【正文】 擁擠。賣(mài)場(chǎng)管理的落后以及難以改變的形象都已經(jīng)與商家的要求差距越來(lái)越大，特別是現(xiàn)在很多商家都開(kāi)始做自己的形象店的時(shí)候。佰騰數(shù)碼廣場(chǎng)建成一站式賣(mài)場(chǎng)，成為擁有20000余平方米的超大賣(mài)場(chǎng)，提供10000余平方米的寫(xiě)字間，設(shè)置300余個(gè)地下停車(chē)位，還配套倉(cāng)儲(chǔ)物流中心，成為一個(gè)硬件設(shè)施先進(jìn)而交通便利的賣(mài)場(chǎng)。這兩個(gè)賣(mài)場(chǎng)都具有很好的地理位置，交通便利，配套設(shè)施容易完善。這時(shí)，頤高數(shù)碼中心和佰騰數(shù)碼廣場(chǎng)自然就進(jìn)入商家們的視野里，成為考慮的重點(diǎn)。商住型寫(xiě)字樓：指規(guī)劃為住宅，建筑主體空間設(shè)計(jì)主要以居住使用為主兼顧商務(wù)功能，能滿足辦公要求，多數(shù)配有廚房，設(shè)立自用的衛(wèi)生間。車(chē)位與開(kāi)發(fā)面積的比：寫(xiě)字樓物業(yè)配置的車(chē)位數(shù)量與寫(xiě)字樓物業(yè)的開(kāi)發(fā)面積的比值。從而造成字樓的供給總量嚴(yán)重過(guò)剩，就此昆明市政府在99年就專(zhuān)門(mén)出臺(tái)了《關(guān)于在市區(qū)不再審批、同意建設(shè)高層建筑項(xiàng)目的決定》。2001年以后建的寫(xiě)字樓成為昆明第三代寫(xiě)字樓，其代表為環(huán)球金融、匯都國(guó)際商務(wù)港、云南軟件數(shù)碼園、銀座OFFICE等。對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，其產(chǎn)權(quán)擁有期權(quán)達(dá)70年，首付門(mén)檻較低，投資回報(bào)較高；對(duì)于購(gòu)買(mǎi)辦公企業(yè)業(yè)主而言，原來(lái)的每月租金轉(zhuǎn)換為銀行按揭還款，按揭期滿后房產(chǎn)歸自己所有。（2） 市場(chǎng)需求方面來(lái)看由于昆明區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度過(guò)慢、投資環(huán)境的欠缺，缺乏對(duì)知名企業(yè)、跨國(guó)公司的吸引，而本土大型企業(yè)大都有自建、購(gòu)買(mǎi)有企業(yè)辦公集團(tuán)總部，專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)面臨的市場(chǎng)需求在這種情況下短期內(nèi)存在一定的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。本次調(diào)查的36個(gè)寫(xiě)字樓物業(yè)總供應(yīng)量為113萬(wàn)㎡，消化量為108萬(wàn)㎡，空置面積4,37萬(wàn)㎡，%左右。（4）、寫(xiě)字樓價(jià)格走勢(shì)情況 （單位 售價(jià)：元/㎡ 租金：元/㎡/月）年 份最低售價(jià)平均售價(jià)最高售價(jià)最低租金平均租金最高租金空置率收益率2002年3100434558003512060%%2004年290039705000258030%%2006年30004741710020704%%l 結(jié) 論：寫(xiě)字樓物業(yè)的售價(jià)在逐年上升的同時(shí)，其租金水平呈逐漸降低，但看出空置率在大幅度減少，另外，%%。由于這類(lèi)項(xiàng)目信息在此階段較難獲取，因此僅能通過(guò)估計(jì)2年內(nèi)上市的寫(xiě)字樓（含純寫(xiě)字樓、商住型辦公物業(yè)、新亞洲體育城的別墅型辦公物業(yè)）的供應(yīng)量約為15萬(wàn)㎡，若按目前寫(xiě)字樓物業(yè)分隔的主力面積段在200㎡看，可以滿足700多個(gè)單位或公司使用。但同時(shí)由于寫(xiě)字樓面積較大，投資總價(jià)很高，并且變現(xiàn)期長(zhǎng)，對(duì)于個(gè)人投資來(lái)說(shuō)就更需要理性和專(zhuān)業(yè)的分析。