【正文】 座OFFICE等。這時，頤高數(shù)碼中心和佰騰數(shù)碼廣場自然就進(jìn)入商家們的視野里，成為考慮的重點。但穿行于一二一大街和圓通北路的車輛越來越多，交通越顯擁擠?？偨Y(jié)：整體經(jīng)營情況并不像預(yù)期的那么好,租金收益也不如核心數(shù)碼商圈小結(jié)（1）、園西路數(shù)碼行業(yè)的核心商圈始終還在保持和發(fā)展，昆明頤高數(shù)碼中心無法取代其位置；（2）、云大電腦城和民族大學(xué)門口的數(shù)字百家正在逐步衰落；（3）、121數(shù)碼城和園西電子廣場由于有美麗家園和林勘院提供良好的倉儲物流服務(wù)，并且交通位置好，也不斷主動的調(diào)整經(jīng)營，與佰騰數(shù)碼廣場形成有力的競爭；（4）、周邊的街鋪對幾個賣場形成補(bǔ)充，經(jīng)營租金相當(dāng)與幾個賣場二樓的租金情況，數(shù)碼專業(yè)賣場在該區(qū)域還有發(fā)展空間。建筑物外立面雖然落后，但整體還比較新，所以顯示出良好的吸引力。(3) 從數(shù)字百家到民院路的所有從事數(shù)碼的商鋪共計8家,經(jīng)營面積分別為11112平方，租金水平為125元/月/平方。 （2）軟件服務(wù)不定期進(jìn)行根據(jù)昆明本地的消費習(xí)慣和實際情況制定活動方案，廠家對佰騰的企劃活動都大力支持，佰騰企劃群則確保每周至少有一次活動. 頤高數(shù)碼昆明頤高數(shù)碼中心地處北京路黃金位置，位于金洲灣花園忠民路與北京路延長線交匯處，與匯峰大廈緊鄰，和時光俊園隔路相望。由于“電子一條街”上的商家在初期都是以機(jī)電產(chǎn)品和電腦配件為主，在經(jīng)營過程中只要有個自己的店面就可以解決問題，對店面形象要求不高，也不可能形成什么規(guī)模。在云大的東一院有佰騰數(shù)碼廣場，在北市區(qū)有頤高數(shù)碼中心。人性化空間設(shè)計：主要是指寫字樓物業(yè)在大堂、電梯等候區(qū)、或大廈空間內(nèi)，設(shè)置了可供休息的椅子、沙發(fā)，休閑用的設(shè)施，小型景觀等。鳳翥園同樣也打出了辦公牌。事實也正如此，寫字樓由于供量小、需求量大，因而會有較高的投資回報率，近年來成為了廣大投資客戶的新寵。由于合理性的市場占據(jù)了主導(dǎo)地位，因此在近年來不會出現(xiàn)較大的起伏波動變化，但值得注意的是，近年內(nèi)市區(qū)開發(fā)的項目中，有部分已知的項目即將開發(fā)寫字樓物業(yè)或辦公使用的商住樓物業(yè)，因此仍然存在一定的市場競爭、及市場風(fēng)險。但是從市場和開發(fā)商角度考慮，純寫字樓在租金、售價、消化率上要比商住型明顯較高，另外，從地產(chǎn)公司獲取地塊來看，作為市區(qū)內(nèi)的商業(yè)或綜合用地性質(zhì)的土地，在獲取難度上要比相同區(qū)域、位置相等的住宅用地性質(zhì)的地塊更容易獲取些，所面對的地產(chǎn)公司之間的競爭也相對較住宅用地緩和，更具有項目開發(fā)或銷售的可操作性。 商住型物業(yè)在銷售過后，作為投資客對租金和售價的反映，與純寫字樓的表現(xiàn)相一致，也是在租金方面低于可租可售的方式，而在轉(zhuǎn)手的售價方面高于可租可售的價格。 商住樓物業(yè)方面：商住樓在由于需要兼顧部分住宅的需求，因此面積范圍較純寫字稍窄，但主力面積段二者是相接近的（商住為160—230㎡），也是同樣考慮到客戶的承受能力。因此對于寫字樓物業(yè)的人性化空間設(shè)計應(yīng)盡量用心思將其做到位、做好、做優(yōu)秀，以提高物業(yè)的租金和售價。