某地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃建議(編輯修改稿)
2025-01-22 22:07 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 216。與現(xiàn)有項(xiàng)目的差異化： 從產(chǎn)品差異化方面突出項(xiàng)目設(shè)計(jì)特點(diǎn)，營(yíng)造產(chǎn)品自身獨(dú)特個(gè)性。銅鑼灣業(yè)態(tài)組合及布局定位三、商業(yè)綜合體的招商運(yùn)營(yíng)216。加盟店： 由經(jīng)營(yíng)者向品牌商戶(hù)繳納一定數(shù)額的加盟費(fèi)（額度按各品牌而定），經(jīng)營(yíng)者即可獲得該品牌的使用權(quán)、貨源由品牌商戶(hù)以較高的價(jià)格折扣提供。216。商品代銷(xiāo)： 由經(jīng)營(yíng)者設(shè)立專(zhuān)柜，商戶(hù)按一定的價(jià)格提供貨源（價(jià)格根據(jù)貨品而定），經(jīng)營(yíng)者將其商品價(jià)格上浮，再放到專(zhuān)柜內(nèi)出售，貨品售出后與商戶(hù)結(jié)算，上浮部分利潤(rùn)由經(jīng)營(yíng)者獲得。216。保底分成： 發(fā)展商制定一個(gè)合理的分層比例，確定最低的營(yíng)業(yè)額度作為保底線，營(yíng)業(yè)額高于保底線按制定的比例分成，低于確定的營(yíng)業(yè)額度不作分層的一種方法，將商鋪?zhàn)饨o商戶(hù)使用。216。合作分成： 合作分成即從營(yíng)業(yè)額中提取一部分作為商場(chǎng)的回報(bào)（提取額度根據(jù)各行業(yè)而定），發(fā)展商跟商戶(hù)共同承擔(dān)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，共同分享利潤(rùn)。此方法風(fēng)險(xiǎn)由發(fā)展商與商戶(hù)共同承擔(dān)，使商家消除市場(chǎng)的顧慮。純租金：發(fā)展商直接將商鋪?zhàn)赓U給商戶(hù)使用，收取固定的租金，商戶(hù)自己經(jīng)營(yíng)，自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，但會(huì)使商場(chǎng)缺乏統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理的形象。確定招商思路：如確定以出售經(jīng)營(yíng)為主，租售并舉以獲取穩(wěn)定、良好的投資回報(bào)為目標(biāo)。招商方式：216?；ダ?jīng)營(yíng)概念：在原售價(jià)上提高 5%，并以此作為開(kāi)業(yè)后定期廣告投放基金。開(kāi)業(yè)后成立業(yè)主委員會(huì)監(jiān)控基金投放情況。216。帶租約賣(mài)鋪：將發(fā)售樓層部分進(jìn)行返租，確定返租年數(shù)和成數(shù)，以市價(jià)的租金向商戶(hù)返租，減少商戶(hù)投資風(fēng)險(xiǎn)，可在招租時(shí)向商戶(hù)收取進(jìn)場(chǎng)費(fèi)，從而抵消返租出租時(shí)部分空置鋪的租金損失，減低發(fā)展商承擔(dān)的資金風(fēng)險(xiǎn)。216。制定反租獲利計(jì)劃：由返租帶出的促銷(xiāo)方案，為給賣(mài)家足夠信心，建議通過(guò)知名保險(xiǎn)公司承諾， 3層返租的金額由發(fā)展商撥款給保險(xiǎn)公司，由保險(xiǎn)公司名義將金額返給客戶(hù)，使返租更具透明度和可信性。216。遞減促銷(xiāo)方式：以每日遞減售價(jià)的百分比金額，成交日期越早價(jià)格越平，促使買(mǎi)家盡早決定購(gòu)買(mǎi)意向，加快成交速度。三、商業(yè)綜合體的招商運(yùn)營(yíng)目標(biāo)買(mǎi)家分析：選擇促銷(xiāo)方式：根據(jù)項(xiàng)目情況做具體分析。四、開(kāi)業(yè)策略：以具有知名度及公眾參與度的活動(dòng)方案來(lái)預(yù)熱項(xiàng)目，以求增強(qiáng)項(xiàng)目人氣，體驗(yàn)成功。例如東京六本木在最初開(kāi)業(yè)的五天里，訪問(wèn)人士超過(guò)了 200萬(wàn)人，而且森株式會(huì)社開(kāi)放六本木新城這一事件，在整個(gè)周末，就是 2023年 4月 26日、 27日兩天幾乎占據(jù)了所有媒體的主要版面。 資源的互相整合可以增加商業(yè)的人氣，使開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)更加順暢。例如，東京六本木設(shè)計(jì)新城在設(shè)計(jì)之初就進(jìn)行了周密的市場(chǎng)調(diào)研。利用新城的空中庭院優(yōu)勢(shì)，專(zhuān)門(mén)安排學(xué)生修學(xué)旅行。 