昆明市房地產(chǎn)的政策定位(編輯修改稿)
2025-05-15 12:55 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 平和效率。一方面，保障性住房強(qiáng)調(diào)“居者有房住”而非“居者有房產(chǎn)”，面向真正的低收入群體。另一方面，沒(méi)有了復(fù)雜的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題制約，廉租房的流動(dòng)性更強(qiáng)，在資源配置方面更靈活有效，也能盡可能多地滿足中低收入群體的住房需求。事實(shí)上，在住房保障體系相對(duì)完善的香港，約有50%的人口住在公營(yíng)房屋中，其中約30%的人口住在出租性質(zhì)的公屋之中。要突出以租為主，就得讓有需要的群體租得起、愿意租。政策規(guī)劃階段就應(yīng)考慮可能出現(xiàn)的廉租房因租金過(guò)高等問(wèn)題而遭空置的情況。租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)本市中低收入住房困難群體的收入水平分層次確定，同時(shí)應(yīng)根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和財(cái)政承受能力制定長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，將非戶籍人口逐步納入住房保障范圍。這顯然有利于減輕部分中低收入者的租金負(fù)擔(dān)，提高廉租房的吸引力，同時(shí)擴(kuò)大廉租房的有效需求。對(duì)癥下藥，解決經(jīng)濟(jì)適用住房的銷售困難昆明市子君村經(jīng)濟(jì)適用房銷售冷淡，銷售難以為繼。有關(guān)部門采取了相應(yīng)對(duì)策：（1）根據(jù)經(jīng)濟(jì)適用住房的銷售量情況，從2009年2月開(kāi)始，逐步放寬申請(qǐng)購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房的城市居民家庭人均月收入標(biāo)準(zhǔn)。放寬的上限按照《云南省人民政府貫徹國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難若干意見(jiàn)的實(shí)施意見(jiàn)》提出的要求，“城市低收入住房困難家庭標(biāo)準(zhǔn)由各地確定，原則上家庭人均可支配收入按統(tǒng)計(jì)部門公布的上一年度當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)居民人均可支配收入的80％以內(nèi)”。按照昆明市統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，80%以內(nèi)即為年人均收入低于9666元（)。（2）降價(jià)房?jī)r(jià)已經(jīng)從2556元/平調(diào)整到2100元/平，專家說(shuō)這樣的價(jià)格已經(jīng)基本合理。旁邊的新亞洲可是4500元/平的均價(jià)（3）付款方式調(diào)整子君村、蒜村經(jīng)濟(jì)適用住房銷售實(shí)行分兩期付款，首次簽訂購(gòu)房合同時(shí)交付總房?jī)r(jià)60％的房款，竣工交房時(shí)交付其余40％房款。擴(kuò)大申購(gòu)范圍及降低售價(jià)，還不能徹底解決目前月收入在400多元這部分人群的住房問(wèn)題。要解決目前經(jīng)適房面臨的政策尷尬和低收入人群的住房問(wèn)題還是應(yīng)該從兩個(gè)方面考慮：一要解決低收入人群購(gòu)房的融資渠道，也就是貸款問(wèn)題；另外就是在申購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)放寬后，擴(kuò)大廉租房的建設(shè)來(lái)解決這部分沒(méi)有能力購(gòu)買經(jīng)適房人群的住房困難。經(jīng)適房的整套貸款體系不能按商品房的門檻和標(biāo)準(zhǔn)來(lái)簡(jiǎn)單設(shè)計(jì)，因?yàn)榈褪杖爰彝サ纳曩?gòu)標(biāo)準(zhǔn)決定了不能按常規(guī)核貸體系來(lái)進(jìn)行。比如，經(jīng)適房購(gòu)買滿5年后上市交易前，政府擁有優(yōu)先回購(gòu)權(quán)，還貸變更處理起來(lái)就很復(fù)雜。另外，低收入家庭的償貸能力判別、違約情況出現(xiàn)后的處理則需要更為完備的制度設(shè)計(jì)，尚需要政府部門來(lái)協(xié)調(diào)解決。應(yīng)力求避免保障性住房市場(chǎng)化的操作對(duì)正常商品房市場(chǎng)的影響，謹(jǐn)慎制定經(jīng)濟(jì)適用房的申購(gòu)條件及二次入市的規(guī)則，避免對(duì)商品房?jī)r(jià)格體系形成沖擊。（二）商品房的政策定位一般商品房開(kāi)發(fā)成本包括五大類：土地費(fèi)用、建安費(fèi)用、政府稅費(fèi)、配套費(fèi)用以及其他費(fèi)用成本。購(gòu)房人需要完全負(fù)擔(dān)這些費(fèi)用和開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)。據(jù)專家（南開(kāi)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)博士、中國(guó)房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)個(gè)人委員劉玉錄）分析，l 土地成本占總成本30%以上，l 建安成本多在每平米2000至3000元，建安費(fèi)是成本中最大的一部分，是指房屋建造過(guò)程中所發(fā)生的土建項(xiàng)目、土方、材料、人工、項(xiàng)目?jī)?nèi)配套設(shè)施等費(fèi)用，包括裝修、園林等項(xiàng)目。l 稅費(fèi)成本占總銷售收入一成多。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的稅費(fèi)近十項(xiàng)，其中營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅以及土地增值稅占了主要部分。房地產(chǎn)企業(yè)還要交納市政公共設(shè)施費(fèi)用，包含基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)等。綜合起來(lái)，一般稅費(fèi)要占項(xiàng)目總銷售收入的一成多。商品房是純私人品，應(yīng)予充分的市場(chǎng)自由度，不宜經(jīng)常進(jìn)行政策干預(yù)。商品房市場(chǎng)好壞直接關(guān)系到人民生活、城市功能提升、產(chǎn)業(yè)振興及財(cái)政收入，針對(duì)商品房的政策應(yīng)對(duì)商品
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