【正文】 明的電腦商店多數分布在圓通東路、鼓樓路和圓通北路。這一片曾被譽為昆明的“電子一條街”。但在城市規(guī)劃和發(fā)展中逐漸消失了。圓通東路上的電腦門市全都被拆了，鼓樓路上一側的電腦門市被拆了，圓通北路靠圓通山一側的電腦門市也被拆了。以圓西路口為界，圓通北路向東的電腦門市被拆，也讓“電子一條街”的繁榮景象一去不回了。很多電腦商家開始了西遷，逐漸將店面遷到了一二一大街。由于“電子一條街”上的商家在初期都是以機電產品和電腦配件為主，在經營過程中只要有個自己的店面就可以解決問題，對店面形象要求不高，也不可能形成什么規(guī)模。整個“電子一條街”給人的感覺是就每個商家各自為陣，對電腦賣場基本沒有需求。隨著發(fā)展，商家在西遷過程中也逐漸豐富了經營項目。很多整機、品牌機、辦公設備進入商家的門市，這時以往那種幾平方米的店面是絕對不能滿足需求。商家開始擴充自己的門市，開始對大規(guī)模的、整合性強的賣場有了需求。圓通北路上的店鋪變得更大了，同時順應商家需求目前存在的幾個電腦賣場慢慢現身。原來銷售電氣元配件的園西電子廣場轉型成電腦賣場，數字百家4C廣場和數字百家旗艦廣場紛紛登場，121數碼城也亮相一二一大街，鷹龍電腦公司與云南大學合作建起了云大新世紀電腦城，龍泉路上的金太陽電腦城也形成一定規(guī)模。這六個電腦賣場加上圓通北路和一二一大街容納了大部分昆明IT商家——批發(fā)商和零售商。這一片也就構成了如今昆明IT的主要商圈，成為昆明IT市場主要的集散地。但穿行于一二一大街和圓通北路的車輛越來越多，交通越顯擁擠。同時因為幾大賣場修建時間較早，配套設施不夠完善，最基本的停車場的缺失極大的影響了消費者的購物興趣，讓那些開車來購物的消費者感覺購物是件較為痛苦的事情，從而也造成了購物者的流失。由于這幾個賣場坐落位置的局限性，也讓賣場沒有辦法再進一步完善自己的不足。由于賣場環(huán)境及配套設施的制約，再加上賣場本身的管理運作沒有跟不上社會發(fā)展的步伐，使得這些賣場的號召力和凝聚力越來越弱。賣場管理的落后以及難以改變的形象都已經與商家的要求差距越來越大，特別是現在很多商家都開始做自己的形象店的時候。此時的商家也需要求新求變。在老賣場繼續(xù)存在之時，新的賣場又開始涌現出來。在云大的東一院有佰騰數碼廣場，在北市區(qū)有頤高數碼中心。佰騰數碼廣場建成一站式賣場，成為擁有20000余平方米的超大賣場，提供10000余平方米的寫字間，設置300余個地下停車位，還配套倉儲物流中心，成為一個硬件設施先進而交通便利的賣場。而頤高數碼中心選址北市區(qū)也受到北京路延長線寬廣的道路和便利的交通影響，同時時光俊園的商業(yè)建筑的開發(fā)也影響著頤高數碼中心。頤高此次隨著城市發(fā)展的北進趨勢，在昆明北市區(qū)建設一個高科技數碼大型商場和高檔寫字樓，并帶動周邊相關市場的建立，形成一個大規(guī)模的數碼產品中心。頤高數碼中心大型的賣場、高檔的寫字樓、便利的交通和方便的停車位。這兩個賣場都具有很好的地理位置，交通便利，配套設施容易完善。而且作為新建賣場在管理和經營理念方面都與現有的賣場有著天壤之別。之前在IT圈子里盛傳著數字百家、林勘院拆除的消息。如果這些消息都屬實，那么從這些被拆除店面和寫字樓里搬出來的商家將尋找新的經營場所。這時，頤高數碼中心和佰騰數碼廣場自然就進入商家們的視野里，成為考慮的重點。就算這些消息不屬實，依照目前商家們對這兩個在建賣場的態(tài)度，也可以看出這兩個賣場將是今后發(fā)展的重點。昆明的IT賣場由最初的簡單混亂到專業(yè)規(guī)范，由傳統模式到現代化模式。三、昆明市寫字樓物業(yè)研究詞語解析： 純寫字樓：指物業(yè)規(guī)劃用途多為商業(yè)，建筑主體空間為辦公設計，不滿足或不允許住宅需求，無廚房，衛(wèi)生間多為公用。