【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 相對(duì)降低，近年內(nèi)可以進(jìn)入寫(xiě)字樓的開(kāi)發(fā)，但短期內(nèi)存在一定的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)。（二）適宜開(kāi)發(fā)什么類(lèi)型的寫(xiě)字樓物業(yè)？（1）、不同物業(yè)類(lèi)型的情況比例、及使用年限不同片區(qū)物業(yè)類(lèi)型格局情況 （單位：個(gè)）片區(qū)物業(yè)類(lèi)型總計(jì)白塔路片區(qū)北片區(qū)東風(fēng)廣場(chǎng)片區(qū)東風(fēng)西路片區(qū)高新片區(qū)火車(chē)南站片區(qū)交三橋片區(qū)金碧路片區(qū)青年路片區(qū)三市街片區(qū)純寫(xiě)字樓213244211112商住型131311142酒店式211l 結(jié) 論：本次選取的36個(gè)項(xiàng)目為昆明市主要寫(xiě)字樓物業(yè)，純寫(xiě)字樓物業(yè)所占的比例最多、其次是商住型、酒店式。在不同的板塊片區(qū)內(nèi)：東風(fēng)廣場(chǎng)、東風(fēng)西路、白塔片區(qū)純寫(xiě)字樓占比相對(duì)較高；商住型物業(yè)主要集中在東風(fēng)西路、青年路片區(qū)；（2）、不同物業(yè)類(lèi)型的租售價(jià)格及租售價(jià)格比值 （單位 售價(jià)：元/㎡ 租金：元/㎡/月）物業(yè)類(lèi)型租金均價(jià)最低值租金均價(jià)平均值租金均價(jià)最高值銷(xiāo)售均價(jià)最低值銷(xiāo)售均價(jià)平均值銷(xiāo)售均價(jià)最高值寫(xiě)字樓收益率商鋪收益率純寫(xiě)字樓20 41 80 4200 5243 7100%——商住樓21 33 50 3000 4267 5700%——酒店式*60 **5500 *%——全 市20 39 80 3000 4741 7100 %%l 結(jié) 論：作為純寫(xiě)字樓，其由于更具有專(zhuān)業(yè)性定位，對(duì)辦公的需求滿(mǎn)足度更高，因此在租金、售價(jià)上，相對(duì)比商住型物業(yè)較高，從收益率看，其二者較接近，雖商住型大多使用年限為70年比純寫(xiě)字樓物業(yè)多了20年時(shí)間，對(duì)于投資群體來(lái)說(shuō)，商住型物業(yè)更具有吸引力（若寫(xiě)字樓市場(chǎng)疲軟還可以將其租售給住家用戶(hù)使用）。但是從開(kāi)發(fā)商角度考慮，純寫(xiě)字樓在租金、售價(jià)上要比商住型明顯較高，另外，從地塊獲取方面商業(yè)用地性質(zhì)的純寫(xiě)字樓也要比住宅用地性質(zhì)的商住型獲取的難度更小些，更具有項(xiàng)目開(kāi)發(fā)或銷(xiāo)售的可操作性，此外，對(duì)于辦公群體來(lái)看，選擇純寫(xiě)字樓對(duì)公司形象、辦公環(huán)境也比商住型寫(xiě)字物業(yè)更佳。另外，%看出，%高一些，因此，投資寫(xiě)字樓物業(yè)比商鋪更具有投資價(jià)值。（3）、不同物業(yè)類(lèi)型的供應(yīng)量、消化情況、及消化周期　物業(yè)類(lèi)型總供應(yīng)面積（㎡）空置面積（㎡）空置率入駐年份空置率純寫(xiě)字樓663686 21310 3%99年以前% 20002002年% 03以后% 商住樓436946 19200 4%99年以前% 20002002年% 03以后%酒店式29933 3200 11%**全 市1130565 43710 4%99年以前3%20002002年%03以后8% 說(shuō)明：%，%，是因?yàn)榧儗?xiě)字樓中：環(huán)球金融、匯都國(guó)際商務(wù)樓上市，所造成的差異。