這也使得寫(xiě)字樓市場(chǎng)進(jìn)入了理性發(fā)展階段，成為市場(chǎng)一道亮麗的風(fēng)景線（如星耀數(shù)碼科技大廈、三合商利租售使用率都在95%以上），可以看到，大的宏觀環(huán)境無(wú)疑在好轉(zhuǎn)，但應(yīng)在投資選址、內(nèi)部功能設(shè)置、物管服務(wù)等方面深入研究。本來(lái)硬件上的不足還可以用軟件來(lái)彌補(bǔ)，但物業(yè)管理的不精細(xì)更加劇了這類(lèi)情況的發(fā)生，這也是造成客戶最不滿意的主要原因；停車(chē)位少幾乎是所有寫(xiě)字樓面臨的問(wèn)題。小結(jié)昆明市寫(xiě)字樓物業(yè)經(jīng)過(guò)了長(zhǎng)達(dá)7年的市場(chǎng)消化期，從疲軟狀態(tài)中逐漸復(fù)蘇和升溫，而作為03年后期開(kāi)發(fā)的寫(xiě)字樓物業(yè)也都表現(xiàn)出較可觀的租售消化情況，且售價(jià)也在逐年上升，目前寫(xiě)字樓物業(yè)主要還是以02年以前開(kāi)發(fā)的老物業(yè)為主，因此具有市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的空間。依據(jù)上述分析，綜合得出：近年開(kāi)發(fā)寫(xiě)字樓物業(yè)所面對(duì)的市場(chǎng)整體風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)降低，近年內(nèi)可以進(jìn)入寫(xiě)字樓的開(kāi)發(fā)，但短期內(nèi)存在一定的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)。另外，%看出，%高一些，因此，投資寫(xiě)字樓物業(yè)比商鋪更具有投資價(jià)值。即使是03年后開(kāi)發(fā)的純寫(xiě)字樓，%。所以純寫(xiě)字樓在面對(duì)辦公市場(chǎng)的需求和選擇上要比商住型物業(yè)高，更能贏得辦公市場(chǎng)的入駐客戶群體喜愛(ài)和關(guān)注。此外，對(duì)于辦公群體來(lái)看，選擇純寫(xiě)字樓對(duì)公司形象、辦公環(huán)境也比商住型寫(xiě)字物業(yè)更佳。但也看到，不論是純寫(xiě)字樓，還是商住型物業(yè)，其分隔的主力面積大致在接近的范圍內(nèi)，主力面積的分隔在160㎡、或250㎡兩個(gè)分段附近，因此也說(shuō)明該面積段，更適合市場(chǎng)的需求，客戶也更能承受該面積段的租金或售價(jià)。 另外，從空置率也看出，未進(jìn)行分隔的大開(kāi)間物業(yè)在租金比已分隔物業(yè)較高的情況下，其市場(chǎng)的消化仍然處于較好的狀態(tài)。而作為投資客來(lái)說(shuō)，租房可以隨便一些，只要差距不要太離譜就行，但是若要轉(zhuǎn)手出售，那對(duì)自身的投資回報(bào)就要求高些，畢竟不像租金可以細(xì)水長(zhǎng)流，因此在售價(jià)上就相對(duì)往高處定價(jià)出售。但從二者的市場(chǎng)消化看，可租可售的方式要比投資客自行處理寫(xiě)字樓物業(yè)方式的消化的要好得多。若是未分隔的可以保持毛坯，讓客戶在選定面積后自行裝修，這樣使得不同的客戶可以按面積大小自由分隔并打造具有個(gè)性風(fēng)格的行業(yè)裝修式樣，以對(duì)應(yīng)不同行業(yè)的風(fēng)格需求。但租金方面相對(duì)略比未分隔形式的低些，因?yàn)樽庥梦飿I(yè)的幾乎是辦公使用群體，而購(gòu)買(mǎi)的可以是投資客、也可以是使用者，因此售價(jià)更要遵循整體的市場(chǎng)行情，租金的表現(xiàn)相對(duì)更具靈活性。同時(shí)對(duì)用于純出售的寫(xiě)字樓物業(yè)可以通過(guò)分隔的形式來(lái)達(dá)成，以適應(yīng)投資客群體。從市場(chǎng)消化看，可租可售的方式要比投資客自行處理寫(xiě)字樓物業(yè)方式的消化的要好得多，因此對(duì)于商住型物業(yè)，在客戶購(gòu)買(mǎi)以后，應(yīng)主動(dòng)提出委托代管理物業(yè)，對(duì)物業(yè)的出租出售進(jìn)行管理，避免物業(yè)由于人為因素造成的空置情況。酒店式因?yàn)橐劳辛司频甑母邩?biāo)準(zhǔn)配置，因此電梯在數(shù)量及檔次都相對(duì)較高。