某地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃建議-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 目錄第一章 城市綜合體溯源與發(fā)展第二章 商業(yè)綜合體開發(fā)策略研究第三章 商業(yè)綜合體產(chǎn)品研究第四章 商業(yè)綜合體的盈利與資本運(yùn)作 216。216。辦公： 380000平方米216。東京都港區(qū)，毗鄰：u皇宮u新橋虎門商業(yè)街u霞關(guān)的政府機(jī)關(guān)u青山赤坂商業(yè)區(qū)u麻布、廣尾高檔住宅街區(qū)l 國(guó)際性的信息場(chǎng)216。商業(yè)、文化、辦公、住宅l 項(xiàng)目意義216。一、城市級(jí)別商業(yè)綜合體案例研究東京六本木案例分析：l A區(qū)216。高度： （最高點(diǎn)）l B區(qū)216。高度： （最高點(diǎn)）l C區(qū)216。 城市功能立體復(fù)合u 超高層建筑u 緊湊型街區(qū)216。 “ 都市休養(yǎng)勝地 ”u 生活安全、舒適、豐富③ 藝術(shù)文化城市216。內(nèi)部交通體系區(qū)內(nèi)交通體系 ：地鐵、公共汽車、私家車、自行車、摩托車均可；總體停車位 2762輛，共計(jì) 12個(gè)停車場(chǎng)，方便顧客尋找方便的地方就近停車 露天廣場(chǎng)舞臺(tái)使用背景空間組成 大致可分為五個(gè)區(qū)域，即地帶大廈 (North Tower)、地鐵明冠 (Metro Hat)與好萊塢美容美發(fā)世界 (Holly Wood Beauty Plaza)、 Hill Side、 West Walk與櫸樹坂(Keyakizaka)區(qū) 營(yíng)運(yùn)措施216。這些配合整體開放空間的景觀系統(tǒng)規(guī)劃，成為了六本木新城街道景觀構(gòu)成的重要元素。交通體系 高低層結(jié)合、混合式布置。集中空調(diào)、自動(dòng)消防報(bào)警系統(tǒng)。第二章：商業(yè)綜合體開發(fā)策略研究一、商業(yè)綜合體市場(chǎng)調(diào)研：項(xiàng)目所在城市及周邊主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： 216。統(tǒng)計(jì)年鑒（城市經(jīng)濟(jì)指標(biāo)）總表；216。商圈演變過(guò)程時(shí)間節(jié)點(diǎn)；216。項(xiàng)目周邊交通組織、公交系統(tǒng)；216。一、商業(yè)綜合體市場(chǎng)調(diào)研：城市商業(yè)個(gè)案分析：（選取原則：以出租形式統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的購(gòu)物中心或步行街） 216。租金水平216。整體地塊定位 ：通過(guò)對(duì)項(xiàng)目城市、區(qū)域發(fā)展及項(xiàng)目自身?xiàng)l件研究，定位屬性。商業(yè)項(xiàng)目概念方案 ：通過(guò)提升產(chǎn)品，利用新穎概念對(duì)項(xiàng)目各區(qū)域進(jìn)行概念定位。目標(biāo)消費(fèi)者定位 ：通過(guò)分析目標(biāo)消費(fèi)者對(duì)商業(yè)建筑的理解進(jìn)行目標(biāo)消費(fèi)者定位216。216。 二、商業(yè)綜合體的定位策劃：定位類別：：216。216。216。216。確定招商思路：如確定以出售經(jīng)營(yíng)為主，租售并舉以獲取穩(wěn)定、良好的投資回報(bào)為目標(biāo)。216。216。例如東京六本木在最初開業(yè)的五天里，訪問(wèn)人士超過(guò)了 200萬(wàn)人，而且森株式會(huì)社開放六本木新城這一事件，在整個(gè)周末，就是 2023年 4月 26日、 27日兩天幾乎占據(jù)了所有媒體的主要版面。利用新城的空中庭院優(yōu)勢(shì)，專門安排學(xué)生修學(xué)旅行。軟件服務(wù)的提升也是商業(yè)綜合體運(yùn)營(yíng)順暢的重要條件。