l 結(jié) 論：在本次調(diào)查的36個(gè)項(xiàng)目中，純寫(xiě)字樓的供應(yīng)量比商住型物業(yè)要多，但純寫(xiě)字樓整體的空置率卻比商住型物業(yè)、及全市平均的空置率低1%。若將其細(xì)分后，99年以前、及2000—02年交房入駐的純寫(xiě)字樓至今的空置率（%、%），比全市對(duì)應(yīng)的3%、%%、%都要低得多，通過(guò)近幾年的消化周期看出，純寫(xiě)字樓物業(yè)的市場(chǎng)消化情況在同等時(shí)間周期內(nèi)，要比商住樓好得多。即使是03年后開(kāi)發(fā)的純寫(xiě)字樓，%。因此，作為純寫(xiě)字樓物業(yè)在租金、售價(jià)比商住樓高的情況，其空置率和消化周期卻比商住型物業(yè)低，說(shuō)明辦公市場(chǎng)對(duì)純寫(xiě)字樓的需求相對(duì)比商住樓物業(yè)是上升的。（4）、不同物業(yè)類(lèi)型住戶(hù)構(gòu)成差異l 結(jié) 論：作為純寫(xiě)字樓，其入駐辦公的主要行業(yè)是商貿(mào)公司、科技信息、金融業(yè)、政府職能、房地產(chǎn)、裝飾建材公司、建筑業(yè)；而商住樓入駐辦公的主要行業(yè)是科技信息、商貿(mào)、咨詢(xún)、文化傳播公司、房地產(chǎn)；可以看出，目前在寫(xiě)字樓中辦公的企業(yè)主要是以：商貿(mào)公司居多、其次是科技信息產(chǎn)業(yè)、政府職能部門(mén)、金融業(yè)、房地產(chǎn)、裝飾建材、咨詢(xún)公司。因此得出，純寫(xiě)字樓中辦公企業(yè)所涉及的行業(yè)面比商住樓要廣泛，主要是因?yàn)榧儗?xiě)字樓在產(chǎn)品方面、形象方面、服務(wù)方面等，對(duì)辦公企業(yè)的滿(mǎn)足度比商住型要高，因此更能吸引各種類(lèi)型的企業(yè)前來(lái)入駐，而商住樓物業(yè)則稍有欠缺，對(duì)某些行業(yè)的辦公企業(yè)不具有很好的滿(mǎn)足度，難以吸引廣泛的入駐客戶(hù)群體。所以純寫(xiě)字樓在面對(duì)辦公市場(chǎng)的需求和選擇上要比商住型物業(yè)高，更能贏得辦公市場(chǎng)的入駐客戶(hù)群體喜愛(ài)和關(guān)注。小結(jié)作為純寫(xiě)字樓，其由于更具有專(zhuān)業(yè)性定位，對(duì)辦公的需求滿(mǎn)足度更高，因此純寫(xiě)字樓物業(yè)在租金、售價(jià)比商住樓高的情況，其空置率和消化周期卻比商住型物業(yè)低，說(shuō)明辦公市場(chǎng)對(duì)純寫(xiě)字樓的需求相對(duì)比商住樓物業(yè)是上升的。另外，從收益率看，其二者較接近，雖然商住型大多使用年限為70年比純寫(xiě)字樓物業(yè)多了20年時(shí)間，對(duì)于投資群體來(lái)說(shuō)，商住型物業(yè)更具有吸引力（若寫(xiě)字樓市場(chǎng)疲軟還可以將其租售給住家用戶(hù)使用）。但是從市場(chǎng)和開(kāi)發(fā)商角度考慮，純寫(xiě)字樓在租金、售價(jià)、消化率上要比商住型明顯較高，另外，從地產(chǎn)公司獲取地塊來(lái)看，作為市區(qū)內(nèi)的商業(yè)或綜合用地性質(zhì)的土地，在獲取難度上要比相同區(qū)域、位置相等的住宅用地性質(zhì)的地塊更容易獲取些，所面對(duì)的地產(chǎn)公司之間的競(jìng)爭(zhēng)也相對(duì)較住宅用地緩和，更具有項(xiàng)目開(kāi)發(fā)或銷(xiāo)售的可操作性。此外，對(duì)于辦公群體來(lái)看，選擇純寫(xiě)字樓對(duì)公司形象、辦公環(huán)境也比商住型寫(xiě)字物業(yè)更佳。%看出，%%，因此，投資寫(xiě)字樓物業(yè)比商鋪更具有投資價(jià)值。從上述我們綜合得出：近年來(lái)適宜開(kāi)發(fā)純寫(xiě)字樓物業(yè)，以滿(mǎn)足不斷成長(zhǎng)成熟的辦公市場(chǎng)需求。