【正文】 明的電腦商店多數(shù)分布在圓通東路、鼓樓路和圓通北路。這一片曾被譽(yù)為昆明的“電子一條街”。但在城市規(guī)劃和發(fā)展中逐漸消失了。圓通東路上的電腦門市全都被拆了，鼓樓路上一側(cè)的電腦門市被拆了，圓通北路靠圓通山一側(cè)的電腦門市也被拆了。以圓西路口為界，圓通北路向東的電腦門市被拆，也讓“電子一條街”的繁榮景象一去不回了。很多電腦商家開始了西遷，逐漸將店面遷到了一二一大街。由于“電子一條街”上的商家在初期都是以機(jī)電產(chǎn)品和電腦配件為主，在經(jīng)營(yíng)過程中只要有個(gè)自己的店面就可以解決問題，對(duì)店面形象要求不高，也不可能形成什么規(guī)模。整個(gè)“電子一條街”給人的感覺是就每個(gè)商家各自為陣，對(duì)電腦賣場(chǎng)基本沒有需求。隨著發(fā)展，商家在西遷過程中也逐漸豐富了經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目。很多整機(jī)、品牌機(jī)、辦公設(shè)備進(jìn)入商家的門市，這時(shí)以往那種幾平方米的店面是絕對(duì)不能滿足需求。商家開始擴(kuò)充自己的門市，開始對(duì)大規(guī)模的、整合性強(qiáng)的賣場(chǎng)有了需求。圓通北路上的店鋪?zhàn)兊酶罅?，同時(shí)順應(yīng)商家需求目前存在的幾個(gè)電腦賣場(chǎng)慢慢現(xiàn)身。原來銷售電氣元配件的園西電子廣場(chǎng)轉(zhuǎn)型成電腦賣場(chǎng)，數(shù)字百家4C廣場(chǎng)和數(shù)字百家旗艦廣場(chǎng)紛紛登場(chǎng)，121數(shù)碼城也亮相一二一大街，鷹龍電腦公司與云南大學(xué)合作建起了云大新世紀(jì)電腦城，龍泉路上的金太陽電腦城也形成一定規(guī)模。這六個(gè)電腦賣場(chǎng)加上圓通北路和一二一大街容納了大部分昆明IT商家——批發(fā)商和零售商。這一片也就構(gòu)成了如今昆明IT的主要商圈，成為昆明IT市場(chǎng)主要的集散地。但穿行于一二一大街和圓通北路的車輛越來越多，交通越顯擁擠。同時(shí)因?yàn)閹状筚u場(chǎng)修建時(shí)間較早，配套設(shè)施不夠完善，最基本的停車場(chǎng)的缺失極大的影響了消費(fèi)者的購(gòu)物興趣，讓那些開車來購(gòu)物的消費(fèi)者感覺購(gòu)物是件較為痛苦的事情，從而也造成了購(gòu)物者的流失。由于這幾個(gè)賣場(chǎng)坐落位置的局限性，也讓賣場(chǎng)沒有辦法再進(jìn)一步完善自己的不足。由于賣場(chǎng)環(huán)境及配套設(shè)施的制約，再加上賣場(chǎng)本身的管理運(yùn)作沒有跟不上社會(huì)發(fā)展的步伐，使得這些賣場(chǎng)的號(hào)召力和凝聚力越來越弱。賣場(chǎng)管理的落后以及難以改變的形象都已經(jīng)與商家的要求差距越來越大，特別是現(xiàn)在很多商家都開始做自己的形象店的時(shí)候。此時(shí)的商家也需要求新求變。在老賣場(chǎng)繼續(xù)存在之時(shí)，新的賣場(chǎng)又開始涌現(xiàn)出來。在云大的東一院有佰騰數(shù)碼廣場(chǎng)，在北市區(qū)有頤高數(shù)碼中心。佰騰數(shù)碼廣場(chǎng)建成一站式賣場(chǎng)，成為擁有20000余平方米的超大賣場(chǎng)，提供10000余平方米的寫字間，設(shè)置300余個(gè)地下停車位，還配套倉儲(chǔ)物流中心，成為一個(gè)硬件設(shè)施先進(jìn)而交通便利的賣場(chǎng)。