某地產(chǎn)產(chǎn)品研究(編輯修改稿)
2025-01-26 05:01 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 價(jià)外成本 地價(jià)外成本 ＝前期工程費(fèi)＋基礎(chǔ)設(shè)施及配套費(fèi)＋期間費(fèi)用 這里可以看到 商鋪 是含金最高的，應(yīng)在市場(chǎng)容量?jī)?nèi)盡量多建。剩余的土地應(yīng)多建 大院別墅、洋房 ，最后剩余的容積率換為 高層 。 各 業(yè) 態(tài) 的 容 積 率 面 積 收 益 表 業(yè)態(tài) 預(yù)計(jì)建面價(jià)格 預(yù)計(jì)地價(jià)外成本 容積率面積收益 社區(qū)商鋪 200~250㎡ 10000/ ㎡ 2700 / ㎡ 7300元 經(jīng)濟(jì)型酒店 200~250㎡ 5000/ ㎡ 2600 / ㎡ 2400元 大院別墅 200~250㎡ 8000/ ㎡ 3450 / ㎡ 4550元 花園洋房 100~130㎡ 5500/ ㎡ 2750 / ㎡ 2750元 小戶型高層 100~130㎡ 4200/ ㎡（清水） 3000 / ㎡ 1200元 重慶睿城項(xiàng)目案例 產(chǎn)品類別 大院別墅 花園洋房 小戶型高層 洋房高層商業(yè)區(qū)車位 商鋪 地下超市 經(jīng)濟(jì)型酒店 套數(shù) 176 其中： 聯(lián)排 88 疊拼 88 240 其中： 平層 120 躍層 120 1008 551 其中： 洋房 314 高層 159 商區(qū) 78 單套面積 180240 120180 3953 總面積 38187 38165 55675 19711 14003 1992 8785 重慶睿城項(xiàng)目案例 不平衡使用容積率后的總貨值： ，大于單一住宅產(chǎn)品的總貨值，如住宅部分只做七層的總貨值為 東西分區(qū)－高檔住區(qū) vs 商業(yè)與小戶型高層 南北分區(qū)－大院別墅 vs 花園洋房 商業(yè) vs小戶型高層 利用河道、綠地、高差 將差異大的業(yè)態(tài)分開(kāi)。既滿足各業(yè)態(tài)的需求，也保證了其品質(zhì)。 洋房布置在南側(cè)可減少高層對(duì)大院別墅的影響。商業(yè)盡量接近學(xué)校大門、公交站點(diǎn)。 高層布置在遠(yuǎn)端。 重大大門 公交站點(diǎn) 總圖價(jià)值挖掘 重慶睿城項(xiàng)目案例 用地面積 : 106688 m2 地上建筑面積 : 160035 m2 總建筑面積 : 215671 m2 容積率 : 綠化率 :30% 建筑密度 :30% 其中 : 住宅 : 136052 m2 (計(jì)容 ) 14410 m2 (不計(jì)容） 商業(yè) : 22788 m2 (計(jì)容 ) 車庫(kù) : 38326 m2 (車位 ) 地下超市 : 2918 m2 (不計(jì)容 ) 其他 :1195 m2 (計(jì)容 ) 重慶睿城項(xiàng)目案例 效果圖 重慶睿城項(xiàng)目案例 二、貨值最大化 不平衡使用容積率，是提高貨值的有效辦法，做總圖之前要進(jìn)行業(yè)態(tài)組合比例模型推演。（分析兩個(gè)案例） 運(yùn)用兩種業(yè)態(tài)之間的產(chǎn)品類型，賣高一級(jí)業(yè)態(tài)的價(jià)格，提升溢價(jià)空間。 (產(chǎn)品類型示意案例） 資源利用最大化 ,盡可能多的擴(kuò)大優(yōu)質(zhì)資源戶型比例 ，擴(kuò)大溢價(jià)范圍 盡可能開(kāi)發(fā)不占容積率的地上和地下空間，變?yōu)榭射N售面積 2. 