)：東風(fēng)廣場、東風(fēng)西路、白塔片區(qū)純寫字樓占比相對較高；商住型物業(yè)主要集中在東風(fēng)西路、青年路片區(qū)；（2）、不同物業(yè)類型的租售價(jià)格及租售價(jià)格比值 （單位 售價(jià)：元/㎡ 租金：元/㎡/月）物業(yè)類型租金均價(jià)最低值租金均價(jià)平均值租金均價(jià)最高值銷售均價(jià)最低值銷售均價(jià)平均值銷售均價(jià)最高值寫字樓收益率商鋪收益率純寫字樓20 41 80 4200 5243 7100%——商住樓21 33 50 3000 4267 5700%——酒店式*60 **5500 *%——全 市20 39 80 3000 4741 7100 %%l 結(jié) 論：作為純寫字樓，其由于更具有專業(yè)性定位，對辦公的需求滿足度更高，因此在租金、售價(jià)上，相對比商住型物業(yè)較高，從收益率看，其二者較接近，雖商住型大多使用年限為70年比純寫字樓物業(yè)多了20年時(shí)間，對于投資群體來說，商住型物業(yè)更具有吸引力（若寫字樓市場疲軟還可以將其租售給住家用戶使用）。另外，從寫字樓物業(yè)收益率上看，寫字樓市場也逐漸恢復(fù)正常，趨于合理化、理性化。隨著市場的發(fā)展，客戶對寫字樓也提出越來越高的要求，DDN、ISDN與光纖通訊等已經(jīng)是必備的硬件設(shè)施。如電梯數(shù)量少且速度慢、餐廳不能令客戶滿意、大廈缺少相應(yīng)的配套設(shè)施、大廈停車位不是很充足。此外，隨著中國加入WTO、云南東盟貿(mào)易自由區(qū)的形成、昆明城市形象的逐漸提升，特別是西部大開發(fā)，使得大部分省外公司都準(zhǔn)備在滇擴(kuò)大投資規(guī)模，其的投資也包括了物業(yè)上的投入，而這些具備經(jīng)濟(jì)實(shí)力的公司，特別注意樹立企業(yè)品牌和形象，辦公樓便是他們展示經(jīng)濟(jì)實(shí)力和地位的最佳場所。同時(shí)，國家近期出臺的一系列調(diào)控政策，住宅投資者的觀望心態(tài)一旦被打破，寫字樓的利好就將出現(xiàn)。（5）、2年內(nèi)可能上市的寫字樓項(xiàng)目 目前已知待上市的寫字樓物業(yè)有：順城（純寫字樓5萬㎡）、盤房項(xiàng)目（高層商住樓+裙樓商場+臨街商鋪）、榮城項(xiàng)目（公寓、酒店式公寓、寫字樓、商場、步行街）、時(shí)代廣場（商住樓+商場）、新亞洲體育城國際化復(fù)合型商業(yè)中心（58棟6層的獨(dú)立別墅型4A智能化寫字樓、5星級藝術(shù)酒店、美術(shù)館、商務(wù)會所組成），以上項(xiàng)目除新亞洲體育城外，大多分布在三市街區(qū)附近?！」?yīng)量（㎡）空置量（㎡）現(xiàn)目前空置率99年以前入駐物業(yè)518216159803%2000—2002年入駐物業(yè)44211514230%2003年后入駐物業(yè)170234135008% 合 計(jì)113056543710%l 結(jié) 論：03年后寫字樓的開發(fā)量比之前的要明顯減少，而8%的空置率也不算高。故此，對目前昆明市寫字樓辦公市場需求情況概括為：高端專業(yè)寫字樓市場需求雖有限、但仍具有較好的市場機(jī)會，中小型公司辦公物業(yè)需求短期內(nèi)不會達(dá)到飽和。近期以金色年華、MOMA、傲城、知本時(shí)代為該類產(chǎn)品代表樓盤層出不窮，未來新城就目前的情況來說，受諸多因素共同作用，昆明市專業(yè)寫字樓的開發(fā)尚未形成，總體上看，昆明市寫字樓市場表現(xiàn)出純寫字樓和商住兩用住宅式寫字樓混雜。 