【正文】 216。（5）、觀點及啟示：216。主要目標對象是成長性企業(yè)和外地駐昆辦。中央商務區(qū)里的純寫字樓。10個月，所謂大客戶只成交3單，市場形勢嚴峻。層高： 垂直交通：4部電梯、2部安全樓梯。項目還考慮了綠色辦公的理念，設有1200㎡綠地景觀。216。面積125250㎡。但是這些配置的數量多少、優(yōu)良情況、好壞表現都與寫字樓物業(yè)的租金、售價有著正相關關系，即有的若配置的數量多、有的若表現良好、有的若體現較好，那么該物業(yè)的租金和售價就會相對應的呈上升勢頭，因此對物業(yè)租售價格是有拉升作用的，同時也提高了物業(yè)的綜合品質和品牌形象。同時對用于純出售的寫字樓物業(yè)可以通過分隔的形式來達成，以適應投資客群體。%看出，%%，因此，投資寫字樓物業(yè)比商鋪更具有投資價值。另外，作為以前的老物業(yè)，在近期供應量增加緩慢情況下，空置率明顯降低，但其產品適應能力較差，因此市場還是需要新的、適應能力強的寫字樓物業(yè)出現。(3)不同租金價格段的入駐行業(yè)構成情況入駐行業(yè)（單位：個）平均租金 （元/㎡/月）25以下263536454680咨詢212商貿5653政府職能2213房地產531科技信息4752食品飲料1金融2141建筑業(yè)111裝飾建材1311礦業(yè)1文化傳播11廣告1新聞印刷1通訊1農業(yè)生物1醫(yī)藥1美容1l 結 論：對租金適應能力較強的，同時也能承受較高租金水平行業(yè)主要有：商貿、政府職能部門、科技信息、金融系統(tǒng)、裝飾建材。但是這些配置的數量多少、優(yōu)良情況、好壞表現都與寫字樓物業(yè)的租金、售價有著正相關關系，即有的若配置的數量多、有的若表現良好、有的若體現較好，那么該物業(yè)的租金和售價就會相對應的呈上升勢頭，因此對物業(yè)租售價格是有拉升作用的，同時也提高了物業(yè)的綜合品質和品牌形象。而昆明市目前寫字樓配置的車位數量雖對物業(yè)的消化情況沒有明顯的影響，但是對其物業(yè)的租金和售價方面呈現出了一定的線性影響，即隨著寫字樓物業(yè)車位數量的逐漸增加，其寫字樓物業(yè)的租金、銷售價格也相應的上升，并且價格的差距較明顯，差距范圍較大。l 結 論：寫字樓物業(yè)中，大堂是門面、是物業(yè)的第二形象展示區(qū)，從調查中我們也看出：寬敞明亮的大堂設計雖然對物業(yè)的消化率可能影響不是很明顯，但是對物業(yè)的租金和售價都有著較高差距的影響，相對之下設計粗糙的、昏暗的大堂其物業(yè)的租售價格都要低得多，也就是說，大堂設計寬敞明亮的其租售價格較高，反之則租售價格較低。因此商住樓多為分隔式出售，并且保持毛坯房標準，以住宅的形式銷售。在裝修上，可以做簡單的標準裝修，使投資客或租用客戶只需簡單裝飾下即可使用，降低了用戶的額外成本費用。因此若作為商住型物業(yè)，在客戶購買以后，應主動提出委托代管理物業(yè)，對物業(yè)的出租出售進行管理，避免物業(yè)由于人為因素造成的空置情況。因此寫字樓的開發(fā)可以實施大開間（不是指整層未分隔形式）的未分隔形式來出租，滿足客戶的需求。%看出，%%，因此，投資寫字樓物業(yè)比商鋪更具有投資價值。因此，作為純寫字樓物業(yè)在租金、售價比商住樓高的情況，其空置率和消化周期卻比商住型物業(yè)低，說明辦公市場對純寫字樓的需求相對比商住樓物業(yè)是上升的。（二）適宜開發(fā)什么類型的寫字樓物業(yè)？