【正文】 公使用商鋪約200平方2層建筑物，共6間從事配件和耗材的鋪面（2）從民族大學(xué)到民院路數(shù)字百家的一二一大街的鋪面共計28家，面積分別為11150、111112113111280、100平方，大多為經(jīng)營耗材和配件的小鋪面，經(jīng)營情況良好，平均租金為120元/月/平方。項目現(xiàn)狀整個區(qū)域建筑面積最高為50000平方，其中民族大學(xué)門坊、金倫公司、招待所、民院路部分商鋪據(jù)說為拆除重建的建筑物，其余建筑物繼續(xù)保留現(xiàn)狀，項目初步擬開發(fā)為商場和娛樂。（5）電腦城后面的2棟4層的建筑物主要作為電腦整機、配件、辦公設(shè)備的批發(fā)，部分位置較偏的的作為居住和教學(xué)辦公室。商場為更新形象，考慮安全因素多次更換戶外廣告，另外新開業(yè)的佰騰確實給老電腦城帶來了壓力，園西電子廣場與佰騰相隔不到百米。由于位于一二一大街順車道，并且林勘院、美麗家園等提供良好的倉儲物流，在該區(qū)域?qū)儆诮?jīng)營情況僅次于佰騰的一家專業(yè)數(shù)碼賣場。交通條件和稍微偏離數(shù)碼核心商圈的位置制約了賣場的進一步發(fā)展。項目總建筑面積八萬多平方米，分南北兩個地塊，中間被忠民路分開，目前1期開發(fā)的是北地塊。有1/3鋪面空著，少許在裝修中。（二）昆明IT賣場格局變化在早期，昆明的電腦商店多數(shù)分布在圓通東路、鼓樓路和圓通北路。以圓西路口為界，圓通北路向東的電腦門市被拆，也讓“電子一條街”的繁榮景象一去不回了。隨著發(fā)展，商家在西遷過程中也逐漸豐富了經(jīng)營項目。原來銷售電氣元配件的園西電子廣場轉(zhuǎn)型成電腦賣場，數(shù)字百家4C廣場和數(shù)字百家旗艦廣場紛紛登場，121數(shù)碼城也亮相一二一大街，鷹龍電腦公司與云南大學(xué)合作建起了云大新世紀電腦城，龍泉路上的金太陽電腦城也形成一定規(guī)模。同時因為幾大賣場修建時間較早，配套設(shè)施不夠完善，最基本的停車場的缺失極大的影響了消費者的購物興趣，讓那些開車來購物的消費者感覺購物是件較為痛苦的事情，從而也造成了購物者的流失。此時的商家也需要求新求變。而頤高數(shù)碼中心選址北市區(qū)也受到北京路延長線寬廣的道路和便利的交通影響，同時時光俊園的商業(yè)建筑的開發(fā)也影響著頤高數(shù)碼中心。而且作為新建賣場在管理和經(jīng)營理念方面都與現(xiàn)有的賣場有著天壤之別。就算這些消息不屬實，依照目前商家們對這兩個在建賣場的態(tài)度，也可以看出這兩個賣場將是今后發(fā)展的重點。酒店式寫字樓：指規(guī)劃用途為商業(yè)，建筑主體空間主要用于酒店客房設(shè)計，預(yù)留或改造部分空間滿足辦公需求，無廚房。未分隔：也就是指在一定的大開間內(nèi)，可以根據(jù)客戶的需求劃分不同大小的面積，供辦公使用，不是指整層或半層未分隔形式。這個停止對寫字樓新項目審批的《決定》，以及國家在相關(guān)政策（如稅費政策規(guī)定，1998年6月30日前建成的寫字樓，在2001年1月1日至2002年12月31日期間銷售，免征3%的契稅）上的政策有力調(diào)整下，在經(jīng)歷長達7年的漫長又痛苦消化期后，昆明寫字樓市場從租金、售價及物管費價格持續(xù)走低，且高達60%空置率的疲軟狀態(tài)中逐漸復(fù)蘇和升溫。目前寫字樓整體市場綜合簡述（1）市場供應(yīng)方面來看目前市場上的寫字樓，多數(shù)都已硬件老化、配套缺乏、缺乏品牌、辦公環(huán)境差，已經(jīng)不能滿足現(xiàn)有企業(yè)的辦公需求，因此昆明市寫字樓市場將在以后的幾年中，面臨的重點將是產(chǎn)品升級換代、定位準確及物業(yè)品牌提升問題。從大量的中小型公司對產(chǎn)品需求旺盛及中小投資者投資熱情來看，項目自身又具備區(qū)位優(yōu)勢，如果住宅部分以中小戶型為主，總價有效控制來進行銷售，而產(chǎn)品設(shè)計以辦公群體需求作為考慮，既符合市場需要，又滿足投資者需求，具有潛在的市場機會。