【正文】 座OFFICE等。這時(shí)，頤高數(shù)碼中心和佰騰數(shù)碼廣場(chǎng)自然就進(jìn)入商家們的視野里，成為考慮的重點(diǎn)。但穿行于一二一大街和圓通北路的車輛越來越多，交通越顯擁擠?？偨Y(jié)：整體經(jīng)營(yíng)情況并不像預(yù)期的那么好,租金收益也不如核心數(shù)碼商圈小結(jié)（1）、園西路數(shù)碼行業(yè)的核心商圈始終還在保持和發(fā)展，昆明頤高數(shù)碼中心無法取代其位置；（2）、云大電腦城和民族大學(xué)門口的數(shù)字百家正在逐步衰落；（3）、121數(shù)碼城和園西電子廣場(chǎng)由于有美麗家園和林勘院提供良好的倉儲(chǔ)物流服務(wù)，并且交通位置好，也不斷主動(dòng)的調(diào)整經(jīng)營(yíng)，與佰騰數(shù)碼廣場(chǎng)形成有力的競(jìng)爭(zhēng)；（4）、周邊的街鋪對(duì)幾個(gè)賣場(chǎng)形成補(bǔ)充，經(jīng)營(yíng)租金相當(dāng)與幾個(gè)賣場(chǎng)二樓的租金情況，數(shù)碼專業(yè)賣場(chǎng)在該區(qū)域還有發(fā)展空間。建筑物外立面雖然落后，但整體還比較新，所以顯示出良好的吸引力。(3) 從數(shù)字百家到民院路的所有從事數(shù)碼的商鋪共計(jì)8家,經(jīng)營(yíng)面積分別為11112平方，租金水平為125元/月/平方。 （2）軟件服務(wù)不定期進(jìn)行根據(jù)昆明本地的消費(fèi)習(xí)慣和實(shí)際情況制定活動(dòng)方案，廠家對(duì)佰騰的企劃活動(dòng)都大力支持，佰騰企劃群則確保每周至少有一次活動(dòng). 頤高數(shù)碼昆明頤高數(shù)碼中心地處北京路黃金位置，位于金洲灣花園忠民路與北京路延長(zhǎng)線交匯處，與匯峰大廈緊鄰，和時(shí)光俊園隔路相望。由于“電子一條街”上的商家在初期都是以機(jī)電產(chǎn)品和電腦配件為主，在經(jīng)營(yíng)過程中只要有個(gè)自己的店面就可以解決問題，對(duì)店面形象要求不高，也不可能形成什么規(guī)模。在云大的東一院有佰騰數(shù)碼廣場(chǎng)，在北市區(qū)有頤高數(shù)碼中心。人性化空間設(shè)計(jì)：主要是指寫字樓物業(yè)在大堂、電梯等候區(qū)、或大廈空間內(nèi)，設(shè)置了可供休息的椅子、沙發(fā)，休閑用的設(shè)施，小型景觀等。鳳翥園同樣也打出了辦公牌。事實(shí)也正如此，寫字樓由于供量小、需求量大，因而會(huì)有較高的投資回報(bào)率，近年來成為了廣大投資客戶的新寵。由于合理性的市場(chǎng)占據(jù)了主導(dǎo)地位，因此在近年來不會(huì)出現(xiàn)較大的起伏波動(dòng)變化，但值得注意的是，近年內(nèi)市區(qū)開發(fā)的項(xiàng)目中，有部分已知的項(xiàng)目即將開發(fā)寫字樓物業(yè)或辦公使用的商住樓物業(yè)，因此仍然存在一定的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、及市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。但是從市場(chǎng)和開發(fā)商角度考慮，純寫字樓在租金、售價(jià)、消化率上要比商住型明顯較高，另外，從地產(chǎn)公司獲取地塊來看，作為市區(qū)內(nèi)的商業(yè)或綜合用地性質(zhì)的土地，在獲取難度上要比相同區(qū)域、位置相等的住宅用地性質(zhì)的地塊更容易獲取些，所面對(duì)的地產(chǎn)公司之間的競(jìng)爭(zhēng)也相對(duì)較住宅用地緩和，更具有項(xiàng)目開發(fā)或銷售的可操作性。 商住型物業(yè)在銷售過后，作為投資客對(duì)租金和售價(jià)的反映，與純寫字樓的表現(xiàn)相一致，也是在租金方面低于可租可售的方式，而在轉(zhuǎn)手的售價(jià)方面高于可租可售的價(jià)格。 商住樓物業(yè)方面：商住樓在由于需要兼顧部分住宅的需求，因此面積范圍較純寫字稍窄，但主力面積段二者是相接近的（商住為160—230㎡），也是同樣考慮到客戶的承受能力。