【正文】 究詞語解析： 純寫字樓：指物業(yè)規(guī)劃用途多為商業(yè)，建筑主體空間為辦公設(shè)計，不滿足或不允許住宅需求，無廚房，衛(wèi)生間多為公用。（一）近年內(nèi)能不能進入寫字樓開發(fā)？寫字樓發(fā)展歷程 昆明市寫字樓市場在99年世博會前后盲目上馬，昆明市寫字樓的開發(fā)和需求都在快速上升，出現(xiàn)了較多的新建寫字樓、改造的酒店寫字樓、及商住寫字樓，隨著時間的推移，在過后的幾年內(nèi)寫字樓的市場開始出現(xiàn)了大量的空置，其市場消化的速度也較為緩慢，導(dǎo)致了部分寫字樓不得不下調(diào)價格適應(yīng)需求市場。此外，以銀海國際公寓、陽光A版、鴻城賽特等為代表的商住項目，隨時間推移，加之產(chǎn)品的特性，逐步成為本土中小規(guī)模智力服務(wù)型企業(yè)、駐昆企業(yè)、機構(gòu)辦事處等的單位的辦公新寵。（3）、寫字樓供應(yīng)、消化情況近年來，寫字樓的新增開發(fā)量較少，供應(yīng)量多數(shù)還是以較早期的物業(yè)構(gòu)成，新增物業(yè)如：銀座OFFIC、城建大廈、未來新城、新紀(jì)元、達陣廣場、環(huán)球金融、匯都國際商務(wù)港、云南軟件數(shù)碼園。此外，還有一些由于拆遷、改造、拆違等供應(yīng)的土地可能存在一定的市場供給。另外，第三產(chǎn)業(yè)的繁榮，私營企業(yè)比例的增大和服務(wù)性智力密集型企業(yè)的增多,加大了對中高檔寫字樓的消費，成為市場需求的重要支撐。二十一世紀(jì)的寫字樓和住宅一樣，越來越考慮人性化和高智能化的因素。但是從開發(fā)商角度考慮，純寫字樓在租金、售價上要比商住型明顯較高，另外，從地塊獲取方面商業(yè)用地性質(zhì)的純寫字樓也要比住宅用地性質(zhì)的商住型獲取的難度更小些，更具有項目開發(fā)或銷售的可操作性，此外，對于辦公群體來看，選擇純寫字樓對公司形象、辦公環(huán)境也比商住型寫字物業(yè)更佳。因此得出，純寫字樓中辦公企業(yè)所涉及的行業(yè)面比商住樓要廣泛，主要是因為純寫字樓在產(chǎn)品方面、形象方面、服務(wù)方面等，對辦公企業(yè)的滿足度比商住型要高，因此更能吸引各種類型的企業(yè)前來入駐，而商住樓物業(yè)則稍有欠缺，對某些行業(yè)的辦公企業(yè)不具有很好的滿足度，難以吸引廣泛的入駐客戶群體。（三）那么具體可以怎樣開發(fā)、設(shè)計？首先是產(chǎn)品方面不同物業(yè)類型的寫字樓分隔方式及面積段情況 （單位 面積：㎡）物業(yè)類型已分隔未分隔可參與分隔的單層面積最小面積最大面積主力面積1主力面積2 最小面積平均面積最大面積純寫字樓3639617726580011561600商住樓50240166235*1200*酒店式2090**——————l 結(jié) 論：寫字樓物業(yè)中，除酒店式為已分隔的固定面積外，作為純寫字樓和商住型在單層的面積劃分上均采用了分隔式、未分隔2種，從面積劃分的情況看，純寫字樓的分隔面積范圍較商住型物業(yè)更廣些，具有更好的適應(yīng)性，能滿足不同階段、不同行業(yè)的公司辦公需求。（2）不同物業(yè)類型的使用權(quán)取得方式、及對應(yīng)的租售情況 （單位 租金：元/㎡/月 售價：元/㎡）物業(yè)類型使用權(quán)獲取方式平均租金平均售價空置率綜合空置率純寫字樓買斷產(chǎn)權(quán)（11個）統(tǒng)一售后代租（5個）51004%3%投資者自行租賃（6個）5433%可租可售（2個）——*%只租不售（8個）————%商住型買斷產(chǎn)權(quán)（11個）4%投資者自行租賃（6個）4342%可租可售（2個）4000%酒店式買斷產(chǎn)權(quán)（1個）統(tǒng)一售后代租（1個）*5500%11%只租不售（1個）60——%l 結(jié) 論： 純寫字樓物業(yè)在銷售過后，若由開發(fā)商統(tǒng)一進行代租的，其租金相對要比投資者自行對外出租的要高，但售價卻相對降低，而兩者的空置率差別很小，這是因為開發(fā)商代租更多的是考慮到對租金的“負責(zé)”不能使物業(yè)的品質(zhì)和形象下降，還要有適當(dāng)?shù)奶嵘?