從市場需求方面的實際來看，一是，在較早開發(fā)的寫字樓中，入駐的辦公群體受公司發(fā)展及辦公環(huán)境無法滿足公司形象需要的影響會更換辦公場所（市場上能夠符合企業(yè)的寫字樓產(chǎn)品并不多，現(xiàn)有產(chǎn)品都存在這樣或那樣的種種問題）；二是，占辦公需求2/3以上的中小型成長型公司由于自身需求特點，需要大量辦公物業(yè)，從市場目前大量出現(xiàn)的針對該類群體辦公的“商住性產(chǎn)品”來說，可看出該類市場的需求潛力。而其中近期新增的寫字樓物業(yè)供應(yīng)量在17萬㎡，空置面積在13500㎡，空置率在8%左右。說明了寫字樓市場從原先混亂的局面，以及開發(fā)商對市場預(yù)期過高的狀態(tài)中，逐漸冷靜下來，市場也逐漸恢復(fù)正常，而開發(fā)寫字樓物業(yè)也趨于合理、理性化，盲目開發(fā)的項目得到了控制，市場也逐漸表現(xiàn)出良好的循環(huán)及較為合理的收益率，在一定程度上，合理性的市場占據(jù)了主導(dǎo)地位，不會出現(xiàn)較大的起伏波動變化，因此，近年開發(fā)寫字樓物業(yè)所面對的市場整體風(fēng)險相對降低。（6）、寫字樓發(fā)展趨勢隨著市場的進一步擴張，商住分開是大勢所趨，這就為寫字樓市場帶來了機會，中小企業(yè)可能會盡快選擇寫字樓，以適應(yīng)企業(yè)本身的發(fā)展。未來兩到三年，昆明的寫字樓市場上升的空間非常大。市場機會的來臨，對寫字樓的開發(fā)尤其是物業(yè)管理提出了更高的要求。此外，客戶對智能化的配套也有較大的興趣，隨著網(wǎng)絡(luò)時代的來臨，客戶希望新的寫字樓能有寬帶直接上網(wǎng)的服務(wù)和配套設(shè)施。另外，作為以前的老物業(yè)，在近期供應(yīng)量增加緩慢情況下，空置率明顯降低，但其產(chǎn)品適應(yīng)能力較差，因此市場還是需要新的、適應(yīng)能力強的寫字樓物業(yè)出現(xiàn)。（二）適宜開發(fā)什么類型的寫字樓物業(yè)？（1）、不同物業(yè)類型的情況比例、及使用年限不同片區(qū)物業(yè)類型格局情況 （單位：個）片區(qū)物業(yè)類型總計白塔路片區(qū)北片區(qū)東風(fēng)廣場片區(qū)東風(fēng)西路片區(qū)高新片區(qū)火車南站片區(qū)交三橋片區(qū)金碧路片區(qū)青年路片區(qū)三市街片區(qū)純寫字樓213244211112商住型131311142酒店式211l 結(jié) 論：本次選取的36個項目為昆明市主要寫字樓物業(yè)，純寫字樓物業(yè)所占的比例最多、其次是商住型、酒店式。（3）、不同物業(yè)類型的供應(yīng)量、消化情況、及消化周期　物業(yè)類型總供應(yīng)面積（㎡）空置面積（㎡）空置率入駐年份空置率純寫字樓663686 21310 3%99年以前% 20002002年% 03以后% 商住樓436946 19200 4%99年以前% 20002002年% 03以后%酒店式29933 3200 11%**全 市1130565 43710 4%99年以前3%20002002年%03以后8% 說明：%，%，是因為純寫字樓中：環(huán)球金融、匯都國際商務(wù)樓上市，所造成的差異。因此，作為純寫字樓物業(yè)在租金、售價比商住樓高的情況，其空置率和消化周期卻比商住型物業(yè)低，說明辦公市場對純寫字樓的需求相對比商住樓物業(yè)是上升的。小結(jié)作為純寫字樓，其由于更具有專業(yè)性定位，對辦公的需求滿足度更高，因此純寫字樓物業(yè)在租金、售價比商住樓高的情況，其空置率和消化周期卻比商住型物業(yè)低，說明辦公市場對純寫字樓的需求相對比商住樓物業(yè)是上升的。