因此對(duì)于寫字樓物業(yè)的人性化空間設(shè)計(jì)應(yīng)盡量用心思將其做到位、做好、做優(yōu)秀，以提高物業(yè)的租金和售價(jià)。(2)不同板塊寫字樓租售價(jià)格、及車位價(jià)格的差異片 區(qū)物業(yè)租售價(jià)格（租：元/㎡/月售：元/㎡）車位租售價(jià)格（租：元/個(gè)/月售：萬元/個(gè)）供應(yīng)量（㎡）空置率車位與開發(fā)面積的比平均租金平均售價(jià)平均租金平均售價(jià)白塔路片區(qū)47600040019122423%北片區(qū)　 200　385244%東風(fēng)廣場(chǎng)片區(qū)4500420　140600%東風(fēng)西路片區(qū)490029017163417%高新片區(qū)284200105　50614%火車南站片區(qū)3500300　644382%交三橋片區(qū)405700300　84451%金碧路片區(qū)4500350　82860%青年路片區(qū)4200450　192250%三市街片區(qū)354800350　190988%綜 合4741350181130565%l 結(jié) 論：從寫字樓物業(yè)、及車位的租售價(jià)格看出，白塔路片區(qū)、交三橋片區(qū)、三市街片區(qū)、東風(fēng)廣場(chǎng)片區(qū)、東風(fēng)西路片區(qū)屬于租售價(jià)位較好的板塊，其空置率雖略比其他板塊的高，但是差異并不是很大，因而在同等寫字樓物業(yè)開發(fā)條件下，這幾個(gè)板塊更具有市場(chǎng)價(jià)格的整體保障。但是從市場(chǎng)和開發(fā)商角度考慮，純寫字樓在租金、售價(jià)、消化率上要比商住型明顯較高，另外，從地產(chǎn)公司獲取地塊來看，作為市區(qū)內(nèi)的商業(yè)或綜合用地性質(zhì)的土地，在獲取難度上要比相同區(qū)域、位置相等的住宅用地性質(zhì)的地塊更容易獲取些，所面對(duì)的地產(chǎn)公司之間的競(jìng)爭(zhēng)也相對(duì)較住宅用地緩和，更具有項(xiàng)目開發(fā)或銷售的可操作性。 物業(yè)底層的裙樓處理：對(duì)于純寫字樓或商住型物業(yè)底層的裙樓部分，可以接觸金融、大型賣場(chǎng)這些行業(yè)，因?yàn)檫@類行業(yè)普遍都能消化掉上千平米的物業(yè)，若雙方能達(dá)成共識(shí)，并在設(shè)計(jì)階段就考慮進(jìn)方案中，以增加物業(yè)的消化速度和消化量，在資金充裕的條件下可自持獲取長(zhǎng)期收益及增值。216。東風(fēng)西路金融機(jī)構(gòu)十分密集。推廣語言：三合商利——100%純寫字樓。效果：2002年上半年推出投資型買家后，先后賣出8套。n 銀座寫字樓（1）、物業(yè)基本情況：地理位置：位于北市區(qū)北京路延長(zhǎng)線江東花園龍泉會(huì)所附近開發(fā)商：云南住佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 交房時(shí)間：2002年規(guī)劃：總建面：24724平米 層高：樓層：共12層，12層為商場(chǎng)，310層辦公區(qū)，1112層休閑區(qū)和國(guó)際商務(wù)會(huì)所戶型：101498平米 平面布局：內(nèi)廊式，寫字間分布在走廊兩邊電梯：2部 車位：地下48，地上30 租金：25元/㎡物管費(fèi)：㎡ 租售率：90%以上（2）、物業(yè)分析：銀座總共有72個(gè)出售單位，100平米左右的單位有48個(gè)，占到總套數(shù)的66%，而300400平米戶型占到34%。其中報(bào)紙廣告出了三期，但效果不好，后停止硬性宣傳，以軟性宣傳為主。年末，開發(fā)商又把114層加以分隔，結(jié)果也大部分出租或銷售出去。 劣勢(shì)：寫字樓內(nèi)沒有諸如咖啡吧、餐廳、健身等豐富的配套，只能滿足基本的辦公需求，人性化的辦公環(huán)境不足，相關(guān)配套設(shè)施較少，內(nèi)部功能單一 ，不知道能否通過較高服務(wù)水平等軟件條件來來彌補(bǔ)配套的不足 ，其次物管費(fèi)用相對(duì)于整體市場(chǎng)偏高（）。