（三）那么具體可以怎樣開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)？首先是產(chǎn)品方面不同物業(yè)類(lèi)型的寫(xiě)字樓分隔方式及面積段情況 （單位 面積：㎡）物業(yè)類(lèi)型已分隔未分隔可參與分隔的單層面積最小面積最大面積主力面積1主力面積2 最小面積平均面積最大面積純寫(xiě)字樓3639617726580011561600商住樓50240166235*1200*酒店式2090**——————l 結(jié) 論：寫(xiě)字樓物業(yè)中，除酒店式為已分隔的固定面積外，作為純寫(xiě)字樓和商住型在單層的面積劃分上均采用了分隔式、未分隔2種，從面積劃分的情況看，純寫(xiě)字樓的分隔面積范圍較商住型物業(yè)更廣些，具有更好的適應(yīng)性，能滿(mǎn)足不同階段、不同行業(yè)的公司辦公需求。但也看到，不論是純寫(xiě)字樓，還是商住型物業(yè)，其分隔的主力面積大致在接近的范圍內(nèi)，主力面積的分隔在160㎡、或250㎡兩個(gè)分段附近，因此也說(shuō)明該面積段，更適合市場(chǎng)的需求，客戶(hù)也更能承受該面積段的租金或售價(jià)。另外，我們也感受到，作為已分隔的中、小面積更能受到新成立、及成長(zhǎng)型的公司青睞；而未分隔的也多為半層、或整層使用，一般多為大型公司、政府職能、金融系統(tǒng)等有實(shí)力的企業(yè)辦公。（1） 分隔方式對(duì)物業(yè)消化的差異 （單位 租金：元/㎡/月 售價(jià)：元/㎡）開(kāi)間分隔方式對(duì)應(yīng)的樓盤(pán)個(gè)數(shù)租金售價(jià)空置率起價(jià)均值均價(jià)均值最高價(jià)均值起價(jià)均值均價(jià)均值最高價(jià)均值已分隔27 個(gè)35400747215700%未分隔9 個(gè)490048336600% 修正后：%l 結(jié) 論：作為寫(xiě)字樓物業(yè)，未進(jìn)行分隔的（也就是可以根據(jù)客戶(hù)的需求劃分面積的）在租金方面要比已分隔的高（即已完成分隔成為固定面積格局）。特別是表現(xiàn)在租金上其差距相對(duì)較大，而分隔方式對(duì)售價(jià)的影響較小，這是因?yàn)樽庥梦飿I(yè)的幾乎是辦公使用群體，而購(gòu)買(mǎi)的可以是投資客、也可以是使用者，因此售價(jià)更要遵循整體的市場(chǎng)行情，租金的表現(xiàn)相對(duì)更具靈活性。 另外，從空置率也看出，未進(jìn)行分隔的大開(kāi)間物業(yè)在租金比已分隔物業(yè)較高的情況下，其市場(chǎng)的消化仍然處于較好的狀態(tài)。因此寫(xiě)字樓的開(kāi)發(fā)可以實(shí)施大開(kāi)間（不是指整層未分隔形式）的未分隔形式來(lái)出租，滿(mǎn)足客戶(hù)的需求。但同時(shí)，對(duì)用于出售的寫(xiě)字樓物業(yè)可以通過(guò)分隔的形式來(lái)達(dá)成，以適應(yīng)投資客群體。（2）不同物業(yè)類(lèi)型的使用權(quán)取得方式、及對(duì)應(yīng)的租售情況 （單位 租金：元/㎡/月 售價(jià)：元/㎡）物業(yè)類(lèi)型使用權(quán)獲取方式平均租金平均售價(jià)空置率綜合空置率純寫(xiě)字樓買(mǎi)斷產(chǎn)權(quán)（11個(gè)）統(tǒng)一售后代租（5個(gè)）51004%3%投資者自行租賃（6個(gè)）5433%可租可售（2個(gè)）——*%只租不售（8個(gè)）————%商住型買(mǎi)斷產(chǎn)權(quán)（11個(gè)）4%投資者自行租賃（6個(gè)）4342%可租可售（2個(gè)）4000%酒店式買(mǎi)斷產(chǎn)權(quán)（1個(gè)）統(tǒng)一售后代租（1個(gè)）*5500%11%只租不售（1個(gè)）60——%l 