(2)不同板塊寫字樓租售價格、及車位價格的差異片 區(qū)物業(yè)租售價格（租：元/㎡/月售：元/㎡）車位租售價格（租：元/個/月售：萬元/個）供應(yīng)量（㎡）空置率車位與開發(fā)面積的比平均租金平均售價平均租金平均售價白塔路片區(qū)47600040019122423%北片區(qū)　 200　385244%東風(fēng)廣場片區(qū)4500420　140600%東風(fēng)西路片區(qū)490029017163417%高新片區(qū)284200105　50614%火車南站片區(qū)3500300　644382%交三橋片區(qū)405700300　84451%金碧路片區(qū)4500350　82860%青年路片區(qū)4200450　192250%三市街片區(qū)354800350　190988%綜 合4741350181130565%l 結(jié) 論：從寫字樓物業(yè)、及車位的租售價格看出，白塔路片區(qū)、交三橋片區(qū)、三市街片區(qū)、東風(fēng)廣場片區(qū)、東風(fēng)西路片區(qū)屬于租售價位較好的板塊，其空置率雖略比其他板塊的高，但是差異并不是很大，因而在同等寫字樓物業(yè)開發(fā)條件下，這幾個板塊更具有市場價格的整體保障。但是從市場和開發(fā)商角度考慮，純寫字樓在租金、售價、消化率上要比商住型明顯較高，另外，從地產(chǎn)公司獲取地塊來看，作為市區(qū)內(nèi)的商業(yè)或綜合用地性質(zhì)的土地，在獲取難度上要比相同區(qū)域、位置相等的住宅用地性質(zhì)的地塊更容易獲取些，所面對的地產(chǎn)公司之間的競爭也相對較住宅用地緩和，更具有項目開發(fā)或銷售的可操作性。 物業(yè)底層的裙樓處理：對于純寫字樓或商住型物業(yè)底層的裙樓部分，可以接觸金融、大型賣場這些行業(yè)，因為這類行業(yè)普遍都能消化掉上千平米的物業(yè)，若雙方能達(dá)成共識，并在設(shè)計階段就考慮進(jìn)方案中，以增加物業(yè)的消化速度和消化量，在資金充裕的條件下可自持獲取長期收益及增值。216。東風(fēng)西路金融機(jī)構(gòu)十分密集。推廣語言：三合商利——100%純寫字樓。效果：2002年上半年推出投資型買家后，先后賣出8套。n 銀座寫字樓（1）、物業(yè)基本情況：地理位置：位于北市區(qū)北京路延長線江東花園龍泉會所附近開發(fā)商：云南住佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 交房時間：2002年規(guī)劃：總建面：24724平米 層高：樓層：共12層，12層為商場，310層辦公區(qū)，1112層休閑區(qū)和國際商務(wù)會所戶型：101498平米 平面布局：內(nèi)廊式，寫字間分布在走廊兩邊電梯：2部 車位：地下48，地上30 租金：25元/㎡物管費：㎡ 租售率：90%以上（2）、物業(yè)分析：銀座總共有72個出售單位，100平米左右的單位有48個，占到總套數(shù)的66%，而300400平米戶型占到34%。其中報紙廣告出了三期，但效果不好，后停止硬性宣傳，以軟性宣傳為主。年末，開發(fā)商又把114層加以分隔，結(jié)果也大部分出租或銷售出去。 劣勢：寫字樓內(nèi)沒有諸如咖啡吧、餐廳、健身等豐富的配套，只能滿足基本的辦公需求，人性化的辦公環(huán)境不足，相關(guān)配套設(shè)施較少，內(nèi)部功能單一 ，不知道能否通過較高服務(wù)水平等軟件條件來來彌補(bǔ)配套的不足 ，其次物管費用相對于整體市場偏高（）。