【正文】 216。最后決定該兩層分割更小的單元，如50、60、70平米的小辦公間，并進(jìn)行個性化精裝修。此階段，由老板本人靠自己能力，談定了保險公司合稅局兩家大客戶，解決了30%的物業(yè)的租售。（2）、觀點及啟示216。因此對于寫字樓物業(yè)若是作為分隔出租，可以適當(dāng)裝修，既避免更換辦公地點時裝修的成本又減少了反復(fù)裝修給物業(yè)本身帶來的損害；若是作為出售，還是保持毛坯形式，因為購買的客戶大多屬于長期穩(wěn)定的用戶，由其自行裝修可以更好的表現(xiàn)行業(yè)的特點風(fēng)格，開發(fā)商無須代勞，以減少開發(fā)成本的支出。但租金方面相對略比未分隔形式的低些，因為租用物業(yè)的幾乎是辦公使用群體，而購買的可以是投資客、也可以是使用者，因此售價更要遵循整體的市場行情，租金的表現(xiàn)相對更具靈活性。因此對于寫字樓物業(yè)若是作為分隔出租，可以適當(dāng)裝修，既避免更換辦公地點時裝修的成本又減少了反復(fù)裝修給物業(yè)本身帶來的損害；若是作為出售，還是保持毛坯形式，因為購買的客戶大多屬于長期穩(wěn)定的用戶，由其自行裝修可以更好的表現(xiàn)行業(yè)的特點風(fēng)格，開發(fā)商無須代勞，以減少開發(fā)成本的支出。而純寫字樓比商住型更具有專業(yè)性的配套及服務(wù)，因此略比商住型的物業(yè)管理費高。而商住型不僅在數(shù)量上相對較少，且配置的電梯在檔次上、載重容量方面都不及純寫字樓或酒店式。在考慮產(chǎn)品時可相應(yīng)的將物業(yè)的層高增加幾十公分，以避免裝修后帶來的不足； 另一方面，純寫字樓或商住型物業(yè)在該物業(yè)的底層大多設(shè)計了裙樓，而其主要是通過租售形式對外，據(jù)觀察用于作為大型賣場、金融的最多（純寫字樓多分布在1—商住多分布在1—4），這類行業(yè)普遍都能消化掉上千平米的物業(yè)，因此在寫字樓開發(fā)前期可以通過與這類行業(yè)的接觸，雙方能達(dá)成共識，在設(shè)計時就考慮進(jìn)方案中，以增加物業(yè)的消化速度和消化量，在資金充裕的條件下可自持獲取長期收益及增值。另外，我們也感受到，作為已分隔的中、小面積更能受到新成立、及成長型的公司青睞；而未分隔的也多為半層、或整層使用，一般多為大型公司、政府職能、金融系統(tǒng)等有實力的企業(yè)辦公。（3）、不同物業(yè)類型的供應(yīng)量、消化情況、及消化周期　物業(yè)類型總供應(yīng)面積（㎡）空置面積（㎡）空置率入駐年份空置率純寫字樓663686 21310 3%99年以前% 20002002年% 03以后% 商住樓436946 19200 4%99年以前% 20002002年% 03以后%酒店式29933 3200 11%**全 市1130565 43710 4%99年以前3%20002002年%03以后8% 說明：%，%，是因為純寫字樓中：環(huán)球金融、匯都國際商務(wù)樓上市，所造成的差異。市場機(jī)會的來臨，對寫字樓的開發(fā)尤其是物業(yè)管理提出了更高的要求。而其中近期新增的寫字樓物業(yè)供應(yīng)量在17萬㎡，空置面積在13500㎡，空置率在8%左右。這個停止對寫字樓新項目審批的《決定》，以及國家在相關(guān)政策（如稅費政策規(guī)定，1998年6月30日前建成的寫字樓，在2001年1月1日至2002年12月31日期間銷售，免征3%的契稅）上的政策有力調(diào)整下，在經(jīng)歷長達(dá)7年的漫長又痛苦消化期后，昆明寫字樓市場從租金、售價及物管費價格持續(xù)走低，且高達(dá)60%空置率的疲軟狀態(tài)中逐漸復(fù)蘇和升溫。而且作為新建賣場在管理和經(jīng)營理念方面都與現(xiàn)有的賣場有著天壤之別。