【正文】 比不屬于商務(wù)活動(dòng)非常集中的區(qū)域，但處于一環(huán)路以內(nèi)，占盡市中心的便利、繁華，隨著高度成熟區(qū)域內(nèi)存量土地的用盡，該區(qū)域也會(huì)是商務(wù)氛圍日漸濃厚的區(qū)域。垂直交通狀況：4部電梯，2部安全樓梯物業(yè)管理費(fèi)：㎡ 目前租售率：95%以上。另外，目前昆明市寫字樓物業(yè)的配套設(shè)施方面，對(duì)于智能化配置、及人性化服務(wù)方面還有欠缺，而市場(chǎng)的需求性會(huì)逐漸提高，因此新建寫字樓的開發(fā)可以適當(dāng)?shù)某芭涮?，并多提供軟服?wù)——即人性化服務(wù)，使入駐客戶能體會(huì)到全面、完善、整體的“軟、硬件”配套，同時(shí)對(duì)物業(yè)管理費(fèi)的收取也更具有說(shuō)服力，真正體現(xiàn)出物有所值。在裝修上，可以保持毛坯，讓客戶在選定面積后自行裝修，這樣使得不同的客戶可以按面積大小自由分隔并打造具有個(gè)性風(fēng)格的行業(yè)裝修式樣，以對(duì)應(yīng)不同行業(yè)的風(fēng)格需求。從上述我們綜合得出：近年來(lái)適宜開發(fā)純寫字樓物業(yè)，以滿足不斷成長(zhǎng)成熟的辦公市場(chǎng)需求。另外，從投資收益率上看，寫字樓市場(chǎng)也逐漸恢復(fù)正常，趨于合理化、理性化。因此作為寫字樓物業(yè)可以在開發(fā)之前，對(duì)這類型單位或企業(yè)進(jìn)行深入了解，可以作為重點(diǎn)的潛在目標(biāo)意向客戶進(jìn)行前期商談，獲取需求面積范圍、需求特點(diǎn)等，為寫字樓項(xiàng)目的開發(fā)做好充分的準(zhǔn)備，也可實(shí)行制定式服務(wù)，以適應(yīng)這類行業(yè)的要求，為項(xiàng)目后期的租售帶來(lái)利好。另外，目前昆明市寫字樓物業(yè)的配套設(shè)施方面，對(duì)于智能化配置、及人性化服務(wù)方面還有欠缺，而市場(chǎng)的需求性會(huì)逐漸提高，因此新建寫字樓的開發(fā)可以適當(dāng)?shù)某芭涮?，并多提供軟服?wù)——即人性化服務(wù)，使入駐客戶能體會(huì)到全面、完善、整體的“軟、硬件”配套，同時(shí)對(duì)物業(yè)管理費(fèi)的收取也更具有說(shuō)服力，真正體現(xiàn)出物有所值。因此開發(fā)寫字樓物業(yè)，在車位數(shù)量上應(yīng)該充分考慮，做好充足的配置（在下面結(jié)論中有車位配置的大概比例值），即可滿足入駐群體的需求，又可增加物業(yè)的租售價(jià)格。因此寫字樓物業(yè)在大堂的設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)上，應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)予以考慮，以通過(guò)優(yōu)秀的大堂設(shè)計(jì)來(lái)拉升寫字樓物業(yè)的租金和銷售價(jià)格。 物業(yè)底層的裙樓處理：對(duì)于純寫字樓或商住型物業(yè)底層的裙樓部分，可以接觸金融、大型賣場(chǎng)這些行業(yè)，因?yàn)檫@類行業(yè)普遍都能消化掉上千平米的物業(yè)，若雙方能達(dá)成共識(shí)，并在設(shè)計(jì)階段就考慮進(jìn)方案中，以增加物業(yè)的消化速度和消化量，在資金充裕的條件下可自持獲取長(zhǎng)期收益及增值。若是大開間未分隔方式：多為半層、或整層使用，一般多為大型公司、政府職能、金融系統(tǒng)等有實(shí)力的企業(yè)辦公。