（2）、觀點(diǎn)及啟示216。另外，在產(chǎn)品銷售方面：純寫字樓可選擇可租可售的方式進(jìn)行租售，等入駐以后可由開發(fā)商統(tǒng)一進(jìn)行代租管理，即可達(dá)到租售的價(jià)值都相對(duì)最大化，同時(shí)又能在靈活的租金方面統(tǒng)一操作，有利于提升物業(yè)的綜合品質(zhì)和價(jià)值。由于合理性的市場(chǎng)占據(jù)了主導(dǎo)地位，因此在近年來不會(huì)出現(xiàn)較大的起伏波動(dòng)變化，但值得注意的是，近年內(nèi)市區(qū)開發(fā)的項(xiàng)目中，有部分已知的項(xiàng)目即將開發(fā)寫字樓物業(yè)或辦公使用的商住樓物業(yè)，因此仍然存在一定的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、及市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。再次是價(jià)格方面 (1)不同交房標(biāo)準(zhǔn)下租金售價(jià)的差異交房標(biāo)準(zhǔn)租金均價(jià)（元/㎡/月）銷售均價(jià)（元/㎡）空置率毛坯4646%標(biāo)準(zhǔn)4400%精裝*700029%l 結(jié) 論：在上述的分析中，我們得出了寫字樓物業(yè)的交房標(biāo)準(zhǔn)主要是以毛坯為主，標(biāo)準(zhǔn)裝修和精裝所占比例都不高。（3）人性化空間設(shè)計(jì)對(duì)租售價(jià)格的影響 （單位 租金：元/㎡/月 售價(jià)：元/㎡）人性化空間設(shè)計(jì)對(duì)應(yīng)的樓盤個(gè)數(shù)租金售價(jià)空置率起價(jià)均值均價(jià)均值最高價(jià)均值起價(jià)均值均價(jià)均值最高價(jià)均值優(yōu)12 個(gè)3551444552386375%修正后：%良7 個(gè)344842004450*4%差17 個(gè)384642574800%說明：修正是由于匯都國(guó)際商務(wù)樓、環(huán)球金融項(xiàng)目。從租金和售價(jià)看出未分隔的要比分隔成型的高，從市場(chǎng)消化情況看，未進(jìn)行分隔的物業(yè)處于較好的狀態(tài)，因此可以實(shí)施大開間的未分隔形式來出租或銷售，以滿足客戶的需求。（2）不同物業(yè)類型的使用權(quán)取得方式、及對(duì)應(yīng)的租售情況 （單位 租金：元/㎡/月 售價(jià)：元/㎡）物業(yè)類型使用權(quán)獲取方式平均租金平均售價(jià)空置率綜合空置率純寫字樓買斷產(chǎn)權(quán)（11個(gè)）統(tǒng)一售后代租（5個(gè)）51004%3%投資者自行租賃（6個(gè)）5433%可租可售（2個(gè)）——*%只租不售（8個(gè)）————%商住型買斷產(chǎn)權(quán)（11個(gè)）4%投資者自行租賃（6個(gè)）4342%可租可售（2個(gè)）4000%酒店式買斷產(chǎn)權(quán)（1個(gè)）統(tǒng)一售后代租（1個(gè)）*5500%11%只租不售（1個(gè)）60——%l 結(jié) 論： 純寫字樓物業(yè)在銷售過后，若由開發(fā)商統(tǒng)一進(jìn)行代租的，其租金相對(duì)要比投資者自行對(duì)外出租的要高，但售價(jià)卻相對(duì)降低，而兩者的空置率差別很小，這是因?yàn)殚_發(fā)商代租更多的是考慮到對(duì)租金的“負(fù)責(zé)”不能使物業(yè)的品質(zhì)和形象下降，還要有適當(dāng)?shù)奶嵘?，更多是通過租金來反映。因此得出，純寫字樓中辦公企業(yè)所涉及的行業(yè)面比商住樓要廣泛，主要是因?yàn)榧儗懽謽窃诋a(chǎn)品方面、形象方面、服務(wù)方面等，對(duì)辦公企業(yè)的滿足度比商住型要高，因此更能吸引各種類型的企業(yè)前來入駐，而商住樓物業(yè)則稍有欠缺，對(duì)某些行業(yè)的辦公企業(yè)不具有很好的滿足度，難以吸引廣泛的入駐客戶群體。