原來銷售電氣元配件的園西電子廣場轉(zhuǎn)型成電腦賣場，數(shù)字百家4C廣場和數(shù)字百家旗艦廣場紛紛登場，121數(shù)碼城也亮相一二一大街，鷹龍電腦公司與云南大學(xué)合作建起了云大新世紀(jì)電腦城，龍泉路上的金太陽電腦城也形成一定規(guī)模。有1/3鋪面空著，少許在裝修中。商場為更新形象，考慮安全因素多次更換戶外廣告，另外新開業(yè)的佰騰確實給老電腦城帶來了壓力，園西電子廣場與佰騰相隔不到百米。（6）該區(qū)域早已流傳數(shù)字百家要拆除的留言，只是不清楚拆除的時間，所以部分經(jīng)營戶正在其他專業(yè)市場積極尋找經(jīng)營的鋪面，這種留言在一定程度上影響了經(jīng)營。昆明頤高數(shù)碼中心14層為商場，經(jīng)營面積約三萬平方米。很多整機(jī)、品牌機(jī)、辦公設(shè)備進(jìn)入商家的門市，這時以往那種幾平方米的店面是絕對不能滿足需求。頤高此次隨著城市發(fā)展的北進(jìn)趨勢，在昆明北市區(qū)建設(shè)一個高科技數(shù)碼大型商場和高檔寫字樓，并帶動周邊相關(guān)市場的建立，形成一個大規(guī)模的數(shù)碼產(chǎn)品中心。已分隔：即已完成詳細(xì)的分隔，成為固定面積的格局供辦公或住家使用。故此，對目前昆明市寫字樓辦公市場需求情況概括為：高端專業(yè)寫字樓市場需求雖有限、但仍具有較好的市場機(jī)會，中小型公司辦公物業(yè)需求短期內(nèi)不會達(dá)到飽和。此外，隨著中國加入WTO、云南東盟貿(mào)易自由區(qū)的形成、昆明城市形象的逐漸提升，特別是西部大開發(fā)，使得大部分省外公司都準(zhǔn)備在滇擴(kuò)大投資規(guī)模，其的投資也包括了物業(yè)上的投入，而這些具備經(jīng)濟(jì)實力的公司，特別注意樹立企業(yè)品牌和形象，辦公樓便是他們展示經(jīng)濟(jì)實力和地位的最佳場所。在不同的板塊片區(qū)內(nèi)：東風(fēng)廣場、東風(fēng)西路、白塔片區(qū)純寫字樓占比相對較高；商住型物業(yè)主要集中在東風(fēng)西路、青年路片區(qū)；（2）、不同物業(yè)類型的租售價格及租售價格比值 （單位 售價：元/㎡ 租金：元/㎡/月）物業(yè)類型租金均價最低值租金均價平均值租金均價最高值銷售均價最低值銷售均價平均值銷售均價最高值寫字樓收益率商鋪收益率純寫字樓20 41 80 4200 5243 7100%——商住樓21 33 50 3000 4267 5700%——酒店式*60 **5500 *%——全 市20 39 80 3000 4741 7100 %%l 結(jié) 論：作為純寫字樓，其由于更具有專業(yè)性定位，對辦公的需求滿足度更高，因此在租金、售價上，相對比商住型物業(yè)較高，從收益率看，其二者較接近，雖商住型大多使用年限為70年比純寫字樓物業(yè)多了20年時間，對于投資群體來說，商住型物業(yè)更具有吸引力（若寫字樓市場疲軟還可以將其租售給住家用戶使用）。從上述我們綜合得出：近年來適宜開發(fā)純寫字樓物業(yè)，以滿足不斷成長成熟的辦公市場需求。（3）不同物業(yè)類型的交房標(biāo)準(zhǔn)情況及層高設(shè)計物業(yè)類型交房標(biāo)準(zhǔn)比例層高設(shè)計 （米）最低值均值最高值純寫字樓毛坯57%34標(biāo)準(zhǔn)38%35精裝5%333商住型毛坯85%35標(biāo)準(zhǔn)15%333酒店式標(biāo)準(zhǔn)100%333（4）不同物業(yè)類型的物業(yè)構(gòu)成特點l 第（3）、（4）小點的結(jié)論：寫字樓物業(yè)的交房標(biāo)準(zhǔn)主要是以毛坯為主，標(biāo)準(zhǔn)裝修和精裝所占比例都不高，而從層高來看，3米左右的層高幾乎都由于后期的裝修吊頂后，普遍顯得較低，較壓抑。 