【正文】 查工作，了解市場需求最大的產(chǎn)品特征，了解競爭對手情況，符合市場需求總比一味創(chuàng)新而不顧市場情況，要冒的風(fēng)險(xiǎn)小。 下圖為：銀座100平米左右的小辦公間占到總套數(shù)的66%，小戶型特征比較明顯（3）、銀座和它倡導(dǎo)的辦公方式：。戶型配比是寫字樓能否順利租售至關(guān)重要的問題。投資型買家。由于分割后，較高樓層出租和銷售效果良好，開發(fā)商把關(guān)注的焦點(diǎn)放在底層5層上。推廣形式：活動(dòng)營銷——特許經(jīng)營連鎖展示；報(bào)紙——“三合商利故事系列”。發(fā)展商聘請有興做全程策劃，由于策劃人員對于寫字樓推廣處于摸索階段，對市場情況的認(rèn)知、項(xiàng)目定位、利益點(diǎn)的把握比較缺乏，造成幾乎沒有任何市場形式的成交。216。銷售情況：數(shù)月之內(nèi)銷售率達(dá)78% ，目前僅有35層、13層半層未售。 優(yōu)勢：星耀大廈在白塔路延長線，稍偏離中心城區(qū)，不處于寫字樓集中區(qū)域，但周邊競爭對手少。在售價(jià)方面，精裝修的在售價(jià)上雖然更高，但是銷售的買方市場反映并不是很好，而毛坯房和標(biāo)準(zhǔn)裝修的在售價(jià)上的差異不太明顯。 商住樓物業(yè)方面：商住樓在由于需要兼顧部分住宅的需求，因此面積范圍較純寫字稍窄，但主力面積段二者是相接近的，也是考慮到客戶的承受能力。另外，物業(yè)的主力面積段可設(shè)在160㎡或250㎡兩個(gè)面積段附近，即滿足市場的常規(guī)面積需求，又能讓客戶更能承受該面積段的租金或售價(jià)。依據(jù)上述分析，綜合得出：近年開發(fā)寫字樓物業(yè)所面對的市場整體風(fēng)險(xiǎn)相對降低，近年內(nèi)可以進(jìn)入寫字樓的開發(fā)，但短期內(nèi)存在一定的市場競爭風(fēng)險(xiǎn)。在售價(jià)方面，精裝修的在售價(jià)上雖然更高，但是銷售的買方市場反映并不是很好，而毛坯房和標(biāo)準(zhǔn)裝修的在售價(jià)上的差異不太明顯。結(jié)合到價(jià)格來看，經(jīng)過裝修的物業(yè)在租金上要比毛坯房較高，而精裝修的在售價(jià)上雖然更高，但是銷售的買方市場反映并不是很好，因?yàn)閾?jù)了解，即使是推出帶精裝修的匯都國際商務(wù)樓，更多的客戶也還是選擇以毛坯的方式購買，自行設(shè)計(jì)好裝修式樣后再委托開發(fā)商代理施工。(5)不同物業(yè)類型的物業(yè)配套設(shè)施、及物業(yè)管理費(fèi)情況物業(yè)類型物業(yè)管理費(fèi) （元/㎡/月）最小值平均值最大值純寫字樓35商住型2酒店式3l 結(jié) 論：目前昆明市的寫字樓物業(yè)中，物業(yè)管理費(fèi)的差距都不大，酒店式由于能依托酒店高檔的配套和服務(wù)，因此收費(fèi)相對較高一點(diǎn)。l 結(jié) 論：人性化的設(shè)計(jì)是寫字樓逐漸成熟、發(fā)展的一個(gè)標(biāo)志。酒店式因?yàn)橐劳辛司频甑母邩?biāo)準(zhǔn)配置，因此電梯在數(shù)量及檔次都相對較高。同時(shí)對用于純出售的寫字樓物業(yè)可以通過分隔的形式來達(dá)成，以適應(yīng)投資客群體。若是未分隔的可以保持毛坯，讓客戶在選定面積后自行裝修，這樣使得不同的客戶可以按面積大小自由分隔并打造具有個(gè)性風(fēng)格的行業(yè)裝修式樣，以對應(yīng)不同行業(yè)的風(fēng)格需求。而作為投資客來說，租房可以隨便一些，只要差距不要太離譜就行，但是若要轉(zhuǎn)手出售，那對自身的投資回報(bào)就要求高些，畢竟不像租金可以細(xì)水長流，因此在售價(jià)上就相對往高處定價(jià)出售。