售后包租年限一般為 58年，最長(zhǎng)不超過(guò) 10年，包租回報(bào)一般為每年 68%，前低后高。做好銷售區(qū)和持有區(qū)的劃分，對(duì)與商業(yè)主力店一同開發(fā)的中小型商業(yè)，可在主力店簽約入駐或開業(yè)后再行銷售，以提高銷售價(jià)格、實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn)最大化。上海的新天地項(xiàng)目屬于國(guó)內(nèi)比較成功的案例。所謂 “豪布斯卡 ”（ HOPSCA）就是由酒店（ HOTEL）＋寫字樓（ OFFICE）＋停車場(chǎng)（ PARKING）＋大型綜合購(gòu)物中心（ SHOPPING 與城市規(guī)模相匹配；216。l 豐富的空間形式216。l每種功能有其特定的運(yùn)行時(shí)間范圍；l各功能在時(shí)間上的銜接；l各功能在內(nèi)容上相互補(bǔ)充；l整個(gè)大樓保持 24小時(shí)的繁榮。觀光電梯l通訊：216。l安全系統(tǒng)：216?？罩新短觳叫械姥b飾五、立面和廣告位設(shè)計(jì)：立面 —— 以北京銀泰為例說(shuō)明n東西兩棟寫字樓 42層，高 186米。布局－借鑒傳統(tǒng)做法： 采用傳統(tǒng)的對(duì)稱造型，塑造穩(wěn)重端凝的建筑形象? 中間高，兩邊低，體現(xiàn)傳統(tǒng)官式建筑的精髓? 建筑造型方正、質(zhì)樸五、立面和廣告位設(shè)計(jì)：立面 —— 以北京銀泰為例說(shuō)明傳統(tǒng)紋飾 (窗扇、燈籠）建筑化? 形狀方正，暗喻印鑒? 與內(nèi)部的幾何化玻璃古亭造型形成對(duì)比傳統(tǒng)符號(hào)現(xiàn)代化? 傳統(tǒng)紋飾比例異化n步行街與店招的設(shè)計(jì)店招及廣告位的設(shè)計(jì)五、立面和廣告位設(shè)計(jì)：216。一、盈利模式研究：萬(wàn)達(dá)商業(yè)的盈利模式：（ 2）產(chǎn)業(yè)鏈條上游的多重資源整合打造競(jìng)爭(zhēng)力：一、盈利模式研究：萬(wàn)達(dá)商業(yè)的盈利模式：在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，房企一般面臨五難： 定位難、規(guī)劃難、招商難、管理難、資金難。作為國(guó)內(nèi)為數(shù)不多、投資規(guī)模最大的連鎖商業(yè)地產(chǎn)商，萬(wàn)達(dá)大型城市綜合體“大型購(gòu)物中心 +五星級(jí)酒店 +寫字樓 +住宅 +國(guó)際品牌商家 ”的產(chǎn)品模式，相當(dāng)于一個(gè)高品質(zhì)、小型商務(wù)區(qū)開發(fā)建設(shè)，受到了地方政府的極大歡迎。② 平均租金： 將全國(guó)的城市分三等租金（一等是北京、上海、廣州；二等是省會(huì)城市；三等是其他城市 ),節(jié)約談判時(shí)間，保證談判速度。首先由戰(zhàn)略合作伙伴提出需求 —— 要多大的面積、高度、出入口、交通體系等，再由萬(wàn)達(dá)做出方案來(lái)認(rèn)證，是否合適，提出意見，等設(shè)計(jì)圖紙確定之后，雙方正式簽訂一個(gè)具有法律效力的確認(rèn)書。216。 資本退出：（ 2）、兼并與收購(gòu) ：① 股份轉(zhuǎn)讓；② 吸收合并③ 風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)買進(jìn) （ 3）、破產(chǎn)清理 因此，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)投資者來(lái)說(shuō)，一旦確認(rèn)風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)失去了發(fā)展的可能或成長(zhǎng)太慢，不能給予預(yù)期的高回報(bào)，就要果斷地退出，將收回的資金用于下一個(gè)投資循
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