物業(yè)底層的裙樓處理：對于純寫字樓或商住型物業(yè)底層的裙樓部分，可以接觸金融、大型賣場這些行業(yè)，因為這類行業(yè)普遍都能消化掉上千平米的物業(yè)，若雙方能達(dá)成共識，并在設(shè)計階段就考慮進(jìn)方案中，以增加物業(yè)的消化速度和消化量，在資金充裕的條件下可自持獲取長期收益及增值。因此開發(fā)寫字樓物業(yè)，在車位數(shù)量上應(yīng)該充分考慮，做好充足的配置（在下面結(jié)論中有車位配置的大概比例值），即可滿足入駐群體的需求，又可增加物業(yè)的租售價格。因此作為寫字樓物業(yè)可以在開發(fā)之前，對這類型單位或企業(yè)進(jìn)行深入了解，可以作為重點的潛在目標(biāo)意向客戶進(jìn)行前期商談，獲取需求面積范圍、需求特點等，為寫字樓項目的開發(fā)做好充分的準(zhǔn)備，也可實行制定式服務(wù)，以適應(yīng)這類行業(yè)的要求，為項目后期的租售帶來利好。從上述我們綜合得出：近年來適宜開發(fā)純寫字樓物業(yè)，以滿足不斷成長成熟的辦公市場需求。另外，目前昆明市寫字樓物業(yè)的配套設(shè)施方面，對于智能化配置、及人性化服務(wù)方面還有欠缺，而市場的需求性會逐漸提高，因此新建寫字樓的開發(fā)可以適當(dāng)?shù)某芭涮?，并多提供軟服?wù)——即人性化服務(wù)，使入駐客戶能體會到全面、完善、整體的“軟、硬件”配套，同時對物業(yè)管理費的收取也更具有說服力，真正體現(xiàn)出物有所值。 星耀大廈所處的小區(qū)域?qū)儆谂f城區(qū)，雖然與三市街、青年路、小西門等商圈相比不屬于商務(wù)活動非常集中的區(qū)域，但處于一環(huán)路以內(nèi)，占盡市中心的便利、繁華，隨著高度成熟區(qū)域內(nèi)存量土地的用盡，該區(qū)域也會是商務(wù)氛圍日漸濃厚的區(qū)域。物業(yè)管理：大潮物業(yè)管理 物業(yè)管理費：3元/建筑平米單層面積：1300平米 售價：35004400元，均價4000元/平米 租金：45元/㎡ 目前租售率：95%以上（2）、物業(yè)客戶特征：第一類客戶：帶聯(lián)建性質(zhì)的大客戶，如人保云南分公司，購買面積達(dá)7000平米第二類客戶：事業(yè)單位，如地稅局，先租后買，面積達(dá)5000平米第三類客戶：回遷，面積約3200平米（以上客戶，加自用或會所三層，3900平米，面積總計共19100平米，實際可租售面積為14900平米，占總建筑面積43%）第四類客戶：小面積，靠市場手段出租或銷售的客戶，行業(yè)特征為：外地駐昆分支機(jī)構(gòu)，共12家，其中知名公司如資生堂、菲利浦、施耐得、TCL移動通訊昆明公司IT業(yè)：12家，主要從事計算機(jī)、辦公設(shè)備、網(wǎng)站、智能化、信息等行業(yè)商貿(mào)公司：7家其余還有如旅行社、廣告、金融、律師事務(wù)所、會計師事務(wù)所等其他類型公司（3）、戶型情況：戶型區(qū)間單位性質(zhì)行業(yè)特征購買情況1000平米以上國有、改制后的股份制保險公司； 稅局；會計師事務(wù)所聯(lián)建、先租后買5001000平米民營、合伙制有多年積累的本土辦公設(shè)備公司；通信企業(yè)；律師事務(wù)所；按揭，首付40%200500平米民營大的IT公司；大的廣告公司；按揭，首付40%100平米以下私營、駐昆辦駐昆辦；商貿(mào)；廣告；旅行社；租用為主所有客戶一次性付款的比例為零（4）、物業(yè)推廣情況：該物業(yè)推廣歷史久遠(yuǎn)，從1998年開始，大致可以分以下階段：第一階段：1998年2000年初。