（2）大堂設(shè)計(jì)對(duì)租售價(jià)格的影響 （單位 租金：元/㎡/月 售價(jià)：元/㎡）大堂設(shè)計(jì)對(duì)應(yīng)的樓盤(pán)個(gè)數(shù)租金售價(jià)空置率起價(jià)均值均價(jià)均值最高價(jià)均值起價(jià)均值均價(jià)均值最高價(jià)均值寬敞16 個(gè)475051636800%修正后：%適中16 個(gè)298043675100%昏暗4 個(gè)20*384643604800% 說(shuō)明：修正是由于匯都國(guó)際商務(wù)樓、環(huán)球金融項(xiàng)目。l 結(jié) 論：人性化的設(shè)計(jì)是寫(xiě)字樓逐漸成熟、發(fā)展的一個(gè)標(biāo)志。(4)車(chē)位數(shù)量對(duì)租售價(jià)格、空置率的影響 （單位 租金：元/㎡/月 售價(jià)：元/㎡）車(chē)位數(shù)量段（個(gè)）對(duì)應(yīng)的樓盤(pán)個(gè)數(shù)租金均價(jià)售價(jià)均價(jià)空置率30509 個(gè)4025%5110012 個(gè)4650%1012009 個(gè)5380（注：環(huán)球金融以7100元/㎡新開(kāi)）%2014006 個(gè)465333% 修正后：%l 結(jié) 論：車(chē)位對(duì)寫(xiě)字樓來(lái)說(shuō)是必不可少的配套，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和生活水平的提高，汽車(chē)數(shù)量也在迅速增長(zhǎng)，特別是對(duì)于辦公企業(yè)來(lái)說(shuō)，已成為商務(wù)出行的重要交通工具。(5)不同物業(yè)類(lèi)型的物業(yè)配套設(shè)施、及物業(yè)管理費(fèi)情況物業(yè)類(lèi)型物業(yè)管理費(fèi) （元/㎡/月）最小值平均值最大值純寫(xiě)字樓35商住型2酒店式3l 結(jié) 論：目前昆明市的寫(xiě)字樓物業(yè)中，物業(yè)管理費(fèi)的差距都不大，酒店式由于能依托酒店高檔的配套和服務(wù)，因此收費(fèi)相對(duì)較高一點(diǎn)。小結(jié)寫(xiě)字樓物業(yè)的配套是較為綜合的，其中垂直交通系統(tǒng)、大堂設(shè)計(jì)、人性化空間設(shè)計(jì)、車(chē)位數(shù)量的配置，雖目前可能還不太受到入駐群體的關(guān)注，因此對(duì)于空置率的影響也不明顯。結(jié)合到價(jià)格來(lái)看，經(jīng)過(guò)裝修的物業(yè)在租金上要比毛坯房較高，而精裝修的在售價(jià)上雖然更高，但是銷(xiāo)售的買(mǎi)方市場(chǎng)反映并不是很好，因?yàn)閾?jù)了解，即使是推出帶精裝修的匯都國(guó)際商務(wù)樓，更多的客戶也還是選擇以毛坯的方式購(gòu)買(mǎi)，自行設(shè)計(jì)好裝修式樣后再委托開(kāi)發(fā)商代理施工。而從車(chē)位配置比例方面看，相對(duì)以市區(qū)核心板塊區(qū)域點(diǎn)為中心由內(nèi)到外，逐漸呈現(xiàn)出遞增的關(guān)系，這可能也是因?yàn)樵谑袇^(qū)內(nèi)核心板塊的寫(xiě)字樓物業(yè)大多屬于早期開(kāi)發(fā)的，在車(chē)位數(shù)量上沒(méi)有長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮到市場(chǎng)發(fā)展的需求變化，因此造成一種錯(cuò)覺(jué)的線性差異，但即使如此，我們也應(yīng)考慮到車(chē)位數(shù)量的設(shè)置配比是一個(gè)重要的因素，也不一定就是越多越好。在售價(jià)方面，精裝修的在售價(jià)上雖然更高，但是銷(xiāo)售的買(mǎi)方市場(chǎng)反映并不是很好，而毛坯房和標(biāo)準(zhǔn)裝修的在售價(jià)上的差異不太明顯。(四)觀點(diǎn)綜述問(wèn)題一：近年內(nèi)能不能進(jìn)入寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)？