但也看到，不論是純寫字樓，還是商住型物業(yè)，其分隔的主力面積大致在接近的范圍內(nèi)，主力面積的分隔在160㎡、或250㎡兩個(gè)分段附近，因此也說明該面積段，更適合市場的需求，客戶也更能承受該面積段的租金或售價(jià)。所以純寫字樓在面對辦公市場的需求和選擇上要比商住型物業(yè)高，更能贏得辦公市場的入駐客戶群體喜愛和關(guān)注。另外，%看出，%高一些，因此，投資寫字樓物業(yè)比商鋪更具有投資價(jià)值。小結(jié)昆明市寫字樓物業(yè)經(jīng)過了長達(dá)7年的市場消化期，從疲軟狀態(tài)中逐漸復(fù)蘇和升溫，而作為03年后期開發(fā)的寫字樓物業(yè)也都表現(xiàn)出較可觀的租售消化情況，且售價(jià)也在逐年上升，目前寫字樓物業(yè)主要還是以02年以前開發(fā)的老物業(yè)為主，因此具有市場開發(fā)的空間。這也使得寫字樓市場進(jìn)入了理性發(fā)展階段，成為市場一道亮麗的風(fēng)景線（如星耀數(shù)碼科技大廈、三合商利租售使用率都在95%以上），可以看到，大的宏觀環(huán)境無疑在好轉(zhuǎn)，但應(yīng)在投資選址、內(nèi)部功能設(shè)置、物管服務(wù)等方面深入研究。由于這類項(xiàng)目信息在此階段較難獲取，因此僅能通過估計(jì)2年內(nèi)上市的寫字樓（含純寫字樓、商住型辦公物業(yè)、新亞洲體育城的別墅型辦公物業(yè)）的供應(yīng)量約為15萬㎡，若按目前寫字樓物業(yè)分隔的主力面積段在200㎡看，可以滿足700多個(gè)單位或公司使用。本次調(diào)查的36個(gè)寫字樓物業(yè)總供應(yīng)量為113萬㎡，消化量為108萬㎡，空置面積4,37萬㎡，%左右。對于投資者來說，其產(chǎn)權(quán)擁有期權(quán)達(dá)70年，首付門檻較低，投資回報(bào)較高；對于購買辦公企業(yè)業(yè)主而言，原來的每月租金轉(zhuǎn)換為銀行按揭還款，按揭期滿后房產(chǎn)歸自己所有。從而造成字樓的供給總量嚴(yán)重過剩，就此昆明市政府在99年就專門出臺(tái)了《關(guān)于在市區(qū)不再審批、同意建設(shè)高層建筑項(xiàng)目的決定》。商住型寫字樓：指規(guī)劃為住宅，建筑主體空間設(shè)計(jì)主要以居住使用為主兼顧商務(wù)功能，能滿足辦公要求，多數(shù)配有廚房，設(shè)立自用的衛(wèi)生間。這兩個(gè)賣場都具有很好的地理位置，交通便利，配套設(shè)施容易完善。賣場管理的落后以及難以改變的形象都已經(jīng)與商家的要求差距越來越大，特別是現(xiàn)在很多商家都開始做自己的形象店的時(shí)候。圓通北路上的店鋪?zhàn)兊酶罅?，同時(shí)順應(yīng)商家需求目前存在的幾個(gè)電腦賣場慢慢現(xiàn)身。圓通東路上的電腦門市全都被拆了，鼓樓路上一側(cè)的電腦門市被拆了，圓通北路靠圓通山一側(cè)的電腦門市也被拆了。三樓租金平均租金：50元/平米/月經(jīng)營情況屬精品DIY館，以經(jīng)營DIY整機(jī)，顯示器、配件、周邊產(chǎn)品為主。站214遠(yuǎn)恒科技110A4A6正義通達(dá)215力訊科技111奧騰科技216三元數(shù)碼科技 112恒信數(shù)碼218春城達(dá)電腦113盈科動(dòng)力220佳煌科技116蘭杜科技221聯(lián)創(chuàng)科技A1超越科技222野舟電腦A2盈動(dòng)數(shù)碼223文成科技A5A7視訊科技224皓源科技B1B4金嘉泰電腦225227扁元科技C1宇科電腦228金利科技C2導(dǎo)馳科技EE4家家電腦C3宇隆數(shù)碼EE8云創(chuàng)科技C4潛龍數(shù)碼EE3天振科技C5南方網(wǎng)絡(luò)EE7愛德蒙電腦C16昶泰數(shù)碼F1亞新科技1——1佳恒達(dá)科技F2天天電腦1——2昶泰數(shù)碼F3云興電腦1——3達(dá)躍數(shù)碼