【正文】 和住宅一樣，越來越考慮人性化和高智能化的因素。由此反映出一些寫字樓在設(shè)計的時候，或迫于資金壓力，或為了節(jié)約建造成本，或為了減少公攤面積，將電梯數(shù)量壓到最少，價格降到最低，這樣就造成了日后物業(yè)管理的麻煩和使用上的不便。另外，第三產(chǎn)業(yè)的繁榮，私營企業(yè)比例的增大和服務(wù)性智力密集型企業(yè)的增多,加大了對中高檔寫字樓的消費，成為市場需求的重要支撐。事實也正如此，寫字樓由于供量小、需求量大，因而會有較高的投資回報率，近年來成為了廣大投資客戶的新寵。此外，還有一些由于拆遷、改造、拆違等供應(yīng)的土地可能存在一定的市場供給。另外，02年以前開發(fā)入駐的寫字樓物業(yè)，其空置率也從當(dāng)初驚人的60%降到了目前3%左右，可以說明在經(jīng)過了7年的市場消化，目前寫字樓物業(yè)在供應(yīng)量增加緩慢的條件下，其空置率明顯降低，具有市場開發(fā)的空間。（3）、寫字樓供應(yīng)、消化情況近年來，寫字樓的新增開發(fā)量較少，供應(yīng)量多數(shù)還是以較早期的物業(yè)構(gòu)成，新增物業(yè)如：銀座OFFIC、城建大廈、未來新城、新紀(jì)元、達(dá)陣廣場、環(huán)球金融、匯都國際商務(wù)港、云南軟件數(shù)碼園。鳳翥園同樣也打出了辦公牌。此外，以銀海國際公寓、陽光A版、鴻城賽特等為代表的商住項目，隨時間推移，加之產(chǎn)品的特性，逐步成為本土中小規(guī)模智力服務(wù)型企業(yè)、駐昆企業(yè)、機(jī)構(gòu)辦事處等的單位的辦公新寵。90年代是昆明寫字樓市場談樓色變泛濫成災(zāi)的特殊年代，華一、華域、志強(qiáng)、美亞、鴻城廣場、福林廣場、三合商利等等分布在市區(qū)各處的寫字樓從商住樓至純寫字樓，混合成為昆明第二代寫字樓。（一）近年內(nèi)能不能進(jìn)入寫字樓開發(fā)？寫字樓發(fā)展歷程 昆明市寫字樓市場在99年世博會前后盲目上馬，昆明市寫字樓的開發(fā)和需求都在快速上升，出現(xiàn)了較多的新建寫字樓、改造的酒店寫字樓、及商住寫字樓，隨著時間的推移，在過后的幾年內(nèi)寫字樓的市場開始出現(xiàn)了大量的空置，其市場消化的速度也較為緩慢，導(dǎo)致了部分寫字樓不得不下調(diào)價格適應(yīng)需求市場。人性化空間設(shè)計：主要是指寫字樓物業(yè)在大堂、電梯等候區(qū)、或大廈空間內(nèi)，設(shè)置了可供休息的椅子、沙發(fā)，休閑用的設(shè)施，小型景觀等。三、昆明市寫字樓物業(yè)研究詞語解析： 純寫字樓：指物業(yè)規(guī)劃用途多為商業(yè)，建筑主體空間為辦公設(shè)計，不滿足或不允許住宅需求，無廚房，衛(wèi)生間多為公用。如果這些消息都屬實，那么從這些被拆除店面和寫字樓里搬出來的商家將尋找新的經(jīng)營場所。頤高數(shù)碼中心大型的賣場、高檔的寫字樓、便利的交通和方便的停車位。在云大的東一院有佰騰數(shù)碼廣場，在北市區(qū)有頤高數(shù)碼中心。由于賣場環(huán)境及配套設(shè)施的制約，再加上賣場本身的管理運作沒有跟不上社會發(fā)展的步伐，使得這些賣場的號召力和凝聚力越來越弱。這一片也就構(gòu)成了如今昆明IT的主要商圈，成為昆明IT市場主要的集散地。商家開始擴(kuò)充自己的門市，開始對大規(guī)模的、整合性強(qiáng)的賣場有了需求。由于“電子一條街”上的商家在初期都是以機(jī)電產(chǎn)品和電腦配件為主，在經(jīng)營過程中只要有個自己的店面就可以解決問題，對店面形象要求不高，也不可能形成什么規(guī)模。但在城市規(guī)劃和發(fā)展中逐漸消失了。