，更多是通過租金來反映。因此作為寫字樓物業(yè)若是已分隔的可以做簡單的標(biāo)準(zhǔn)裝修，使投資客或租用客戶只需簡單裝飾下即可使用，降低了用戶的額外成本費用。從租金和售價看出未分隔的要比分隔成型的高，從市場消化情況看，未進行分隔的物業(yè)處于較好的狀態(tài)，因此可以實施大開間的未分隔形式來出租或銷售，以滿足客戶的需求。其次是配套方面（1）不同物業(yè)類型的垂直交通配套差異物業(yè)類型安全通道 （把）電梯配置 （部）最小值中位均值最大值最小值中位均值最大值純寫字樓123246商住樓114238酒店式222344l 結(jié) 論：寫字樓的配套中，垂直交通系統(tǒng)是一個重要的組成部分，純寫字樓因為具有專業(yè)性，其電梯配置數(shù)量較多，但在檔次方面也略顯不足。（3）人性化空間設(shè)計對租售價格的影響 （單位 租金：元/㎡/月 售價：元/㎡）人性化空間設(shè)計對應(yīng)的樓盤個數(shù)租金售價空置率起價均值均價均值最高價均值起價均值均價均值最高價均值優(yōu)12 個3551444552386375%修正后：%良7 個344842004450*4%差17 個384642574800%說明：修正是由于匯都國際商務(wù)樓、環(huán)球金融項目。 另外，若在車位數(shù)量不充足的情況下，而物業(yè)在出租或出售的過程中，可以對客戶進行事前了解，確定對方客戶公司的人數(shù)、車輛數(shù)，如果人數(shù)和車輛都明顯較多的情況下，可以婉轉(zhuǎn)拒租或拒售，以保證該寫字樓物業(yè)內(nèi)入駐客戶群體不會在電梯使用、車位使用方面造成擁擠，導(dǎo)致整體客戶的滿意度降低，影響物業(yè)的品牌和品質(zhì)。再次是價格方面 (1)不同交房標(biāo)準(zhǔn)下租金售價的差異交房標(biāo)準(zhǔn)租金均價（元/㎡/月）銷售均價（元/㎡）空置率毛坯4646%標(biāo)準(zhǔn)4400%精裝*700029%l 結(jié) 論：在上述的分析中，我們得出了寫字樓物業(yè)的交房標(biāo)準(zhǔn)主要是以毛坯為主，標(biāo)準(zhǔn)裝修和精裝所占比例都不高。小結(jié)：寫字樓物業(yè)的不同裝修標(biāo)準(zhǔn)，對其租售價格有一定的差異，在租金方面，經(jīng)過裝修的物業(yè)要比毛坯房較高。由于合理性的市場占據(jù)了主導(dǎo)地位，因此在近年來不會出現(xiàn)較大的起伏波動變化，但值得注意的是，近年內(nèi)市區(qū)開發(fā)的項目中，有部分已知的項目即將開發(fā)寫字樓物業(yè)或辦公使用的商住樓物業(yè)，因此仍然存在一定的市場競爭、及市場風(fēng)險。問題三：那么具體可以怎樣開發(fā)、設(shè)計？ 首先是產(chǎn)品方面觀點闡述： 純寫字樓物業(yè)方面：若是分隔成形的方式：可在面積劃分上范圍可以廣泛些，從小到大都能有，因為對于中、小面積能受到新成立、及成長型的公司青睞，大面積能受到相對成熟的企業(yè)或公司使用，因此可以更好的適應(yīng)、滿足不同階段、不同行業(yè)的公司辦公需求。