而頤高數(shù)碼中心選址北市區(qū)也受到北京路延長(zhǎng)線寬廣的道路和便利的交通影響，同時(shí)時(shí)光俊園的商業(yè)建筑的開發(fā)也影響著頤高數(shù)碼中心。頤高此次隨著城市發(fā)展的北進(jìn)趨勢(shì)，在昆明北市區(qū)建設(shè)一個(gè)高科技數(shù)碼大型商場(chǎng)和高檔寫字樓，并帶動(dòng)周邊相關(guān)市場(chǎng)的建立，形成一個(gè)大規(guī)模的數(shù)碼產(chǎn)品中心。頤高數(shù)碼中心大型的賣場(chǎng)、高檔的寫字樓、便利的交通和方便的停車位。這兩個(gè)賣場(chǎng)都具有很好的地理位置，交通便利，配套設(shè)施容易完善。而且作為新建賣場(chǎng)在管理和經(jīng)營(yíng)理念方面都與現(xiàn)有的賣場(chǎng)有著天壤之別。之前在IT圈子里盛傳著數(shù)字百家、林勘院拆除的消息。如果這些消息都屬實(shí)，那么從這些被拆除店面和寫字樓里搬出來的商家將尋找新的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。這時(shí)，頤高數(shù)碼中心和佰騰數(shù)碼廣場(chǎng)自然就進(jìn)入商家們的視野里，成為考慮的重點(diǎn)。就算這些消息不屬實(shí)，依照目前商家們對(duì)這兩個(gè)在建賣場(chǎng)的態(tài)度，也可以看出這兩個(gè)賣場(chǎng)將是今后發(fā)展的重點(diǎn)。昆明的IT賣場(chǎng)由最初的簡(jiǎn)單混亂到專業(yè)規(guī)范，由傳統(tǒng)模式到現(xiàn)代化模式。三、昆明市寫字樓物業(yè)研究詞語解析： 純寫字樓：指物業(yè)規(guī)劃用途多為商業(yè)，建筑主體空間為辦公設(shè)計(jì)，不滿足或不允許住宅需求，無廚房，衛(wèi)生間多為公用。商住型寫字樓：指規(guī)劃為住宅，建筑主體空間設(shè)計(jì)主要以居住使用為主兼顧商務(wù)功能，能滿足辦公要求，多數(shù)配有廚房，設(shè)立自用的衛(wèi)生間。酒店式寫字樓：指規(guī)劃用途為商業(yè)，建筑主體空間主要用于酒店客房設(shè)計(jì)，預(yù)留或改造部分空間滿足辦公需求，無廚房。收益率：（租售價(jià)格比）寫字樓年租金與售價(jià)的比值，該比值在估價(jià)法中是收益期限為無限年的收益率。人性化空間設(shè)計(jì)：主要是指寫字樓物業(yè)在大堂、電梯等候區(qū)、或大廈空間內(nèi)，設(shè)置了可供休息的椅子、沙發(fā)，休閑用的設(shè)施，小型景觀等。車位與開發(fā)面積的比：寫字樓物業(yè)配置的車位數(shù)量與寫字樓物業(yè)的開發(fā)面積的比值。未分隔：也就是指在一定的大開間內(nèi)，可以根據(jù)客戶的需求劃分不同大小的面積，供辦公使用，不是指整層或半層未分隔形式。已分隔：即已完成詳細(xì)的分隔，成為固定面積的格局供辦公或住家使用。（一）近年內(nèi)能不能進(jìn)入寫字樓開發(fā)？寫字樓發(fā)展歷程 昆明市寫字樓市場(chǎng)在99年世博會(huì)前后盲目上馬，昆明市寫字樓的開發(fā)和需求都在快速上升，出現(xiàn)了較多的新建寫字樓、改造的酒店寫字樓、及商住寫字樓，隨著時(shí)間的推移，在過后的幾年內(nèi)寫字樓的市場(chǎng)開始出現(xiàn)了大量的空置，其市場(chǎng)消化的速度也較為緩慢，導(dǎo)致了部分寫字樓不得不下調(diào)價(jià)格適應(yīng)需求市場(chǎng)。