鋪面面積較大， 目前有一半左右為空鋪。一樓租金平均租金：120元/平米/月經(jīng)營情況主要以經(jīng)營電腦、手機(jī)為主，經(jīng)營情況一般二樓租金平均租金：70元/平米/月經(jīng)營情況屬多元數(shù)碼館，以經(jīng)營數(shù)碼相機(jī)，數(shù)碼攝像，耗材，小數(shù)碼為主，大概有4間鋪面在裝修中。 （2）軟件服務(wù)不定期進(jìn)行根據(jù)昆明本地的消費習(xí)慣和實際情況制定活動方案，廠家對佰騰的企劃活動都大力支持，佰騰企劃群則確保每周至少有一次活動. 頤高數(shù)碼昆明頤高數(shù)碼中心地處北京路黃金位置，位于金洲灣花園忠民路與北京路延長線交匯處，與匯峰大廈緊鄰，和時光俊園隔路相望。具體經(jīng)營商家1樓2樓鋪位號商家名稱鋪位號商家名稱101朝成科技20120230浩星科技102際洲商貿(mào)20205格林科技103佳諦科技206貝斯特電腦104A永興數(shù)碼207超遠(yuǎn)電腦104B方維數(shù)碼208超凡科技105恒通數(shù)碼209恒空電腦106方云科技210以誠電腦115聯(lián)碩科技211新佳杰科技107合力縱橫212　108俊泰科技213信誠科技109數(shù)碼昆明一二一數(shù)碼城建筑規(guī)模層數(shù)7總建面10000㎡經(jīng)營業(yè)態(tài)一樓經(jīng)營品牌筆記本電腦、數(shù)碼產(chǎn)品，租金為170元/月/平方二樓經(jīng)營DIY及外設(shè)產(chǎn)品，租金為120元/月/平方三樓經(jīng)營電腦周邊耗材及外設(shè)的批發(fā)零售，租金為60元/月/平方四樓經(jīng)營二手電腦，租金為55元/月/平方五樓以上為辦公室，租金為40元/月/平方主要特點自行車位比較充足，停車位約35個，13樓開啟兩道自動扶梯，到四樓只開啟一步自動扶梯，辦公區(qū)域單獨使用一部電梯，人流、車流和物流的交通組織較好。項目初步分析（1）臨街商鋪的經(jīng)營情況和租金不如內(nèi)部專業(yè)賣場，所以專業(yè)的、一體化的現(xiàn)代數(shù)碼賣場仍舊是該行業(yè)發(fā)展的趨勢；（2）停車和交通制約電腦城的進(jìn)一步發(fā)展；（3）整個電腦城的經(jīng)營硬件相對落后，經(jīng)營面積小，整體規(guī)模小，二樓、三樓采光通風(fēng)條件差，特別是三樓，單面采光，內(nèi)走廊較黑；軟件上的商業(yè)管理服務(wù)也不是特別周到，新開業(yè)的佰騰數(shù)碼廣場已經(jīng)形成強(qiáng)勁的競爭；（4）由于小西門的巨大吸引力和北市區(qū)家樂福的截流，目前不支持大中型購物超市、服裝零售、手機(jī)銷售等以非專業(yè)購物為主的商業(yè)業(yè)態(tài)，暫時支持大型休閑娛樂；（5）數(shù)碼行業(yè)在經(jīng)營面積和倉儲面積都要求不高，但單位租金收益極高，即使不在市中心，也能獲得巨大的租金回報；（5）項目如果要繼續(xù)發(fā)展數(shù)碼行業(yè)，需要向大型高檔的賣場、高檔的寫字樓、便利的服務(wù)和方便的停車位方面進(jìn)行發(fā)展。(3) 從數(shù)字百家到民院路的所有從事數(shù)碼的商鋪共計8家,經(jīng)營面積分別為11112平方，租金水平為125元/月/平方。 121大街項目市場調(diào)查報告一、 項目調(diào)查 項目位置（1）項目位于云南民族大學(xué)蓮華校區(qū)，東北臨民院路，東南臨接一二一大街，西南和西北面緊接蓮華校區(qū)，并與校區(qū)形成自然高差；（2）周邊高校和科研機(jī)構(gòu)比較多，蓮花池休閑娛樂公園將在今年內(nèi)對外開放，片區(qū)將形成集數(shù)碼、電子、購物、休閑、娛樂等為一體的熱力街區(qū)；（3）出于昆明數(shù)碼商圈的核心位置，交通條件優(yōu)越。