【正文】 使用群體，而購買的可以是投資客、也可以是使用者，因此售價更要遵循整體的市場行情，租金的表現(xiàn)相對更具靈活性。小結(jié) 純寫字樓物業(yè)方面： 若是分隔成形的方式：可在面積劃分上范圍可以廣泛些，從小到大都能有，因?yàn)閷τ谥小⑿∶娣e能受到新成立、及成長型的公司青睞，大面積能受到相對成熟的企業(yè)或公司使用，因此可以更好的適應(yīng)、滿足不同階段、不同行業(yè)的公司辦公需求。若是未分隔的可以保持毛坯，讓客戶在選定面積后自行裝修，這樣使得不同的客戶可以按面積大小自由分隔并打造具有個性風(fēng)格的行業(yè)裝修式樣，以對應(yīng)不同行業(yè)的風(fēng)格需求。（3）不同物業(yè)類型的交房標(biāo)準(zhǔn)情況及層高設(shè)計物業(yè)類型交房標(biāo)準(zhǔn)比例層高設(shè)計 （米）最低值均值最高值純寫字樓毛坯57%34標(biāo)準(zhǔn)38%35精裝5%333商住型毛坯85%35標(biāo)準(zhǔn)15%333酒店式標(biāo)準(zhǔn)100%333（4）不同物業(yè)類型的物業(yè)構(gòu)成特點(diǎn)l 第（3）、（4）小點(diǎn)的結(jié)論：寫字樓物業(yè)的交房標(biāo)準(zhǔn)主要是以毛坯為主，標(biāo)準(zhǔn)裝修和精裝所占比例都不高，而從層高來看，3米左右的層高幾乎都由于后期的裝修吊頂后，普遍顯得較低，較壓抑。但從二者的市場消化看，可租可售的方式要比投資客自行處理寫字樓物業(yè)方式的消化的要好得多。因此作為純寫字樓，之前選擇可租可售的方式進(jìn)行租售，等入駐以后可由開發(fā)商統(tǒng)一進(jìn)行代租管理，即可達(dá)到租售的價值都相對最大化，同時又能在靈活的租金方面統(tǒng)一操作，有利于提升物業(yè)的綜合品質(zhì)和價值。而作為投資客來說，租房可以隨便一些，只要差距不要太離譜就行，但是若要轉(zhuǎn)手出售，那對自身的投資回報就要求高些，畢竟不像租金可以細(xì)水長流，因此在售價上就相對往高處定價出售。但同時，對用于出售的寫字樓物業(yè)可以通過分隔的形式來達(dá)成，以適應(yīng)投資客群體。 另外，從空置率也看出，未進(jìn)行分隔的大開間物業(yè)在租金比已分隔物業(yè)較高的情況下，其市場的消化仍然處于較好的狀態(tài)。（1） 分隔方式對物業(yè)消化的差異 （單位 租金：元/㎡/月 售價：元/㎡）開間分隔方式對應(yīng)的樓盤個數(shù)租金售價空置率起價均值均價均值最高價均值起價均值均價均值最高價均值已分隔27 個35400747215700%未分隔9 個490048336600% 修正后：%l 結(jié) 論：作為寫字樓物業(yè)，未進(jìn)行分隔的（也就是可以根據(jù)客戶的需求劃分面積的）在租金方面要比已分隔的高（即已完成分隔成為固定面積格局）。但也看到，不論是純寫字樓，還是商住型物業(yè)，其分隔的主力面積大致在接近的范圍內(nèi)，主力面積的分隔在160㎡、或250㎡兩個分段附近，因此也說明該面積段，更適合市場的需求，客戶也更能承受該面積段的租金或售價。從上述我們綜合得出：近年來適宜開發(fā)純寫字樓物業(yè)，以滿足不斷成長成熟的辦公市場需求。此外，對于辦公群體來看，選擇純寫字樓對公司形象、辦公環(huán)境也比商住型寫字物業(yè)更佳。另外，從收益率看，其二者較接近，雖然商住型大多使用年限為70年比純寫字樓物業(yè)多了20年時間，對于投資群體來說，商住型物業(yè)更具有吸引力（若寫字樓市場疲軟還可以將其租售給住家用戶使用）。所以純寫字樓在面對辦公市場的需求和選擇上要比商住型物業(yè)高，更能贏得辦公市場的入駐客戶群體喜愛和關(guān)注。