結(jié) 論： 純寫(xiě)字樓物業(yè)在銷(xiāo)售過(guò)后，若由開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一進(jìn)行代租的，其租金相對(duì)要比投資者自行對(duì)外出租的要高，但售價(jià)卻相對(duì)降低，而兩者的空置率差別很小，這是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商代租更多的是考慮到對(duì)租金的“負(fù)責(zé)”不能使物業(yè)的品質(zhì)和形象下降，還要有適當(dāng)?shù)奶嵘嗍峭ㄟ^(guò)租金來(lái)反映。而作為投資客來(lái)說(shuō)，租房可以隨便一些，只要差距不要太離譜就行，但是若要轉(zhuǎn)手出售，那對(duì)自身的投資回報(bào)就要求高些，畢竟不像租金可以細(xì)水長(zhǎng)流，因此在售價(jià)上就相對(duì)往高處定價(jià)出售。另外，對(duì)于可租可售、及只租不售我們能看出，可租可售的方式與只租不售兩者在租金上的差距很小，但是市場(chǎng)消化卻是可租可售表現(xiàn)的更好。因此作為純寫(xiě)字樓，之前選擇可租可售的方式進(jìn)行租售，等入駐以后可由開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一進(jìn)行代租管理，即可達(dá)到租售的價(jià)值都相對(duì)最大化，同時(shí)又能在靈活的租金方面統(tǒng)一操作，有利于提升物業(yè)的綜合品質(zhì)和價(jià)值。 商住型物業(yè)在銷(xiāo)售過(guò)后，作為投資客對(duì)租金和售價(jià)的反映，與純寫(xiě)字樓的表現(xiàn)相一致，也是在租金方面低于可租可售的方式，而在轉(zhuǎn)手的售價(jià)方面高于可租可售的價(jià)格。但從二者的市場(chǎng)消化看，可租可售的方式要比投資客自行處理寫(xiě)字樓物業(yè)方式的消化的要好得多。因此若作為商住型物業(yè)，在客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)以后，應(yīng)主動(dòng)提出委托代管理物業(yè)，對(duì)物業(yè)的出租出售進(jìn)行管理，避免物業(yè)由于人為因素造成的空置情況。（3）不同物業(yè)類(lèi)型的交房標(biāo)準(zhǔn)情況及層高設(shè)計(jì)物業(yè)類(lèi)型交房標(biāo)準(zhǔn)比例層高設(shè)計(jì) （米）最低值均值最高值純寫(xiě)字樓毛坯57%34標(biāo)準(zhǔn)38%35精裝5%333商住型毛坯85%35標(biāo)準(zhǔn)15%333酒店式標(biāo)準(zhǔn)100%333（4）不同物業(yè)類(lèi)型的物業(yè)構(gòu)成特點(diǎn)l 第（3）、（4）小點(diǎn)的結(jié)論：寫(xiě)字樓物業(yè)的交房標(biāo)準(zhǔn)主要是以毛坯為主，標(biāo)準(zhǔn)裝修和精裝所占比例都不高，而從層高來(lái)看，3米左右的層高幾乎都由于后期的裝修吊頂后，普遍顯得較低，較壓抑。因此作為寫(xiě)字樓物業(yè)若是已分隔的可以做簡(jiǎn)單的標(biāo)準(zhǔn)裝修，使投資客或租用客戶(hù)只需簡(jiǎn)單裝飾下即可使用，降低了用戶(hù)的額外成本費(fèi)用。若是未分隔的可以保持毛坯，讓客戶(hù)在選定面積后自行裝修，這樣使得不同的客戶(hù)可以按面積大小自由分隔并打造具有個(gè)性風(fēng)格的行業(yè)裝修式樣，以對(duì)應(yīng)不同行業(yè)的風(fēng)格需求。