（3）不同物業(yè)類型的交房標(biāo)準(zhǔn)情況及層高設(shè)計(jì)物業(yè)類型交房標(biāo)準(zhǔn)比例層高設(shè)計(jì) （米）最低值均值最高值純寫字樓毛坯57%34標(biāo)準(zhǔn)38%35精裝5%333商住型毛坯85%35標(biāo)準(zhǔn)15%333酒店式標(biāo)準(zhǔn)100%333（4）不同物業(yè)類型的物業(yè)構(gòu)成特點(diǎn)l 第（3）、（4）小點(diǎn)的結(jié)論：寫字樓物業(yè)的交房標(biāo)準(zhǔn)主要是以毛坯為主，標(biāo)準(zhǔn)裝修和精裝所占比例都不高，而從層高來(lái)看，3米左右的層高幾乎都由于后期的裝修吊頂后，普遍顯得較低，較壓抑。但同時(shí)，對(duì)用于出售的寫字樓物業(yè)可以通過(guò)分隔的形式來(lái)達(dá)成，以適應(yīng)投資客群體。從上述我們綜合得出：近年來(lái)適宜開發(fā)純寫字樓物業(yè)，以滿足不斷成長(zhǎng)成熟的辦公市場(chǎng)需求。（4）、不同物業(yè)類型住戶構(gòu)成差異l 結(jié) 論：作為純寫字樓，其入駐辦公的主要行業(yè)是商貿(mào)公司、科技信息、金融業(yè)、政府職能、房地產(chǎn)、裝飾建材公司、建筑業(yè)；而商住樓入駐辦公的主要行業(yè)是科技信息、商貿(mào)、咨詢、文化傳播公司、房地產(chǎn)；可以看出，目前在寫字樓中辦公的企業(yè)主要是以：商貿(mào)公司居多、其次是科技信息產(chǎn)業(yè)、政府職能部門、金融業(yè)、房地產(chǎn)、裝飾建材、咨詢公司。在不同的板塊片區(qū)內(nèi)：東風(fēng)廣場(chǎng)、東風(fēng)西路、白塔片區(qū)純寫字樓占比相對(duì)較高；商住型物業(yè)主要集中在東風(fēng)西路、青年路片區(qū)；（2）、不同物業(yè)類型的租售價(jià)格及租售價(jià)格比值 （單位 售價(jià)：元/㎡ 租金：元/㎡/月）物業(yè)類型租金均價(jià)最低值租金均價(jià)平均值租金均價(jià)最高值銷售均價(jià)最低值銷售均價(jià)平均值銷售均價(jià)最高值寫字樓收益率商鋪收益率純寫字樓20 41 80 4200 5243 7100%——商住樓21 33 50 3000 4267 5700%——酒店式*60 **5500 *%——全 市20 39 80 3000 4741 7100 %%l 結(jié) 論：作為純寫字樓，其由于更具有專業(yè)性定位，對(duì)辦公的需求滿足度更高，因此在租金、售價(jià)上，相對(duì)比商住型物業(yè)較高，從收益率看，其二者較接近，雖商住型大多使用年限為70年比純寫字樓物業(yè)多了20年時(shí)間，對(duì)于投資群體來(lái)說(shuō)，商住型物業(yè)更具有吸引力（若寫字樓市場(chǎng)疲軟還可以將其租售給住家用戶使用）。隨著市場(chǎng)的發(fā)展，客戶對(duì)寫字樓也提出越來(lái)越高的要求，DDN、ISDN與光纖通訊等已經(jīng)是必備的硬件設(shè)施。此外，隨著中國(guó)加入WTO、云南東盟貿(mào)易自由區(qū)的形成、昆明城市形象的逐漸提升，特別是西部大開發(fā)，使得大部分省外公司都準(zhǔn)備在滇擴(kuò)大投資規(guī)模，其的投資也包括了物業(yè)上的投入，而這些具備經(jīng)濟(jì)實(shí)力的公司，特別注意樹立企業(yè)品牌和形象，辦公樓便是他們展示經(jīng)濟(jì)實(shí)力和地位的最佳場(chǎng)所。（5）、2年內(nèi)可能上市的寫字樓項(xiàng)目 目前已知待上市的寫字樓物業(yè)有：順城（純寫字樓5萬(wàn)㎡）、盤房項(xiàng)目（高層商住樓+裙樓商場(chǎng)+臨街商鋪）、榮城項(xiàng)目（公寓、酒店式公寓、寫字樓、商場(chǎng)、步行街）、時(shí)代廣場(chǎng)（商住樓+商場(chǎng)）、新亞洲體育城國(guó)際化復(fù)合型商業(yè)中心（58棟6層的獨(dú)立別墅型4A智能化寫字樓、5星級(jí)藝術(shù)酒店、美術(shù)館、商務(wù)會(huì)所組成），以上項(xiàng)目除新亞洲體育城外，大多分布在三市街區(qū)附近。