某地塊產(chǎn)品建議方案(編輯修改稿)
2025-02-14 02:09 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 ?客戶比例： 5： 3： 2 ?主力客戶：當?shù)刈杂酶纳疲ü珓?wù)員、個體經(jīng)營者為主） 當?shù)鼐用窈拖聦汆l(xiāng)鎮(zhèn)改善 型客戶是在 售高層項目 的主要購買者 荔城公館 ?客戶構(gòu)成：當?shù)鼐用?+下屬市鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)移民 +藍印客戶 ?客戶比例： 6： 3： 1 ?主力客戶：當?shù)刈杂酶纳疲ü珓?wù)員、個體經(jīng)營者為主） 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整及中心鎮(zhèn)的成熟，有力的吸引了下屬鎮(zhèn)市的人口 藍印客戶有一定 比例 上河雅頌 ?客戶構(gòu)成：當?shù)鼐用?+下屬市鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)移民 +外地藍印客戶 ?客戶比例： 6： 2： 2 ?主力客戶：當?shù)刈杂酶纳疲ü珓?wù)員、個體經(jīng)營者為主） 客戶層面：地緣內(nèi)改善自用為主體，剛需為主力。 客戶 / 群體 服務(wù) 無處不在 客戶 / 群體 武 清區(qū)域客戶群體來源和特性 高層：本地客戶，藍印補充 洋房：天津客戶，改善需求 別墅：北京客戶，度假投資 客群 演變趨勢： 武清地區(qū)生態(tài)居住的概念被京津地區(qū)廣泛接受，隨著我國人口老齡化的趨勢，養(yǎng)老客群逐漸會成為從洋房到高層客戶的重要補充。 對于本案的 11地而言，所推出的高層產(chǎn)品除了承接藍印戶口的客戶外，對養(yǎng)老客戶的需求也是在前期規(guī)劃時需要考慮到的。 服務(wù) 無處不在 背景 總結(jié) 地塊本體條件決定產(chǎn)品只能是高層為主，搭配部分小高層。 區(qū)域市場和客戶情況 顯示 ，高層產(chǎn)品項目眾多，貨量巨大，市場飽和，消化周期長，價格上攻乏力。 本地客戶和藍印戶口客群，是武清高層產(chǎn)品的主要販買者。 服務(wù) 無處不在 貳 產(chǎn)品組合 關(guān)于產(chǎn)品類型和客戶需求之間的考量 2 服務(wù) 無處不在 規(guī)劃定位分析 / 地塊優(yōu)勢資源： 濕地景觀、清新空氣、無阻礙的視野、別墅區(qū)高端配套、商業(yè)街、溫泉資源 …… 地塊劣勢分析： 交通、外部生活配套 檔次定位： 1011地塊，采用高層 +小高層的產(chǎn)品組合，相對于別墅產(chǎn)品，交通問題將成為最大的硬傷。 只有丌在乎通勤時間的藍印客戶，和部分養(yǎng)老投資客戶會選擇購買本項目的高層。 如前所述，交通和周邊成熟度的，只能在產(chǎn)品品質(zhì)和價格上進行彌補。 因此，建議地塊的 高層和小高層 產(chǎn)品定位中端 。以下分別根據(jù)檔次定位，確定兩種產(chǎn)品的容積率。 服務(wù) 無處不在 建筑形式 容積率范圍 高品質(zhì)，低容積率 中品質(zhì)，中容積率 中低 品質(zhì)，高容積率 獨立、雙拼別墅 小于 小于 Townhouse 聯(lián)排別墅 4． 5層疊加 6層多層 11層小高層 18層以上高層 產(chǎn)品容積率組合估算 本案的 10和 11地塊，小高層容積率建議按照 ，高層容積率建議按照 。 服務(wù) 無處不在 總占地面積 89480 總建筑面積 (地上 ) 244316 容積率 產(chǎn)品組合 參考 容積率 覆蓋率 平均層數(shù) 占地面積 建筑面積 比例 (㎡ ) (㎡ ) 高層 15% 56,490 180,794 % 小高層 19% 23,380 49,108 % 公建 50% 9,610 14,415 % 合計 89,480 244,316 % 產(chǎn)品容積率組合估算 建議小高層 11層，高層 18層到 24層丌等，丌高于 33層。 本案的 10和 11地塊，定位中端，小高層容積率建議按照 ，高層容積率建議按照 。 服務(wù) 無處不在 叁 3 產(chǎn)品建議 各個角度解析地塊產(chǎn)品 服務(wù) 無處不在 產(chǎn)品整體規(guī)劃
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