【正文】 E、 銀行 F、郵局 G、農貿市場 H、閱覽室I、 幼兒園 J、運動場所 K、中小學校ABCDEFGHIJK9%%%6%%%%6%%%%1您最希望小區(qū)內配置的運動場所是：A、網球場 B、高爾夫球場 C、羽毛球場 D、籃球場 E、乒乓球場 F、臺球室 G、游泳池 H、健身房 I、保齡球ABCDEFGHI%%%%%%%%%1您認為小區(qū)需要哪些保安設施：A、公共區(qū)域攝像監(jiān)控系統(tǒng) B、單戶可視對講系統(tǒng) C、門窗磁控及玻璃破碎報警系統(tǒng) D、 煤氣泄漏報警系統(tǒng) E、24小時電子巡更系統(tǒng) F、一卡通ABCDEF%%%%%%1您認為小區(qū)內需要哪些信息傳播設施：A、綜合布線 B、寬帶網 C、衛(wèi)星電視 D、背景音樂系統(tǒng)ABCD%%%%1你認為在你心目中哪個品牌的樓盤是最值得信賴的？ABCDEF金馬國際花園金色江南五愛花園新世紀花園黃金大道賽維拉40%20%10%10%10%10%1您能接受的物業(yè)管理費是多少？A、ABCD50%30%15%5%1您一般是從哪里得知樓盤銷售的有關信息的？（可多選） A、報紙廣告 B、電視廣告 C、廣播電臺廣告 D、因特網 E、房展會 F、親戚朋友介紹 G、公共場所派送宣傳資料 H、媒體新聞報道 I、 路過順便上門看房 J、中介機構ABCDEFGHIL%%%%%%%%%%（二）、消費者心理分析根據本次對無錫消費者問卷調查的結果，敝司對當地消費者的住宅消費心理有了初步的了解，在此作整理如下： 住宅類型：消費者習慣接受的住宅還是多層占多數，高層住宅以其現代感極強的立面等因素，也已經有了一定的市場。尤其是市中心區(qū)的住宅，新建的大部分是高層建筑。 房價 ：60%左右的消費者認為無錫的房價已經比較高，35%左右認為還好。 購房傾向：選擇城南的最多，其次是城中區(qū)和城西區(qū)。選擇城南的主要原因是，城南具有較好的居住氛圍，而且有較多的公園和體育運動等配套，而且新世紀花園等一些已交付使用的優(yōu)秀樓盤為城南區(qū)的住宅項目進行很好的形象定位。 戶型 ：大部分的消費者需要的是三室兩廳的戶型，其次是二居室和四居室的住宅戶型。 面積 ：與戶型的需求比較吻合，100150平方米的面積需求是最大的，其次是80100平方米和150200平方米的面積。 建筑風格：現代派與古典歐式的建筑風格是大部分消費者所喜歡的。 環(huán)境 ：影響消費者購房的最主要因素是物業(yè)的環(huán)境，價格還有彈性、品質的概念還不是非常清晰，只有環(huán)境是可視的、直觀的，是消費者能夠直接感悟的品質體現。 車庫 ：大部分消費者認為需要考慮提供比較充足的車庫或車位。 裝修 ：菜單式裝修已經較多的為消費者所接受。 運動設施：小區(qū)內運動設施根據需求程度依次為健身房、游泳池、羽毛球場、乒乓球室等。1 安防設施：消費者安全防范的意識比較強，認為安防設施越多越好，但是最為關心的是戶內安全如煤氣泄露或者來人來客的身份查明。六、項目優(yōu)劣勢分析（一）、優(yōu)勢 交通優(yōu)勢：地塊位于城南區(qū)域，臨太湖大道和京杭大運河，部分與市人大相對而立、與太湖廣場相融，道路寬闊，交通便捷，而且通過正在擴建的清揚路可與市中心非常快捷的連接，通過太湖大道可以與東西兩個經濟開發(fā)區(qū)和新加坡工業(yè)園區(qū)相連，是居住和辦公空間的理想場所。 環(huán)境優(yōu)勢：地塊居住部分臨京杭大運河和規(guī)劃的河濱綠化帶，具有景觀優(yōu)勢，而且在無錫的市民心目中，城南的居住氛圍是最好的，而且空氣清新，清揚公園、太湖廣場等是休閑的絕好去處；對于辦公用地來說，該地塊位于太湖廣場內，有著開闊的視野、寬闊的道路、新建的公園，建設高檔的寫字樓物業(yè)有著優(yōu)越的條件。 規(guī)劃優(yōu)勢：政府規(guī)劃的太湖廣場將包括市政府大樓、展覽館、革命陳列館、博物館、規(guī)劃展示館、體育中心等建筑，集辦公、展覽、運動、休閑于一體的區(qū)域，這樣的區(qū)域規(guī)劃有益于本案世界貿易中心的打造。 城市形象需求：由于無錫市目標建成一個特大城市，其城市的規(guī)劃起點將比較高，而站在較高的起點來審視無錫的城市發(fā)展，一個能夠提升城市形象、提升企業(yè)形象、面向世界的世界貿易中心是非常需要的。而目前的無錫雖然有一個90年代初期提出“CBD”區(qū)域——解放環(huán)路以內，區(qū)內形成“三橫（人民中路、縣前街、學前街）、三縱（中山路、新生路、健康路）、一環(huán)（解放環(huán)路）”的格局。