另外，在產(chǎn)品銷售方面：純寫字樓可選擇可租可售的方式進行租售，等入駐以后可由開發(fā)商統(tǒng)一進行代租管理，即可達到租售的價值都相對最大化，同時又能在靈活的租金方面統(tǒng)一操作，有利于提升物業(yè)的綜合品質(zhì)和價值。 再次是價格方面觀點闡述：寫字樓物業(yè)的不同裝修標(biāo)準(zhǔn)，對其租售價格有一定的差異，在租金方面，經(jīng)過裝修的物業(yè)要比毛坯房較高。（2）、觀點及啟示216。n 環(huán)球金融：（1）、物業(yè)基本資料位置：人民西路中段，藝術(shù)劇院旁（ 三合商利對面）開發(fā)商：昆明城建房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司（項目運營：云南永安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）物業(yè)管理：昆明城建物業(yè)管理有限公司（原北辰物業(yè)管理有限公司） 物業(yè)管理費： ㎡單層可售面積：1000㎡ 樓 層： 19層（319層為寫字樓）車位數(shù)：，共180個 車位售價：17萬元/個 物業(yè)銷售均價：7100元/㎡垂直交通： 電梯4部，安全樓梯2部，3臺專用汽車梯銷售方式：以整層銷售為主，有部分半層銷售，毛坯房。 劣勢：寫字樓內(nèi)沒有諸如咖啡吧、餐廳、健身等豐富的配套，只能滿足基本的辦公需求，人性化的辦公環(huán)境不足，相關(guān)配套設(shè)施較少，內(nèi)部功能單一 ，不知道能否通過較高服務(wù)水平等軟件條件來來彌補配套的不足 ，其次物管費用相對于整體市場偏高（）。樓盤從期房到初步竣工。年末，開發(fā)商又把114層加以分隔，結(jié)果也大部分出租或銷售出去。小戶型、個性化裝修。其中報紙廣告出了三期，但效果不好，后停止硬性宣傳，以軟性宣傳為主。特別是戶型配比，要根據(jù)市場主流需求群體、市場供應(yīng)空白等尋找答案。n 銀座寫字樓（1）、物業(yè)基本情況：地理位置：位于北市區(qū)北京路延長線江東花園龍泉會所附近開發(fā)商：云南住佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 交房時間：2002年規(guī)劃：總建面：24724平米 層高：樓層：共12層，12層為商場，310層辦公區(qū)，1112層休閑區(qū)和國際商務(wù)會所戶型：101498平米 平面布局：內(nèi)廊式，寫字間分布在走廊兩邊電梯：2部 車位：地下48，地上30 租金：25元/㎡物管費：㎡ 租售率：90%以上（2）、物業(yè)分析：銀座總共有72個出售單位，100平米左右的單位有48個，占到總套數(shù)的66%，而300400平米戶型占到34%。216。效果：2002年上半年推出投資型買家后，先后賣出8套。2002年按同樣思路裝修5層，結(jié)果也是很快租售完畢。推廣語言：三合商利——100%純寫字樓。從“實力企業(yè)首選”到“小分割”。東風(fēng)西路金融機構(gòu)十分密集。該項目據(jù)稱為5A標(biāo)準(zhǔn)，智能化水平較高，并且由具有一定品牌效應(yīng)的城建物管進行專業(yè)化的物管，服務(wù)水準(zhǔn)較高。216。同時，我們也得出：如商貿(mào)、政府職能部門、科技信息、金融系統(tǒng)、裝飾建材這些行業(yè)對價格的適應(yīng)能力較強，因此可以在項目開發(fā)前期進行詳細了解，并將其作為重點的潛在目標(biāo)意向客戶進行前期商談，獲取需求面積范圍、需求特點等，為寫字樓項目的開發(fā)做好充分的準(zhǔn)備，也可實行制定式服務(wù)，以適應(yīng)這類行業(yè)的要求，為項目后期的租售帶來利好。 