（4）、不同物業(yè)類型住戶構(gòu)成差異l 結(jié) 論：作為純寫字樓，其入駐辦公的主要行業(yè)是商貿(mào)公司、科技信息、金融業(yè)、政府職能、房地產(chǎn)、裝飾建材公司、建筑業(yè)；而商住樓入駐辦公的主要行業(yè)是科技信息、商貿(mào)、咨詢、文化傳播公司、房地產(chǎn)；可以看出，目前在寫字樓中辦公的企業(yè)主要是以：商貿(mào)公司居多、其次是科技信息產(chǎn)業(yè)、政府職能部門、金融業(yè)、房地產(chǎn)、裝飾建材、咨詢公司。即使是03年后開發(fā)的純寫字樓，%。l 結(jié) 論：在本次調(diào)查的36個項(xiàng)目中，純寫字樓的供應(yīng)量比商住型物業(yè)要多，但純寫字樓整體的空置率卻比商住型物業(yè)、及全市平均的空置率低1%。另外，%看出，%高一些，因此，投資寫字樓物業(yè)比商鋪更具有投資價值。在不同的板塊片區(qū)內(nèi)：東風(fēng)廣場、東風(fēng)西路、白塔片區(qū)純寫字樓占比相對較高；商住型物業(yè)主要集中在東風(fēng)西路、青年路片區(qū)；（2）、不同物業(yè)類型的租售價格及租售價格比值 （單位 售價：元/㎡ 租金：元/㎡/月）物業(yè)類型租金均價最低值租金均價平均值租金均價最高值銷售均價最低值銷售均價平均值銷售均價最高值寫字樓收益率商鋪收益率純寫字樓20 41 80 4200 5243 7100%——商住樓21 33 50 3000 4267 5700%——酒店式*60 **5500 *%——全 市20 39 80 3000 4741 7100 %%l 結(jié) 論：作為純寫字樓，其由于更具有專業(yè)性定位，對辦公的需求滿足度更高，因此在租金、售價上，相對比商住型物業(yè)較高，從收益率看，其二者較接近，雖商住型大多使用年限為70年比純寫字樓物業(yè)多了20年時間，對于投資群體來說，商住型物業(yè)更具有吸引力（若寫字樓市場疲軟還可以將其租售給住家用戶使用）。依據(jù)上述分析，綜合得出：近年開發(fā)寫字樓物業(yè)所面對的市場整體風(fēng)險相對降低，近年內(nèi)可以進(jìn)入寫字樓的開發(fā)，但短期內(nèi)存在一定的市場競爭風(fēng)險。另外，從寫字樓物業(yè)收益率上看，寫字樓市場也逐漸恢復(fù)正常，趨于合理化、理性化。小結(jié)昆明市寫字樓物業(yè)經(jīng)過了長達(dá)7年的市場消化期，從疲軟狀態(tài)中逐漸復(fù)蘇和升溫，而作為03年后期開發(fā)的寫字樓物業(yè)也都表現(xiàn)出較可觀的租售消化情況，且售價也在逐年上升，目前寫字樓物業(yè)主要還是以02年以前開發(fā)的老物業(yè)為主，因此具有市場開發(fā)的空間。隨著市場的發(fā)展，客戶對寫字樓也提出越來越高的要求，DDN、ISDN與光纖通訊等已經(jīng)是必備的硬件設(shè)施。本來硬件上的不足還可以用軟件來彌補(bǔ)，但物業(yè)管理的不精細(xì)更加劇了這類情況的發(fā)生，這也是造成客戶最不滿意的主要原因；停車位少幾乎是所有寫字樓面臨的問題。如電梯數(shù)量少且速度慢、餐廳不能令客戶滿意、大廈缺少相應(yīng)的配套設(shè)施、大廈停車位不是很充足。這也使得寫字樓市場進(jìn)入了理性發(fā)展階段，成為市場一道亮麗的風(fēng)景線（如星耀數(shù)碼科技大廈、三合商利租售使用率都在95%以上），可以看到，大的宏觀環(huán)境無疑在好轉(zhuǎn)，但應(yīng)在投資選址、內(nèi)部功能設(shè)置、物管服務(wù)等方面深入研究。此外，隨著中國加入WTO、云南東盟貿(mào)易自由區(qū)的形成、昆明城市形象的逐漸提升，特別是西部大開發(fā)，使得大部分省外公司都準(zhǔn)備在滇擴(kuò)大投資規(guī)模，其的投資也包括了物業(yè)上的投入，而這些具備經(jīng)濟(jì)實(shí)力的公司，特別注意樹立企業(yè)品牌和形象，辦公樓便是他們展示經(jīng)濟(jì)實(shí)力和地位的最佳場所。但同時由于寫字樓面積較大，投資總價很高，并且變現(xiàn)期長，對于個人投資來說就更需要理性和專業(yè)的分析。同時，國家近期出臺的一系列調(diào)控政策，住宅投資者的觀望心態(tài)一旦被打破，寫字樓的利好就將出現(xiàn)。