故此，對(duì)目前昆明市寫字樓辦公市場(chǎng)需求情況概括為：高端專業(yè)寫字樓市場(chǎng)需求雖有限、但仍具有較好的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，中小型公司辦公物業(yè)需求短期內(nèi)不會(huì)達(dá)到飽和。就目前的情況來(lái)說(shuō)，受諸多因素共同作用，昆明市專業(yè)寫字樓的開發(fā)尚未形成，總體上看，昆明市寫字樓市場(chǎng)表現(xiàn)出純寫字樓和商住兩用住宅式寫字樓混雜。已分隔：即已完成詳細(xì)的分隔，成為固定面積的格局供辦公或住家使用。昆明的IT賣場(chǎng)由最初的簡(jiǎn)單混亂到專業(yè)規(guī)范，由傳統(tǒng)模式到現(xiàn)代化模式。頤高此次隨著城市發(fā)展的北進(jìn)趨勢(shì)，在昆明北市區(qū)建設(shè)一個(gè)高科技數(shù)碼大型商場(chǎng)和高檔寫字樓，并帶動(dòng)周邊相關(guān)市場(chǎng)的建立，形成一個(gè)大規(guī)模的數(shù)碼產(chǎn)品中心。由于這幾個(gè)賣場(chǎng)坐落位置的局限性，也讓賣場(chǎng)沒(méi)有辦法再進(jìn)一步完善自己的不足。很多整機(jī)、品牌機(jī)、辦公設(shè)備進(jìn)入商家的門市，這時(shí)以往那種幾平方米的店面是絕對(duì)不能滿足需求。這一片曾被譽(yù)為昆明的“電子一條街”。昆明頤高數(shù)碼中心14層為商場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)面積約三萬(wàn)平方米?？偨Y(jié)分析便利的外部交通條件、充足方便的停車位、便利的倉(cāng)儲(chǔ)物流服務(wù)、良好的內(nèi)部交通組織、良好的建筑外立面形象是成就數(shù)碼賣場(chǎng)的基本條件。（6）該區(qū)域早已流傳數(shù)字百家要拆除的留言，只是不清楚拆除的時(shí)間，所以部分經(jīng)營(yíng)戶正在其他專業(yè)市場(chǎng)積極尋找經(jīng)營(yíng)的鋪面，這種留言在一定程度上影響了經(jīng)營(yíng)。項(xiàng)目現(xiàn)狀整個(gè)區(qū)域建筑面積最高為50000平方，其中民族大學(xué)門坊、金倫公司、招待所、民院路部分商鋪據(jù)說(shuō)為拆除重建的建筑物，其余建筑物繼續(xù)保留現(xiàn)狀，項(xiàng)目初步擬開發(fā)為商場(chǎng)和娛樂(lè)。商場(chǎng)為更新形象，考慮安全因素多次更換戶外廣告，另外新開業(yè)的佰騰確實(shí)給老電腦城帶來(lái)了壓力，園西電子廣場(chǎng)與佰騰相隔不到百米。交通條件和稍微偏離數(shù)碼核心商圈的位置制約了賣場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展。有1/3鋪面空著，少許在裝修中。以圓西路口為界，圓通北路向東的電腦門市被拆，也讓“電子一條街”的繁榮景象一去不回了。原來(lái)銷售電氣元配件的園西電子廣場(chǎng)轉(zhuǎn)型成電腦賣場(chǎng)，數(shù)字百家4C廣場(chǎng)和數(shù)字百家旗艦廣場(chǎng)紛紛登場(chǎng)，121數(shù)碼城也亮相一二一大街，鷹龍電腦公司與云南大學(xué)合作建起了云大新世紀(jì)電腦城，龍泉路上的金太陽(yáng)電腦城也形成一定規(guī)模。此時(shí)的商家也需要求新求變。而且作為新建賣場(chǎng)在管理和經(jīng)營(yíng)理念方面都與現(xiàn)有的賣場(chǎng)有著天壤之別。酒店式寫字樓：指規(guī)劃用途為商業(yè)，建筑主體空間主要用于酒店客房設(shè)計(jì)，預(yù)留或改造部分空間滿足辦公需求，無(wú)廚房。