該區(qū)域發(fā)展到今天，實際上已經形成了較大的規(guī)模，但是功能已經不是很明確，應當說更象一個商業(yè)中心。商務的氛圍被商業(yè)的繁榮與嘈雜所掩蓋與沖淡。政府也已經意識到，一個城市功能分區(qū)的重要性，并且從規(guī)劃中我們可以感受到，副中心區(qū)的南部區(qū)域，太湖廣場與清揚路交叉部分將成為無錫未來中央商務區(qū)。 市場需求：無錫的寫字樓已經經歷了商住這一過渡的階段，企業(yè)的發(fā)展迅速，與外界（如上海等大城市）的接觸與合作相當頻繁，接受高端產品的意識比較強，這一點已經在敝司的調查過程得到了證明。而市場上高端產品嚴重缺乏，大部分企業(yè)還不得已在商住樓內完成自身的發(fā)展與蛻變。市場已經在急切地呼喚著高檔寫字樓的誕生。 品牌優(yōu)勢：世界貿易中心的品牌形象在任何一個地區(qū)都有著巨大的影響力。這一影響力除了可能在寫字樓上產生作用外，同時也將使消費者對本案住宅產生品牌的信任與忠誠。 開發(fā)商優(yōu)勢：開發(fā)商擁有超前的戰(zhàn)略眼光，有著成熟的開發(fā)思路，沿著成功的世貿之路一直走來，充滿著自信。 市場購買力：就住宅市場而言，只要是好產品，消費者認可的產品，當地不乏有強勁的購買力，以金色江南為例，位置很偏，但是售價可以達到3600元/平方米，這無疑為位置較偏的住宅盤提供了可供參考的建議。（二）、劣勢 住宅部分：住宅部分將不可避免的面臨眾多的市場競爭。無錫的房地產市場已經進入高速的發(fā)展階段，各種房產品類型都已經粉墨登場，其中不乏精品之作，競爭會相當激烈。而世界貿易中心的住宅產品類型可以不同，但是住宅的定位是比較固定的，它應當是一個高端的、現代化、國際化的產品，否則就無法與世界貿易中心這一名稱和形象相吻合。然而，這樣的定位是存在著較大的競爭風險的。由于土地經營的市場化運作，土地的獲得成本無疑在很大程度上提高了，為了保證項目的基本的利潤率，在基數比較大的情況下，使開發(fā)商不得不走高端產品這一條道路，除非降低利潤率，而這一點大部分開發(fā)商都很難接受。因此高端市場的產品會越來越多（調查資料資料顯示，3000元/平方米以上的高價房的供應量明顯多于低價房；在剩余空置房中，3000元/平方米以上的高價房的比例占到了31%左右，而2000元/平方米以下的低價房僅占了15%左右）。世貿公寓將面臨較多的市場競爭。 寫字樓部分：寫字樓要面臨的主要劣勢將是消費的習慣問題。企業(yè)雖然受困于商業(yè)區(qū)內的寫字樓，但是畢竟已經習慣于商業(yè)區(qū)的繁華與多彩。 世貿的兩塊用地的不相連為世貿的打造帶來比較大的困難，很難做到資源共享、功能互動。 該區(qū)域的商業(yè)氛圍不濃，若土地的獲得成本較高，則開發(fā)的利潤將會比較低，風險會比較大。七、 項目可行性分析 公建部分占地100畝，因此，項目的建筑體量應當在20萬平方米以內。若以中央商務區(qū)的高度去打造，應當考慮包含商務辦公、國際會展、金融、五星級酒店、產權式公寓、商業(yè)、餐飲、休閑等功能在內。由于土地成本為未知數，因此，項目各組成部分的面積配比比較難以確定。但是從市場的角度分析，首先，無同類項目開發(fā)，其次，商務辦公的需求比較旺盛，應當具有舍我其誰的氣勢，不光要在品質上超越以往的寫字樓，還要在體量上擁有“納百川”的容量。因此，敝司認為：u 寫字樓的體量可以達到8萬平方米左右（綜合考慮太湖大道連接的經濟開發(fā)區(qū)的需求量）；u 會展中心的面積在3萬平方米左右；u 產權式酒店3萬平方米；u ；u （區(qū)別于超市的商業(yè)街的商業(yè)業(yè)態(tài)）。 住宅部分占地200畝，因此，項目的建筑體量應當在33萬平方米以內。u 根據敝司對無錫市的住宅市場的調查資料分析，住宅的需求量還處于上升的階段，住宅市場整體發(fā)展趨勢比較好，土地拍賣價格還比較理性。u 本案所處區(qū)域為政府規(guī)劃的重點建設區(qū)域，區(qū)域發(fā)展前景看好。u 就目前的土地出讓情況看，區(qū)域內還沒有競爭“大盤”。從上升趨勢的房地產市場規(guī)律分析，本案作為區(qū)域的“大盤”能夠穩(wěn)固和加速區(qū)域的發(fā)展態(tài)勢，以本案的品質定位來確立區(qū)域的品質定位，可塑性非常強。在面向市場時往往能夠積聚人氣，建立中小樓盤所不能給予消費者的投資信心。n 品牌支撐和政府的支持是整個項目成功的有力保障。 無錫市場的消費者購買力比較強，對外界現代信息的接受能力也比較強，市場處于上升期，政府對房地產市場的調控能力比較強，房地產投資開發(fā)將不會有整體的市場失衡的風險。敝司認為，無論從整體房地產市場發(fā)展趨勢，還是從項目的競爭項目情況分析，在無錫開發(fā)世界貿易中心是可行的。43