%看出，%%，因此，投資寫字樓物業(yè)比商鋪更具有投資價值。另外，我們也感受到，作為已分隔的中、小面積更能受到新成立、及成長型的公司青睞；而未分隔的也多為半層、或整層使用，一般多為大型公司、政府職能、金融系統(tǒng)等有實力的企業(yè)辦公。因此寫字樓的開發(fā)可以實施大開間（不是指整層未分隔形式）的未分隔形式來出租，滿足客戶的需求。另外，對于可租可售、及只租不售我們能看出，可租可售的方式與只租不售兩者在租金上的差距很小，但是市場消化卻是可租可售表現(xiàn)的更好。因此若作為商住型物業(yè)，在客戶購買以后，應(yīng)主動提出委托代管理物業(yè)，對物業(yè)的出租出售進行管理，避免物業(yè)由于人為因素造成的空置情況。在考慮產(chǎn)品時可相應(yīng)的將物業(yè)的層高增加幾十公分，以避免裝修后帶來的不足； 另一方面，純寫字樓或商住型物業(yè)在該物業(yè)的底層大多設(shè)計了裙樓，而其主要是通過租售形式對外，據(jù)觀察用于作為大型賣場、金融的最多（純寫字樓多分布在1—商住多分布在1—4），這類行業(yè)普遍都能消化掉上千平米的物業(yè)，因此在寫字樓開發(fā)前期可以通過與這類行業(yè)的接觸，雙方能達成共識，在設(shè)計時就考慮進方案中，以增加物業(yè)的消化速度和消化量，在資金充裕的條件下可自持獲取長期收益及增值。在裝修上，可以做簡單的標準裝修，使投資客或租用客戶只需簡單裝飾下即可使用，降低了用戶的額外成本費用。在裝修上，可以保持毛坯，讓客戶在選定面積后自行裝修，這樣使得不同的客戶可以按面積大小自由分隔并打造具有個性風(fēng)格的行業(yè)裝修式樣，以對應(yīng)不同行業(yè)的風(fēng)格需求。因此商住樓多為分隔式出售，并且保持毛坯房標準，以住宅的形式銷售。而商住型不僅在數(shù)量上相對較少，且配置的電梯在檔次上、載重容量方面都不及純寫字樓或酒店式。l 結(jié) 論：寫字樓物業(yè)中，大堂是門面、是物業(yè)的第二形象展示區(qū)，從調(diào)查中我們也看出：寬敞明亮的大堂設(shè)計雖然對物業(yè)的消化率可能影響不是很明顯，但是對物業(yè)的租金和售價都有著較高差距的影響，相對之下設(shè)計粗糙的、昏暗的大堂其物業(yè)的租售價格都要低得多，也就是說，大堂設(shè)計寬敞明亮的其租售價格較高，反之則租售價格較低。人性化的設(shè)計目前可能還不太受到入駐群體的關(guān)注，因此對于空置率的影響也不明顯，但是對于物業(yè)的租金、及售價方面卻有著非常明顯的差異影響。而昆明市目前寫字樓配置的車位數(shù)量雖對物業(yè)的消化情況沒有明顯的影響，但是對其物業(yè)的租金和售價方面呈現(xiàn)出了一定的線性影響，即隨著寫字樓物業(yè)車位數(shù)量的逐漸增加，其寫字樓物業(yè)的租金、銷售價格也相應(yīng)的上升，并且價格的差距較明顯，差距范圍較大。而純寫字樓比商住型更具有專業(yè)性的配套及服務(wù)，因此略比商住型的物業(yè)管理費高。但是這些配置的數(shù)量多少、優(yōu)良情況、好壞表現(xiàn)都與寫字樓物業(yè)的租金、售價有著正相關(guān)關(guān)系，即有的若配置的數(shù)量多、有的若表現(xiàn)良好、有的若體現(xiàn)較好，那么該物業(yè)的租金和售價就會相對應(yīng)的呈上升勢頭，因此對物業(yè)租售價格是有拉升作用的，同時也提高了物業(yè)的綜合品質(zhì)和品牌形象。另外，毛坯房和標準裝修的售價差異不太明顯。(3)不同租金價格段的入駐行業(yè)構(gòu)成情況入駐行業(yè)（單位：個）平均租金 （元/㎡/月）25以下263536454680咨詢212商貿(mào)5653政府職能2213房地產(chǎn)531科技信息4752食品飲料1金融2141建筑業(yè)111裝飾建材1311礦業(yè)1文化傳播11廣告1新聞印刷1通訊1農(nóng)業(yè)生物1醫(yī)藥1美容1l 結(jié) 論：對租金適應(yīng)能力較強的，同時也能承受較高租金水平行業(yè)主要有：商貿(mào)、政府職能部門、科技信息、金融系統(tǒng)、裝飾建材。