（1）、不同物業(yè)類型的情況比例、及使用年限不同片區(qū)物業(yè)類型格局情況 （單位：個）片區(qū)物業(yè)類型總計白塔路片區(qū)北片區(qū)東風廣場片區(qū)東風西路片區(qū)高新片區(qū)火車南站片區(qū)交三橋片區(qū)金碧路片區(qū)青年路片區(qū)三市街片區(qū)純寫字樓213244211112商住型131311142酒店式211l 結 論：本次選取的36個項目為昆明市主要寫字樓物業(yè)，純寫字樓物業(yè)所占的比例最多、其次是商住型、酒店式。此外，客戶對智能化的配套也有較大的興趣，隨著網絡時代的來臨，客戶希望新的寫字樓能有寬帶直接上網的服務和配套設施。未來兩到三年，昆明的寫字樓市場上升的空間非常大。說明了寫字樓市場從原先混亂的局面，以及開發(fā)商對市場預期過高的狀態(tài)中，逐漸冷靜下來，市場也逐漸恢復正常，而開發(fā)寫字樓物業(yè)也趨于合理、理性化，盲目開發(fā)的項目得到了控制，市場也逐漸表現出良好的循環(huán)及較為合理的收益率，在一定程度上，合理性的市場占據了主導地位，不會出現較大的起伏波動變化，因此，近年開發(fā)寫字樓物業(yè)所面對的市場整體風險相對降低。從市場需求方面的實際來看，一是，在較早開發(fā)的寫字樓中，入駐的辦公群體受公司發(fā)展及辦公環(huán)境無法滿足公司形象需要的影響會更換辦公場所（市場上能夠符合企業(yè)的寫字樓產品并不多，現有產品都存在這樣或那樣的種種問題）；二是，占辦公需求2/3以上的中小型成長型公司由于自身需求特點，需要大量辦公物業(yè)，從市場目前大量出現的針對該類群體辦公的“商住性產品”來說，可看出該類市場的需求潛力。目前寫字樓整體市場綜合簡述（1）市場供應方面來看目前市場上的寫字樓，多數都已硬件老化、配套缺乏、缺乏品牌、辦公環(huán)境差，已經不能滿足現有企業(yè)的辦公需求，因此昆明市寫字樓市場將在以后的幾年中，面臨的重點將是產品升級換代、定位準確及物業(yè)品牌提升問題。未分隔：也就是指在一定的大開間內，可以根據客戶的需求劃分不同大小的面積，供辦公使用，不是指整層或半層未分隔形式。就算這些消息不屬實，依照目前商家們對這兩個在建賣場的態(tài)度，也可以看出這兩個賣場將是今后發(fā)展的重點。而頤高數碼中心選址北市區(qū)也受到北京路延長線寬廣的道路和便利的交通影響，同時時光俊園的商業(yè)建筑的開發(fā)也影響著頤高數碼中心。同時因為幾大賣場修建時間較早，配套設施不夠完善，最基本的停車場的缺失極大的影響了消費者的購物興趣，讓那些開車來購物的消費者感覺購物是件較為痛苦的事情，從而也造成了購物者的流失。隨著發(fā)展，商家在西遷過程中也逐漸豐富了經營項目。（二）昆明IT賣場格局變化在早期，昆明的電腦商店多數分布在圓通東路、鼓樓路和圓通北路。項目總建筑面積八萬多平方米，分南北兩個地塊，中間被忠民路分開，目前1期開發(fā)的是北地塊。由于位于一二一大街順車道，并且林勘院、美麗家園等提供良好的倉儲物流，在該區(qū)域屬于經營情況僅次于佰騰的一家專業(yè)數碼賣場。（5）電腦城后面的2棟4層的建筑物主要作為電腦整機、配件、辦公設備的批發(fā)，部分位置較偏的的作為居住和教學辦公室。