物業(yè)底層的裙樓處理：對于純寫字樓或商住型物業(yè)底層的裙樓部分，可以接觸金融、大型賣場這些行業(yè)，因為這類行業(yè)普遍都能消化掉上千平米的物業(yè)，若雙方能達成共識，并在設(shè)計階段就考慮進方案中，以增加物業(yè)的消化速度和消化量，在資金充裕的條件下可自持獲取長期收益及增值。若是大開間未分隔方式：多為半層、或整層使用，一般多為大型公司、政府職能、金融系統(tǒng)等有實力的企業(yè)辦公。但是從市場和開發(fā)商角度考慮，純寫字樓在租金、售價、消化率上要比商住型明顯較高，另外，從地產(chǎn)公司獲取地塊來看，作為市區(qū)內(nèi)的商業(yè)或綜合用地性質(zhì)的土地，在獲取難度上要比相同區(qū)域、位置相等的住宅用地性質(zhì)的地塊更容易獲取些，所面對的地產(chǎn)公司之間的競爭也相對較住宅用地緩和，更具有項目開發(fā)或銷售的可操作性。同時，我們也得出：如商貿(mào)、政府職能部門、科技信息、金融系統(tǒng)、裝飾建材這些行業(yè)對價格的適應(yīng)能力較強，因此可以在項目開發(fā)前期進行詳細了解，并將其作為重點的潛在目標(biāo)意向客戶進行前期商談，獲取需求面積范圍、需求特點等，為寫字樓項目的開發(fā)做好充分的準(zhǔn)備，也可實行制定式服務(wù)，以適應(yīng)這類行業(yè)的要求，為項目后期的租售帶來利好。(2)不同板塊寫字樓租售價格、及車位價格的差異片 區(qū)物業(yè)租售價格（租：元/㎡/月售：元/㎡）車位租售價格（租：元/個/月售：萬元/個）供應(yīng)量（㎡）空置率車位與開發(fā)面積的比平均租金平均售價平均租金平均售價白塔路片區(qū)47600040019122423%北片區(qū)　 200　385244%東風(fēng)廣場片區(qū)4500420　140600%東風(fēng)西路片區(qū)490029017163417%高新片區(qū)284200105　50614%火車南站片區(qū)3500300　644382%交三橋片區(qū)405700300　84451%金碧路片區(qū)4500350　82860%青年路片區(qū)4200450　192250%三市街片區(qū)354800350　190988%綜 合4741350181130565%l 結(jié) 論：從寫字樓物業(yè)、及車位的租售價格看出，白塔路片區(qū)、交三橋片區(qū)、三市街片區(qū)、東風(fēng)廣場片區(qū)、東風(fēng)西路片區(qū)屬于租售價位較好的板塊，其空置率雖略比其他板塊的高，但是差異并不是很大，因而在同等寫字樓物業(yè)開發(fā)條件下，這幾個板塊更具有市場價格的整體保障。但對于智能化配置、及人性化服務(wù)方面都略顯不足，還有一定的欠缺，而隨著寫字樓物業(yè)的發(fā)展，這一類配套的市場需求性會越來越高、越來越顯著，因此作為新建寫字樓的開發(fā)可以適當(dāng)?shù)某芭涮?，并多提供軟服?wù)——即人性化服務(wù)，使入駐客戶能體會到全面、完善、整體的“軟、硬件”配套，同時對物業(yè)管理費的收取也更具有說服力，真正體現(xiàn)出物有所值。因此對于寫字樓物業(yè)的人性化空間設(shè)計應(yīng)盡量用心思將其做到位、做好、做優(yōu)秀，以提高物業(yè)的租金和售價。若可行的話，還可以考慮轉(zhuǎn)換層的設(shè)置，以實現(xiàn)在不需要增加電梯數(shù)量的情況下，提高電梯的使用效率，減少入駐群體對于電梯等候的痛苦。 商住樓物業(yè)方面：商住樓在由于需要兼顧部分住宅的需求，因此面積范圍較純寫字稍窄，但主力面積段二者是相接近的（商住為160—230㎡），也是同樣考慮到客戶的承受能力。另外，物業(yè)的主力面積段可設(shè)在160㎡或250㎡兩個面積段附近，即滿足市場的常規(guī)面積需求，又能讓客戶也