這個(gè)停止對(duì)寫字樓新項(xiàng)目審批的《決定》，以及國(guó)家在相關(guān)政策（如稅費(fèi)政策規(guī)定，1998年6月30日前建成的寫字樓，在2001年1月1日至2002年12月31日期間銷售，免征3%的契稅）上的政策有力調(diào)整下，在經(jīng)歷長(zhǎng)達(dá)7年的漫長(zhǎng)又痛苦消化期后，昆明寫字樓市場(chǎng)從租金、售價(jià)及物管費(fèi)價(jià)格持續(xù)走低，且高達(dá)60%空置率的疲軟狀態(tài)中逐漸復(fù)蘇和升溫。從大量的中小型公司對(duì)產(chǎn)品需求旺盛及中小投資者投資熱情來(lái)看，項(xiàng)目自身又具備區(qū)位優(yōu)勢(shì)，如果住宅部分以中小戶型為主，總價(jià)有效控制來(lái)進(jìn)行銷售，而產(chǎn)品設(shè)計(jì)以辦公群體需求作為考慮，既符合市場(chǎng)需要，又滿足投資者需求，具有潛在的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。而其中近期新增的寫字樓物業(yè)供應(yīng)量在17萬(wàn)㎡，空置面積在13500㎡，空置率在8%左右。（6）、寫字樓發(fā)展趨勢(shì)隨著市場(chǎng)的進(jìn)一步擴(kuò)張，商住分開是大勢(shì)所趨，這就為寫字樓市場(chǎng)帶來(lái)了機(jī)會(huì)，中小企業(yè)可能會(huì)盡快選擇寫字樓，以適應(yīng)企業(yè)本身的發(fā)展。市場(chǎng)機(jī)會(huì)的來(lái)臨，對(duì)寫字樓的開發(fā)尤其是物業(yè)管理提出了更高的要求。另外，作為以前的老物業(yè)，在近期供應(yīng)量增加緩慢情況下，空置率明顯降低，但其產(chǎn)品適應(yīng)能力較差，因此市場(chǎng)還是需要新的、適應(yīng)能力強(qiáng)的寫字樓物業(yè)出現(xiàn)。（3）、不同物業(yè)類型的供應(yīng)量、消化情況、及消化周期　物業(yè)類型總供應(yīng)面積（㎡）空置面積（㎡）空置率入駐年份空置率純寫字樓663686 21310 3%99年以前% 20002002年% 03以后% 商住樓436946 19200 4%99年以前% 20002002年% 03以后%酒店式29933 3200 11%**全 市1130565 43710 4%99年以前3%20002002年%03以后8% 說(shuō)明：%，%，是因?yàn)榧儗懽謽侵校涵h(huán)球金融、匯都國(guó)際商務(wù)樓上市，所造成的差異。小結(jié)作為純寫字樓，其由于更具有專業(yè)性定位，對(duì)辦公的需求滿足度更高，因此純寫字樓物業(yè)在租金、售價(jià)比商住樓高的情況，其空置率和消化周期卻比商住型物業(yè)低，說(shuō)明辦公市場(chǎng)對(duì)純寫字樓的需求相對(duì)比商住樓物業(yè)是上升的。另外，我們也感受到，作為已分隔的中、小面積更能受到新成立、及成長(zhǎng)型的公司青睞；而未分隔的也多為半層、或整層使用，一般多為大型公司、政府職能、金融系統(tǒng)等有實(shí)力的企業(yè)辦公。另外，對(duì)于可租可售、及只租不售我們能看出，可租可售的方式與只租不售兩者在租金上的差距很小，但是市場(chǎng)消化卻是可租可售表現(xiàn)的更好。在考慮產(chǎn)品時(shí)可相應(yīng)的將物業(yè)的層高增加幾十公分，以避免裝修后帶來(lái)的不足； 另一方面，純寫字樓或商住型物業(yè)在該物業(yè)的底層大多設(shè)計(jì)了裙樓，而其主要是通過(guò)租售形式對(duì)外，據(jù)觀察用于作為大型賣場(chǎng)、金融的最多（純寫字樓多分布在1—商住多分布在1—4），這類行業(yè)普遍都能消化掉上千平米的物業(yè)，因此在寫字樓開發(fā)前期可以通過(guò)與這類行業(yè)的接觸，雙方能達(dá)成共識(shí)，在設(shè)計(jì)時(shí)就考慮進(jìn)方案中，以增加物業(yè)的消化速度和消化量，在資金充裕的條件下可自持獲取長(zhǎng)期收益及增值。