觀點(diǎn)闡述：昆明市寫(xiě)字樓物業(yè)經(jīng)過(guò)了長(zhǎng)達(dá)7年的市場(chǎng)消化期，從疲軟狀態(tài)中逐漸復(fù)蘇和升溫，而作為03年后期開(kāi)發(fā)的寫(xiě)字樓物業(yè)也都表現(xiàn)出較可觀的租售消化情況，且售價(jià)也在逐年上升，目前寫(xiě)字樓物業(yè)主要還是以02年以前開(kāi)發(fā)的老物業(yè)為主，因此具有市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的空間。依據(jù)上述分析，綜合得出：近年開(kāi)發(fā)寫(xiě)字樓物業(yè)所面對(duì)的市場(chǎng)整體風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)降低，近年內(nèi)可以進(jìn)入寫(xiě)字樓的開(kāi)發(fā)，但短期內(nèi)存在一定的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)?！　〈送?，對(duì)于辦公群體來(lái)看，選擇純寫(xiě)字樓對(duì)公司形象、辦公環(huán)境也比商住型寫(xiě)字物業(yè)更佳。另外，物業(yè)的主力面積段可設(shè)在160㎡或250㎡兩個(gè)面積段附近，即滿足市場(chǎng)的常規(guī)面積需求，又能讓客戶更能承受該面積段的租金或售價(jià)。從租金和售價(jià)看出未分隔的要比分隔成型的高，從市場(chǎng)消化情況看，未進(jìn)行分隔的物業(yè)處于較好的狀態(tài)，因此可以實(shí)施大開(kāi)間的未分隔形式來(lái)出租或銷(xiāo)售，以滿足客戶的需求。 商住樓物業(yè)方面：商住樓在由于需要兼顧部分住宅的需求，因此面積范圍較純寫(xiě)字稍窄，但主力面積段二者是相接近的，也是考慮到客戶的承受能力。 其次是配套方面 觀點(diǎn)闡述：寫(xiě)字樓物業(yè)的配套是較為綜合的，其中垂直交通系統(tǒng)、車(chē)位數(shù)量的配置、以及大堂設(shè)計(jì)、人性化空間設(shè)計(jì)的輔助配套，雖目前可能還不太受到入駐群體的關(guān)注，因此對(duì)于空置率的影響也不明顯。在售價(jià)方面，精裝修的在售價(jià)上雖然更高，但是銷(xiāo)售的買(mǎi)方市場(chǎng)反映并不是很好，而毛坯房和標(biāo)準(zhǔn)裝修的在售價(jià)上的差異不太明顯。（五）個(gè)案分析及啟示n 星耀大廈（可租可售）（1）、物業(yè)基本資料位置：白塔路延長(zhǎng)線中段 開(kāi)發(fā)商：昆明星耀房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司建成時(shí)間：1999底 總建面： 25000㎡； 樓層：主樓：16層，附樓4層 車(chē)位：90內(nèi)部格局：內(nèi)走廊，寫(xiě)字間分布在兩旁，小開(kāi)間，自由分隔。 優(yōu)勢(shì)：星耀大廈在白塔路延長(zhǎng)線，稍偏離中心城區(qū)，不處于寫(xiě)字樓集中區(qū)域，但周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手少。 劣勢(shì)：外觀臃腫、現(xiàn)代感不強(qiáng)，色彩較陳舊。銷(xiāo)售情況：數(shù)月之內(nèi)銷(xiāo)售率達(dá)78% ，目前僅有35層、13層半層未售。停車(chē)位布置有地下、地面以及立體車(chē)庫(kù)，達(dá)180余個(gè)，并擁有東風(fēng)西路、如安街兩個(gè)方向的專(zhuān)用出入通道，停車(chē)也是智能化管理：由3部電梯將車(chē)載入停車(chē)場(chǎng)內(nèi)。216。整體規(guī)劃：建面34000平米：共26層（12層為大開(kāi)間商場(chǎng)，326層寫(xiě)字樓） 7層為餐廳、會(huì)議室。發(fā)展商聘請(qǐng)有興做全程策劃，由于策劃人員對(duì)于寫(xiě)字樓推廣處于摸索階段，對(duì)市場(chǎng)情況的認(rèn)知、項(xiàng)目定位、利益點(diǎn)的把握比較缺乏，造成幾乎沒(méi)有任何市場(chǎng)形式的成交。由于樓盤(pán)單層面積較大，加上前期成交的是一些大客戶，造成“實(shí)力企業(yè)首選”的這種大戶型定位。