各個(gè)旅行社將六本木新城列為重要旅游景點(diǎn)。每年有 200多萬(wàn)中國(guó)的香港與臺(tái)灣游客要參觀六本木新城，因此中國(guó)口味的餐館也較多。 正如東京觀光財(cái)團(tuán)在時(shí)尚東京旅游手冊(cè)所說(shuō)，六本木新城正在成為東京旅游最后目的地。軟件服務(wù)的提升也是商業(yè)綜合體運(yùn)營(yíng)順暢的重要條件。其設(shè)置的主要原則均以人性化、便捷性為出發(fā)點(diǎn)考慮，好的商業(yè)設(shè)施整合及服務(wù)令客戶(hù)消費(fèi)舒適，增強(qiáng)停留時(shí)間。開(kāi)業(yè)前預(yù)熱：運(yùn)營(yíng)中各項(xiàng)資源整合：完善商業(yè)設(shè)施和服務(wù)：五、租售策略：對(duì)于項(xiàng)目所在地商鋪投資未形成熱點(diǎn)的商業(yè)項(xiàng)目，一般會(huì)采用售后包租模式，采用此模式項(xiàng)目必須有相關(guān)的招商實(shí)施計(jì)劃和完善的后期運(yùn)營(yíng)保障措施。售后包租模式需要成立專(zhuān)門(mén)的操作公司，負(fù)責(zé)商業(yè)運(yùn)營(yíng)和后期招商，并負(fù)責(zé)給物業(yè)業(yè)主定期固定回報(bào)。售后包租年限一般為 58年，最長(zhǎng)不超過(guò) 10年，包租回報(bào)一般為每年 68%，前低后高。前期售后包租的回報(bào)，按年度支付可抵項(xiàng)目售價(jià)。對(duì)于大型商業(yè)綜合體往往采用租售并舉策略，以實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品價(jià)值最大化為目標(biāo)。根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)把握銷(xiāo)售時(shí)機(jī)，做好銷(xiāo)售次序和營(yíng)銷(xiāo)策略的整體把控。做好銷(xiāo)售區(qū)和持有區(qū)的劃分，對(duì)與商業(yè)主力店一同開(kāi)發(fā)的中小型商業(yè)，可在主力店簽約入駐或開(kāi)業(yè)后再行銷(xiāo)售，以提高銷(xiāo)售價(jià)格、實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn)最大化。在一線稱(chēng)呼四的優(yōu)越地段、中心城市的核心地段開(kāi)發(fā)商業(yè)綜合體，如規(guī)劃有高星級(jí)酒店、高端商業(yè)等產(chǎn)品，并且物業(yè)生氣潛力較大、現(xiàn)金流收益較好的，可以考慮先行持有該物業(yè)，以獲得物業(yè)升值和租金雙重收益。對(duì)于被動(dòng)持有的大型商業(yè)主力店或大賣(mài)場(chǎng)，應(yīng)加強(qiáng)后期運(yùn)營(yíng)管理，培育商業(yè)品牌和成熟度，使物業(yè)最大化升值。售后包租：租售并舉：六、開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)職能架構(gòu)：第三章：商業(yè)綜合體產(chǎn)品研究一、產(chǎn)品組合和發(fā)展模式：綜合體定義及產(chǎn)品組合：在國(guó)外已經(jīng)發(fā)展成熟，但在中國(guó)仍處于開(kāi)拓發(fā)展期。上海的新天地項(xiàng)目屬于國(guó)內(nèi)比較成功的案例。 雖然豪布斯卡（ HOPSCA）在國(guó)外受到企業(yè)的推崇，但是它的選址與興建卻有著 嚴(yán)格的要求和標(biāo)準(zhǔn)。城市綜合體，又稱(chēng) “豪布斯卡（ HOPSCA） ”。豪布斯卡（ HOPSCA）是一種源于歐美的造城理念， 1986年最先誕生于巴黎的拉德芳斯，后興于紐約之心臟 —— 曼哈頓，東京之核心 —— 六本木，是現(xiàn)代地產(chǎn)所能達(dá)到的最高形態(tài)。所謂 “豪布斯卡 ”（ HOPSCA）就是由酒店（ HOTEL）＋寫(xiě)字樓（ OFFICE）＋停車(chē)場(chǎng)（ PARKING）＋大型綜合購(gòu)物中心（ SHOPPINGMALL）＋娛樂(lè)空間（ CONVENTION）＋國(guó)際公寓（ APARTMENT）的復(fù)合體。因此，產(chǎn)品的組合多半根據(jù)項(xiàng)目自身?xiàng)l件進(jìn)行對(duì) 寫(xiě)字樓、酒店、購(gòu)物中心、娛樂(lè)空間、公寓等 多項(xiàng)因素的自由組合。業(yè)態(tài)組合案例分析 —— 以銅鑼灣廣場(chǎng)為例一、產(chǎn)品組合和發(fā)展模式：發(fā)展模式：一、產(chǎn)品組合和發(fā)展模式：一、產(chǎn)品組合和發(fā)展模式：發(fā)展模式：模式一 :各種功能均衡發(fā)展的
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