(4) 數(shù)字百家樓層基本情況一樓主要經(jīng)營整機(jī)， 平均租金：160元/㎡/月，空置少部分二樓主要經(jīng)營配件和耗材，平均租金：80元/㎡/月，空置少部分三樓主要是辦公區(qū)域，經(jīng)營數(shù)碼和耗材的批發(fā)，平均租金：40元/㎡/月，空置的辦公室相對多。二、行業(yè)調(diào)查（一）周邊專業(yè)市場調(diào)查圓西電子廣場經(jīng)營業(yè)態(tài)一樓經(jīng)營品牌筆記本電腦、數(shù)碼產(chǎn)品，租金為180元/月/平方二樓經(jīng)營DIY及外設(shè)產(chǎn)品，租金為100元/月/平方三樓是電腦周邊耗材及外設(shè)的批發(fā)零售，租金為80元/月/平方進(jìn)駐商家主力商家筆記本電腦：戴爾、聯(lián)想、惠普、宏基、明基數(shù)碼產(chǎn)品：三星、索尼、奧林巴斯、佳能總結(jié)分析圓西電子廣場是圓通商圈的核心位置，主要以電腦、數(shù)碼產(chǎn)品、耗材等主要業(yè)態(tài)，共3層，目前賣場內(nèi)主要是以電腦、數(shù)碼產(chǎn)品為主，吸引多是一些年輕時尚人士，根據(jù)了解，平常人流不是太多，周末人流相對較多。建筑物外立面雖然落后，但整體還比較新，所以顯示出良好的吸引力。站214遠(yuǎn)恒科技110A4A6正義通達(dá)215力訊科技111奧騰科技216三元數(shù)碼科技 112恒信數(shù)碼218春城達(dá)電腦113盈科動力220佳煌科技116蘭杜科技221聯(lián)創(chuàng)科技A1超越科技222野舟電腦A2盈動數(shù)碼223文成科技A5A7視訊科技224皓源科技B1B4金嘉泰電腦225227扁元科技C1宇科電腦228金利科技C2導(dǎo)馳科技EE4家家電腦C3宇隆數(shù)碼EE8云創(chuàng)科技C4潛龍數(shù)碼EE3天振科技C5南方網(wǎng)絡(luò)EE7愛德蒙電腦C16昶泰數(shù)碼F1亞新科技1——1佳恒達(dá)科技F2天天電腦1——2昶泰數(shù)碼F3云興電腦1——3達(dá)躍數(shù)碼F4賽遠(yuǎn)科技1——4單擊科技GG6卓創(chuàng)科技1——5六六數(shù)碼G3盛創(chuàng)科技1——7漢王科技G8安騰達(dá)科技GG7銘眾電腦2——1深達(dá)科技合計32家合計33家3樓4樓鋪位號商家名稱鋪位號商家名稱301惠普維修中心401鼎浩科技302浩星科技402惠浦博特公司303科海電子403華星科技304鑫桂樣404鑫翰林?jǐn)?shù)碼328金幫內(nèi)存405——408卓遠(yuǎn)電腦網(wǎng)絡(luò)329立冠科技409新欣數(shù)碼330同同科技4411同通數(shù)碼科技331納普斯電腦412愛博科技332鵬程電腦413力源科技333星河科技41415新中達(dá)科技31311浩盛科技4421汶禹科技310建聯(lián)電子422創(chuàng)鑫科技313郎浩墨盒42424優(yōu)碼科技316318新迪辦公42426金燕電子31315頂立電子42429同鼎科技3321清鋒電腦432羅浮科技322毅豐電子4——1佳訊科技323逸洲達(dá)科技N2——N8辰勝科技324清華紫光連鎖店N1N3云興科技32326一舟科技N5N7東南科技327酷件科技003卓爾電腦JJ4恒盛科技004順欣意科技JJ8四方科技P2博遠(yuǎn)數(shù)碼K2賽德威科技PP3銘勝科技L2嘉信達(dá)科技P6順欣意科技JJ3億佳恒基科技P7優(yōu)碼科技JJ7易欣科技P8星吉達(dá)科技KK3格之格科技　　