由于這類項(xiàng)目信息在此階段較難獲取，因此僅能通過估計2年內(nèi)上市的寫字樓（含純寫字樓、商住型辦公物業(yè)、新亞洲體育城的別墅型辦公物業(yè)）的供應(yīng)量約為15萬㎡，若按目前寫字樓物業(yè)分隔的主力面積段在200㎡看，可以滿足700多個單位或公司使用。（5）、2年內(nèi)可能上市的寫字樓項(xiàng)目 目前已知待上市的寫字樓物業(yè)有：順城（純寫字樓5萬㎡）、盤房項(xiàng)目（高層商住樓+裙樓商場+臨街商鋪）、榮城項(xiàng)目（公寓、酒店式公寓、寫字樓、商場、步行街）、時代廣場（商住樓+商場）、新亞洲體育城國際化復(fù)合型商業(yè)中心（58棟6層的獨(dú)立別墅型4A智能化寫字樓、5星級藝術(shù)酒店、美術(shù)館、商務(wù)會所組成），以上項(xiàng)目除新亞洲體育城外，大多分布在三市街區(qū)附近。（4）、寫字樓價格走勢情況 （單位 售價：元/㎡ 租金：元/㎡/月）年 份最低售價平均售價最高售價最低租金平均租金最高租金空置率收益率2002年3100434558003512060%%2004年290039705000258030%%2006年30004741710020704%%l 結(jié) 論：寫字樓物業(yè)的售價在逐年上升的同時，其租金水平呈逐漸降低，但看出空置率在大幅度減少，另外，%%?！」?yīng)量（㎡）空置量（㎡）現(xiàn)目前空置率99年以前入駐物業(yè)518216159803%2000—2002年入駐物業(yè)44211514230%2003年后入駐物業(yè)170234135008% 合 計113056543710%l 結(jié) 論：03年后寫字樓的開發(fā)量比之前的要明顯減少，而8%的空置率也不算高。本次調(diào)查的36個寫字樓物業(yè)總供應(yīng)量為113萬㎡，消化量為108萬㎡，空置面積4,37萬㎡，%左右。故此，對目前昆明市寫字樓辦公市場需求情況概括為：高端專業(yè)寫字樓市場需求雖有限、但仍具有較好的市場機(jī)會，中小型公司辦公物業(yè)需求短期內(nèi)不會達(dá)到飽和。（2） 市場需求方面來看由于昆明區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度過慢、投資環(huán)境的欠缺，缺乏對知名企業(yè)、跨國公司的吸引，而本土大型企業(yè)大都有自建、購買有企業(yè)辦公集團(tuán)總部，專業(yè)寫字樓開發(fā)面臨的市場需求在這種情況下短期內(nèi)存在一定的開發(fā)風(fēng)險。近期以金色年華、MOMA、傲城、知本時代為該類產(chǎn)品代表樓盤層出不窮，未來新城對于投資者來說，其產(chǎn)權(quán)擁有期權(quán)達(dá)70年，首付門檻較低，投資回報較高；對于購買辦公企業(yè)業(yè)主而言，原來的每月租金轉(zhuǎn)換為銀行按揭還款，按揭期滿后房產(chǎn)歸自己所有。就目前的情況來說，受諸多因素共同作用，昆明市專業(yè)寫字樓的開發(fā)尚未形成，總體上看，昆明市寫字樓市場表現(xiàn)出純寫字樓和商住兩用住宅式寫字樓混雜。2001年以后建的寫字樓成為昆明第三代寫字樓，其代表為環(huán)球金融、匯都國際商務(wù)港、云南軟件數(shù)碼園、銀座OFFICE等。 昆明第一代較早的寫字樓是80年代青年路段的科技大廈、攀昆大廈（1993年原名護(hù)國大廈），據(jù)說攀昆大廈是個香港老板投資所建，并成功地掘走昆明寫字樓的第一桶金飄然而去。從而造成字樓的供給總量嚴(yán)重過剩，就此昆明市政府在99年就專門出臺了《關(guān)于在市區(qū)不再審批、同意建設(shè)高層建筑項(xiàng)目的決定》。已分隔：即已完成詳細(xì)的分隔，成為固定面積的格局供辦公或住家使用。車位與開發(fā)面積的比：寫字樓物業(yè)配置的車位數(shù)量與寫字樓物業(yè)的開發(fā)面積的比值。