在考慮產(chǎn)品時(shí)可相應(yīng)的將物業(yè)的層高增加幾十公分，以避免裝修后帶來(lái)的不足； 另一方面，純寫(xiě)字樓或商住型物業(yè)在該物業(yè)的底層大多設(shè)計(jì)了裙樓，而其主要是通過(guò)租售形式對(duì)外，據(jù)觀察用于作為大型賣(mài)場(chǎng)、金融的最多（純寫(xiě)字樓多分布在1—商住多分布在1—4），這類(lèi)行業(yè)普遍都能消化掉上千平米的物業(yè)，因此在寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)前期可以通過(guò)與這類(lèi)行業(yè)的接觸，雙方能達(dá)成共識(shí)，在設(shè)計(jì)時(shí)就考慮進(jìn)方案中，以增加物業(yè)的消化速度和消化量，在資金充裕的條件下可自持獲取長(zhǎng)期收益及增值。小結(jié) 純寫(xiě)字樓物業(yè)方面： 若是分隔成形的方式：可在面積劃分上范圍可以廣泛些，從小到大都能有，因?yàn)閷?duì)于中、小面積能受到新成立、及成長(zhǎng)型的公司青睞，大面積能受到相對(duì)成熟的企業(yè)或公司使用，因此可以更好的適應(yīng)、滿(mǎn)足不同階段、不同行業(yè)的公司辦公需求。另外，物業(yè)的主力面積段可設(shè)在160㎡或250㎡兩個(gè)面積段附近，即滿(mǎn)足市場(chǎng)的常規(guī)面積需求，又能讓客戶(hù)也更能承受該面積段的租金或售價(jià)。但租金方面相對(duì)略比未分隔形式的低些，因?yàn)樽庥梦飿I(yè)的幾乎是辦公使用群體，而購(gòu)買(mǎi)的可以是投資客、也可以是使用者，因此售價(jià)更要遵循整體的市場(chǎng)行情，租金的表現(xiàn)相對(duì)更具靈活性。在裝修上，可以做簡(jiǎn)單的標(biāo)準(zhǔn)裝修，使投資客或租用客戶(hù)只需簡(jiǎn)單裝飾下即可使用，降低了用戶(hù)的額外成本費(fèi)用。若是大開(kāi)間未分隔方式：多為半層、或整層使用，一般多為大型公司、政府職能、金融系統(tǒng)等有實(shí)力的企業(yè)辦公。從租金和售價(jià)看出未分隔的要比分隔成型的高，從市場(chǎng)消化情況看，未進(jìn)行分隔的物業(yè)處于較好的狀態(tài)，因此可以實(shí)施大開(kāi)間的未分隔形式來(lái)出租或銷(xiāo)售，以滿(mǎn)足客戶(hù)的需求。同時(shí)對(duì)用于純出售的寫(xiě)字樓物業(yè)可以通過(guò)分隔的形式來(lái)達(dá)成，以適應(yīng)投資客群體。在裝修上，可以保持毛坯，讓客戶(hù)在選定面積后自行裝修，這樣使得不同的客戶(hù)可以按面積大小自由分隔并打造具有個(gè)性風(fēng)格的行業(yè)裝修式樣，以對(duì)應(yīng)不同行業(yè)的風(fēng)格需求。另外，在產(chǎn)品銷(xiāo)售方面：純寫(xiě)字樓之前可選擇可租可售的方式進(jìn)行租售，等入駐以后可由開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一進(jìn)行代租管理，即可達(dá)到租售的價(jià)值都相對(duì)最大化，同時(shí)又能在靈活的租金方面統(tǒng)一操作，有利于提升物業(yè)的綜合品質(zhì)和價(jià)值。 商住樓物業(yè)方面：商住樓在由于需要兼顧部分住宅的需求，因此面積范圍較純寫(xiě)字稍窄，但主力面積段二者是相接近的（商住為160—230㎡），也是同樣考慮到客戶(hù)的承受能力。從市場(chǎng)消化看，可租可售的方式要比投資客自行處理寫(xiě)字樓物業(yè)方式的消化的要好得多，因此對(duì)于商住型物業(yè)，在客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)以后，應(yīng)主動(dòng)提出委托代管理物業(yè)，對(duì)物業(yè)的出租出售進(jìn)行管理，避免物業(yè)由于人為因素造成的空置情況。因此商住