從而造成字樓的供給總量嚴(yán)重過剩，就此昆明市政府在99年就專門出臺(tái)了《關(guān)于在市區(qū)不再審批、同意建設(shè)高層建筑項(xiàng)目的決定》。這個(gè)停止對(duì)寫字樓新項(xiàng)目審批的《決定》，以及國(guó)家在相關(guān)政策（如稅費(fèi)政策規(guī)定，1998年6月30日前建成的寫字樓，在2001年1月1日至2002年12月31日期間銷售，免征3%的契稅）上的政策有力調(diào)整下，在經(jīng)歷長(zhǎng)達(dá)7年的漫長(zhǎng)又痛苦消化期后，昆明寫字樓市場(chǎng)從租金、售價(jià)及物管費(fèi)價(jià)格持續(xù)走低，且高達(dá)60%空置率的疲軟狀態(tài)中逐漸復(fù)蘇和升溫。 昆明第一代較早的寫字樓是80年代青年路段的科技大廈、攀昆大廈（1993年原名護(hù)國(guó)大廈），據(jù)說攀昆大廈是個(gè)香港老板投資所建，并成功地掘走昆明寫字樓的第一桶金飄然而去。90年代是昆明寫字樓市場(chǎng)談樓色變泛濫成災(zāi)的特殊年代，華一、華域、志強(qiáng)、美亞、鴻城廣場(chǎng)、福林廣場(chǎng)、三合商利等等分布在市區(qū)各處的寫字樓從商住樓至純寫字樓，混合成為昆明第二代寫字樓。2001年以后建的寫字樓成為昆明第三代寫字樓，其代表為環(huán)球金融、匯都國(guó)際商務(wù)港、云南軟件數(shù)碼園、銀座OFFICE等。目前寫字樓整體市場(chǎng)綜合簡(jiǎn)述（1）市場(chǎng)供應(yīng)方面來看目前市場(chǎng)上的寫字樓，多數(shù)都已硬件老化、配套缺乏、缺乏品牌、辦公環(huán)境差，已經(jīng)不能滿足現(xiàn)有企業(yè)的辦公需求，因此昆明市寫字樓市場(chǎng)將在以后的幾年中，面臨的重點(diǎn)將是產(chǎn)品升級(jí)換代、定位準(zhǔn)確及物業(yè)品牌提升問題。就目前的情況來說，受諸多因素共同作用，昆明市專業(yè)寫字樓的開發(fā)尚未形成，總體上看，昆明市寫字樓市場(chǎng)表現(xiàn)出純寫字樓和商住兩用住宅式寫字樓混雜。此外，以銀海國(guó)際公寓、陽光A版、鴻城賽特等為代表的商住項(xiàng)目，隨時(shí)間推移，加之產(chǎn)品的特性，逐步成為本土中小規(guī)模智力服務(wù)型企業(yè)、駐昆企業(yè)、機(jī)構(gòu)辦事處等的單位的辦公新寵。對(duì)于投資者來說，其產(chǎn)權(quán)擁有期權(quán)達(dá)70年，首付門檻較低，投資回報(bào)較高；對(duì)于購(gòu)買辦公企業(yè)業(yè)主而言，原來的每月租金轉(zhuǎn)換為銀行按揭還款，按揭期滿后房產(chǎn)歸自己所有。從大量的中小型公司對(duì)產(chǎn)品需求旺盛及中小投資者投資熱情來看，項(xiàng)目自身又具備區(qū)位優(yōu)勢(shì)，如果住宅部分以中小戶型為主，總價(jià)有效控制來進(jìn)行銷售，而產(chǎn)品設(shè)計(jì)以辦公群體需求作為考慮，既符合市場(chǎng)需要，又滿足投資者需求，具有潛在的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。