F4賽遠(yuǎn)科技1——4單擊科技GG6卓創(chuàng)科技1——5六六數(shù)碼G3盛創(chuàng)科技1——7漢王科技G8安騰達(dá)科技GG7銘眾電腦2——1深達(dá)科技合計(jì)32家合計(jì)33家3樓4樓鋪位號商家名稱鋪位號商家名稱301惠普維修中心401鼎浩科技302浩星科技402惠浦博特公司303科海電子403華星科技304鑫桂樣404鑫翰林?jǐn)?shù)碼328金幫內(nèi)存405——408卓遠(yuǎn)電腦網(wǎng)絡(luò)329立冠科技409新欣數(shù)碼330同同科技4411同通數(shù)碼科技331納普斯電腦412愛博科技332鵬程電腦413力源科技333星河科技41415新中達(dá)科技31311浩盛科技4421汶禹科技310建聯(lián)電子422創(chuàng)鑫科技313郎浩墨盒42424優(yōu)碼科技316318新迪辦公42426金燕電子31315頂立電子42429同鼎科技3321清鋒電腦432羅浮科技322毅豐電子4——1佳訊科技323逸洲達(dá)科技N2——N8辰勝科技324清華紫光連鎖店N1N3云興科技32326一舟科技N5N7東南科技327酷件科技003卓爾電腦JJ4恒盛科技004順欣意科技JJ8四方科技P2博遠(yuǎn)數(shù)碼K2賽德威科技PP3銘勝科技L2嘉信達(dá)科技P6順欣意科技JJ3億佳恒基科技P7優(yōu)碼科技JJ7易欣科技P8星吉達(dá)科技KK3格之格科技　　L4佳偌科技　　L6——L8辰勝科技　　LL3誠峰科技　　LL7好思達(dá)科技　　3——1科立安防　　合計(jì)33家合計(jì)27家5樓6樓鋪位號商家名稱鋪位號商家名稱301北京直信創(chuàng)業(yè)301新新科工貿(mào)502奧特辦公602南方電腦503海洋電腦603麗揚(yáng)電腦504奧特辦公60605北京中恒興業(yè)科技505方圓意達(dá)606銳創(chuàng)科技506——508實(shí)創(chuàng)科技607奔富網(wǎng)絡(luò)509泰克電子608云翔科技510網(wǎng)通科技609四?？萍?11新連邦科技610迪爾科技512宇航科技611科影視聽513云南同力優(yōu)創(chuàng)612云翔科技518華創(chuàng)網(wǎng)峰613蘭仕科技515騰訊電子614奧騰科技516易緯電腦615海特電子　　616嘉業(yè)誠科技合計(jì)14家合計(jì)15家7樓鋪位號商家名稱　鋪位號　商家名稱701豪越科技729飛客數(shù)據(jù)恢復(fù) 702塞斯科技71716匯達(dá)科技70704恒志達(dá)717科意耐特705昆明頂尖科技718清華同方駐昆辦706寶德科技719達(dá)躍科技707易信科技720億聯(lián)科技708華怡科技721盈芯科技709東星科技722奧天數(shù)碼710臨通科技723開爾數(shù)碼711昆明方維數(shù)碼724昆明銀鑫712多樂科技725超越科技728正義通達(dá)8——1銳祥科技　合計(jì)：24家總計(jì)：178家云大新世紀(jì)電腦城建筑規(guī)模層數(shù)3總建面6000㎡經(jīng)營業(yè)態(tài)一樓經(jīng)營品牌筆記本電腦、數(shù)碼產(chǎn)品，租金為160元/月/平方二樓經(jīng)營DIY及外設(shè)產(chǎn)品，租金為110元/月/平方三樓是電腦周邊耗材及外設(shè)的批發(fā)零售，租金為80元/月/平方總結(jié)分析由于一二一大街改成單行道，對于該市場的車流和物流產(chǎn)生一定的影響，另外就是其他區(qū)域的競爭加劇，經(jīng)營情況已經(jīng)不如從前。