推廣形式：活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)——特許經(jīng)營(yíng)連鎖展示；報(bào)紙——“三合商利故事系列”。東風(fēng)西路——春城華爾街。由于分割后，較高樓層出租和銷(xiāo)售效果良好，開(kāi)發(fā)商把關(guān)注的焦點(diǎn)放在底層5層上?，F(xiàn)這兩層成為整棟寫(xiě)字樓氛圍最好、最有特色、人氣最旺的辦公空間。投資型買(mǎi)家。廣告效果評(píng)價(jià)：廣告推出后，進(jìn)線電話每天達(dá)3040個(gè)，上門(mén)510個(gè)，但成交的客戶中，朋友介紹比較多。戶型配比是寫(xiě)字樓能否順利租售至關(guān)重要的問(wèn)題。 寫(xiě)字樓用租售并舉的方式能快速實(shí)現(xiàn)較高的入駐率，積聚人氣，吸引潛在客戶。 下圖為：銀座100平米左右的小辦公間占到總套數(shù)的66%，小戶型特征比較明顯（3）、銀座和它倡導(dǎo)的辦公方式：。 寫(xiě)字樓的推廣手段，應(yīng)以活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)、客戶營(yíng)銷(xiāo)為主，軟性和平面的宣傳為輔，這一點(diǎn)也是不同于住宅銷(xiāo)售的地方。 寫(xiě)字樓銷(xiāo)售必須做好市場(chǎng)調(diào)查工作，了解市場(chǎng)需求最大的產(chǎn)品特征，了解競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況，符合市場(chǎng)需求總比一味創(chuàng)新而不顧市場(chǎng)情況，要冒的風(fēng)險(xiǎn)小。 市區(qū)中高檔寫(xiě)字樓項(xiàng)目要著重解決戶型配比、停車(chē)、電梯、大堂等關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。發(fā)展商決定主打投資型概念，即把已出租的客戶賣(mài)給投資者，發(fā)展商計(jì)算的回報(bào)率是8%10%。推廣形式：首屆中國(guó)西部峰會(huì)、報(bào)紙廣告。后4層先裝修，效果令人耳目一新，該樓層在很短時(shí)間租售一空。第三階段：2001年6月以后。網(wǎng)站等。只有醞釀進(jìn)行分隔，后決定將第6層分成8個(gè)單元出租或出售，結(jié)果2個(gè)月內(nèi)基本租出。第二階段：2000初2001年6月。物業(yè)管理：大潮物業(yè)管理 物業(yè)管理費(fèi)：3元/建筑平米單層面積：1300平米 售價(jià)：35004400元，均價(jià)4000元/平米 租金：45元/㎡ 目前租售率：95%以上（2）、物業(yè)客戶特征：第一類(lèi)客戶：帶聯(lián)建性質(zhì)的大客戶，如人保云南分公司，購(gòu)買(mǎi)面積達(dá)7000平米第二類(lèi)客戶：事業(yè)單位，如地稅局，先租后買(mǎi)，面積達(dá)5000平米第三類(lèi)客戶：回遷，面積約3200平米（以上客戶，加自用或會(huì)所三層，3900平米，面積總計(jì)共19100平米，實(shí)際可租售面積為14900平米，占總建筑面積43%）第四類(lèi)客戶：小面積，靠市場(chǎng)手段出租或銷(xiāo)售的客戶，行業(yè)特征為：外地駐昆分支機(jī)構(gòu)，共12家，其中知名公司如資生堂、菲利浦、施耐得、TCL移動(dòng)通訊昆明公司IT業(yè)：12家，主要從事計(jì)算機(jī)、辦公設(shè)備、網(wǎng)站、智能化、信息等行業(yè)商貿(mào)公司：7家其余還有如旅行社、廣告、金融、律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所等其他類(lèi)型公司（3）、戶型情況：戶型區(qū)間單位性質(zhì)行業(yè)特征購(gòu)買(mǎi)情況1000平米以上國(guó)有、改制后的股份制保險(xiǎn)公司； 稅局；會(huì)計(jì)師事務(wù)所聯(lián)建、先租后買(mǎi)5001000平米民營(yíng)、合伙制有多年積累的本土辦公設(shè)備公司；通信企業(yè)；律師事務(wù)所；按揭，首付40%200500平米民營(yíng)大的IT公司；大的廣告公司；按揭，首付40%100平米以下私營(yíng)、駐昆辦駐昆辦；商貿(mào)；廣告；旅行社；租用為主所有客戶一次性付