近期以金色年華、MOMA、傲城、知本時(shí)代為該類產(chǎn)品代表樓盤層出不窮，未來新城鳳翥園同樣也打出了辦公牌。（2） 市場(chǎng)需求方面來看由于昆明區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度過慢、投資環(huán)境的欠缺，缺乏對(duì)知名企業(yè)、跨國(guó)公司的吸引，而本土大型企業(yè)大都有自建、購(gòu)買有企業(yè)辦公集團(tuán)總部，專業(yè)寫字樓開發(fā)面臨的市場(chǎng)需求在這種情況下短期內(nèi)存在一定的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。從市場(chǎng)需求方面的實(shí)際來看，一是，在較早開發(fā)的寫字樓中，入駐的辦公群體受公司發(fā)展及辦公環(huán)境無法滿足公司形象需要的影響會(huì)更換辦公場(chǎng)所（市場(chǎng)上能夠符合企業(yè)的寫字樓產(chǎn)品并不多，現(xiàn)有產(chǎn)品都存在這樣或那樣的種種問題）；二是，占辦公需求2/3以上的中小型成長(zhǎng)型公司由于自身需求特點(diǎn)，需要大量辦公物業(yè)，從市場(chǎng)目前大量出現(xiàn)的針對(duì)該類群體辦公的“商住性產(chǎn)品”來說，可看出該類市場(chǎng)的需求潛力。故此，對(duì)目前昆明市寫字樓辦公市場(chǎng)需求情況概括為：高端專業(yè)寫字樓市場(chǎng)需求雖有限、但仍具有較好的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，中小型公司辦公物業(yè)需求短期內(nèi)不會(huì)達(dá)到飽和。（3）、寫字樓供應(yīng)、消化情況近年來，寫字樓的新增開發(fā)量較少，供應(yīng)量多數(shù)還是以較早期的物業(yè)構(gòu)成，新增物業(yè)如：銀座OFFIC、城建大廈、未來新城、新紀(jì)元、達(dá)陣廣場(chǎng)、環(huán)球金融、匯都國(guó)際商務(wù)港、云南軟件數(shù)碼園。本次調(diào)查的36個(gè)寫字樓物業(yè)總供應(yīng)量為113萬㎡，消化量為108萬㎡，空置面積4,37萬㎡，%左右。而其中近期新增的寫字樓物業(yè)供應(yīng)量在17萬㎡，空置面積在13500㎡，空置率在8%左右?！」?yīng)量（㎡）空置量（㎡）現(xiàn)目前空置率99年以前入駐物業(yè)518216159803%2000—2002年入駐物業(yè)44211514230%2003年后入駐物業(yè)170234135008% 合 計(jì)113056543710%l 結(jié) 論：03年后寫字樓的開發(fā)量比之前的要明顯減少，而8%的空置率也不算高。另外，02年以前開發(fā)入駐的寫字樓物業(yè)，其空置率也從當(dāng)初驚人的60%降到了目前3%左右，可以說明在經(jīng)過了7年的市場(chǎng)消化，目前寫字樓物業(yè)在供應(yīng)量增加緩慢的條件下，其空置率明顯降低，具有市場(chǎng)開發(fā)的空間。（4）、寫字樓價(jià)格走勢(shì)情況 （單位 售價(jià)：元/㎡ 租金：元/㎡/月）年 份最低售價(jià)平均售價(jià)最高售價(jià)最低租金平均租金最高租金空置率收益率2002年3100434558003512060%%2004年290039705000258030%%2006年30004741710020704%%l 結(jié) 論：寫字樓物業(yè)的售價(jià)在逐年上升的同時(shí)，其租金水平呈逐漸降低，但看出空置率在大幅度減少，另外，%%。