二、行業(yè)調(diào)查（一）周邊專業(yè)市場調(diào)查圓西電子廣場經(jīng)營業(yè)態(tài)一樓經(jīng)營品牌筆記本電腦、數(shù)碼產(chǎn)品，租金為180元/月/平方二樓經(jīng)營DIY及外設(shè)產(chǎn)品，租金為100元/月/平方三樓是電腦周邊耗材及外設(shè)的批發(fā)零售，租金為80元/月/平方進(jìn)駐商家主力商家筆記本電腦：戴爾、聯(lián)想、惠普、宏基、明基數(shù)碼產(chǎn)品：三星、索尼、奧林巴斯、佳能總結(jié)分析圓西電子廣場是圓通商圈的核心位置，主要以電腦、數(shù)碼產(chǎn)品、耗材等主要業(yè)態(tài)，共3層，目前賣場內(nèi)主要是以電腦、數(shù)碼產(chǎn)品為主，吸引多是一些年輕時(shí)尚人士，根據(jù)了解，平常人流不是太多，周末人流相對較多。 121大街項(xiàng)目市場調(diào)查報(bào)告一、 項(xiàng)目調(diào)查 項(xiàng)目位置（1）項(xiàng)目位于云南民族大學(xué)蓮華校區(qū)，東北臨民院路，東南臨接一二一大街，西南和西北面緊接蓮華校區(qū)，并與校區(qū)形成自然高差；（2）周邊高校和科研機(jī)構(gòu)比較多，蓮花池休閑娛樂公園將在今年內(nèi)對外開放，片區(qū)將形成集數(shù)碼、電子、購物、休閑、娛樂等為一體的熱力街區(qū)；（3）出于昆明數(shù)碼商圈的核心位置，交通條件優(yōu)越。項(xiàng)目初步分析（1）臨街商鋪的經(jīng)營情況和租金不如內(nèi)部專業(yè)賣場，所以專業(yè)的、一體化的現(xiàn)代數(shù)碼賣場仍舊是該行業(yè)發(fā)展的趨勢；（2）停車和交通制約電腦城的進(jìn)一步發(fā)展；（3）整個(gè)電腦城的經(jīng)營硬件相對落后，經(jīng)營面積小，整體規(guī)模小，二樓、三樓采光通風(fēng)條件差，特別是三樓，單面采光，內(nèi)走廊較黑；軟件上的商業(yè)管理服務(wù)也不是特別周到，新開業(yè)的佰騰數(shù)碼廣場已經(jīng)形成強(qiáng)勁的競爭；（4）由于小西門的巨大吸引力和北市區(qū)家樂福的截流，目前不支持大中型購物超市、服裝零售、手機(jī)銷售等以非專業(yè)購物為主的商業(yè)業(yè)態(tài)，暫時(shí)支持大型休閑娛樂；（5）數(shù)碼行業(yè)在經(jīng)營面積和倉儲(chǔ)面積都要求不高，但單位租金收益極高，即使不在市中心，也能獲得巨大的租金回報(bào)；（5）項(xiàng)目如果要繼續(xù)發(fā)展數(shù)碼行業(yè)，需要向大型高檔的賣場、高檔的寫字樓、便利的服務(wù)和方便的停車位方面進(jìn)行發(fā)展。具體經(jīng)營商家1樓2樓鋪位號商家名稱鋪位號商家名稱101朝成科技20120230浩星科技102際洲商貿(mào)20205格林科技103佳諦科技206貝斯特電腦104A永興數(shù)碼207超遠(yuǎn)電腦104B方維數(shù)碼208超凡科技105恒通數(shù)碼209恒空電腦106方云科技210以誠電腦115聯(lián)碩科技211新佳杰科技107合力縱橫212　108俊泰科技213信誠科技109數(shù)碼一樓租金平均租金：120元/平米/月經(jīng)營情況主要以經(jīng)營電腦、手機(jī)為主，經(jīng)營情況一般二樓租金平均租金：70元/平米/月經(jīng)營情況屬多元數(shù)碼館，以經(jīng)營數(shù)碼相機(jī)，數(shù)碼攝像，耗材，小數(shù)碼為主，大概有4間鋪面在裝修中。但在城市規(guī)劃和發(fā)展中逐漸消失了。商家開始擴(kuò)充自己的門市，開始對大規(guī)模的、整合性強(qiáng)的賣場有了需求。由于賣場環(huán)境及配套設(shè)施的制約，再加上賣場本身的管理運(yùn)作沒有跟不上社會(huì)發(fā)展的步伐，使得這些賣場的號召力和凝聚力越來越弱。頤高數(shù)碼中心大型的賣場、高檔的寫字樓、便利的交通和方便的停車位。三、昆明市寫字樓物業(yè)研