在裝修上，可以保持毛坯，讓客戶在選定面積后自行裝修，這樣使得不同的客戶可以按面積大小自由分隔并打造具有個(gè)性風(fēng)格的行業(yè)裝修式樣，以對(duì)應(yīng)不同行業(yè)的風(fēng)格需求。而商住型不僅在數(shù)量上相對(duì)較少，且配置的電梯在檔次上、載重容量方面都不及純寫字樓或酒店式。人性化的設(shè)計(jì)目前可能還不太受到入駐群體的關(guān)注，因此對(duì)于空置率的影響也不明顯，但是對(duì)于物業(yè)的租金、及售價(jià)方面卻有著非常明顯的差異影響。而純寫字樓比商住型更具有專業(yè)性的配套及服務(wù)，因此略比商住型的物業(yè)管理費(fèi)高。另外，毛坯房和標(biāo)準(zhǔn)裝修的售價(jià)差異不太明顯。因此對(duì)于寫字樓物業(yè)若是作為分隔出租，可以適當(dāng)裝修，既避免更換辦公地點(diǎn)時(shí)裝修的成本又減少了反復(fù)裝修給物業(yè)本身帶來(lái)的損害；若是作為出售，還是保持毛坯形式，因?yàn)橘?gòu)買的客戶大多屬于長(zhǎng)期穩(wěn)定的用戶，由其自行裝修可以更好的表現(xiàn)行業(yè)的特點(diǎn)風(fēng)格，開發(fā)商無(wú)須代勞，以減少開發(fā)成本的支出。問(wèn)題二：適宜開發(fā)什么類型的寫字樓物業(yè)？ 觀點(diǎn)闡述：作為純寫字樓，其由于更具有專業(yè)性定位，對(duì)辦公的需求滿足度更高，因此純寫字樓物業(yè)在租金、售價(jià)比商住樓高的情況，其空置率和消化周期卻比商住型物業(yè)低，說(shuō)明辦公市場(chǎng)對(duì)純寫字樓的需求相對(duì)比商住樓物業(yè)是上升的。但租金方面相對(duì)略比未分隔形式的低些，因?yàn)樽庥梦飿I(yè)的幾乎是辦公使用群體，而購(gòu)買的可以是投資客、也可以是使用者，因此售價(jià)更要遵循整體的市場(chǎng)行情，租金的表現(xiàn)相對(duì)更具靈活性。從市場(chǎng)消化看，可租可售的方式要比投資客自行處理寫字樓物業(yè)方式的消化的要好得多，因此對(duì)于商住型物業(yè)，在客戶購(gòu)買以后，應(yīng)主動(dòng)提出委托代管理物業(yè)，對(duì)物業(yè)的出租出售進(jìn)行管理，避免物業(yè)由于人為因素造成的空置情況。因此對(duì)于寫字樓物業(yè)若是作為分隔出租，可以適當(dāng)裝修，既避免更換辦公地點(diǎn)時(shí)裝修的成本又減少了反復(fù)裝修給物業(yè)本身帶來(lái)的損害；若是作為出售，還是保持毛坯形式，因?yàn)橘?gòu)買的客戶大多屬于長(zhǎng)期穩(wěn)定的用戶，由其自行裝修可以更好的表現(xiàn)行業(yè)的特點(diǎn)風(fēng)格，開發(fā)商無(wú)須代勞，以減少開發(fā)成本的支出。產(chǎn)品設(shè)計(jì)上較超前，電梯配置、公用衛(wèi)生間布置、電梯等候的空間設(shè)計(jì)較為人性化：半圓形大幅玻璃采光，并設(shè)置了休閑長(zhǎng)椅和茶幾，供等候電梯的人休息、觀景。（2）、觀點(diǎn)及啟示216。 只賣不租且大面積銷售的策略注定將客戶群鎖定為大公司，而非中小型公司和個(gè)人投資者，但良好的銷售情況也表明目前寫字樓市場(chǎng)的需求的旺盛，并且是具有高檔硬件配套和高水平的專業(yè)物管服務(wù)的純寫字樓是目前市場(chǎng)上有需求較旺盛的產(chǎn)品。此階段，由老板本人靠自己能力，談定了保險(xiǎn)公司合稅局兩家大客戶，解決了30%的物業(yè)的租售。取得較好效果。最后決定該兩層分割更小的單元，如50、60、70平米的小辦公間，并進(jìn)行個(gè)性化精裝修。由于寫字樓分割后，出租客戶和單元較多，不利于發(fā)展商回收資金。