說明了寫字樓市場(chǎng)從原先混亂的局面，以及開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)預(yù)期過高的狀態(tài)中，逐漸冷靜下來，市場(chǎng)也逐漸恢復(fù)正常，而開發(fā)寫字樓物業(yè)也趨于合理、理性化，盲目開發(fā)的項(xiàng)目得到了控制，市場(chǎng)也逐漸表現(xiàn)出良好的循環(huán)及較為合理的收益率，在一定程度上，合理性的市場(chǎng)占據(jù)了主導(dǎo)地位，不會(huì)出現(xiàn)較大的起伏波動(dòng)變化，因此，近年開發(fā)寫字樓物業(yè)所面對(duì)的市場(chǎng)整體風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)降低。（5）、2年內(nèi)可能上市的寫字樓項(xiàng)目 目前已知待上市的寫字樓物業(yè)有：順城（純寫字樓5萬㎡）、盤房項(xiàng)目（高層商住樓+裙樓商場(chǎng)+臨街商鋪）、榮城項(xiàng)目（公寓、酒店式公寓、寫字樓、商場(chǎng)、步行街）、時(shí)代廣場(chǎng)（商住樓+商場(chǎng)）、新亞洲體育城國(guó)際化復(fù)合型商業(yè)中心（58棟6層的獨(dú)立別墅型4A智能化寫字樓、5星級(jí)藝術(shù)酒店、美術(shù)館、商務(wù)會(huì)所組成），以上項(xiàng)目除新亞洲體育城外，大多分布在三市街區(qū)附近。此外，還有一些由于拆遷、改造、拆違等供應(yīng)的土地可能存在一定的市場(chǎng)供給。由于這類項(xiàng)目信息在此階段較難獲取，因此僅能通過估計(jì)2年內(nèi)上市的寫字樓（含純寫字樓、商住型辦公物業(yè)、新亞洲體育城的別墅型辦公物業(yè)）的供應(yīng)量約為15萬㎡，若按目前寫字樓物業(yè)分隔的主力面積段在200㎡看，可以滿足700多個(gè)單位或公司使用。（6）、寫字樓發(fā)展趨勢(shì)隨著市場(chǎng)的進(jìn)一步擴(kuò)張，商住分開是大勢(shì)所趨，這就為寫字樓市場(chǎng)帶來了機(jī)會(huì)，中小企業(yè)可能會(huì)盡快選擇寫字樓，以適應(yīng)企業(yè)本身的發(fā)展。同時(shí)，國(guó)家近期出臺(tái)的一系列調(diào)控政策，住宅投資者的觀望心態(tài)一旦被打破，寫字樓的利好就將出現(xiàn)。事實(shí)也正如此，寫字樓由于供量小、需求量大，因而會(huì)有較高的投資回報(bào)率，近年來成為了廣大投資客戶的新寵。但同時(shí)由于寫字樓面積較大，投資總價(jià)很高，并且變現(xiàn)期長(zhǎng)，對(duì)于個(gè)人投資來說就更需要理性和專業(yè)的分析。未來兩到三年，昆明的寫字樓市場(chǎng)上升的空間非常大。此外，隨著中國(guó)加入WTO、云南東盟貿(mào)易自由區(qū)的形成、昆明城市形象的逐漸提升，特別是西部大開發(fā)，使得大部分省外公司都準(zhǔn)備在滇擴(kuò)大投資規(guī)模，其的投資也包括了物業(yè)上的投入，而這些具備經(jīng)濟(jì)實(shí)力的公司，特別注意樹立企業(yè)品牌和形象，辦公樓便是他們展示經(jīng)濟(jì)實(shí)力和地位的最佳場(chǎng)所。