（1）經現場勘察，預拆除的建筑物現狀如下：建筑物面 積現 狀 描 述門坊約12平方民族大學大門坊，附帶保安室金倫公司約1200平方2層建筑物，主要作為辦公和批發(fā)使用招待所約5000平方5層建筑物，內走廊式，部分作為數碼企業(yè)辦公使用商鋪約200平方2層建筑物，共6間從事配件和耗材的鋪面（2）從民族大學到民院路數字百家的一二一大街的鋪面共計28家，面積分別為11150、111112113111280、100平方，大多為經營耗材和配件的小鋪面，經營情況良好，平均租金為120元/月/平方。但是園西電子廣場地處十字路口，人流量大，從地理位置上看要比佰騰略占優(yōu)勢，更換戶外廣告能使園西電子廣場形象煥然一新，園西美化工程多少也有針對佰騰的意思，也可以看作是新老2家電腦城的對抗。佰騰數碼廣場樓層基本情況一樓主要經營整機，租金為250元/月/平方二樓主要經營數碼產品，租金為180元/月/平方三樓主要是辦公設備、電腦配件，租金為150元/月/平方四樓主要經營配件和耗材，租金為85元/月/平方五樓主要是辦公室和電腦維修，租金為45元/月/平方（1）硬件配套在賣場中間設立了一個300平米的中廳，保證賣場內部光線充足；安置中央空調系統(tǒng)，采用3臺大型螺桿機組制冷，制冷量為3975W，通風為大風量，單臺風機風量為8700立方米/每小時，完全保證商場空氣清潔，；衛(wèi)生間則采用三星級標準，保證做到賣場的每一個角落都精致入微。四樓租金平均租金：35元/平米/月經營情況屬HIFI生活館，以經營HIFI音響、家庭影院、HIFI影碟、液晶電視為主。很多電腦商家開始了西遷，逐漸將店面遷到了一二一大街。這六個電腦賣場加上圓通北路和一二一大街容納了大部分昆明IT商家——批發(fā)商和零售商。在老賣場繼續(xù)存在之時，新的賣場又開始涌現出來。之前在IT圈子里盛傳著數字百家、林勘院拆除的消息。收益率：（租售價格比）寫字樓年租金與售價的比值，該比值在估價法中是收益期限為無限年的收益率。 昆明第一代較早的寫字樓是80年代青年路段的科技大廈、攀昆大廈（1993年原名護國大廈），據說攀昆大廈是個香港老板投資所建，并成功地掘走昆明寫字樓的第一桶金飄然而去。近期以金色年華、MOMA、傲城、知本時代為該類產品代表樓盤層出不窮，未來新城　供應量（㎡）空置量（㎡）現目前空置率99年以前入駐物業(yè)518216159803%2000—2002年入駐物業(yè)44211514230%2003年后入駐物業(yè)170234135008% 合 計113056543710%l 結 論：03年后寫字樓的開發(fā)量比之前的要明顯減少，而8%的空置率也不算高。同時，國家近期出臺的一系列調控政策，住宅投資者的觀望心態(tài)一旦被打破，寫字樓的利好就將出現。如電梯數量少且速度慢、餐廳不能令客戶滿意、大廈缺少相應的配套設施、大廈停車位不是很充足。另外，從寫字樓物業(yè)收益率上看，寫字樓市場也逐漸恢復正常，趨于合理化、理性化。l 結 論：在本次調查的36個項目中，純寫字樓的供應量比商住型物業(yè)要多，但純寫字樓整體的空置率卻比商住型物業(yè)、及全市平均的空置率低1%。另外，從收益率看，其二者較接近，雖然商住型大多使用年限為70年比純寫字樓物業(yè)多了20年時間，對于投資群體來說，商住型物業(yè)更具有吸引力（若寫字樓市場疲軟還可以將其租售給住家用戶使用）。（1） 分隔方式對物業(yè)消化的差異 （單位 租金：元/㎡/月 售價：元/㎡）開間分隔方式對應的樓盤個數租金售價空置率起價均值均價均值最高價均值起價均值均價均值最高價均值已分隔27 個35400747215700%未分隔9 個490048336600% 修正后：%l 結 論：作為寫字樓物業(yè)，未進行分隔的（也就是可以根據客戶的需求劃分面積的）在租金方面要比已分隔的高（即已完成分隔成為固定面積格局）。