收益率：（租售價格比）寫字樓年租金與售價的比值，該比值在估價法中是收益期限為無限年的收益率。商住型寫字樓：指規(guī)劃為住宅，建筑主體空間設(shè)計主要以居住使用為主兼顧商務(wù)功能，能滿足辦公要求，多數(shù)配有廚房，設(shè)立自用的衛(wèi)生間。昆明的IT賣場由最初的簡單混亂到專業(yè)規(guī)范，由傳統(tǒng)模式到現(xiàn)代化模式。這時，頤高數(shù)碼中心和佰騰數(shù)碼廣場自然就進(jìn)入商家們的視野里，成為考慮的重點(diǎn)。之前在IT圈子里盛傳著數(shù)字百家、林勘院拆除的消息。這兩個賣場都具有很好的地理位置，交通便利，配套設(shè)施容易完善。頤高此次隨著城市發(fā)展的北進(jìn)趨勢，在昆明北市區(qū)建設(shè)一個高科技數(shù)碼大型商場和高檔寫字樓，并帶動周邊相關(guān)市場的建立，形成一個大規(guī)模的數(shù)碼產(chǎn)品中心。佰騰數(shù)碼廣場建成一站式賣場，成為擁有20000余平方米的超大賣場，提供10000余平方米的寫字間，設(shè)置300余個地下停車位，還配套倉儲物流中心，成為一個硬件設(shè)施先進(jìn)而交通便利的賣場。在老賣場繼續(xù)存在之時，新的賣場又開始涌現(xiàn)出來。賣場管理的落后以及難以改變的形象都已經(jīng)與商家的要求差距越來越大，特別是現(xiàn)在很多商家都開始做自己的形象店的時候。由于這幾個賣場坐落位置的局限性，也讓賣場沒有辦法再進(jìn)一步完善自己的不足。但穿行于一二一大街和圓通北路的車輛越來越多，交通越顯擁擠。這六個電腦賣場加上圓通北路和一二一大街容納了大部分昆明IT商家——批發(fā)商和零售商。圓通北路上的店鋪?zhàn)兊酶罅?，同時順應(yīng)商家需求目前存在的幾個電腦賣場慢慢現(xiàn)身。很多整機(jī)、品牌機(jī)、辦公設(shè)備進(jìn)入商家的門市，這時以往那種幾平方米的店面是絕對不能滿足需求。整個“電子一條街”給人的感覺是就每個商家各自為陣，對電腦賣場基本沒有需求。很多電腦商家開始了西遷，逐漸將店面遷到了一二一大街。圓通東路上的電腦門市全都被拆了，鼓樓路上一側(cè)的電腦門市被拆了，圓通北路靠圓通山一側(cè)的電腦門市也被拆了。這一片曾被譽(yù)為昆明的“電子一條街”?？偨Y(jié)：整體經(jīng)營情況并不像預(yù)期的那么好,租金收益也不如核心數(shù)碼商圈小結(jié)（1）、園西路數(shù)碼行業(yè)的核心商圈始終還在保持和發(fā)展，昆明頤高數(shù)碼中心無法取代其位置；（2）、云大電腦城和民族大學(xué)門口的數(shù)字百家正在逐步衰落；（3）、121數(shù)碼城和園西電子廣場由于有美麗家園和林勘院提供良好的倉儲物流服務(wù)，并且交通位置好，也不斷主動的調(diào)整經(jīng)營，與佰騰數(shù)碼廣場形成有力的競爭；（4）、周邊的街鋪對幾個賣場形成補(bǔ)充，經(jīng)營租金相當(dāng)與幾個賣場二樓的租金情況，數(shù)碼專業(yè)賣場在該區(qū)域還有發(fā)展空間。四樓租金平均租金：35元/平米/月經(jīng)營情況屬HIFI生活館，以經(jīng)營HIFI音響、家庭影院、HIFI影碟、液晶電視為主。三樓租金平均租金：50元/平米/月經(jīng)營情況屬精品DIY館，以經(jīng)營DIY整機(jī)，顯示器、配件、周邊產(chǎn)品為主。昆明頤高數(shù)碼中心14層為商場，經(jīng)營面積約三萬平方米。數(shù)碼中心南臨北站、東距家樂福北云店僅百米之遙；對面為金格百貨大型商場。佰騰數(shù)碼廣場樓層基本情況一樓主要經(jīng)營整機(jī)，租金為250元/月/平方二樓主要經(jīng)營數(shù)碼產(chǎn)品，租金為180元/月/平方三樓主要是辦公設(shè)備、電腦配件，租金為150元/月/平方四樓主要經(jīng)營配件和耗材，租金為85元/月/平方五樓主要是辦公室和電腦維修，租金為45元/月/平方（1）硬件配套在賣場中間設(shè)立了一個300平米的中