昆明第一代較早的寫字樓是80年代青年路段的科技大廈、攀昆大廈（1993年原名護(hù)國大廈），據(jù)說攀昆大廈是個香港老板投資所建，并成功地掘走昆明寫字樓的第一桶金飄然而去。已分隔：即已完成詳細(xì)的分隔，成為固定面積的格局供辦公或住家使用。收益率：（租售價(jià)格比）寫字樓年租金與售價(jià)的比值，該比值在估價(jià)法中是收益期限為無限年的收益率。昆明的IT賣場由最初的簡單混亂到專業(yè)規(guī)范，由傳統(tǒng)模式到現(xiàn)代化模式。之前在IT圈子里盛傳著數(shù)字百家、林勘院拆除的消息。頤高此次隨著城市發(fā)展的北進(jìn)趨勢，在昆明北市區(qū)建設(shè)一個高科技數(shù)碼大型商場和高檔寫字樓，并帶動周邊相關(guān)市場的建立，形成一個大規(guī)模的數(shù)碼產(chǎn)品中心。在老賣場繼續(xù)存在之時(shí)，新的賣場又開始涌現(xiàn)出來。由于這幾個賣場坐落位置的局限性，也讓賣場沒有辦法再進(jìn)一步完善自己的不足。這六個電腦賣場加上圓通北路和一二一大街容納了大部分昆明IT商家——批發(fā)商和零售商。很多整機(jī)、品牌機(jī)、辦公設(shè)備進(jìn)入商家的門市，這時(shí)以往那種幾平方米的店面是絕對不能滿足需求。很多電腦商家開始了西遷，逐漸將店面遷到了一二一大街。這一片曾被譽(yù)為昆明的“電子一條街”。四樓租金平均租金：35元/平米/月經(jīng)營情況屬HIFI生活館，以經(jīng)營HIFI音響、家庭影院、HIFI影碟、液晶電視為主。昆明頤高數(shù)碼中心14層為商場，經(jīng)營面積約三萬平方米。佰騰數(shù)碼廣場樓層基本情況一樓主要經(jīng)營整機(jī)，租金為250元/月/平方二樓主要經(jīng)營數(shù)碼產(chǎn)品，租金為180元/月/平方三樓主要是辦公設(shè)備、電腦配件，租金為150元/月/平方四樓主要經(jīng)營配件和耗材，租金為85元/月/平方五樓主要是辦公室和電腦維修，租金為45元/月/平方（1）硬件配套在賣場中間設(shè)立了一個300平米的中廳，保證賣場內(nèi)部光線充足；安置中央空調(diào)系統(tǒng)，采用3臺大型螺桿機(jī)組制冷，制冷量為3975W，通風(fēng)為大風(fēng)量，單臺風(fēng)機(jī)風(fēng)量為8700立方米/每小時(shí)，完全保證商場空氣清潔，；衛(wèi)生間則采用三星級標(biāo)準(zhǔn)，保證做到賣場的每一個角落都精致入微。總結(jié)分析便利的外部交通條件、充足方便的停車位、便利的倉儲物流服務(wù)、良好的內(nèi)部交通組織、良好的建筑外立面形象是成就數(shù)碼賣場的基本條件。但是園西電子廣場地處十字路口，人流量大，從地理位置上看要比佰騰略占優(yōu)勢，更換戶外廣告能使園西電子廣場形象煥然一新，園西美化工程多少也有針對佰騰的意思，也可以看作是新老2家電腦城的對抗。（6）該區(qū)域早已流傳數(shù)字百家要拆除的留言，只是不清楚拆除的時(shí)間，所以部分經(jīng)營戶正在其他專業(yè)市場積極尋找經(jīng)營的鋪面，這種留言在一定程度上影響了經(jīng)營。（1）經(jīng)現(xiàn)場勘察，預(yù)拆除的建筑物現(xiàn)狀如下：建筑物面 積現(xiàn) 狀 描 述門坊約12平方民族大學(xué)大門坊，附帶保安室金倫公司約1200平方2層建筑物，主要作為辦公和批發(fā)使用招待所約5000平方5層建筑物，內(nèi)走廊式，部分作為數(shù)碼企業(yè)辦