因此作為純寫字樓，之前選擇可租可售的方式進行租售，等入駐以后可由開發(fā)商統(tǒng)一進行代租管理，即可達到租售的價值都相對最大化，同時又能在靈活的租金方面統(tǒng)一操作，有利于提升物業(yè)的綜合品質和價值。小結 純寫字樓物業(yè)方面： 若是分隔成形的方式：可在面積劃分上范圍可以廣泛些，從小到大都能有，因為對于中、小面積能受到新成立、及成長型的公司青睞，大面積能受到相對成熟的企業(yè)或公司使用，因此可以更好的適應、滿足不同階段、不同行業(yè)的公司辦公需求。另外，在產品銷售方面：純寫字樓之前可選擇可租可售的方式進行租售，等入駐以后可由開發(fā)商統(tǒng)一進行代租管理，即可達到租售的價值都相對最大化，同時又能在靈活的租金方面統(tǒng)一操作，有利于提升物業(yè)的綜合品質和價值。因此若要開發(fā)寫字樓，不論是純寫字樓還是商住型，都應提高垂直交通系統(tǒng)的品質、和檔次，以綜合提升物業(yè)的價值。我們看到人性化空間設計優(yōu)秀的，其物業(yè)租金和售價要比人性化空間設計較差的高得多，即人性化空間設計較優(yōu)秀的租售價格就高，反之則租售價格較低。但不論是純寫字樓、商住型、還是酒店式，目前在配套設施方面，有8項是幾乎大多都具有的：如消防系統(tǒng)、上網接口、通訊、保安、監(jiān)控、24小時保安、公共衛(wèi)生清潔、洗手間。因此對于寫字樓物業(yè)若是作為分隔出租，可以適當裝修，既避免更換辦公地點時裝修的成本又減少了反復裝修給物業(yè)本身帶來的損害；若是作為出售，還是保持毛坯形式，因為購買的客戶大多屬于長期穩(wěn)定的用戶，由其自行裝修可以更好的表現行業(yè)的特點風格，對于精裝修后銷售的市場反映并不是很好。另外在板塊格局方面看，白塔路片區(qū)、交三橋片區(qū)、三市街片區(qū)、東風廣場片區(qū)、東風西路片區(qū)屬于租售價位較好的板塊，其空置率雖略比其他板塊的高，但是差異并不是很大，因而在同等寫字樓物業(yè)開發(fā)條件下，這幾個板塊更具有市場價格的整體保障。另外，從收益率看，其二者較接近，雖然商住型大多使用年限為70年比純寫字樓物業(yè)多了20年時間，對于投資群體來說，商住型物業(yè)更具有吸引力（若寫字樓市場疲軟還可以將其租售給住家用戶使用）。在裝修上，可以做簡單的標準裝修，使投資客或租用客戶只需簡單裝飾下即可使用，降低了用戶的額外成本費用。因此商住樓多為分隔式出售，并且保持毛坯房標準，以住宅的形式銷售。另外，在板塊格局方面看，白塔路片區(qū)、交三橋片區(qū)、三市街片區(qū)、東風廣場片區(qū)、東風西路片區(qū)屬于租售價位較好的板塊，其空置率雖略比其他板塊的高，但是差異并不是很大，因而在同等寫字樓物業(yè)開發(fā)條件下，這幾個板塊更具有市場價格的整體保障。另外，物管服務的也較為專業(yè)。 優(yōu)勢：地理位置交通：東風西路，金融、辦公氣息濃郁，交通便利，公共配套設施齊全。n 三合商利寫字樓（1）、物業(yè)基本資料：地理位置：位于東風西路中段、藝術劇院斜對面。第二階段：2000初2001年6月。網站等。后4層先裝修，效果令人耳目一新，該樓層在很短時間租售一空。發(fā)展商決定主打投資型概念，即把已出租的客戶賣給投資者，發(fā)展商計算的回報率是8%10%。 寫字樓銷售必須做好市場調