二十一世紀(jì)的寫字樓和住宅一樣，越來越考慮人性化和高智能化的因素。此外，還有一些由于拆遷、改造、拆違等供應(yīng)的土地可能存在一定的市場(chǎng)供給。此外，以銀海國(guó)際公寓、陽光A版、鴻城賽特等為代表的商住項(xiàng)目，隨時(shí)間推移，加之產(chǎn)品的特性，逐步成為本土中小規(guī)模智力服務(wù)型企業(yè)、駐昆企業(yè)、機(jī)構(gòu)辦事處等的單位的辦公新寵。三、昆明市寫字樓物業(yè)研究詞語解析： 純寫字樓：指物業(yè)規(guī)劃用途多為商業(yè)，建筑主體空間為辦公設(shè)計(jì)，不滿足或不允許住宅需求，無廚房，衛(wèi)生間多為公用。由于賣場(chǎng)環(huán)境及配套設(shè)施的制約，再加上賣場(chǎng)本身的管理運(yùn)作沒有跟不上社會(huì)發(fā)展的步伐，使得這些賣場(chǎng)的號(hào)召力和凝聚力越來越弱。但在城市規(guī)劃和發(fā)展中逐漸消失了。具體經(jīng)營(yíng)商家1樓2樓鋪位號(hào)商家名稱鋪位號(hào)商家名稱101朝成科技20120230浩星科技102際洲商貿(mào)20205格林科技103佳諦科技206貝斯特電腦104A永興數(shù)碼207超遠(yuǎn)電腦104B方維數(shù)碼208超凡科技105恒通數(shù)碼209恒空電腦106方云科技210以誠(chéng)電腦115聯(lián)碩科技211新佳杰科技107合力縱橫212　108俊泰科技213信誠(chéng)科技109數(shù)碼 121大街項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告一、 項(xiàng)目調(diào)查 項(xiàng)目位置（1）項(xiàng)目位于云南民族大學(xué)蓮華校區(qū)，東北臨民院路，東南臨接一二一大街，西南和西北面緊接蓮華校區(qū)，并與校區(qū)形成自然高差；（2）周邊高校和科研機(jī)構(gòu)比較多，蓮花池休閑娛樂公園將在今年內(nèi)對(duì)外開放，片區(qū)將形成集數(shù)碼、電子、購物、休閑、娛樂等為一體的熱力街區(qū)；（3）出于昆明數(shù)碼商圈的核心位置，交通條件優(yōu)越。站214遠(yuǎn)恒科技110A4A6正義通達(dá)215力訊科技111奧騰科技216三元數(shù)碼科技 112恒信數(shù)碼218春城達(dá)電腦113盈科動(dòng)力220佳煌科技116蘭杜科技221聯(lián)創(chuàng)科技A1超越科技222野舟電腦A2盈動(dòng)數(shù)碼223文成科技A5A7視訊科技224皓源科技B1B4金嘉泰電腦225227扁元科技C1宇科電腦228金利科技C2導(dǎo)馳科技EE4家家電腦C3宇隆數(shù)碼EE8云創(chuàng)科技C4潛龍數(shù)碼EE3天振科技C5南方網(wǎng)絡(luò)EE7愛德蒙電腦C16昶泰數(shù)碼F1亞新科技1——1佳恒達(dá)科技F2天天電腦1——2昶泰數(shù)碼F3云興電腦1——3達(dá)躍數(shù)碼F4賽遠(yuǎn)科技1——4單擊科技GG6卓創(chuàng)科技1——5六六數(shù)碼G3盛創(chuàng)科技1——7漢王科技G8安騰達(dá)科技GG7銘眾電腦2——1深達(dá)科技合計(jì)32家合計(jì)33家3樓4樓鋪位號(hào)商家名稱鋪位號(hào)商家名稱301惠普維修中心401鼎浩科技302浩星科技402惠浦博特公司303科海電子403華星科技304鑫桂樣404鑫翰林?jǐn)?shù)碼328金幫內(nèi)存405——408卓遠(yuǎn)電腦網(wǎng)絡(luò)329立冠科技409新欣數(shù)碼330同同科技4411同通數(shù)碼科技331納普斯電腦412愛博科技332鵬程電腦413力源科技333星河科技41415新中達(dá)科技31311浩盛科技4421汶禹科技310建聯(lián)電子422創(chuàng)鑫科技313郎浩墨盒42424優(yōu)碼科技316318新迪辦公42426金燕電子31315頂立電子424