泉州市房地產(chǎn)市場(chǎng)項(xiàng)目定位分析(編輯修改稿)
2025-07-23 11:19 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 本項(xiàng)目的定位應(yīng)在高尚住宅的基礎(chǔ)上，提升一個(gè)層次，以主題式住宅概念為主要思路，在提升項(xiàng)目的產(chǎn)品內(nèi)涵的同時(shí)，更可達(dá)到產(chǎn)品的惟一性和排它性。主力客戶群體定位 客戶群體定位：以二次購(gòu)房的中產(chǎn)階級(jí)為主（包括公務(wù)員、企事單位管理層、私營(yíng)企業(yè)主等）；客戶區(qū)域定位：以項(xiàng)目周邊及老市區(qū)的居民為主，周邊地區(qū)（晉江、石獅、南安、惠安）居次，兩者在本案客戶總量所占的比例，預(yù)計(jì)分別為6：4。二、產(chǎn)品修正建議方案一 現(xiàn)代時(shí)尚的深港風(fēng)格園林式住宅依據(jù)地塊及周邊的資源配備以及能接受這一地段物業(yè)升值的客戶群體來看，項(xiàng)目定位應(yīng)著手于中上階層，項(xiàng)目品質(zhì)應(yīng)屬于中高檔次項(xiàng)目。但是這一定位真正成功的關(guān)鍵還在于產(chǎn)品本身品質(zhì)及我們所賦予產(chǎn)品的綜合的附加價(jià)值。所以這就必須在產(chǎn)品規(guī)劃當(dāng)中重點(diǎn)塑造本案的綜合競(jìng)爭(zhēng)力，也只有這樣方能吸引住這些日趨理性且又具實(shí)力的目標(biāo)客戶，創(chuàng)造利益最大化。針對(duì)目前三個(gè)設(shè)計(jì)方案，以香港方面設(shè)計(jì)的規(guī)劃方案，在大方向上符合我們所要求的整體定位，但由于香港規(guī)劃設(shè)計(jì)公司對(duì)泉州的本土民情不甚了解，所以仍存在許多方面的不適應(yīng)，必須做出修正以更為貼切的被目標(biāo)客戶所接受。項(xiàng)目地塊呈扇形狀，從總體的規(guī)劃來看，在泉州當(dāng)屬前衛(wèi)，且它的朝向，分布及排列也較為合理，所以說大方面能滿足于中高檔項(xiàng)目定位，而在于細(xì)部處理及本土適應(yīng)性上卻存在許多不足，這又將影響整個(gè)項(xiàng)目檔次塑造及價(jià)值提升。因此就總平、外觀、景觀、配套及戶型的調(diào)整作以下建議：總平規(guī)劃：整個(gè)首層都為店面，首先量太大，其次有些中庭花園內(nèi)側(cè)的店面商業(yè)價(jià)值不高且很難定位，與住宅園林中庭氛圍格格不入。建議把花園內(nèi)側(cè)店面架空作為園林的延伸部分以化解內(nèi)街店面推廣的抗性，以提升項(xiàng)目人性化品質(zhì)塑造。外觀：目前的方案從顏色，造型及立面上線條與塊面的組合都強(qiáng)烈的透射出深港特色建筑風(fēng)格，但細(xì)部處理卻仍較為生硬。①顏色單一，沒有能夠把建筑立面的節(jié)奏感很有效的體現(xiàn)出來。②立面板塊構(gòu)成不夠協(xié)調(diào)，尤以11116這一沿中庭立面更為明顯，陽臺(tái)與陽臺(tái)之間，陽臺(tái)與整體立面之間的關(guān)系，從功能與視覺兩個(gè)方面都有欠缺。戶型規(guī)劃：本案現(xiàn)行戶型規(guī)劃中客廳與主臥室的開間面積比例不合理，（客廳開間偏小，臥室開間偏大，戶型面積設(shè)置缺乏變化，無法滿足消費(fèi)群體的需求，客戶層次較窄，不利于銷售，建議作如下調(diào)整：房型設(shè)置：二房二廳一衛(wèi)：75~80㎡，，客廳面積20㎡左右為宜。三房二廳二衛(wèi)：110~130㎡，～5 m左右，客廳面積25～30㎡。四房二廳二衛(wèi)：145~150㎡，～5 .5m左右，客廳面積35㎡左右。樓中樓： 180～230㎡，～6 .5m左右，客廳面積40～50㎡左右。面積比例： 二房、三房、四房、樓中樓
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