商住型寫字樓：指規(guī)劃為住宅，建筑主體空間設計主要以居住使用為主兼顧商務功能，能滿足辦公要求，多數配有廚房，設立自用的衛(wèi)生間。酒店式寫字樓：指規(guī)劃用途為商業(yè)，建筑主體空間主要用于酒店客房設計，預留或改造部分空間滿足辦公需求，無廚房。收益率：（租售價格比）寫字樓年租金與售價的比值，該比值在估價法中是收益期限為無限年的收益率。人性化空間設計：主要是指寫字樓物業(yè)在大堂、電梯等候區(qū)、或大廈空間內，設置了可供休息的椅子、沙發(fā)，休閑用的設施，小型景觀等。車位與開發(fā)面積的比：寫字樓物業(yè)配置的車位數量與寫字樓物業(yè)的開發(fā)面積的比值。未分隔：也就是指在一定的大開間內，可以根據客戶的需求劃分不同大小的面積，供辦公使用，不是指整層或半層未分隔形式。已分隔：即已完成詳細的分隔，成為固定面積的格局供辦公或住家使用。（一）近年內能不能進入寫字樓開發(fā)？寫字樓發(fā)展歷程 昆明市寫字樓市場在99年世博會前后盲目上馬，昆明市寫字樓的開發(fā)和需求都在快速上升，出現了較多的新建寫字樓、改造的酒店寫字樓、及商住寫字樓，隨著時間的推移，在過后的幾年內寫字樓的市場開始出現了大量的空置，其市場消化的速度也較為緩慢，導致了部分寫字樓不得不下調價格適應需求市場。從而造成字樓的供給總量嚴重過剩，就此昆明市政府在99年就專門出臺了《關于在市區(qū)不再審批、同意建設高層建筑項目的決定》。這個停止對寫字樓新項目審批的《決定》，以及國家在相關政策（如稅費政策規(guī)定，1998年6月30日前建成的寫字樓，在2001年1月1日至2002年12月31日期間銷售，免征3%的契稅）上的政策有力調整下，在經歷長達7年的漫長又痛苦消化期后，昆明寫字樓市場從租金、售價及物管費價格持續(xù)走低，且高達60%空置率的疲軟狀態(tài)中逐漸復蘇和升溫。 昆明第一代較早的寫字樓是80年代青年路段的科技大廈、攀昆大廈（1993年原名護國大廈），據說攀昆大廈是個香港老板投資所建，并成功地掘走昆明寫字樓的第一桶金飄然而去。90年代是昆明寫字樓市場談樓色變泛濫成災的特殊年代，華一、華域、志強、美亞、鴻城廣場、福林廣場、三合商利等等分布在市區(qū)各處的寫字樓從商住樓至純寫字樓，混合成為昆明第二代寫字樓。2001年以后建的寫字樓成為昆明第三代寫字樓，其代表為環(huán)球金融、匯都國際商務港、云南軟件數碼園、銀座OFFICE等。目前寫字樓整體市場綜合簡述（1）市場供應方面來看目前市場上的寫字樓，多數都已硬件老化、配套缺乏、缺乏品牌、辦公環(huán)境差，已經不能滿足現有企業(yè)的辦公需求，因此昆明市寫字樓市場將在以后的幾年中，面臨的重點將是產品升級換代、定位準確及物業(yè)品牌提升問題。就目前的情況來說，受諸多因素共同作用，昆明市專業(yè)寫字樓的開發(fā)尚未形成，總體上看，昆明市寫字樓市場表現出純寫字樓和商住兩用住宅式寫字樓混雜。此外，以銀海國際公寓、陽光A版、鴻城賽特等為代表的商住項目，隨時間推移，加之產品的特性，逐步成為本土中小規(guī)模智力服務型企業(yè)、駐昆企業(yè)、機構辦事處等的單位的辦公新寵。對于投資者來說，其產權擁有期權達70年，首付門檻較低，投資回報較高；對于購買辦公企業(yè)業(yè)主而言，原來的每月租金轉換為銀行按揭還款，按揭期滿后房產歸自己所有。從大量的中小型公司對產品需求旺盛及中小投資者投資熱情來看，項目自身又具備區(qū)位優(yōu)勢，如果住宅部分以中小戶型為主，總價有效控制來進行銷售，而產品設計以辦公群體需求作為考慮，既符合市場需要，又滿足投資者需求，具有潛在的市場機會。