（2）、觀點及啟示216。另外，在產(chǎn)品銷售方面：純寫字樓可選擇可租可售的方式進(jìn)行租售，等入駐以后可由開發(fā)商統(tǒng)一進(jìn)行代租管理，即可達(dá)到租售的價值都相對最大化，同時又能在靈活的租金方面統(tǒng)一操作，有利于提升物業(yè)的綜合品質(zhì)和價值。由于合理性的市場占據(jù)了主導(dǎo)地位，因此在近年來不會出現(xiàn)較大的起伏波動變化，但值得注意的是，近年內(nèi)市區(qū)開發(fā)的項目中，有部分已知的項目即將開發(fā)寫字樓物業(yè)或辦公使用的商住樓物業(yè)，因此仍然存在一定的市場競爭、及市場風(fēng)險。再次是價格方面 (1)不同交房標(biāo)準(zhǔn)下租金售價的差異交房標(biāo)準(zhǔn)租金均價（元/㎡/月）銷售均價（元/㎡）空置率毛坯4646%標(biāo)準(zhǔn)4400%精裝*700029%l 結(jié) 論：在上述的分析中，我們得出了寫字樓物業(yè)的交房標(biāo)準(zhǔn)主要是以毛坯為主，標(biāo)準(zhǔn)裝修和精裝所占比例都不高。（3）人性化空間設(shè)計對租售價格的影響 （單位 租金：元/㎡/月 售價：元/㎡）人性化空間設(shè)計對應(yīng)的樓盤個數(shù)租金售價空置率起價均值均價均值最高價均值起價均值均價均值最高價均值優(yōu)12 個3551444552386375%修正后：%良7 個344842004450*4%差17 個384642574800%說明：修正是由于匯都國際商務(wù)樓、環(huán)球金融項目。從租金和售價看出未分隔的要比分隔成型的高，從市場消化情況看，未進(jìn)行分隔的物業(yè)處于較好的狀態(tài)，因此可以實施大開間的未分隔形式來出租或銷售，以滿足客戶的需求。（2）不同物業(yè)類型的使用權(quán)取得方式、及對應(yīng)的租售情況 （單位 租金：元/㎡/月 售價：元/㎡）物業(yè)類型使用權(quán)獲取方式平均租金平均售價空置率綜合空置率純寫字樓買斷產(chǎn)權(quán)（11個）統(tǒng)一售后代租（5個）51004%3%投資者自行租賃（6個）5433%可租可售（2個）——*%只租不售（8個）————%商住型買斷產(chǎn)權(quán)（11個）4%投資者自行租賃（6個）4342%可租可售（2個）4000%酒店式買斷產(chǎn)權(quán)（1個）統(tǒng)一售后代租（1個）*5500%11%只租不售（1個）60——%l 結(jié) 論： 純寫字樓物業(yè)在銷售過后，若由開發(fā)商統(tǒng)一進(jìn)行代租的，其租金相對要比投資者自行對外出租的要高，但售價卻相對降低，而兩者的空置率差別很小，這是因為開發(fā)商代租更多的是考慮到對租金的“負(fù)責(zé)”不能使物業(yè)的品質(zhì)和形象下降，還要有適當(dāng)?shù)奶嵘?，更多是通過租金來反映。因此得出，純寫字樓中辦公企業(yè)所涉及的行業(yè)面比商住樓要廣泛，主要是因為純寫字樓在產(chǎn)品方面、形象方面、服務(wù)方面等，對辦公企業(yè)的滿足度比商住型要高，因此更能吸引各種類型的企業(yè)前來入駐，而商住樓物業(yè)則稍有欠缺，對某些行業(yè)的辦公企業(yè)不具有很好的滿足度，難以吸引廣泛的入駐客戶群體。二十一世紀(jì)的寫字樓和住宅一樣，越來越考慮人性化和高智能化的因素。此外，還有一些由于拆遷、改造、拆違等供應(yīng)的土地可能存在一定的市場供給。