第三階段：2001年6月以后。 市區(qū)中高檔寫字樓項目要著重解決戶型配比、停車、電梯、大堂等關(guān)鍵節(jié)點。 寫字樓用租售并舉的方式能快速實現(xiàn)較高的入駐率，積聚人氣，吸引潛在客戶。現(xiàn)這兩層成為整棟寫字樓氛圍最好、最有特色、人氣最旺的辦公空間。由于樓盤單層面積較大，加上前期成交的是一些大客戶，造成“實力企業(yè)首選”的這種大戶型定位。停車位布置有地下、地面以及立體車庫，達(dá)180余個，并擁有東風(fēng)西路、如安街兩個方向的專用出入通道，停車也是智能化管理：由3部電梯將車載入停車場內(nèi)。（五）個案分析及啟示n 星耀大廈（可租可售）（1）、物業(yè)基本資料位置：白塔路延長線中段 開發(fā)商：昆明星耀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建成時間：1999底 總建面： 25000㎡； 樓層：主樓：16層，附樓4層 車位：90內(nèi)部格局：內(nèi)走廊，寫字間分布在兩旁，小開間，自由分隔。從租金和售價看出未分隔的要比分隔成型的高，從市場消化情況看，未進(jìn)行分隔的物業(yè)處于較好的狀態(tài)，因此可以實施大開間的未分隔形式來出租或銷售，以滿足客戶的需求。(四)觀點綜述問題一：近年內(nèi)能不能進(jìn)入寫字樓開發(fā)？觀點闡述：昆明市寫字樓物業(yè)經(jīng)過了長達(dá)7年的市場消化期，從疲軟狀態(tài)中逐漸復(fù)蘇和升溫，而作為03年后期開發(fā)的寫字樓物業(yè)也都表現(xiàn)出較可觀的租售消化情況，且售價也在逐年上升，目前寫字樓物業(yè)主要還是以02年以前開發(fā)的老物業(yè)為主，因此具有市場開發(fā)的空間。小結(jié)寫字樓物業(yè)的配套是較為綜合的，其中垂直交通系統(tǒng)、大堂設(shè)計、人性化空間設(shè)計、車位數(shù)量的配置，雖目前可能還不太受到入駐群體的關(guān)注，因此對于空置率的影響也不明顯。（2）大堂設(shè)計對租售價格的影響 （單位 租金：元/㎡/月 售價：元/㎡）大堂設(shè)計對應(yīng)的樓盤個數(shù)租金售價空置率起價均值均價均值最高價均值起價均值均價均值最高價均值寬敞16 個475051636800%修正后：%適中16 個298043675100%昏暗4 個20*384643604800% 說明：修正是由于匯都國際商務(wù)樓、環(huán)球金融項目。但租金方面相對略比未分隔形式的低些，因為租用物業(yè)的幾乎是辦公使用群體，而購買的可以是投資客、也可以是使用者，因此售價更要遵循整體的市場行情，租金的表現(xiàn)相對更具靈活性。 另外，從空置率也看出，未進(jìn)行分隔的大開間物業(yè)在租金比已分隔物業(yè)較高的情況下，其市場的消化仍然處于較好的狀態(tài)。即使是03年后開發(fā)的純寫字樓，%。本來硬件上的不足還可以用軟件來彌補，但物業(yè)管理的不精細(xì)更加劇了這類情況的發(fā)生，這也是造成客戶最不滿意的主要原因；停車位少幾乎是所有寫字樓面臨的問題。（4）、寫字樓價格走勢情況 （單位 售價：元/㎡ 租金：元/㎡/月）年 份最低售價平均售價最高售價最低租金平均租金最高租金空置率收益率2002年3100434558003512060%%2004年290039705000258030%%2006年30004741710020704%%l 結(jié) 論：寫字樓物業(yè)的售價在逐年上升的同時，其租金水平呈逐漸降低，但看出空置率在大幅度減少，另外，%%。2001年以后建的寫字樓成為昆明第三代寫字樓，其代表為環(huán)球金融、匯都國際商務(wù)港、云南軟件數(shù)碼園、銀