另外，第三產(chǎn)業(yè)的繁榮，私營(yíng)企業(yè)比例的增大和服務(wù)性智力密集型企業(yè)的增多,加大了對(duì)中高檔寫字樓的消費(fèi)，成為市場(chǎng)需求的重要支撐。這也使得寫字樓市場(chǎng)進(jìn)入了理性發(fā)展階段，成為市場(chǎng)一道亮麗的風(fēng)景線（如星耀數(shù)碼科技大廈、三合商利租售使用率都在95%以上），可以看到，大的宏觀環(huán)境無疑在好轉(zhuǎn)，但應(yīng)在投資選址、內(nèi)部功能設(shè)置、物管服務(wù)等方面深入研究。市場(chǎng)機(jī)會(huì)的來臨，對(duì)寫字樓的開發(fā)尤其是物業(yè)管理提出了更高的要求。如電梯數(shù)量少且速度慢、餐廳不能令客戶滿意、大廈缺少相應(yīng)的配套設(shè)施、大廈停車位不是很充足。由此反映出一些寫字樓在設(shè)計(jì)的時(shí)候，或迫于資金壓力，或?yàn)榱斯?jié)約建造成本，或?yàn)榱藴p少公攤面積，將電梯數(shù)量壓到最少，價(jià)格降到最低，這樣就造成了日后物業(yè)管理的麻煩和使用上的不便。本來硬件上的不足還可以用軟件來彌補(bǔ)，但物業(yè)管理的不精細(xì)更加劇了這類情況的發(fā)生，這也是造成客戶最不滿意的主要原因；停車位少幾乎是所有寫字樓面臨的問題。此外，客戶對(duì)智能化的配套也有較大的興趣，隨著網(wǎng)絡(luò)時(shí)代的來臨，客戶希望新的寫字樓能有寬帶直接上網(wǎng)的服務(wù)和配套設(shè)施。隨著市場(chǎng)的發(fā)展，客戶對(duì)寫字樓也提出越來越高的要求，DDN、ISDN與光纖通訊等已經(jīng)是必備的硬件設(shè)施。二十一世紀(jì)的寫字樓和住宅一樣，越來越考慮人性化和高智能化的因素。小結(jié)昆明市寫字樓物業(yè)經(jīng)過了長(zhǎng)達(dá)7年的市場(chǎng)消化期，從疲軟狀態(tài)中逐漸復(fù)蘇和升溫，而作為03年后期開發(fā)的寫字樓物業(yè)也都表現(xiàn)出較可觀的租售消化情況，且售價(jià)也在逐年上升，目前寫字樓物業(yè)主要還是以02年以前開發(fā)的老物業(yè)為主，因此具有市場(chǎng)開發(fā)的空間。另外，作為以前的老物業(yè)，在近期供應(yīng)量增加緩慢情況下，空置率明顯降低，但其產(chǎn)品適應(yīng)能力較差，因此市場(chǎng)還是需要新的、適應(yīng)能力強(qiáng)的寫字樓物業(yè)出現(xiàn)。另外，從寫字樓物業(yè)收益率上看，寫字樓市場(chǎng)也逐漸恢復(fù)正常，趨于合理化、理性化。由于合理性的市場(chǎng)占據(jù)了主導(dǎo)地位，因此在近年來不會(huì)出現(xiàn)較大的起伏波動(dòng)變化，但值得注意的是，近年內(nèi)市區(qū)開發(fā)的項(xiàng)目中，有部分已知的項(xiàng)目即將開發(fā)寫字樓物業(yè)或辦公使用的商住樓物業(yè)，因此仍然存在一定的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、及市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。依據(jù)上述分析，綜合得出：近年開發(fā)寫字樓物業(yè)所面對(duì)的市場(chǎng)整體風(fēng)險(xiǎn)