某地塊發(fā)展戰(zhàn)略及運作方案(編輯修改稿)
2025-02-14 02:10 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 交通狀況： 緊靠交通主干道，交通便利 周邊配套： 基礎(chǔ)生活配套相對齊全 區(qū)內(nèi)配套： 幼兒園、小學(xué)、會所、休閑廣場 主體概念： 城市中心、優(yōu)越生活 形象定位： 市中心 50萬㎡首席超級大盤 核心賣點： 規(guī)模、地段、內(nèi)部配套 開 發(fā) 商： 巢湖金成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項目進度： 一期延長江路的多層、高層已基本封頂 處于銷售狀態(tài) 備注： 內(nèi)有大量的回遷戶且，且項目內(nèi)部有部分難以拆除的居民樓，影響了整體品質(zhì)，一期 08年 8月底交房 項目是巢湖市目前體量最大的在建在售項目 ， 地理位置優(yōu)越 、 區(qū)內(nèi)配套完善 ，已成為巢湖市明星樓盤 ， ■ ■ 主要競爭對手掃描 名仕嘉苑 項目位置： 半湯路巢湖市公安局旁 建筑面積： 10萬㎡ 物業(yè)類型： 多層、小高層、高層 銷售均價： 2023元 /㎡左右 銷售情況： 銷售抗性較大， 主力戶型： 兩室 90㎡左右 三室 110120㎡左右 交通狀況： 緊靠交通主干道，交通便利 周邊配套： 基礎(chǔ)生活配套設(shè)施欠缺，主要是政務(wù)辦公 區(qū)內(nèi)配套： 休閑廣場、水系、商業(yè)、步行景觀帶 主體概念： 天地靈韻 — 名仕嘉苑 形象定位： 巢湖政務(wù)核心區(qū)、十萬平米、人文景觀華府 核心賣點： 價格優(yōu)勢、政務(wù)文化新區(qū)未來 開 發(fā) 商： 巢湖雙友置業(yè)有限公司 銷售代理： 南京瑞澤置業(yè)顧問有限公司 項目進度： 一期聽竹園 11棟多層部分封頂，處于銷售狀 態(tài)， 08年 3月交付 備注： 每平方優(yōu)惠 40元，送太陽能熱水器 項目處于新城區(qū) ， 為中規(guī)中矩的中等規(guī)模樓盤 ， 中心景觀帶為本項目的最大亮點 ， 由于項目偏離老城區(qū) ， 以品質(zhì)及低位價格吸引客戶 ， 新城區(qū)的發(fā)展進程直接影響本項目 ■ ■ 主要競爭對手掃描 四?；▓@ 項目位置： 金巢大道與半湯路交匯處 建筑面積： 18萬㎡ 物業(yè)類型： 29棟多層、 2棟高層 銷售均價： 2100元 /㎡左右 銷售情況： 銷售抗性較大， 主力戶型： 兩室 90㎡左右 三室左右 交通狀況： 緊靠交通主干道，交通便利 周邊配套： 基礎(chǔ)生活配套設(shè)施欠缺，主要是政務(wù)辦公 區(qū)內(nèi)配套： 休閑廣場、幼兒園、主景觀帶、大板商業(yè) 主體概念： 五湖四海 享譽人生 形象定位： 18萬平米政務(wù)新區(qū)標(biāo)志性園林社區(qū) 核心賣點： 價格優(yōu)勢、政務(wù)文化新區(qū)未來、產(chǎn)品品質(zhì) 開 發(fā) 商： 安徽五湖四海置業(yè)有限公司 營銷策劃： 香港寶隆、寧波和田 項目進度： 一期 10棟多層部分封頂，處于銷售狀 態(tài)， 07年底交付 備注： 98折，送 2023元購房券 項目處于新城區(qū) ， 樓 i盤規(guī)模較大 ， 配套齊全 ， 品質(zhì)相對較高 ， 由于項目偏離老城區(qū) ，以品質(zhì)及低位價格吸引客戶 ， 新城區(qū)的發(fā)展進程直接影響本項目 ■ ■ 1 發(fā)展戰(zhàn)略 競爭對手 SWOT分析 ■ ■ SWOT分析：優(yōu)勢 優(yōu)勢分析 1 區(qū)位優(yōu)勢 地處老城區(qū)與新城區(qū)交匯處，處重點發(fā)展方向 2 交通優(yōu)勢 緊靠城市南北主干道半湯路，出行便利 3 學(xué)區(qū)氛圍濃厚 周邊有東風(fēng)小學(xué)、財校，教育氛圍濃厚 4 升值優(yōu)勢 隨著新城區(qū)的建設(shè)發(fā)展，勢必會帶動本區(qū)域的發(fā)展，區(qū)域地塊價值必升 ■ ■ SWOT分析：劣勢 劣勢分析 1 規(guī)模小 項目占地面積較小，不易形成規(guī)模優(yōu)勢，直接影響到項目品質(zhì)的打造，難以與其它項目抗衡 2 區(qū)域居住、商業(yè)氛圍不足，整體環(huán)境一般 區(qū)域居住房屋多位居民自建房，基本生活配套設(shè)施欠缺，生活環(huán)境質(zhì)量不高 3 戶型設(shè)置過大，市場抗性大 項目主導(dǎo)戶型為三房，面積在 120㎡以上，大戶型市場抗性過大，影響項目的銷售進程 ■ ■ SWOT分析：機會 機會分析 1 宏觀經(jīng)濟運行穩(wěn)定，市場處于快速發(fā)展階段 2 區(qū)域整體環(huán)境的不斷完善，關(guān)注度逐漸得到改善 3 處城市重點發(fā)展方向，新區(qū)的建設(shè)將會帶動本區(qū)域的發(fā)展 ■ ■ SWOT分析：威脅 威脅分析 1 整個住宅市場放量過大，競爭激烈 2 產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴重，難以尋求市場空白 3 股市對房地產(chǎn)市場有一定沖擊 ■ ■ SO優(yōu)化策略 ◎ 借助新城區(qū)發(fā)展強勁之勢，充分利用區(qū)域?qū)W區(qū)優(yōu)勢，有效整合周邊資源，提升項目的競爭力， ◎ 注重產(chǎn)品品質(zhì)打造，增加項目的附加值 ■ ■ TW規(guī)避策略 ◎ 轉(zhuǎn)移區(qū)域不利因素所造成對消費的影響，強化區(qū)域發(fā)展前景 ◎ 注重產(chǎn)品細節(jié)上的表現(xiàn)，盡可能的去化 ■ ■ 項目發(fā)展戰(zhàn)略 根據(jù)項目 SWOT分析，項目的整體發(fā)展戰(zhàn)略： “ 走區(qū)域補缺者發(fā)展戰(zhàn)略 “ 領(lǐng)跑者 挑戰(zhàn)者 ?教育文化品牌切入市場，唯一性 ?項目規(guī)模優(yōu)勢的資源 ?產(chǎn)品創(chuàng)新及多樣化 ?壟斷價格標(biāo)桿，引領(lǐng)市場潮流 ?具有持續(xù)作戰(zhàn)能力市場新進者 ?具備一定獨特資源和生產(chǎn)規(guī)模 ?改變游戲規(guī)則 ?強調(diào)新的評估標(biāo)準 ?強調(diào)產(chǎn)品的特色和價值 追隨者 補缺者 ?缺乏獨特資源和資金實力 ?搭便車，借勢 ?以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù) ?價格戰(zhàn)的制造者 ?規(guī)模小，快速靈活 ?目標(biāo)客戶明確，挖掘細分市場價值 ?抓住某種需求變化趨勢，在細節(jié)創(chuàng)新打造難以復(fù)制的產(chǎn)品 細節(jié)上創(chuàng)新、尋求產(chǎn)品差異化，明確目標(biāo)客戶，主動出擊，快速回籠資金 ■ ■ 項目策略方向 拔高地段價值的升值潛力 提升產(chǎn)品價值能引起的關(guān)注度 ■ ■ 2〃
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