因此對于寫字樓物業(yè)若是作為分隔出租，可以適當(dāng)裝修，既避免更換辦公地點時裝修的成本又減少了反復(fù)裝修給物業(yè)本身帶來的損害；若是作為出售，還是保持毛坯形式，因為購買的客戶大多屬于長期穩(wěn)定的用戶，由其自行裝修可以更好的表現(xiàn)行業(yè)的特點風(fēng)格，開發(fā)商無須代勞，以減少開發(fā)成本的支出。另外，作為以前的老物業(yè)，在近期供應(yīng)量增加緩慢情況下，空置率明顯降低，但其產(chǎn)品適應(yīng)能力較差，因此市場還是需要新的、適應(yīng)能力強的寫字樓物業(yè)出現(xiàn)。問題二：適宜開發(fā)什么類型的寫字樓物業(yè)？ 觀點闡述：作為純寫字樓，其由于更具有專業(yè)性定位，對辦公的需求滿足度更高，因此純寫字樓物業(yè)在租金、售價比商住樓高的情況，其空置率和消化周期卻比商住型物業(yè)低，說明辦公市場對純寫字樓的需求相對比商住樓物業(yè)是上升的。%看出，%%，因此，投資寫字樓物業(yè)比商鋪更具有投資價值。但租金方面相對略比未分隔形式的低些，因為租用物業(yè)的幾乎是辦公使用群體，而購買的可以是投資客、也可以是使用者，因此售價更要遵循整體的市場行情，租金的表現(xiàn)相對更具靈活性。同時對用于純出售的寫字樓物業(yè)可以通過分隔的形式來達成，以適應(yīng)投資客群體。從市場消化看，可租可售的方式要比投資客自行處理寫字樓物業(yè)方式的消化的要好得多，因此對于商住型物業(yè)，在客戶購買以后，應(yīng)主動提出委托代管理物業(yè)，對物業(yè)的出租出售進行管理，避免物業(yè)由于人為因素造成的空置情況。但是這些配置的數(shù)量多少、優(yōu)良情況、好壞表現(xiàn)都與寫字樓物業(yè)的租金、售價有著正相關(guān)關(guān)系，即有的若配置的數(shù)量多、有的若表現(xiàn)良好、有的若體現(xiàn)較好，那么該物業(yè)的租金和售價就會相對應(yīng)的呈上升勢頭，因此對物業(yè)租售價格是有拉升作用的，同時也提高了物業(yè)的綜合品質(zhì)和品牌形象。因此對于寫字樓物業(yè)若是作為分隔出租，可以適當(dāng)裝修，既避免更換辦公地點時裝修的成本又減少了反復(fù)裝修給物業(yè)本身帶來的損害；若是作為出售，還是保持毛坯形式，因為購買的客戶大多屬于長期穩(wěn)定的用戶，由其自行裝修可以更好的表現(xiàn)行業(yè)的特點風(fēng)格，開發(fā)商無須代勞，以減少開發(fā)成本的支出。面積125250㎡。產(chǎn)品設(shè)計上較超前，電梯配置、公用衛(wèi)生間布置、電梯等候的空間設(shè)計較為人性化：半圓形大幅玻璃采光，并設(shè)置了休閑長椅和茶幾，供等候電梯的人休息、觀景。216。（2）、觀點及啟示216。項目還考慮了綠色辦公的理念，設(shè)有1200㎡綠地景觀。 只賣不租且大面積銷售的策略注定將客戶群鎖定為大公司，而非中小型公司和個人投資者，但良好的銷售情況也表明目前寫字樓市場的需求的旺盛，并且是具有高檔硬件配套和高水平的專業(yè)物管服務(wù)的純寫字樓是目前市場上有需求較旺盛的產(chǎn)品。層高： 垂直交通：4部電梯、2部安全樓梯。此階段，由老板本人靠自己能力，談定了保險公司合稅局兩家大客戶，解決了30%的物業(yè)的租售。10個月，所謂大客戶只成交3單，市場形勢嚴峻。取得較好效果。中央商務(wù)區(qū)里的純寫字樓。最后決定該兩層分割更小的單元，如50、60、70平米的小辦公間，并進行個性化精裝修。主要目標對象是成長性企業(yè)和外地駐昆辦。由于寫字樓分割后，出租客戶和單元較多，不利于發(fā)展商回收資金。（5）、觀點及啟示：216。216。