近期以金色年華、MOMA、傲城、知本時代為該類產品代表樓盤層出不窮，未來新城鳳翥園同樣也打出了辦公牌。（2） 市場需求方面來看由于昆明區(qū)域經濟發(fā)展速度過慢、投資環(huán)境的欠缺，缺乏對知名企業(yè)、跨國公司的吸引，而本土大型企業(yè)大都有自建、購買有企業(yè)辦公集團總部，專業(yè)寫字樓開發(fā)面臨的市場需求在這種情況下短期內存在一定的開發(fā)風險。從市場需求方面的實際來看，一是，在較早開發(fā)的寫字樓中，入駐的辦公群體受公司發(fā)展及辦公環(huán)境無法滿足公司形象需要的影響會更換辦公場所（市場上能夠符合企業(yè)的寫字樓產品并不多，現有產品都存在這樣或那樣的種種問題）；二是，占辦公需求2/3以上的中小型成長型公司由于自身需求特點，需要大量辦公物業(yè)，從市場目前大量出現的針對該類群體辦公的“商住性產品”來說，可看出該類市場的需求潛力。故此，對目前昆明市寫字樓辦公市場需求情況概括為：高端專業(yè)寫字樓市場需求雖有限、但仍具有較好的市場機會，中小型公司辦公物業(yè)需求短期內不會達到飽和。（3）、寫字樓供應、消化情況近年來，寫字樓的新增開發(fā)量較少，供應量多數還是以較早期的物業(yè)構成，新增物業(yè)如：銀座OFFIC、城建大廈、未來新城、新紀元、達陣廣場、環(huán)球金融、匯都國際商務港、云南軟件數碼園。本次調查的36個寫字樓物業(yè)總供應量為113萬㎡，消化量為108萬㎡，空置面積4,37萬㎡，%左右。而其中近期新增的寫字樓物業(yè)供應量在17萬㎡，空置面積在13500㎡，空置率在8%左右?！」浚īO）空置量（㎡）現目前空置率99年以前入駐物業(yè)518216159803%2000—2002年入駐物業(yè)44211514230%2003年后入駐物業(yè)170234135008% 合 計113056543710%l 結 論：03年后寫字樓的開發(fā)量比之前的要明顯減少，而8%的空置率也不算高。另外，02年以前開發(fā)入駐的寫字樓物業(yè)，其空置率也從當初驚人的60%降到了目前3%左右，可以說明在經過了7年的市場消化，目前寫字樓物業(yè)在供應量增加緩慢的條件下，其空置率明顯降低，具有市場開發(fā)的空間。（4）、寫字樓價格走勢情況 （單位 售價：元/㎡ 租金：元/㎡/月）年 份最低售價平均售價最高售價最低租金平均租金最高租金空置率收益率2002年3100434558003512060%%2004年290039705000258030%%2006年30004741710020704%%l 結 論：寫字樓物業(yè)的售價在逐年上升的同時，其租金水平呈逐漸降低，但看出空置率在大幅度減少，另外，%%。說明了寫字樓市場從原先混亂的局面，以及開發(fā)商對市場預期過高的狀態(tài)中，逐漸冷靜下來，市場也逐漸恢復正常，而開發(fā)寫字樓物業(yè)也趨于合理、理性化，盲目開發(fā)的項目得到了控制，市場也逐漸表現出良好的循環(huán)及較為合理的收益率，在一定程度上，合理性的市場占據了主導地位，不會出現較大的起伏波動變化，因此，近年開發(fā)寫字樓物業(yè)所面對的市場整體風險相對降低。（5）、2年內可能上市的寫字樓項目 目前已知待上市的寫字樓物業(yè)有：順城（純寫字樓5萬㎡）、盤房項目（高層商住樓+裙樓商場+臨街商鋪）、榮城項目（公寓、酒店式公寓、寫字樓、商場、步行街）、時代廣場（商住樓+商場）、新亞洲體育城國際化復合型商業(yè)中心（58棟6層的獨立別墅型4A智能化寫字樓、5星級藝術酒店、美術館、商務會所組成），以上項目除新亞洲體育城外，大多分布在三市街區(qū)附近。