此外，以銀海國際公寓、陽光A版、鴻城賽特等為代表的商住項目，隨時間推移，加之產(chǎn)品的特性，逐步成為本土中小規(guī)模智力服務(wù)型企業(yè)、駐昆企業(yè)、機(jī)構(gòu)辦事處等的單位的辦公新寵。三、昆明市寫字樓物業(yè)研究詞語解析： 純寫字樓：指物業(yè)規(guī)劃用途多為商業(yè)，建筑主體空間為辦公設(shè)計，不滿足或不允許住宅需求，無廚房，衛(wèi)生間多為公用。由于賣場環(huán)境及配套設(shè)施的制約，再加上賣場本身的管理運作沒有跟不上社會發(fā)展的步伐，使得這些賣場的號召力和凝聚力越來越弱。但在城市規(guī)劃和發(fā)展中逐漸消失了。具體經(jīng)營商家1樓2樓鋪位號商家名稱鋪位號商家名稱101朝成科技20120230浩星科技102際洲商貿(mào)20205格林科技103佳諦科技206貝斯特電腦104A永興數(shù)碼207超遠(yuǎn)電腦104B方維數(shù)碼208超凡科技105恒通數(shù)碼209恒空電腦106方云科技210以誠電腦115聯(lián)碩科技211新佳杰科技107合力縱橫212　108俊泰科技213信誠科技109數(shù)碼 121大街項目市場調(diào)查報告一、 項目調(diào)查 項目位置（1）項目位于云南民族大學(xué)蓮華校區(qū)，東北臨民院路，東南臨接一二一大街，西南和西北面緊接蓮華校區(qū)，并與校區(qū)形成自然高差；（2）周邊高校和科研機(jī)構(gòu)比較多，蓮花池休閑娛樂公園將在今年內(nèi)對外開放，片區(qū)將形成集數(shù)碼、電子、購物、休閑、娛樂等為一體的熱力街區(qū)；（3）出于昆明數(shù)碼商圈的核心位置，交通條件優(yōu)越。站214遠(yuǎn)恒科技110A4A6正義通達(dá)215力訊科技111奧騰科技216三元數(shù)碼科技 112恒信數(shù)碼218春城達(dá)電腦113盈科動力220佳煌科技116蘭杜科技221聯(lián)創(chuàng)科技A1超越科技222野舟電腦A2盈動數(shù)碼223文成科技A5A7視訊科技224皓源科技B1B4金嘉泰電腦225227扁元科技C1宇科電腦228金利科技C2導(dǎo)馳科技EE4家家電腦C3宇隆數(shù)碼EE8云創(chuàng)科技C4潛龍數(shù)碼EE3天振科技C5南方網(wǎng)絡(luò)EE7愛德蒙電腦C16昶泰數(shù)碼F1亞新科技1——1佳恒達(dá)科技F2天天電腦1——2昶泰數(shù)碼F3云興電腦1——3達(dá)躍數(shù)碼F4賽遠(yuǎn)科技1——4單擊科技GG6卓創(chuàng)科技1——5六六數(shù)碼G3盛創(chuàng)科技1——7漢王科技G8安騰達(dá)科技GG7銘眾電腦2——1深達(dá)科技合計32家合計33家3樓4樓鋪位號商家名稱鋪位號商家名稱301惠普維修中心401鼎浩科技302浩星科技402惠浦博特公司303科海電子403華星科技304鑫桂樣404鑫翰林?jǐn)?shù)碼328金幫內(nèi)存405——408卓遠(yuǎn)電腦網(wǎng)絡(luò)329立冠科技409新欣數(shù)碼330同同科技4411同通數(shù)碼科技331納普斯電腦412愛博科技332鵬程電腦413力源科技333星河科技41415新中達(dá)科技31311浩盛科技4421汶禹科技310建聯(lián)電子422創(chuàng)鑫科技313郎浩墨盒42424優(yōu)碼科技316318新迪辦公42426金燕電子31315頂立電子424