L4佳偌科技　　L6——L8辰勝科技　　LL3誠峰科技　　LL7好思達(dá)科技　　3——1科立安防　　合計33家合計27家5樓6樓鋪位號商家名稱鋪位號商家名稱301北京直信創(chuàng)業(yè)301新新科工貿(mào)502奧特辦公602南方電腦503海洋電腦603麗揚電腦504奧特辦公60605北京中恒興業(yè)科技505方圓意達(dá)606銳創(chuàng)科技506——508實創(chuàng)科技607奔富網(wǎng)絡(luò)509泰克電子608云翔科技510網(wǎng)通科技609四?？萍?11新連邦科技610迪爾科技512宇航科技611科影視聽513云南同力優(yōu)創(chuàng)612云翔科技518華創(chuàng)網(wǎng)峰613蘭仕科技515騰訊電子614奧騰科技516易緯電腦615海特電子　　616嘉業(yè)誠科技合計14家合計15家7樓鋪位號商家名稱　鋪位號　商家名稱701豪越科技729飛客數(shù)據(jù)恢復(fù) 702塞斯科技71716匯達(dá)科技70704恒志達(dá)717科意耐特705昆明頂尖科技718清華同方駐昆辦706寶德科技719達(dá)躍科技707易信科技720億聯(lián)科技708華怡科技721盈芯科技709東星科技722奧天數(shù)碼710臨通科技723開爾數(shù)碼711昆明方維數(shù)碼724昆明銀鑫712多樂科技725超越科技728正義通達(dá)8——1銳祥科技　合計：24家總計：178家云大新世紀(jì)電腦城建筑規(guī)模層數(shù)3總建面6000㎡經(jīng)營業(yè)態(tài)一樓經(jīng)營品牌筆記本電腦、數(shù)碼產(chǎn)品，租金為160元/月/平方二樓經(jīng)營DIY及外設(shè)產(chǎn)品，租金為110元/月/平方三樓是電腦周邊耗材及外設(shè)的批發(fā)零售，租金為80元/月/平方總結(jié)分析由于一二一大街改成單行道，對于該市場的車流和物流產(chǎn)生一定的影響，另外就是其他區(qū)域的競爭加劇，經(jīng)營情況已經(jīng)不如從前。數(shù)碼中心南臨北站、東距家樂福北云店僅百米之遙；對面為金格百貨大型商場。三樓租金平均租金：50元/平米/月經(jīng)營情況屬精品DIY館，以經(jīng)營DIY整機(jī)，顯示器、配件、周邊產(chǎn)品為主?？偨Y(jié)：整體經(jīng)營情況并不像預(yù)期的那么好,租金收益也不如核心數(shù)碼商圈小結(jié)（1）、園西路數(shù)碼行業(yè)的核心商圈始終還在保持和發(fā)展，昆明頤高數(shù)碼中心無法取代其位置；（2）、云大電腦城和民族大學(xué)門口的數(shù)字百家正在逐步衰落；（3）、121數(shù)碼城和園西電子廣場由于有美麗家園和林勘院提供良好的倉儲物流服務(wù)，并且交通位置好，也不斷主動的調(diào)整經(jīng)營，與佰騰數(shù)碼廣場形成有力的競爭；（4）、周邊的街鋪對幾個賣場形成補(bǔ)充，經(jīng)營租金相當(dāng)與幾個賣場二樓的租金情況，數(shù)碼專業(yè)賣場在該區(qū)域還有發(fā)展空間。圓通東路上的電腦門市全都被拆了，鼓樓路上一側(cè)的電腦門市被拆了，圓通北路靠圓通山一側(cè)的電腦門市也被拆了。整個“電子一條街”給人的感覺是就每個商家各自為陣，對電腦賣場基本沒有需求。圓通北路上的店鋪變得更大了，同時順應(yīng)商家需求目前存在的幾個電腦賣場慢慢現(xiàn)身。但穿行于一二一大街和圓通北路的車輛越來越多，交通越顯