此外，還有一些由于拆遷、改造、拆違等供應的土地可能存在一定的市場供給。由于這類項目信息在此階段較難獲取，因此僅能通過估計2年內上市的寫字樓（含純寫字樓、商住型辦公物業(yè)、新亞洲體育城的別墅型辦公物業(yè)）的供應量約為15萬㎡，若按目前寫字樓物業(yè)分隔的主力面積段在200㎡看，可以滿足700多個單位或公司使用。（6）、寫字樓發(fā)展趨勢隨著市場的進一步擴張，商住分開是大勢所趨，這就為寫字樓市場帶來了機會，中小企業(yè)可能會盡快選擇寫字樓，以適應企業(yè)本身的發(fā)展。同時，國家近期出臺的一系列調控政策，住宅投資者的觀望心態(tài)一旦被打破，寫字樓的利好就將出現。事實也正如此，寫字樓由于供量小、需求量大，因而會有較高的投資回報率，近年來成為了廣大投資客戶的新寵。但同時由于寫字樓面積較大，投資總價很高，并且變現期長，對于個人投資來說就更需要理性和專業(yè)的分析。未來兩到三年，昆明的寫字樓市場上升的空間非常大。此外，隨著中國加入WTO、云南東盟貿易自由區(qū)的形成、昆明城市形象的逐漸提升，特別是西部大開發(fā)，使得大部分省外公司都準備在滇擴大投資規(guī)模，其的投資也包括了物業(yè)上的投入，而這些具備經濟實力的公司，特別注意樹立企業(yè)品牌和形象，辦公樓便是他們展示經濟實力和地位的最佳場所。另外，第三產業(yè)的繁榮，私營企業(yè)比例的增大和服務性智力密集型企業(yè)的增多,加大了對中高檔寫字樓的消費，成為市場需求的重要支撐。這也使得寫字樓市場進入了理性發(fā)展階段，成為市場一道亮麗的風景線（如星耀數碼科技大廈、三合商利租售使用率都在95%以上），可以看到，大的宏觀環(huán)境無疑在好轉，但應在投資選址、內部功能設置、物管服務等方面深入研究。市場機會的來臨，對寫字樓的開發(fā)尤其是物業(yè)管理提出了更高的要求。如電梯數量少且速度慢、餐廳不能令客戶滿意、大廈缺少相應的配套設施、大廈停車位不是很充足。由此反映出一些寫字樓在設計的時候，或迫于資金壓力，或為了節(jié)約建造成本，或為了減少公攤面積，將電梯數量壓到最少，價格降到最低，這樣就造成了日后物業(yè)管理的麻煩和使用上的不便。本來硬件上的不足還可以用軟件來彌補，但物業(yè)管理的不精細更加劇了這類情況的發(fā)生，這也是造成客戶最不滿意的主要原因；停車位少幾乎是所有寫字樓面臨的問題。此外，客戶對智能化的配套也有較大的興趣，隨著網絡時代的來臨，客戶希望新的寫字樓能有寬帶直接上網的服務和配套設施。隨著市場的發(fā)展，客戶對寫字樓也提出越來越高的要求，DDN、ISDN與光纖通訊等已經是必備的硬件設施。二十一世紀的寫字樓和住宅一樣，越來越考慮人性化和高智能化的因素。小結昆明市寫字樓物業(yè)經過了長達7年的市場消化期，從疲軟狀態(tài)中逐漸復蘇和升溫，而作為03年后期開發(fā)的寫字樓物業(yè)也都表現出較可觀的租售消化情況，且售價也在逐年上升，目前寫字樓物業(yè)主要還是以02年以前開發(fā)的老物業(yè)為主，因此具有市場開發(fā)的空間。另外，作為以前的老物業(yè)，在近期供應量增加緩慢情況下，空置率明顯降低，但其產品適應能力較差，因此市場還是需要新的、適應能力強的寫字樓物業(yè)出現。另外，從寫字樓物業(yè)收益率上看，寫字樓市場也逐漸恢復正常，趨于合理化、理性化。由于合理性的市場占據了主導地位，因此在近年來不會出現較大的起伏波動變化，但值得注意的是，近年內市區(qū)開發(fā)的項目中，有部分已知的項目即將開發(fā)寫字樓物業(yè)或辦公使用的商住樓物業(yè)，因此仍然存在一定的市場競爭、及市場風險。依據上述分析，綜合得出：近年開發(fā)寫字樓物業(yè)所面對的市場整體風險