運(yùn)用兩種業(yè)態(tài)之間的產(chǎn)品類型，賣高一級(jí)業(yè)態(tài)的價(jià)格， 提升溢價(jià)空間 獨(dú) 花 高 容積率 ： 4 1 2 3 4 類獨(dú)棟別墅 聯(lián)排大院 類聯(lián)排洋房 高 town 500W 200W 100W 1800W 50W 獨(dú) 聯(lián) 花 高 類獨(dú)立別墅案例 關(guān)鍵詞： ? 合法的“獨(dú)立別墅” ? 小間距下的絕對(duì)私密 ? 無(wú)限的生長(zhǎng)式組合 ? 復(fù)雜地形的適應(yīng)性 ? 產(chǎn)品模塊化 七合院由 7個(gè)類獨(dú)立的 Townhouse圍合連接而成，結(jié)合中心庭院以及地下車庫(kù)構(gòu)成一個(gè)共生體。 一個(gè)單元包括： Townhouse 7戶（ 2780m2） 地下層平面 一層平面 二層平面 三層平面 合院別墅 七合院 聯(lián)排大院案例 類聯(lián)排洋房案例 成都：郫縣新城（弗萊明戈） 類聯(lián)排洋房案例 成都：郫縣新城（弗萊明戈） 類聯(lián)排洋房案例 成都：郫縣新城（弗萊明戈） 類聯(lián)排洋房案例 成都郫縣新城（弗萊明戈） 增值空間 類聯(lián)排別墅洋房案例富陽(yáng)受降項(xiàng)目 類聯(lián)排別墅洋房案例 A1(1) A2(2) B1(3) B2(4) C1(5) C2(6) D1(7) D2(8) E(9) 二、貨值最大化 不平衡使用容積率，是提高貨值的有效辦法，做總圖之前要進(jìn)行業(yè)態(tài)組合比例模型推演。（分析兩個(gè)案例） 運(yùn)用兩種業(yè)態(tài)之間的產(chǎn)品類型，賣高一級(jí)業(yè)態(tài)的價(jià)格，提升溢價(jià)空間。 (產(chǎn)品類型示意案例） 資源利用最大化 ,盡可能多的擴(kuò)大優(yōu)質(zhì)資源戶型比例 ，擴(kuò)大溢價(jià)范圍（案例分析） 盡可能開(kāi)發(fā)不占容積率的地上和地下空間，變?yōu)榭射N售面積 基地形態(tài)界面 基地界面 基地位于獨(dú)墅湖西岸，受蘇州運(yùn)河的隔離，為湖中島嶼的組成部分。 基地位于島嶼的南部，三面臨水，北側(cè)相鄰為居住用地。 西側(cè)隔蘇州運(yùn)河為南環(huán)橋批發(fā)市場(chǎng)（商業(yè)），南側(cè)隔水相望為規(guī)劃中的湖中綠島。 在岸線分布上，沿獨(dú)墅湖一側(cè)岸線共計(jì) ，其中北側(cè)地塊（ a地塊）沿湖岸線長(zhǎng)度為 ，南側(cè)地塊（ b地塊）沿湖岸線長(zhǎng)度為 。 沿河岸線集中于 b地塊，長(zhǎng)度為 。 案例 1. 優(yōu)質(zhì)的外部資源 三面環(huán)水的資源我們?cè)鯓永脙r(jià)值最大？是不是應(yīng)該與其它資源區(qū)別對(duì)待？ 幾百米的臨水面應(yīng)該怎樣利用？是都規(guī)劃獨(dú)棟別墅還是擺高層豪宅？ 高層住宅既沒(méi)有利用水面資源也沒(méi)有利用別墅社區(qū)景觀資源 案例 2：晶藍(lán)半島項(xiàng)目的外部資源有限，只能依靠自己創(chuàng)造一個(gè)大的景觀中庭，來(lái)解決特色景觀資源的問(wèn)題 一期景觀視線分析表 好景觀（套） 較好景觀視線 （套） 較次景觀視線（套） 優(yōu)質(zhì)景觀率 % 客臥見(jiàn)中庭 見(jiàn)河又見(jiàn)庭 僅見(jiàn)河 臥室見(jiàn)中庭 一單元 50 18 36 7 14 54% 二單元 52 36 18 14 7 % 三單元 52 36 18 14 7 % 四單元 52 18 36 7 14 % 五單元 48 16 30
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